Thực thi chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
- Lý do chọn đề tài luận văn
1.1. Chính sách xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng, là mục tiêu, là động lực để phát triển nhanh và bền vững trong mọi giai đoạn phát triển.Một trong những nhiệm vụ, giải pháp về chính sách xã hội nói chung và an sinh xã hội nói riêng là bảo đảm mức tối thiểu về một số dịch vụ xã hội cơ bản cho người dân – trong đó có vấn đề nhà ở xã hội
1.2. Thành phố Đà Nẵng trong những năm qua đã thực hiện chủ trương gắn phát triển kinh tế với giải quyết các vấn đề xã hội, chính sách an sinh xã hội, quan tâm nhân tố con người… và đã đạt được những kết quả tích cực. Chương trình “Thành phố 3 có”- có việc làm, có nhà ở, có nếp sống văn minh đô thị – đạt một số kết quả bước đầu…đã góp phần vào việc hiện thực hóa mục tiêu phấn đấu xây dựng Đà Nẵng trở thành “…một thành phố hấp dẫn và đáng sống”. Đề tài “Thực thi chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng” mà tôi lựa chọn để làm Luận văn tốt nghiệp Cao học Quản lý Hành chính công cũng nhằm góp phần giải quyết những nội dung nói trên.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn
3.1. Mục đích nghiên cứu của luận văn: Phân tích hoạt động xây dựng chính sách và đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
– Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách nhà ở xã hội ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
– Đánh giá tổng quan thực trạng nhà ở và chính sách về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
– Đề xuất một số chính sách và giải pháp để giải quyết nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
4.1. Quan niệm về nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội là nhà ở cho 8 nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở được nêu trong Quyết định số 2127/QĐ-TTg, ngày 30/11/2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
4.2. Đối tượng nghiên cứu: Chính sách về nhà ở xã hội trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của thành phố Đà Nẵng.
4.3. Phạm vi nghiên cứu
– Về nội dung: đề tài chỉ nghiên cứu vấn đề nhà ở xã hội và chính sách về nhà ở xã hội trong tiến trình CNH, HĐH ở thành phố Đà Nẵng (không nghiên cứu thị trường bất động sản cũng như vấn đề liên quan khác)
– Về không gian: thành phố Đà Nẵng; Về thời gian: từ năm 2006 đến nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn
5.1. Phương pháp luận: Đề tài được thực hiện dựa trên quan điểm các quan điểm, chủ trương của Đảng, Nhà nước ta về chính sách xã hội nói chung và chính sách nhà ở xã hội nói riêng
5.2. Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng các phương pháp phân tích thống kê để đánh giá thực trạng nhà ở xã hội ở Đà Nẵng, xác định nhu cầu hiện tại làm cơ sở dự báo cho các năm tới.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
– Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần cụ thể hóa Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI “Một số vấn đề về chính sách xã hội giai đoạn 2012 -2020”, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 và Chương trình “3 có” – có nhà ở, có việc làm, có nếp sống văn minh đô thị – của Thành phố Đà Nẵng.
7. Kết cấu luận văn Ngoài Phần Mở đầu; Kết luận và Kiến nghị, Tư liệu tham khảo; Luận văn được kết cấu thành 3 chương, 9 tiết
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về nhà ở xã hội và chính sách nhà ở xã hội
Chương 2: Chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng – Thực trạng và những vấn đề đặt ra
Chương 3: Xây dựng và hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI,
CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Nhà ở xã hội, chính sách nhà ở xã hội – Quan niệm và một số nội dung cơ bản
1.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội
1.1.1.1. Một số khái niệm về nhà ở trên thế giới
a. Nhà ở xã hội (social housing): Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể.
b. Nhà ở thu nhập thấp: Nhà ở thu nhập thấp là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà được xây dựng bởi chính quyền cùng với sự ủng hộ của những người hảo tâm nhằm giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp, người có hoàn cảnh khó khăn về kinh tế, hoặc những người đang làm việc nhưng có khó khăn trong việc bố trí, xắp xếp nhà ở thông qua hình thức nhà nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi
c. Nhà ở giá rẻ
Khái niệm Nhà ở xã hội ở Việt Nam
“Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” đã quy định rõ 8 nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở, không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường sẽ được tập trung, ưu tiên giải quyết…
1.1.2. Chính sách nhà ở xã hội – quan niệm và các nội dung cơ bản
1.1.2.1.Chính sách xã hội – quan niệm, chu trình, thực thi chính sách
1.1.2.2. Chính sách an sinh xã hội, chính sách nhà ở xã hội
– Chính sách an sinh xã hội
– Chính sách về nhà ở xã hội: Chính sách nhà ở là một trong những chính sách của hệ thống an sinh xã hội. Chính sách nhà ở xã hội có thể được định nghĩa như là những quy định về mặt pháp lý, những chương trình quản lý, điều hành của chính quyền các cấp nhằm vào việc thay thế hoặc sửa đổi xu hướng phát triển nhà ở xã hội trong thời điểm hiện tại có sự liên quan đến các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội bền vững của mỗi quốc gia
1.1.2.3. Những nội dung cơ bản của chính sách nhà ở xã hội
a. Các đối tượng thuộc diện giải quyết nhà ở xã hội hiện nay ở nước ta: Theo Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì Nhà ở xã hội được dành để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho 8 đối tượng
b. Các tiêu chí giải quyết nhà ở xã hội hiện nay: Nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước được xác định theo điều 10, Thông tư số 14/2013/TT-BXD ngày 19 tháng 9 năm 2013 của Bộ Xây dựng…Trong thực tiễn thành phố Đà Nẵng hiện nay, vấn đề bức xúc và ưu tiên hàng đầu là các đối tượng chính sách thuộc diện nghèo, khó khăn (phụ nữ đơn thân, hộ nghèo, giải tỏa đền bù,..) sau đó mới đến các đối tượng như cán bộ, công chức, viên chức,… việc xem xét giải quyết nhà ở cho các đối tượng này hiện nay được giao cho Sở Lao động – Thương binh – Xã hội và Hội Liên hiệp phụ nữ thành phố, sau khi tiến hành điều tra, khảo sát, các đối tượng khó khăn nhất sẽ được xem xét cho thuê nhà chung cư.
