Chính sách Quản lý giá đất từ thực tiễn Thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tạo điều kiện hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, đó là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Trước Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính, mọi quan hệ đất đai được thực hiện bằng cơ chế xin cho, thu hồi; vì thời điểm này, Luật Đất đai chưa thừa nhận đất đai có giá. Khi nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của cơ chế thị trường và sự ra đời của Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào các năm 1998, 2001, 2003 và 2013 đã tạo ra một hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận đất có giá. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đã tồn tại hai loại giá đất; đó là giá giao dịch trên thị trường và giá do Nhà nước quy định; giá giao dịch trên thị trường thì biến động liên tục, còn giá đất do Ủy ban nhân đân cấp tỉnh quy định thường chỉ bằng 50-70% giá giao dịch trên thị trường và thường không phản ánh kịp sự biến động của giá đất trên thị trường; chính sự chênh lệch này đã gây ra không ít những khó khăn trong chính sách quản lý nhà nước về giá đất.
Bên cạnh đó, tỉnh Quảng Ngãi mở rộng thành phố Quảng Ngãi sang các vùng lân cận của các huyện ven đô đã làm xu hướng đầu tư vào đất ở các vùng ven đô một cách khách quan trong quá trình đô thị hóa ngày càng mạnh của thành phố Quảng Ngãi. Việc mở rộng thành phố ra các vùng lân cận dẫn đến việc sáp nhập các vùng nông thôn , biến các vùng này thành một bộ phận mới của đô thị dẫn đến giá đất tại các vùng ven đô sẽ biến động mạnh tùy thuộc vào mức độ, tính chất và kết quả của việc đô thị hóa thông qua các vấn đề sau:
Thứ nhất, cơ sở hạ tầng được đầu tư mở rộng trên phương diện số lượng và chất lượng; giao thông trở nên thuận tiện. Về phương diện kinh tế, các khu dân cư, khu trung tâm thương mại sẽ hình thành, các Khu công nghiệp được di dời từ trung tâm thành phố ra các vùng ven tạo ra việc làm mới cho người dân vùng ven sẽ làm tăng nhu cầu về đất.
Thứ hai, đô thị hóa các vùng ven đô dẫn đến sự nhập cư của người dân do các tiện ích công cộng đem lại cũng như cơ hội mới trong cuộc sống, làm tăng nhu cầu về sử dụng đất nên đất sẽ có xu hướng tăng giá.
Thứ ba, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu giả tạo ra giá ảo tại các vùng ven đô, dẫn đến tình trạng “sốt” hoặc “đóng băng” trong quan hệ giao dịch đất đai; từ đó, làm cho giá đất chưa thực sự phản ánh đúng quan hệ cung – cầu trên thị trường.
Cả ba vấn đề nêu trên đều có ảnh hưởng đến giá đất tại các vùng ven đô theo hai hướng đối nghịch nhau nên công tác quản lý đối với giá đất tại khu vực này luôn là mối quan tâm của các cơ quan nhà nước.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được chính sách quản lý giá đất vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế như tình trạng chồng chéo trong quản lý, nạn tham nhũng là một trong nững nguyên nhân cơ bản của tình trạng này là hệ thống cơ quan quản lý giá đất được tổ chức chưa hợp lý, cồng kềnh, hoạt động chưa hiệu quả. Điều này chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý giá đất trong điều kiện tiếp tục công nghiệp hóa, hiện đại hóa như hiện nay. Đây là lý do nguyên cứu, đánh giá thực trạng hệ thống cơ quan quản lý giá đất, để góp phần thực hiện tốt công tác quàn lý nhà nước đối với giá đất tại thành phố Quảng Ngãi, cùng với sự hướng dẫn và chỉ bảo của Giáo viên hướng dẫn, tôi quyết định chọn đề tài “Chính sách Quản lý giá đất từ thực tiễn Thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm Luận văn cao học của mình. Đây cũng là lĩnh vực mà tôi đang thực hiện trên lĩnh vực công việc của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Trên nghiên cứu lý luận về chính sách quản lý giá đất.và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách giá đất tại thành phố Quảng Ngãi.
Để đạt mục tiêu trên, luận văn giải quyết các nhiệm vụ cơ bản sau:
Nghiên cứu lý luận chính sách quản lý giá đất;
Đánh giá thực trạng thực hiện chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi.
Đề ra giải pháp thực hiện chính sách quản lý giá đất của thành phố Quảng Ngãi.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi.
Phạm vi không gian: Chọn một số phường: phường Quảng Phú, phường Nghĩa Chánh, phường Lê Hồng Phong, phường Nghĩa Lộ, phường Trần Phú, phường Chánh Lộ và các xã: Nghĩa Dũng, Nghĩa Dõng thuộc địa bàn thành phố Quảng Ngãi.
Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu trong 05 năm: 2015-2019.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn vận dụng cách tiếp cận đa ngành, liên ngành xã hội học và luận văn triệt để vận dụng phương pháp nghiên cứu chính sách công. Đó là cách tiếp cận quy phạm chính sách công về chu trình chính sách từ hoạch định đến xây dựng, thực hiện và đánh giá chính sách công có sự tham gia của các chủ thể chính sách. Lý thuyết chính sách công được soi sáng qua thực tiễn của chính sách công giúp hình thành lý luận về chính sách chuyên ngành.
Đề tài sử dụng tổng hợp các phương pháp so sánh; thống kê, điều tra, khảo sát thực tế; phân tích, tổng hợp xử lý thông tin nhằm minh chứng cho những luận điểm của Luận văn.
Phương pháp thu thập thông tin: Phân tích và tổng hợp, được sử dụng để thu thập, phân tích và khai thác thông tin từ các nguồn có sẵn liên quan đến đề tài nghiên cứu, bao gồm các văn kiện, tài liệu, Nghị quyết, Quyết định của Đảng, Nhà nước, Bộ ngành ở Trung ương và địa phương; các công trình nghiên cứu.
Thu tập, tìm hiểu và vận dụng các lý thuyết của ngành chính sách xã hội liên quan đến vấn đề chính sách việc làm
Phương pháp phỏng vấn sâu: Phỏng vấn sâu là phương pháp được dùng khá phổ biến trong nghiên cứu, đó là phương pháp đối thoại với một đối tượng nhằm thu thập thông tin. Theo dự kiến thiết kế nghiên cứu có phương pháp điều tra bằng bảng hỏi đối với đối tượng là những người có thu nhập thấp và những người có thu nhập cao và những người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, do thời gian có hạn nên tác giả tập trung vào phương pháp phỏng vấn sâu nghiên cứu định tính chính sách quản lý giá đất.
Nghiên cứu cung cấp những vấn đế lý luận và thực tiễn về chính sách quản lý giá đất.
Qua thực tiễn nghiên cứu chính sách quản lý giá đất và chính sách quản lý nhà nước về giá đất; thực trạng thực hiện quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi chỉ ra những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân; từ đó đưa ra các giải pháp chủ yếu nhằm góp phần thực hiện quản lý nhà nước về giá đất.
– Luận văn cung cấp những vấn đề lý luận và thực tiễn trong việc vận dụng các lý thuyết về chính sách công để xem xét giữa lý thuyết và thực tiễn về chính sách quản lý giá đất ở thành phố Quảng Ngãi để từ đó nâng cao hiệu quả chất lượng của chính sách trong những năm tiếp theo.
– Góp phần cung cấp thêm những cơ sở khoa học cho các cơ quan, ban ngành thành phố trong quá trình hoạch định xây dựng và thực thi chính sách một cách hiệu quả trong công cuộc phát triển kinh tế – xã hội ở địa phương.
Kết cấu của luận văn gồm có Phần mở đầu, 3 Chương, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục.
Chương 1:: Những vấn đề Lý luận chính sách quản lý giá đất.
Chương 2: Thực trạng thực hiện chính sách quản lý giá đất từ thực tiễn thành phố Quảng Ngãi.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách quản lý nhà giá đất
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT
1.1. Lý luận chính sách giá đất
1.1.1. Khái niệm chính sách quản lý giá đất
“Chính sách công là tập hợp các quyết định chính trị có liên quan của Đảng và nhà nước nhằm lựa chọn các mục tiêu cụ thể với giải pháp và công cụ thực hiện giải quyết các vấn đề của xã hội theo mục tiêu xác định của đảng chính trị cầm quyền” (PGS.TS Đỗ Phú Hải – Chu trình chính sách công ở Việt Nam). Đối với chính sách quản lý giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước đối với đất đai.
Như vậy, định nghĩa chính sách quản lý giá đất “Chính sách quản lý giá đất là tập hợp các quyết định chính trị có liên quan của Đảng và nhà nước nhằm lựa chọn các mục tiêu cụ thể với giải pháp và công cụ thực hiện giải quyết các vấn đề của quản lý giá đất theo mục tiêu xác định của đảng chính trị cầm quyền”.
1.1.2. Vấn đề chính sách quản lý giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị; do đó, đối với đất đai thì giá cả phản ánh tác dụng trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô.
Giá đất cũng như giá các loại hàng hóa khác đều chịu tác động của các quy luật kinh tế mà trước hết là quy luật giá trị.
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”.
Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích đất, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Luật Đất đai năm 2013 quy định: Về “chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”.
– Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu về đất: Cầu về đất là cầu có khả năng thanh toán, cầu về đất tác động mạnh mẽ đến việc hình thành giá đất trên thị trường và cầu về đất chịu ảnh hưởng bởi các nhân tố như sự tăng trưởng về dân số và nhu cầu phát triển.
– Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: Tốc độ tăng trưởng của cung về đất tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế. Kinh tế càng phát triển, kết cấu hạ tầng ngày càng được hoàn thiện sẽ thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở những vùng này.
Thực trạng Việt Nam cho thấy giá đất thị trường ở mỗi vùng được xác định dựa trên mối quan hệ cung – cầu của từng vùng. Thị trường đất đô thị Việt Nam “cung” về đất có hạn, song “cầu” về đất tăng cho nên mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến nhiều cơn sốt về đất diễn ra làm giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
1.1.3. Giải pháp chính sách quản lý giá đất
a. Giải pháp chính sách quản lý thông tin thị trường đất đai: Thiếu thông tin là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản kém minh bạch và khó bền vững. Do đó, để nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai và bất động sản.
b. Giải pháp chính sách quản lý và tạo lập thị trường đất đai và bất động sản: Chính sách đối với việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai: Cần hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; Thừa nhận về pháp luật giá đất thị trường và tạo hành lang pháp lý đối với giá đất thị trường; Cần mở rộng quy định bắt buộc áp dụng cơ chế thị trường trong thu hồi quyền sử dụng đất.
c. Giải pháp chính sách quản lý chống đầu cơ đất đai: Giải pháp chính sách quản lý chống đầu cơ đất thông qua quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất là một giải pháp quan trọng vừa giúp chống đầu cơ đất đai, vừa giúp tạo vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng.
d. Giải pháp chính sách quản lý tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân và doanh nghiệp: Ở cấp quốc gia, các cơ quan, bộ ngành tham gia quản lý đất đai cần tăng cường tuyên truyền và giúp người dân hiểu rõ về chủ trương, chính sách, pháp luật của Nhà nước về đất đai thông qua các phương tiện thông tin đại chúng.
1.1.4. Chủ thể chính sách quản lý giá đất
a. Nhà nước: Cơ chế thị trường bên cạnh những mặt tích cực còn tồn tại những khiếm khuyết của thị trường. Giá đất trên thị trường cũng không nằm ngoài quy luật đó. Những nhược điểm cơ bản của cơ chế thị trường trong lĩnh vực giá đất có thể nhấn mạnh ở những nội dung sau:
Thứ nhất, cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, không có khả năng điều tiết toàn cục lâu dài. Do vậy, giá đất đôi lúc được giao dịch tự phát, không theo mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng “sốt” hoặc “đóng băng” các quan hệ giao dịch về đất.
Thứ hai, cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lợi nhuận, coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào cho nên nhà đầu tư thường có xu hướng đầu tư kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cộng đồng.
Thứ ba, bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh “mạnh sống, yếu chết” nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hóa giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội.
b. Nhà đầu tư: Bao gồm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp này đầu tư cơ sở hạ tầng rồi bán đất nền nhà; đầu tư xây dựng chung cư, cao ốc văn phòng, các khu dân cư để bán hoặc cho thuê; đầu tư kinh doanh mặt bằng chợ, siêu thị; đầu tư hạ tầng khu công nghiệp.
c. Những người mua và người bán thông thường: Họ là những người dân có nhu cầu giao dịch về đất đai vì nhiều lý do khác nhau, hoạt động giao dịch về đất đai của họ thể hiện dưới góc độ là người mua đơn thuần hoặc người bán đơn thuần và cũng có thể là người vừa bán, vừa mua.
d. Người môi giới đất đai, người tư vấn giá đất: Họ là những người tư vấn, cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán đất đai. Nhờ họ mà hoạt động thị trường nhà đất được trôi chảy.
e. Các định chế tài chính trung gian: Hoạt động kinh doanh đất đai đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn; do đó, các tổ chức tài chính tín dụng cũng tham gia vào giao dịch đất đai bằng việc cho vay và thanh toán giữa các bên; chính vì vậy, hoạt động tín dụng thể hiện thông qua lãi suất tín dụng sẽ làm ảnh hướng đến giá đất.
f. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất: Họ là người trực tiếp sử dụng đất vào mục đích để ở, để sản xuất kinh doanh nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đây là thành phần chiếm phần lớn tỷ trọng diện tích nông nghiệp, đất ở. Khi có nhu cầu họ cũng tham gia giao dịch về đất nên chủ thể này cũng là nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.
1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến chính sách giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường.