1.2. Quan điểm, chính sách của Đảng, Nhà nước ta về việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội
Quan điểm được nêu trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI “Một số vấn đề về chính sách xã hội giai đoạn 2012 – 2020”
+ Quan điểm được nêu trong “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030”:
1.3. Kinh nghiệm quốc tế và trong nước về giải quyết nhà ở xã hội
1.3.1. Kinh nghiệm quốc tế giải quyết nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới: Singapore; Hàn Quốc; Philippines
1.3.2. Kinh nghiệm một số địa phương trong nước về việc giải quyết nhà ở xã hội: Kinh nghiệm thành phố Hải Phòng ; thành phố Hồ Chí Minh ; tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ; Tỉnh Đồng Nai
1.3.3. Những bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam và thành phố Đà Nẵng
CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG – THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA
2.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế – xã hội của thành phố Đà Nẵng ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội
Đà Nẵng là thành phố hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung. Diện tích toàn thành phố Đà Nẵng là 1.283,42km2 tính cả diện tích huyện đảo Hoàng Sa.Kinh tế thành phố phát triển khá ổn định, tăng trưởng liên tục qua các năm: với tốc độ tăng trung bình đạt trên 11%/năm, cao hơn mức 6,7% của cả nước.Mạng lưới kết cấu hạ tầng ở Đà Nẵng đa dạng với hệ thống đường hàng không, đường thủy, đường sắt và đường bộ phát triển đồng bộ.
Dân số trung bình của Đà Nẵng luôn tăng trong những năm qua với mức tăng bình quân khoảng 20.000 người/năm. Đến năm 2012 dân số thành phố đạt 967.930 người, trong đó, nam giới chiếm tỷ lệ 48,54% và thành thị chiếm tỷ lệ 87,07%.Tỷ lệ tăng dân số của TP. Đà Nẵng năm 2012 là 1,66 % trong đó tỷ lệ tăng tự nhiên dân số là 12,09%/năm. So với cả nước, Đà Nẵng là địa phương thu hút nhiều dân cư từ nơi khác đến để học tập và làm việc mặc dù mức tăng chưa bằng các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai.
Quy mô nguồn lao động của thành phố khá dồi dào, đạt 655.026 người vào năm 2012 tương ứng với 69% dân số, trong đó lực lượng lao động là 480.880 người.
2.1.3. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
2.1.3.1. Thực trạng thị trường tài chính, tín dụng thành phố Đà Nẵng
2.1.3.2. Thực trạng hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp nước, điện, cây xanh, công viên…): Hạ tầng kỹ thuật hiện nay trên địa bàn thành phố nhìn chung là tương đối hoàn chỉnh và đồng bộ. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông và hạ tầng dịch vụ của một số chung cư mới này vẫn chưa được hoàn thiện
2.1.3.3. Thực trạng hạ tầng xã hội: Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm công viên, sân chơi, sân thể thao, vườn hoa, nhà văn hóa, câu lạc bộ, rạp chiếu phim, bảo tàng, thư viện nhìn chung đảm bảo tương đối các thiết chế xã hội thỏa mãn nhu cầu văn hóa của người dân. Tuy nhiên, các dịch vụ xã hội thiết yếu tại các khu nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa được hoàn thiện, ngoài các cơ sở đào tạo cho mọi lứa tuổi tương đối đầy đủ các dịch vụ còn lại vẫn còn thiếu hoặc vị trí còn xa nơi họ sinh sống.