Nhân tố quốc tế: Sự phát triển của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
Nhân tố về tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế cho nên mối quan hệ giao lưu đối ngoại.
Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất trên các mặt chủ yếu sau: trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hoá.
1.2. Chính sách quản lý giá đất hiện nay
1.2.1. Mục tiêu chính sách quản lý giá đất
Hệ thống hóa cơ sở lý luận trong chính sách quản lý đất và chính sách quản lý giá đất;
Đưa ra các chính sách quản lý nhà nước đối với giá đất của địa phương và các giải pháp nhằm góp phần thực hiện chính sách quản lý nhà nước về giá đất có hiệu quả.
Đề ra các giải pháp chủ yếu nhằm góp phần thực hiện chính sách quản lý giá đất ven đô của thành phố Quảng Ngãi có hiệu quả.
1.2.2. Các giải pháp chính sách quản lý giá đất hiện hành
a. Điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường: Tại Điều 16 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, như sau:
Việc điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 5 đến trước ngày 01 tháng 7 của năm xây dựng bảng giá đất và theo quy định sau:
Kết thúc việc điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường tại mỗi điểm điều tra phải kiểm tra, rà soát toàn bộ phiếu điều tra và xác định mức giá của các vị trí đất. Mức giá của vị trí đất được xác định bằng bình quân số học mức giá của các thửa đất đã điều tra,
b. Quy định ban hành khung giá đất: Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 113: Khung giá đất: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Khoản 1 Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
c. Thực hiện minh bạch thông tin thị trường đất đai: Thiếu thông tin là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản kém minh bạch và khó bền vững. Do đó, để nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai và bất động sản.
d. Tạo lập hàng lang pháp lý về chính sách quản lý giá đất: Về giá đất: Tạo hành lang pháp lý về chính sách quản lý đối với giá đất thị trường. Tiếp tục hoàn thiện công tác định giá đất của Nhà nước, Thực hiện đồng bộ các biện pháp cân đối cung – cầu về đất .
e. Chính sách chống đầu cơ đất đai: Chống đầu cơ đất thông qua quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất là một giải pháp quan trọng vừa giúp chống đầu cơ đất đai, vừa giúp tạo vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng. Công tác lập quy hoạch, Ủy ban nhân dân tỉnh cần phải thuê các chuyên gia quy hoạch có kinh nghiệm để tiến hành nghiên cứu đổi mới công tác lập quy hoạch cho phù hợp với chiến lược phát triển thành phố trong thời gian tới.; Chống đầu cơ thông qua công cụ thuế: Để hạn chế đầu cơ đất đai, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách, cần điều chỉnh mức thuế sử dụng đất.
Chương 2
THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI
2.1. Chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi
2.1.1. Vấn đề và mục tiêu chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi
a. Vấn đề bất cập trong chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi trong thời gian đến
Cơ chế phân cấp ngân sách hiện nay tạo điều kiện cho tỉnh Quảng Ngãi chủ động phân bổ nguồn lực theo khả năng và nhu cầu phát triển của tỉnh. Tuy nhiên, đây cũng là một trở ngại cho việc tập trung nguồn vốn đủ lớn để phát triển đồng bộ một ngành, đặc biệt đối với tỉnh Quảng Ngãi có nguồn ngân sách hạn hẹp.
Đầu cơ đất đai đã trở thành phổ biến với những quy mô khác nhau, gây nên những cơn sốt trên thị trường bất động sản của tỉnh, đẩy giá đất tăng cao một cách bất hợp lý.
Xây dựng và kiện toàn công tác quản lý đất đai theo hướng hiện đại hóa trên cơ sở ứng dụng công nghệ hiện đại và mô hình quản lý tiên tiến.
b. Mục tiêu chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi
Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chúng ta đã đạt nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường.
Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất.
Đất đai được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước; nâng cao chất lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.
Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; đẩy mạnh cải cách hành chính, bảo đảm công khai, minh bạch trong quản lý đất đai.
Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và quản lý của Nhà nước, phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể nhân dân và toàn dân trong thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. Bảo đảm sự quản lý thống nhất của Nhà nước cấp Trung ương về đất đai.
2.1.2. Các giải pháp chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi
a. Giải pháp và kế hoạch triển khai việc thực hiện định giá đất thường kỳ của các cơ quan định giá Nhà nước
Đối với Khung giá do Chính phủ ban hành: Chính phủ cần quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Đối với Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân: Cần phải xem xét và điều chỉnh lại các quy định về biện pháp và kế hoạch triển khai ban hành Bảng giá đất của các địa phương .
b. Giải pháp triển khai việc thực hiện định giá đất cá biệt trong trường hợp có sự điều chỉnh giá đất của tỉnh
Một là, phạm vi áp dụng định giá đất đất cụ thể. Giá đất cụ thể được xác định khi phát sinh yêu cầu của Nhà nước.