2.2. Thực trạng chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
2.2.1. Chính sách nhà ở xã hội
2.2.1.1. Tổng quan về tình hình ban hành các chính sách về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng của Trung ương (Giai đoạn từ năm 1986 trở về trước; Giai đoạn 1986 đến 1997; Giai đoạn 1997 đến 2005; Giai đoạn 2005 đến nay)
2.2.1.2. Các chính sách về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng của thành phố Đà Nẵng
Phần lớn những chính sách quan trọng trong hệ thống chính sách phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng của thành phố Đà Nẵng được thể hiện các văn bản quan trọng sau: Quyết định số 3882/QĐ-UBND ngày 26/5/2009 của UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt Đề án Xây dựng 7.000 căn hộ phục vụ chương trình có nhà ở cho nhân dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng; Quyết định số 4305/QĐ-UBND ngày 10/6/2009 của UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt Đề án Xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên các Trường Đại học, Cao đẳng, Trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề trên địa bàn thành phố Đà Nẵng thuê…
2.2.1.3. Nhận xét
Nhìn chung, các chính sách về nhà ở xã hội của thành phố Đà Nẵng phần lớn là cụ thể hóa các chính sách của Trung ương, các nội dung chủ yếu như chính sách đất đai, tài chính, quy hoạch – xây dựng, hỗ trợ doanh nghiệp, người dân,..Các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Đối tượng được vay vốn mua nhà ở xã hội; trình tự, thủ tục xác định đối tượng và thực hiện việc mua, thuê, thuê mua,.. đều theo hướng dẫn tại các nghị định của Chính phủ và thông tư Bộ Xây dựng. Những điểm khác biệt chủ yếu là:
* Về hỗ trợ cho đối tượng mua nhà: Đối với cán bộ công chức thực sự khó khăn về nhà ở: Thành phố chủ trương bán căn hộ chung cư theo phương thức thanh toán: trả trước 50%, còn lại 50% trả chậm trong vòng 10 năm.Đối với các trường hợp khác không phải là cán bộ công chức, viên chức (khó khăn về nhà ở, đông nhân khẩu, nhiều thế hệ ở trong một căn hộ,…): Thực hiện bán căn hộ theo phương thức bán trả góp 10 năm, 20 năm
– Tiêu chí về điều kiện được tiếp nhận đơn, xem xét giải quyết:
+ Đối tượng xin thuê chung cư thuộc diện ưu tiên 1: Phụ nữ đơn thân thuộc hộ đặc biệt nghèo, hộ nghèo, đang nuôi con; Gia đình thuộc hộ đặc biệt nghèo, hộ nghèo; Gia đình diện chính sách, có công Cách mạng (những đối tượng đang được hưởng chế độ chính sách đối với người có công); Cán bộ thuộc diện thu hút của thành phố, đã lập gia đình, đang nuôi con; Cán bộ, công chức, viên chức có thời gian công tác từ mười (10) năm trở lên, đã lập gia đình, đang nuôi con.
Tất cả các đối tượng kể trên phải thuộc diện đặc biệt bức xúc về chỗ ở: Hiện nay đang ở nhà thuê, ở nhờ do từ trước đến nay chưa có nhà ở hoặc đang ở trong nhà có rất đông nhân khẩu với nhiều hộ gia đình cùng chung sống trên diện tích sử dụng rất chật hẹp.
+ Đối tượng xin thuê chung cư thuộc diện ưu tiên 2: Phụ nữ đơn thân có hoàn cảnh khó khăn, đang nuôi con; Gia đình thuộc hộ nghèo; Gia đình diện chính sách, có công Cách mạng (những đối tượng đang được hưởng chế độ chính sách đối với người có công); Cán bộ, công chức, viên chức có thời gian công tác từ năm (05) năm trở lên, đã lập gia đình, đang nuôi con;
Tất cả các đối tượng kể trên phải thuộc diện bức xúc về chỗ ở: Hiện nay đang ở nhà thuê, ở nhờ do từ trước đến nay chưa có nhà ở hoặc đang ở trong nhà có đông nhân khẩu với nhiều hộ gia đình cùng chung sống trên diện tích sử dụng chật hẹp. Ngoài hai đối tượng nêu trên, hiện nay thành phố chưa xem xét giải quyết các đối tượng khác.
2.2.2. Kết quả thực hiện chính sách nhà ở xã hội
2.2.2.1. Về nhà chung cư nhà ở xã hội: Hiện thành phố Đà Nẵng đã và đang triển khai xây dựng tổng cộng 258 nhà chung cư với tổng số 20.162 căn hộ. Tính đến thời điểm cuối năm 2013 như sau.Số lượng chung cư đã đưa vào sử dụng là: 174 nhà chung cư với 8.928 căn hộ. Trong đó: 8 nhà chung cư với tổng số 954 căn hộ do các nhà đầu tư xây dựng; 166 nhà chung cư với tổng số 7.974 căn hộ đầu tư từ nguồn ngân sách thành phố. Số lượng chung cư đang triển khai xây dựng 110 nhà chung cư với tổng số 13.539 căn hộ
2.2.2.2. Về ký túc xá sinh viên tập trung:Hiện nay thành phố đang triển khai xây dựng các khu Ký túc xá sinh viên tập trung cụ thể như sau: Khu ký túc xá tập trung phía Đông thành phố thuộc khu dân cư Nam Tuyên Sơn gồm: 02 khối KTX 05 tầng và 01 khối KTX 09 tầng, tổng số phòng ở: 418 phòng. Hiện công trình đã bàn giao, đưa vào sử dụng từ tháng 7/2013.Ký túc xá tập trung phía Tây thành phố, gọi tắt là khu 6,5ha (tại khu đô thị Công nghiệp Hòa Khánh , Đông Nam hồ Bầu Tràm) gồm : 06 khối nhà ký túc xá 07 tầng (A, B, C, D, E, F) và 01 nhà Trung tâm sinh viên 03 tầng, tổng số phòng ở : 720 phòng. Thời gian hoàn thành hợp đồng: tháng 9/2014 .Ký túc xá tập trung phía Tây thành phố- mở rộng, gọi tắt là khu 3,5ha (tại khu đô thị Công nghiệp Hòa Khánh, Đông Nam hồ Bầu Tràm) gồm : 03 khối nhà ký túc xá 05 tầng, 03 khối nhà ký túc xá 07 tầng và 01 khối nhà Trung tâm sinh viên 03 tầng, tổng số phòng ở : 552 phòng.