Hai là, trong quy trình định giá đất cụ thể, có sự tham gia của tổ chức, cơ quan định giá đất độc lập tiến hành định giá đất, Ủy ban nhân dân tỉnh là cơ quan xem xét và quyết định giá đất cụ thể.
Ba là, việc xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá đất xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá để tính bồi thường.
c. Giải pháp và lộ trình điều chỉnh giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá đất trên thị trường
Đối với Khung giá đất do Chính phủ ban hành: Khung giá đất do Chính phủ ban hành được xác định theo kỳ trong thời gian nhất định là 5 năm, tương đương với một kỳ kế hoạch sử dụng đất.
Đối với Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh cũng theo khung giá đát do Chính phủ ban hành Bảng giá đất được ban hành 5 năm một lần. Bảng giá đất được điều chỉnh trong trường hợp giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm 20% so với công bố.
d. Giải pháp xây dựng cơ cấu tổ chức của cơ quan định giá đất
Cơ quan quản lý và định giá đất của Nhà nước cần phải thành lập tổ chức chuyên trách về định giá đất, có tính độc lập về chuyên môn, chịu sự quản lý của cơ quan Tài nguyên và Môi trường; Đối với tổ chức tư vấn giá đất độc lập, nên tổ chức theo loại hình doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện.
e. Giải pháp chính sách quản lý và giám sát việc thực hiện giá đất, định giá đất của các cơ quan tỉnh.
Để tăng cường khả năng giám sát việc thực hiện định giá đất của các cơ quan định giá đất, cần phải thực hiện việc phân công trách nhiệm cụ thể của mỗi cấp trong quá trình thực hiện khung pháp lý về giá đất và định giá đất.
f. Giải pháp tăng cường năng lực cho Cơ quan Nhà nước về chính sách quản lý giá đất
Để nâng cao năng lực của đội ngũ quản lý đất đai nói chung và cho các cán bộ thực hiện công việc định giá đất nói riêng, cần thực hiện một số biện pháp: Tổ chức thường xuyên các lớp đào tạo ngắn hạn về nâng cao nghiệp vụ quản lý ở các cấp quản lý, quy hoạch, mở diễn đàn trao đổi kinh nghiệm trong định giá đất đai.
g. Các giải pháp về tổ chức kiểm soát, điều hành thích ứng với biến động giá đất trên thị trường tỉnh Quảng Ngãi, chống đầu cơ
Thứ nhất, đầu tư nguồn lực tài chính và con người để xây dựng hệ thống thông tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai.
Thứ hai, có quy định cụ thể cho các cơ quan có chức năng ở địa phương và các tổ chức định giá phối hợp thực hiện trong điều tra và cập nhật thông tin giá đất.
Thứ ba, nghiên cứu và ban hành cơ chế thúc đẩy sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất và định giá đất của nhà nước trong việc phát triển và hoàn thiện thông tin giá đất.
Thứ tư, thống nhất việc tổ chức và nguồn dữ liệu thu thập trong quá trình xây dựng và quản lý thông tin giá đấtvà bất động sản.
2.1.3. Thể chế và các bên tham gia
a. Thể chế nhà nước trong quản lý đất đai
Công cụ pháp luật đất đai: Xác lập quyền của nhà nước, của cộng đồng và của người giữ đất.
Công cụ quy hoạch sử dụng đất: Dựa trên nguyên tắc phân vùng sử dụng đất (quy hoạch không gian) để tạo tính đồng bộ giữa các loại quy hoạch; Dựa trên nguyên tắc chi phí – lợi ích để tìm kiếm động lực thực hiện từ thị trường.
Công cụ tài chính đất đai: Giá đất được xác định sao cho độc lập, khách quan và phù hợp với giá đất trên thị trường; Thuế về đất đai phải đóng vai trò công cụ điều tiết nhiều hiện tượng kinh tế, xã hội và môi trường liên quan tới đất đai.
Công cụ hành chính đất đai: Bảo đảm đăng ký sử dụng đất và đăng ký khi thực hiện các quyền đối với đất đai trên nguyên tắc vì lợi ích của người được hưởng dụng đất.
b. Xác định môi trường thể chế:
Quốc hội (1993). Luật Đất đai năm 1993 do quốc hội ban hành ngày 14/07/1993; Quốc hội (2003). Luật Đất đai, số 13/2003/QH11, ngày 26 tháng 11 năm 2003; Quốc hội (2013). Luật Đất đai, số 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;
c. Các bên tham gia:
Trung ương: Các Bộ, Cơ quan ngang Bộ, Cơ quan trực thuộc Chính Phủ, các Đoàn thể, xã hội thuộc Trung ương, Hội đồng Dân tộc, Tòa án nhân dân tối cao, Viện Kiểm soát nhân dân tối cao;
Địa phương: Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố, Các Sở, ban ngành tỉnh, thành phố, các Đoàn thể chính trị tỉnh, thành phố, UBND các huyện, thành phố.
2.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến chính sách quản lý giá đất
Chính sách quản lý giá đất chịu tác động của các quy luật kinh tế mà trước hết là quy luật giá trị. Tuy nhiên, giá đất có những đặc điểm khác biệt với giá hàng hóa thông thường, do đó giá đất trước hết chịu sự chi phối bởi các nhân tố sau: Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu về đất; Các yếu tố ảnh hưởng đến cung; Nhân tố thông thường; Nhân tố kinh tế; Nhân tố quốc tế; Nhân tố khu vực; Nhân tố cá biệt
Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
2.2. Đánh giá kết quả thực hiện chính sách quản lý giá đất tai thành phố Quảng Ngãi
2.2.1. Kết quả thực hiện chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi
Thực hiện chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi đã bám sát các quy định của Nhà nước, Nghị định của Chính phủ, các Thông tư hướng dẫn của Bộ ngành có liên quan để kịp thời trình Ủy ban nhân đân tỉnh Quảng Ngãi ra các Quyết định ban hành Bảng giá đất làm cơ sở các chính sách tài chính về đất đai.
Một là, Chính sách quản lý giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh trên cơ sở quy định của các Bộ, ngàng đã góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước;
Hai là, bảng giá đất khi ban hành đã góp phần sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả; từng bước xóa bỏ cơ chế bao cấp trong lĩnh vực đất đai.
Ba là, thông qua việc định giá đất cụ thể theo các phương pháp định giá đất do Bộ Tài chính quy định đã góp phần cải tiến dần từng bước về giá đất từ tính chất “áp đặt” sang tính chất “phục vụ”.
Bốn là, việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất bằng 1 đã góp phần thực hiện tốt chính sách về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ.
2.2.2. Đánh giá thực hiện các Phân loại vị trí đất
a. Đánh giá thực hiện phân loại vị trí đất: Thực tế hiện nay, giá đất tại thành phố Quảng Ngãi, các khu quy hoạch mới, các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, vùng nông thôn tiếp giáp thành phố Quảng Ngãi sẽ tăng mạnh. Việc thay đổi có thể nhận thấy rõ nhất là quá trình đô thị hóa, việc đô thị hóa đã khiến giá đất tại các vùng ven thành phố Quảng Ngãi hết sức sôi động.
b. Ban hành Bảng giá đất
Căn cứ: Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003; Luật Đất đai ngày 26/11/2003; Luật Đất đai ngày 29/11/2013; Luật Giá ngày 20/6/2012;
Căn cứ: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; Nghị quyết số 40/2014/NQ-HĐND ngày 16/12/2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh Quảng Ngãi khóa XI, kỳ họp thứ 14 về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi áp dụng cho thời kỳ 05 năm 2015 – 2019
2.2.3. Đánh giá mặt tích cực và mặt hạn chế, khó khăn của chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi
Thứ nhất, do công tác tuyên truyền tại thành phố Quảng Ngãi chưa tốt nên sự phân định của Nhà nước giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai thiếu rõ ràng.
Thứ hai, về mặt pháp lý cũng như thực tiễn thừa nhận đất đai là một hàng hóa đặc biệt, quyền sử dụng đất là có giá trị và được đem ra trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường.
Thứ ba, các chính sách về đất đai, cụ thể là chính sách thuế, phí, lệ phí sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.
Thứ tư, công tác qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai của tỉnh Quảng Ngãi bộc lộ nhiều yếu kém và mang nặng tính hình thức.
Thứ năm, Chính sách quản lý đất đai cho các cấp các ngành chưa rõ ràng, còn thiếu cụ thể, không rõ trách nhiệm dẫn đến sự trùng lắp trong các văn bản làm cho việc triển khai thi hành pháp luật khó khăn, lúng túng.
Thứ sáu, hệ thống văn bản pháp luật và chính sách đất đai được ban hành quá nhiều, thay đổi thường xuyên, thiếu thống nhất, còn chồng chéo do nhiều cấp khác nhau ban hành.
Chương 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH QUẢN LÝGIÁ ĐẤT
3.1. Quan điểm, định hướng, mục tiêu
Quy hoạch sử dụng đất phải gắn với chiến lược phát triển kinh tế xã hội một cách ổn định, bền vững. Khai thác tốt tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội để đẩy mạnh nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển đô thị.
Sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, nâng cao hệ số sử dụng đất, nâng cao hiệu quả kinh tế đầu tư trên đất; áp dụng thành tựu khoa học kỹ thuật khi sử dụng cải tạo đất, làm tăng độ phì của đất, bảo vệ môi trường.
Đáp ứng nhu cầu cải thiện chổ ở của nhân dân, phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế xã hội; tạo động lực phát triển đô thị bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Chú trọng phát triển nhà ở cho các đối tượng xã hội (người có thu nhập thấp, người nghèo, gia đình có công, thương binh liệt sĩ, cán bộ công chức, công nhân, sinh viên.
3.1.2. Định hướng chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi
Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.
3.1.3. Mục tiêu
Đảm bảo thực hiện đúng Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất.
Mục tiêu chính sách chỉ mới được thực hiện trong 02 năm từ năm 2014 đến năm 2015, do đó mục tiêu chính sách từ nay đến năm 2020 vẫn tiếp tục phát triển kinh tế xã hội của thành phố Quảng Ngãi, đảm bảo công bằng và phúc lợi xã hội.
3.2. Các giải pháp hoàn thiện chính sách quản lý giá đất tại thành phố Quảng Ngãi
3.2.1. Hoàn thiện các giải pháp chính sách
* Định giá đất độc lập: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
* Phương pháp xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất là hợp lý tuy nhiên phải phù hợp với mục đích sử dụng từng loại đất. Khi xác định giá đất cần tôn trọng các nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh.
* Khung giá đất, bảng giá đất: Nhóm nghiên có cùng quan điểm với Ban soạn thảo như quy định “Bảng giá đất” được xây dựng định kỳ năm (05) năm một lần nhằm đảm bảo tính ổn định lâu dài của giá đất, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác, sử dụng đất.
* Về giá đất khi Nhà nước thu hồi: Cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá đất xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là giá để tính đền bù.
* Về đấu giá quyền sử dụng đất: Đây là phương pháp tiên tiến để xác định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường.
3.2.2. Hoàn thiện các công cụ chính sách
* Công cụ luật pháp: Để các công cụ luật pháp phát huy vai trò của mình, trước hết phải thể chế hóa được những quan điểm và những định hướng trong chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai.
* Công cụ quy hoạch sử dụng đất: Đổi mới, nâng cao tính liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất theo hướng quy hoạch sử dụng đất .
* Công cụ thuế về đất đai: Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bất động sản thông qua việc đổi mới chính sách thuế về đất đai.
* Công cụ tài chính bất động sản: Các công cụ, chính sách tài chính luôn có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc tạo vốn, nguồn lực cho phát triển kinh tế – xã hội. Thị trường bất động sản cũng không là ngoại lệ.
* Công cụ quản lý hành chính: Đây là hệ thống văn bản hành chính quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên quan tới nhà đất, bất động sản.
3.3. Các vấn đề liên quan đến chính sách quản lý giá đất
3.3.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp ủy, chính quyền các cấp phải xác định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụ trọng tâm để tập trung chỉ đạo, tổ chức triển khai thực hiện trong những năm tiếp theo, phấn đấu cơ bản hoàn thành và hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2015. Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi phải xây dựng kế hoạch cụ thể để triển khai thực hiện.
3.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
Đây là phương pháp tiên tiến để xác định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường. Trong đó có quy định nguyên tắc đấu giá, các trường hợp đấu giá và thực hiện đấu giá. Cần áp dụng phương pháp này nhiều trên thực tế và có quy định về trình tự, thủ tục chặt chẽ, đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, trung thực. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.
* Mục tiêu của việc đấu giá: Việc đấu giá đất nhằm tìm được người chấp nhận mua với giá cao nhất (thực ra là với giá cao một cách hợp lý nhất).
* Bảo đảm giá trúng đấu giá phù hợp với giá thị trường: Để giá trúng đấu giá không có sự chênh lệch lớn so với giá thị trường theo hướng bất lợi cho người bán, cần ấn định giá khởi điểm một cách hợp lý.
3.3.3. Thu hồi đất
Thứ nhất, đối với các trường hợp thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh thì nên sử dụng phương thức thu hồi đất có bồi thường. Việc bồi thường được áp dụng theo quy định về bảng giá đất của Nhà nước.
Thứ hai, đối với các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì nên sử dụng phương thức trưng dụng có bồi thường thay cho phương thức thu hồi đất.
Thứ ba, đối với các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích kinh tế thì nên áp dụng phương thức trưng mua quyền sử dụng đất, bởi bởi quyền sử dụng đất phải được coi là một quyền về tài sản, được nhà nước bảo hộ. Việc trưng mua trên cơ sở tham khảo giá đất của tổ chức tư vấn giá đất.