2.2.2.3.Về nhà ở công nhân khu công nghiệp: Dự án Khu chung cư cho công nhân và người có thu nhập thấp tại khu vực Vệt kẹp đường ĐT602 và KCN Hòa Khánh gồm : 08 khối nhà chung cư 12 tầng với 1.496 căn hộ với diện tích đất sử dụng 3,944ha. Hiện chủ đầu tư đang thực hiện việc vay vốn ưu đãi để thực hiện dự án. Dự án nhà ở công nhân và người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố gồm : 14 khối nhà chung cư 09 tầng 1 khối trung tâm dịch vụ với 2.112 căn hộ.
2.2.2.4.Về các chính sách khác có liên quan đến giải quyết nhà ở : Kết quả từ năm 1997 đến nay, chính quyền thành phố phối hợp cùng với các cấp, ngành, hội đoàn thể và các nhà hảo tâm đã xây dựng cho các hộ nghèo 6.415 căn hộ đại đoàn kết và bố trí 75 căn hộ chung cư; hỗ trợ các hộ nghèo sửa chữa nâng cấp nhà ở, lắp đặt điện nước và hỗ trợ công trình vệ sinh với tổng kinh phí 112.614,23 triệu đồng (không tính căn hộ chung cư).
2.2.2.5. Công tác quản lý nhà chung cư
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong những năm qua
2.2.3.1. Mặt được
– Về chính trị, sự quan tâm của Đảng bộ và chính quyền thành phố, đã cải thiện môi trường sống cho các hộ dân sống trong chung cư cũ; tạo quỹ nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, góp phần ổn định chính trị, xã hội.
– Về kinh tế, bước đầu đã thu hút một lượng lớn vốn đầu tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội, góp phần làm cho kinh tế thành phố tăng trưởng.
– Về văn hóa – xã hội, góp phần thay đổi mô hình nhà ở từ nhà phố thấp tầng lụp xụp, nhà ổ chuột, nhà chòi … sang nhà chung cư cao tầng hiện đại, có lối sống mới với cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội từng bước được hoàn chỉnh, cảnh quan kiến trúc đô thị ngày càng tốt hơn, hiện đại hơn.
– Về quy hoạch, đã góp phần thúc đẩy việc thực thi quy hoạch phát triển đô thị. – Về mặt quản lý nhà nước, thời gian qua thành phố đã tập trung chỉ đạo tăng cường công tác quản lý nhà nước về xây dựng và chất lượng công trình; thường xuyên theo dõi, kiểm tra chặt chẽ toàn bộ các công trình xây dựng đang triển khai trên địa bàn nhằm đảm bảo đúng quy hoạch và thiết kế được duyệt.
– Về xã hội hóa đầu tư xây dựng các loại nhà ở, thông qua các chính sách ưu đãi về đất đai, quy hoạch, về vốn và về tài chính, bước đầu thành phố đã thu hút được một số doanh nghiệp đầu tư xây dựng các loại nhà ở cho người thu nhập thấp.
2.2.3.2. Những hạn chế, bất cập trong một số chính sách: Phần lớn các chính sách khi được xây dựng đều bám sát các mục tiêu, định hướng. Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện do tác động của sự phát triển kinh tế – xã hội, biến động của thị trường, thay đổi về mức sống và phân tầng xã hội một số chính sách đã không còn phù hợp, trở nên bất cập và hạn chế
* Nguyên nhân của những hạn chế:
– Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính và suy giảm kinh tế thế giới kéo dài, cùng với những bất ổn kinh tế vĩ mô trong nước nên tốc độ tăng trưởng của các ngành kinh tế trong đó có ngành xây dựng giảm sút, đã ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở xã hội.
– Vẫn chưa phân cấp và giao trách nhiệm cụ thể cho các quận trong việc quy hoạch xây dựng phát triển nhà ở xã hội của địa phương cũng như phối hợp, giám sát các chủ dự án nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện của dự án.
– Nguồn nhân lực của cả các cơ quan quản lý nhà nước lẫn các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố (kể cả chất và lượng) chưa tương xứng với tiềm năng, nhu cầu và thực tế phát triển nhà ở của thành phố.
– Mặt bằng lương cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội hiện nay chưa đủ để tiết kiệm và tạo lập quỹ nhà ở.
2.3. Những vấn đề đặt ra cần được giải quyết
– Cần phải xác lập cơ chế tài chính cho việc phát triển nhà ở xã hội trong đó cần tìm kiếm các khoản vốn vay dài hạn với lãi suất phù hợp cung cấp cho người thu nhập thấp để tạo thuận lợi cho khả năng thanh toán của họ.
– Khuyến khích xây dựng các chung cư cao tầng với đầy đủ các tiện nghi cần thiết. Cơ cấu căn hộ trong chung cư đa dạng và có tỉ lệ phù hợp với khả năng tài chính và quy mô hộ gia đình đăng ký mua nhà ở xã hội.