3.3.4. Giao đất và cho thuê đất
UBND thành phố Quảng Ngãi cần có biện pháp đổi mới việc giao đất cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng đảm bảo bình đẳng, công khai phục vụ phát triển thị trường nhà ở, đất ở đô thị và yêu cầu phát triển kinh tế xã hội.
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi phải ban hành các quy định cụ thể về loại đất chuyển đổi mục đích sử dụng khi áp dụng chính sách ưu đãi khác nhau trong thu hồi đất như thu hồi đất phục vụ cho các mục đích xây dựng các công trình an ninh, quốc phòng, công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình lợi ích công cộng.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tạo điều kiện hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, đó là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường. Khi nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của cơ chế thị trường và sự ra đời của Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai vào các năm 1998, 2001, 2003 và 2013 đã tạo ra một hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận đất có giá.
Nhìn chung, chính sách về giá đất do Chính phủ ban hành trong thời gian qua đã từng bước được điều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, góp phần tạo chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai nói chung và giá đất nói riêng và qua đó phát huy nguồn lực từ đất đai để phát triển kinh tế xã hội, là cơ sở để giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi; đồng thời, góp phần hạn chế nhũng tồn tại, bất cập trong quản lý, sử dụng đất. Nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước tăng qua các năm; hệ thống các văn bản quy định hiện hành của Nhà nước đối với giá đất đã được quy định tương đối đầy đủ, có nhiều đổi mới phù hợp với quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, góp phần tăng cường công tác quản lý đất đai, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất được thực hiện thông qua giá đất do Nhà nước quy định đã hỗ trợ, khuyến khích sản xuất, kinh doanh nhất là sản xuất nông nghiệp.
Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm, Chính sách xác định giá đất cụ thể trong giai đoạn từ năm 2015 đến 2019 trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi đã được các cơ quan chuyên môn của tỉnh và Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi chú trọng và được thực hiện chi tiết đến từng tuyến đường phố, từng xã, có nơi đến từng thửa đất, làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, lệ phí và các khoản thu tài chính khác. Mặc dù đạt được những thành tựu cơ bản nhưng chính sách quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi còn nhiều mặt hạn chế như: Việc định giá đất còn bất cập, chưa theo sát thị trường. Bảng giá đất công bố chỉ bằng khoảng 50%-70% so giá thị trường; Vì vậy, khi được áp dụng để tính toán nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất đai đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước nhưng nếu khi dùng mức giá thấp này để tính toán giá bồi thường, người bị thu hồi đất lại không đồng ý làm phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các địa phương còn có sự chênh lệch lớn. Nguyên nhân của tình trạng trên là do:
Các cơ quan chuyên môn thực hiện việc xây dựng chính sách quản lý giá đất còn lúng túng khi định lượng nguyên tắc định giá “sát” với thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường
Việc điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường với các điểm điều tra chưa bao quát được toàn bộ các loại đất, các khu vực; chưa mang tính đại diện cho từng loại đất, từng khu vực dẫn đến giá đất do Ủy ban nhân dân thành tỉnh quy định thường thấp hơn so với giá thị trường.
Chính sách quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi thực hiện còn quá chậm so với yêu cầu đặt ra; thậm chí việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cục bộ còn xảy ra thường xuyên làm phá vỡ quy hoạch tổng thể chung của thành phố Quảng Ngãi.
Năng lực, trình độ cán bộ, công chức cũng như làm công tác định giá đất còn thiếu và yếu trình độ, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ, công chức đối với công tác định giá đất còn yếu.
Chưa xây dựng được xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất của tỉnh. Công tác kiểm tra, giám sát trong việc định giá đất chưa được sự quan tâm đúng mức của các cơ quan chuyên môn và các cấp chính quyền địa phương.
Phân công nhiệm vụ chính sách quản lý nhà nước về giá đất còn phân tán, hệ thống cơ quan định giá đất chưa mang tính chuyên nghiệp, thiếu đồng bộ.
Từ những vấn đề trên, Luận văn với đề tài Chính sách Quản lý giá đất từ thực tiễn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi nhằm mục đích hệ thống các cơ sở lý luận về giá đất và Chính sách quản lý giá đất; đồng thời, thông qua nghiên cứu thực trạng công tác định giá đất thành để đề ra những giải pháp chủ yếu để Chính sách quản lý giá đất thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi có hiệu quả.
E:\DỮ LIỆU COP CỦA CHỊ YẾN\LUAN VAN VIEN HAN LAM\LUAT HINH SU DOT 2\CHINH SACH CONG\HUYNH THANH TAM