– Các thiết kế cần có tỉ lệ diện tích sử dụng cao nhất, đảm bảo các thông số kỹ thuật. Sử dụng vật liệu xây dựng có tuổi thọ cao, giá thành thấp, tạo giá trị thẩm mỹ.
– Xây dựng hệ thống hạ tầng đầy đủ như cấp nước, thoát nước, cấp điện. Cảnh quan và vệ sinh môi trường cũng cần được tăng cường quan tâm.
– Kêu gọi sự tham gia của các tổ chức tài chính quốc tế và các tổ chức phi chính phủ.
– Cần có các chính sách cụ thể về nhà ở xã hội nhằm tạo điều kiện cho các nhóm đối tượng này có được nhà ở :
+ Cần có cơ chế cụ thể thích hợp đối với việc thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như có sự ưu đãi về lãi suất vốn vay, miễn giảm thuế,… cho nhà đầu tư. -Xây dựng quy chế thụ hưởng ưu đãi để khuyến khích các tổ chức, cơ quan, doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho công nhân viên chức, người thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở.
– Xây dựng và ban hành quy chế xã hội hóa về đầu tư, quản lý, khai thác, bảo trì các khu chung cư nhà ở xã hội. Trong đó nhấn mạnh vai trò quan trọng của chính cư dân đang sống ở trong đó.
– Thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực nhà ở. Có chế tài cụ thể quy định trách nhiệm của người ở, của chủ đầu tư, người cho thuê khi không thực hiện đúng hợp đồng khi thuê nhà, mua nhà trả góp.
Chương 3
HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ
Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
3.1. Cơ sở xây dựng chính sách
3.1.1. Chủ trương, chính sách của Trung ương
Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương khóa XI “Một số vấn đề về chính sách xã hội giai đoạn 2012 – 2020”; Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030.
3.1.2. Chủ trương, chính sách của thành phố Đà Nẵng
Nghị quyết Đại hội đại biểu lần thứ XX Đảng bộ thành phố Đà Nẵng, nhiệm kỳ 2010 – 2015; Quyết định số 3882/QĐ-UBND ngày 26 tháng 5 năm 2009 của UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt Đề án Xây dựng 7000 căn hộ phục vụ chương trình có nhà ở cho nhân dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;
3.1.3. Mục tiêu và định hướng phát triển thành phố Đà Nẵng đến năm 2020
Xây dựng và phát triển thành phố Đà Nẵng trở thành một trong những đô thị lớn của cả nước, là trung tâm kinh tế – xã hội của miền Trung; là địa bàn giữ vị trí chiến lược quan trọng về quốc phòng, an ninh của khu vực miền Trung và của cả nước.
3.1.4. Định hướng phát triển không gian đô thị thành phố Đà Nẵng đến năm 2020
Theo Quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050
3.1.5. Dự báo cung, cầu nhà ở xã hội đến năm 2015 và 2020
3.1.5.1. Dự báo cung nhà ở xã hội
Theo Báo cáo của Sở Xây dựng, trong thời gian tới quỹ nhà ở của thành phố sẽ có 20.162 căn hộ chung cư nhà ở xã hội. Trong đó, mục tiêu của giai đoạn đầu (2010 – 2012) là 7.000 căn hộ tương đương khoảng 500.000 m2 theo kế hoạch đã được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định 3882/QĐ-UBND ngày 26/5/2009 (đã được hoàn thành). Những năm tiếp theo quỹ nhà ở xã hội sẽ tiếp tục phát triển thêm trên cơ sở cân đối các nguồn vốn từ ngân sách của thành phố và công tác xã hội hóa.
3.1.5.2. Dự báo cầu nhà ở xã hội
+ Dự báo đến năm 2020, nhu cầu về nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng sẽ là rất lớn do 3 nguyên nhân chủ yếu sau: Do tốc độ đô thị hóa cao, đây là thời điểm chúng ta đang đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, do đó sẽ kéo theo một số lượng lớn người từ nông thôn ra thành phố kiếm việc làm. Do thay đổi cơ cấu hộ gia đình, theo số liệu thống kê, tại thời điểm năm 2009, bình quân nhân khẩu của một hộ gia đình tại Đà Nẵng là 3,9 người/hộ; trong 10 năm tới, cơ cấu hộ gia đình sẽ có nhiều thay đổi (hầu hết các hộ gia đình chỉ có 02 thế hệ ở chung), với xu hướng bình quân nhân khẩu tiếp tục giảm, dự báo vào khoảng 3,2-3,4 người/hộ. Do tăng diện tích bình quân: cũng theo thống kê năm 2009, diện tích nhà ở bình quân tính theo đầu người ở thành phố Đà Nẵng là 21,8m2/người. Trong 10 năm tới, dự báo diện tích nhà ở bình quân trên đầu người tại khu vực đô thị năm 2015 là khoảng 26 m2 sàn/người, năm 2020 là khoảng 29 m2 sàn/người.
+Với những dự báo như trên, có thể dự tính nhu cầu nhà ở đến năm 2020 theo các tiêu thức như sau: Theo báo cáo kết quả điều tra dân số năm 2009 của Cục Thống kê thành phố, thì dân số Đà Nẵng là 684,85 ngàn người và 227,15 ngàn hộ, bình quân 3,9 nhân khẩu/hộ. Giả định, nếu tính toán dựa trên dự báo dân số Đà Nẵng đến năm 2015 và 2020 của Tổng cục Thống kê và kết quả thống kê tỷ lệ bình quân hộ gia đình năm 2009 thì số lượng hộ gia đình sẽ tăng tương ứng đến năm 2015 và 2020 là 262,37 ngàn và 276,92 ngàn, tức là tương đương 35,22 ngàn đến 49,77 ngàn căn hộ, còn nếu tính theo định mức 3,2-3,4 người/hộ thì số lượng hộ gia đình sẽ cao hơn nữa.
Ngoài ra, như theo thống kê chưa đầy đủ từ Hội đồng nhân dân thành phố thì có tới hơn 10.000 hộ gia đình ở Đà Nẵng đang thực sự bức xúc về nhà ở. Đó là chưa kể tới hàng chục nghìn hộ dân đã bị giải tỏa trong các dự án chỉnh trang đô thị của thành phố đang chờ tái định cư. Như vậy, giả định nếu xây dựng hết 20.162 căn hộ theo đúng kế hoạch mục tiêu đề ra thì vẫn còn thiếu rất nhiều. Nói cách khác, hiện tại đang có một số lượng cầu khổng lồ trên thị trường BĐS nhà ở xã hội. Đó là chưa kể nhà của các đối tượng là công nhân tại các khu công nghiệp và học sinh – sinh viên tại các trường đại học, cao đẳng đóng trên địa bàn thành phố.
3.2. Quan điểm, nguyên tắc và định hướng giải quyết nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
Thứ nhất, cần xác định nhà ở xã hội cũng là một loại hàng hóa, nhưng là hàng hóa đặc biệt. Thứ hai, cần thống nhất trong nhận thức và xác định vấn đề giải quyết nhà ở xã hội tại Đà Nẵng. Thứ ba, giải quyết vấn đề nhà ở xã hội tại Đà Nẵng là trách nhiệm của mọi cấp, mọi ngành, mọi tổ chức và cá nhân trong toàn thành phố.Thứ tư, Nhà nước có vai trò quan trọng, không thể thiếu trong việc hỗ trợ về cơ chế, chính sách, quy hoạch, xây dựng hạ tầng, mặt bằng, đất đai, tài chính, lãi suất. Thứ năm, cần có các biện pháp đồng bộ, khả thi về kinh tế, kỹ thuật và tổ chức để đảm bảo việc triển khai các phương án giải quyết nhà ở xã hội được diễn ra một cách dân chủ, công khai và minh bạch, nhà ở xã hội phải được giải quyết cho đúng đối tượng, khắc phục triệt để đối tượng tiêu cực
Thứ nhất, Nhà nước không bao cấp, chỉ hỗ trợ những việc cần thiết, tạo điều kiện để người dân cải thiện nhà ở; kiên trì chủ trương đẩy mạnh phát triển kinh tế đồng thời với thực hiện các chính sách xã hội. Thứ hai, cần thông qua thị trường để giải quyết bền vững vấn đề nhà ở xã hội, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển lành mạnh, có hiệu quả. Thứ ba, đẩy mạnh xã hội hóa việc phát triển nhà ở xã hội, huy động sức mạnh tổng hợp của Nhà nước, các tổ chức và doanh nghiệp, của chính đối tượng mua nhà ở xã hội và nguồn vốn quốc tế.Thứ tư, phải đảm bảo sự thống nhất hữu cơ và kết hợp đồng bộ giữa các chính sách kinh tế, xã hội trong việc xử lý vấn đề nhà ở xã hội. Thứ năm, lựa chọn cách thức giải quyết nhà ở xã hội đảm bảo hiệu quả, công khai, minh bạch, đúng đối tượng.Thứ sáu, vận dụng các cơ chế, chính sách linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu và khả năng thực tế của người dân khi mua nhà
– Phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch xây dựng chung của thành phố đã được phê duyệt, đảm bảo có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ.Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu và điều kiện thu nhập của các hộ gia đình.
– Nhà nước thực hiện chính sách hỗ trợ đầu tư xây dựng quỹ nhà ở giá rẻ để bán trả dần, cho thuê mua và cho thuê đối với mọi đối tượng có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở
– Tăng cường năng lực, vai trò quản lý Nhà nước thông qua các công cụ quản lý vĩ mô như: pháp luật, tài chính, thanh tra kiểm tra; các hoạt động nghiên cứu xây dựng các cơ chế chính sách để thúc đẩy đầu tư kinh doanh nhà ở
– Hình thành các tổ chức, bộ phận chuyên trách để thực thi hiệu quả công tác quản lý và phát triển nhà ở cho thành phố như: bộ phận nghiên cứu thống kê dự báo nhu cầu, bộ phận (công ty) xây dựng nhà ở, bộ phận quản lý tài chính, quản lý nhà ở,…
3.3. Đề xuất các mô hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
3.3.3. Mô hình Hợp tác xã (HTX) nhà ở
3.4. Xây dựng và hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội
3.4.1. Chính sách đất đai
Chính sách đất đai phải thể hiện được các yêu cầu sau: Một là, Nhà nước hỗ trợ một phần chi phí chuẩn bị hạ tầng các khu nhà ở thu nhập thấp như hệ thống đường, cấp thoát nước, điện chiếu sáng, thông tin liên lạc,.. thông qua cơ chế dùng quỹ đất .Hai là, Nhà nước cho phép các chủ dự án được tự cân đối tài chính thông qua việc sử dụng quỹ đất để đầu tư hạ tầng và phát triển nhà vừa phục vụ nhu cầu ở cho người dân vừa kinh doanh để bù đắp các chi phí khác.
3.4.2. Chính sách về tài chính – tín dụng
Nội dung cơ bản của chính sách này là huy động tối đa nguồn lực tài chính cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, trong đó nguồn thu ngân sách phải được bảo toàn trong quá trình phát triển nhà ở. Các nguồn vốn khác cũng phải được quản lý chặt chẽ, sử dụng có hiệu quả. Biện pháp quan trọng nhất trong chính sách tài chính là phải tạo được động lực từ mọi thành phần,
3.4.3. Chính sách về khuyến khích doanh nghiệp và các tổ chức tham gia phát triển nhà ở xã hội
Nghiên cứu ban hành quy định về ưu đãi cũng như các chế tài cụ thể để bảo về quyền lợi của cả nhà đầu tư và người mua, thuê nhà; quy định rõ nghĩa vụ của các bên có liên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê; Hình thành doanh nghiệp với mô hình tổ chức và phương thức hoạt động phù hợp để đảm nhận chức năng phát triển và quản lý nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân; Nghiên cứu các hình thức đầu tư xây dựng – chuyển giao (BT), hợp tác công – tư (PPP) để triển khai các chương trình phát triển nhà ở xã hội…
3.4.4. Chính sách về quy hoạch, kiến trúc và xây dựng
Xây dựng, hoàn thiện các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp trong quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị phải xác định cụ thể diện tích đất để phát triển từng loại nhà ở – đặc biệt là đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định của pháp luật
3.4.5. Chính sách về phát triển và quản lý sử dụng nhà ở xã hội
Chú trọng thực hiện công tác dự báo nhu cầu, lập kế hoạch phát triển nhà ở; đưa các chỉ tiêu về phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội 5 năm và hàng năm của thành phố; quy định cụ thể trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để bảo đảm các kế hoạch phát triển nhà ở được thực hiện đạt mục tiêu đề ra;
3.4.6. Chính sách về khoa học, công nghệ
Triển khai nghiên cứu, ứng dụng công nghệ hiện đại trong thiết kế, xây dựng nhà ở nhằm tăng tỷ trọng sản xuất trong công xưởng, rút ngắn thời gian và giảm nhân công xây dựng trực tiếp ngoài công trường, giảm giá thành xây dựng; Tăng cường công tác quản lý chất lượng trong thiết kế, thi công xây dựng và sử dụng nhà ở, bảo đảm các công trình nhà ở đạt yêu cầu về chất lượng, an toàn trong sử dụng, có khả năng ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu;
3.4.7. Chính sách hỗ trợ các đối tượng xã hội tiếp cận nhà ở
Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; Có chính sách tạo điều kiện cho mỗi người dân tham gia vào việc tiết kiệm dành cho mua nhà ở; Cần có chính sách khuyến khích các hộ nghèo gửi tiết kiệm để mua nhà ở, bằng cách sử dụng lãi suất linh hoạt qua ngân hàng chính sách xã hội; Người thu nhập thấp được mua nhà theo phương thức trả góp, theo quy chế do UBND thành phố ban hành: Người thu nhập thấp có thể được giải quyết thuê nhà với mức giá phù hợp: Nghiên cứu giảm thời gian cho phép người dân được bán lại nhà sau khi đã thanh toán từ 13 năm xuống còn 5 – 7 năm.
3.5. Các giải pháp thực hiện
3.5.1. Các giải pháp chủ yếu
3.5.1.1. Giải pháp về huy động vốn đầu tư phát triển
a. Nguồn vốn ngân sách:Ưu tiên dành kinh phí từ ngân sách thỏa đáng để tập trung đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Để nâng cao nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước cần tăng tỷ lệ tích lũy từ nội bộ nền kinh tế của thành phố, khai thác nguồn vốn đầu tư trực tiếp, vốn ưu đãi của Trung ương, đồng thời có các biện pháp chống tham nhũng, tránh lãng phí, thất thoát trong quá trình thực hiện.
b. Nguồn vốn từ đầu tư nước ngoài: Tận dụng tốt các mối quan hệ sẵn có và tăng cường thiết lập các mối quan hệ mới với các tổ chức tài chính lớn trên thế giới, các tập đoàn kinh tế lớn, các quỹ đầu tư đến từ các quốc gia phát triển
c. Nguồn vốn từ xã hội hóa: Thu hút mọi nguồn lực tham gia thị trường nhà ở xã hội bằng cách tạo mọi điều kiện và cơ hội cho mọi tầng lớp trong xã hội tham gia thị trường này
3.5.1.2. Giải pháp về hỗ trợ tài chính
a. Đối với các doanh nghiệp: Kéo dài thêm thời gian miễn giảm các loại thuế, phí như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn thuế giá trị gia tăng, được miễn thuế sử dụng đất; miễn thuế thu nhập doanh nghiệp; thu tiền thuê nằm trong khung giá quy định của thành phố; Đơn giản hóa tối đa quy trình giải quyết thủ tục hành chính để các chủ đầu tư có thể sớm triển khai thực hiện dự án nhằm giải quyết kịp thời nhu cầu nhà ở của người dân; Tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn từ chương trình kích cầu của thành phố với hỗ trợ lãi suất ở mức cao nhất; có các hỗ trợ cần thiết để giúp hoàn thành công tác đền bù giải tỏa và thực hiện nhanh chóng các bước tiếp theo như quy hoạch, cấp phép xây dựng
b. Đối với các đối tượng mua nhà ở xã hội:Để đảm bảo sự trợ giúp đến đúng đối tượng cụ thể cần giúp. Tùy theo điều kiện cụ thể có thể sử dụng các mô hình sau: Mô hình cho vay thế chấp là khoản tín dụng tiêu dùng do ngân hàng phát ra và lấy nhà ở làm vật thế chấp; Mô hình tiền công tích được tiến hành thí điểm tại Singapo
3.5.1.3. Giải pháp về phân phối nhà ở xã hội
Thực hiện dịch vụ hành chính công về nhà ở xã hội; Công bố rộng rãi các tiêu chí và kết quả xét để người dân được biết và giám sát thực hiện, đồng thời có phản hồi, nêu rõ lý do cụ thể cho các đối tượng không được giải quyết được biết; Thiết lập kênh thông tin và công bố danh sách các đối tượng được giải quyết nhà ở xã hội lên các phương tiện thông tin đại chúng tại các website của UBND thành phố, Sở Xây dựng, Công ty Quản lý nhà chung cư để kiểm tra, giám sát, tránh trường hợp được xem xét giải quyết nhiều lần; Tăng cường công tác giám sát cộng đồng đối với công tác này
3.5.1.4. Giải pháp về tăng cường quản lý Nhà nước về nhà ở xã hội
Xác lập chế độ trách nhiệm cá nhân trong công tác quản lý, mọi công chức đồng thời phải chịu trách nhiệm trong phạm vi thẩm quyền được phân công; Phân cấp triệt để, đặc biệt, phân cấp nhiều hơn cho cấp quận, huyện trong việc giải quyết việc mua bán sang nhượng nhà, giám sát, kiểm tra việc tuân thủ quy hoạch xây dựng trên địa bàn; Tập trung chỉ đạo và thực hiện rà soát các loại thủ tục hành chính trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp; Kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật. Xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân tùy tiện đặt ra các thủ tục hành chính trái pháp luật, trái thẩm quyền, gây khó khăn, phiền hà cho tổ chức và công dân…
Giải pháp về quy hoạch; Giải pháp đa dạng hóa về thị trường nhà ở; Giải pháp nâng cao tính minh bạch của thị trường nhà ở; Giải pháp về công tác tuyên truyền, vận động nâng cao nhận thức cộng đồng.
KẾT LUẬN
Thành phố Đà Nẵng trong những năm qua đã thực hiện chủ trương gắn phát triển kinh tế với giải quyết các vấn đề xã hội, chính sách an sinh xã hội, quan tâm nhân tố con người… và đã đạt được những kết quả tích cực. Kinh tế phát triển tương đối toàn diện, đạt tốc độ tăng trưởng khá; hiệu quả và sức cạnh tranh được nâng lên; nhiều chính sách an sinh xã hội đậm tính nhân văn được triển khai thực hiện và đạt kết quả tốt: Chương trình “Thành phố 3 có”- có việc làm, có nhà ở, có nếp sống văn minh đô thị
Việc thực hiện chính sách nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trong những năm qua có thể thấy mặt ưu điểm là: Về chính trị, đã cải thiện môi trường sống cho các hộ dân sống trong chung cư cũ; tạo quỹ nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, góp phần ổn định chính tr ị- xã hội. Về kinh tế, bước đầu đã thu hút một lượng lớn vốn đầu tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội, góp phần làm cho kinh tế thành phố tăng trưởng. Về văn hóa – xã hội, góp phần làm cho cảnh quan kiến trúc đô thị ngày càng tốt hơn, hiện đại hơn…Tuy nhiên, do tác động của nhiều nhân tố (biến động của thị trường, thay đổi về mức sống và phân tầng xã hội…) nên một số chính sách đã không còn phù hợp, trở nên bất cập và hạn chế đòi hỏi phải tiếp tục bổ sung, hoàn thiện
Giải quyết vấn đề nhà ở xã hội tại Đà Nẵng là trách nhiệm của mọi cấp, mọi ngành, mọi tổ chức và cá nhân trong toàn thành phố, đặt dưới sự lãnh đạo thống nhất của Đảng bộ, Chính quyền; có lộ trình và bước đi phù hợp với trình độ phát triển của thành phố trong từng giai đoạn và cần tạo sự đồng thuận cao của mọi tầng lớp dân cư và các tổ chức xã hội nghề nghiệp, qua đó huy động mọi nguồn lực xã hội phục vụ cho việc phát triển nhà ở. Việc thực hiện đồng bộ những giải pháp như đã nêu trong Luận văn góp phần hoàn thiện chương trình “Thành phố 3 có – có nhà ở, có việc làm, có nếp sống văn minh đô thị” của Thành phố
E:\DỮ LIỆU COP CỦA CHỊ YẾN\LUAN VAN HOC VIEN HANH CHINH\HOC VIEN HANH CHINH\HUNG\SAU BAO VE
