Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam
1. Tính cấp thiết của đề tài
Vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nói chung và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng trong những năm vừa qua đã được bàn luận đến rất nhiều, quy định pháp luật về vấn đề này cũng đã có và được sửa đổi, bổ sung liên tục nhưng vẫn chưa đầy đủ, thống nhất, gây nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng và chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn, như: vướng mắc trong việc xác định nhà ở hình thành trong tương lai, vướng mắc trong đăng ký thế chấp Nhà ở hình thành trong tương lai, vướng mắc trong vấn đề nhận thế chấp chuyển tiếp nhà ở hình thành trong tương lai sang nhà ở có sẵn; và vướng mắc về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai…. Và dường như còn có sự thiếu phối hợp, đùn đẩy trách nhiệm giữa các Bộ, ngành liên quan với nhau trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật để hướng dẫn người dân, doanh nghiệp, tổ chức và các cơ quan nhà nước có liên quan trong thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam hiện nay, cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai, hay còn gọi là sản phẩm “cho vay mua nhà dự án” đối với những dự án chưa hoàn thành là một chính sách tín dụng linh hoạt nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, căn hộ để ở. Thực tiễn cho thấy, sản phẩm cho vay mua nhà dự án đã giúp một bộ phận người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở được tiếp cận vốn vay ngân hàng. Sản phẩm này ngày càng thu hút được sự quan tâm của đông đảo khách hàng. Dưới góc độ luật học, hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai giữa các chủ thể: ngân hàng, khách hàng (bên vay) và/hoặc bên thứ ba (bên thế chấp) xuất hiện hai mối quan hệ pháp lý là quan hệ cho vay và quan hệ thế chấp. Trong mối quan hệ thứ nhất, ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích mua nhà ở, căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định, với điều kiện khách hàng hoàn trả tiền vay cả gốc lẫn lãi. Đổi lại, để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, các bên liên quan cần thiết phải xác lập mối quan hệ ràng buộc về nghĩa vụ giữa bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thế chấp (bên vay hoặc người thứ ba) bằng chính nhà ở, căn hộ vay mua đó, cho dù nhà ở đó chưa hình thành hoặc chưa được xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Trong vài năm gần đây, hành lang pháp lý về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng được chú trọng xây dựng và hoàn thiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt, pháp luật đã chính thức ghi nhận nhà hình thành trong tương lai là loại tài sản có thể được dùng để thế chấp và bảo đảm cho nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng thông qua hàng loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh như Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (“Nghị định số 163/2006/NĐ-CP”); Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (“Nghị định số 11/2012/NĐ-CP); Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (“Nghị định số 71/2010/NĐ-CP”); Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/2/2014 của Bộ Tư pháp về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/2/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê khai tài sản thi hành án (“Thông tư số 08/2014/TT-BTP”); Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/04/2014 về việc hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (“Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT”); Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 về việc hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm (“Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN”), Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở.
Trong quá trình làm việc trong lĩnh vực ngân hàng, tác giả Luận văn đã có cơ hội được tiếp cận với nhiều giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, qua đó cũng thấy được những khó khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp phải. Tác giả cũng đã tìm hiểu các bài viết, bài nghiên cứu và một số luận văn liên quan đến vấn đề này nhưng nhận thấy đây là vấn đề còn nhiều điều cần nghiên cứu làm sáng tỏ, đặc biệt là sau khi Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010, Luật các Tổ chức tín dụng sửa đổi năm 2017, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn có liên quan có hiệu lực. Đó là những lý do mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật và thực tiễn thực thi những quy định này trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, luận văn đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm HĐTDNH.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn tập trung vào những nhiệm vụ cụ thể sau:
– Phân tích, hệ thống những vấn đề lý luận về pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện HĐTDNH.
– Phân tích, đánh giá quy định của pháp luật, thực trạng thực thi PL về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện Hợp đồng tín dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
– Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các qui định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam và thực tiễn thực thi vấn đề này trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật các tổ chức tín dụng hợp nhất năm 2017 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng các qui định này trên thực tế. Cụ thể hơn, luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở của Chủ đầu tư.
Về không gian: Trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
Về thời gian: Từ năm 2016 đến hết năm 2019 (đây là giai đoạn tiếp theo của kế hoạch thực hiện nhiệm vụ 05 của các ngành, lĩnh vực liên quan đến hoạt động tín dụng ngân hàng).
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả đã vận dụng các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống cũng được sử dụng trong Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê phương pháp quy nạp, diễn giải… để làm sáng tỏ nội dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận
Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện HĐTDNH dưới góc độ pháp luật mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.
Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Về phương diện thực tiễn, những kiến nghị của luận văn hi vọng sẽ đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, phát huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế tại địa bàn tỉnh Quảng Nam, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn bao gồm ba chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về pháp luật thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng;
Chương 2: Các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Nam;
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG
1.1. Tổng quan về nhà ở hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Tại Việt Nam, khái niệm tài sản lần đầu tiên được quy định trong Bộ luật dân sự (BLDS) 1995 và đến khi ban hành BLDS 2005 thì các nhà làm luật Việt Nam đưa ra khái niệm về tài sản như sau: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [Điều 163]. Gắn trực tiếp với Điều 163, có một số điều luật thể hiện rõ quan niệm của nhà làm luật về tài sản, như Điều 164 về Quyền sở hữu, Điều 173 về các quyền của người không phải là chủ sở hữu tài sản, Điều 174 về Bất động sản và động sản, Điều 181 về quyền tài sản,… của BLDS 2005 [29]. Qua đó, có thể thấy, quyền sở hữu đã bị tách ra khỏi khái niệm tài sản, tách rời tài sản và quyền tài sản và khái niệm tài sản được xác định theo phương thức liệt kê dựa trên chất liệu, tuy nhiên lại không bao trùm được các tài sản mới phát sinh trong xã hội như: tên miền, địa chỉ email, tài sản ảo trong các trò chơi điện tử trực tuyến, tiền tệ kỹ thuật số,… Hệ quả là khi đọc khái niệm về tài sản tại BLDS 2005, người đọc không thể hình dung hết thế nào là tài sản, bản chất của tài sản là gì, dẫn đến việc thực hiện các quy định pháp luật liên quan đến tài sản, đặc biệt là các tài sản mang tính đặc thù như tài sản trí tuệ, tài sản ảo, tài sản HTTTL còn gặp nhiều khó khăn, lúng túng.
Khắc phục phần nào vấn đề này, BLDS 2015 bên cạnh việc liệt kê các loại tài sản như trong quy định của BLDS 2005 “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [Điều 105, khoản 1], còn xác định cụ thể “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” [36].
Từ những phân tích nêu trên, có thể khái quát về tài sản như sau: Tài sản là tài sản hữu hình hoặc vô hình, bất động sản hoặc động sản, hoặc là quyền tài sản thuộc sở hữu của chủ thể. Khái niệm này sẽ là căn cứ, cơ sở để hình thành khái niệm tài sản HTTTL và nhà ở HTTTL.
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được ban hành quy định: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Mặc dù đã giải thích cụ thể hơn nhưng dựa vào quy định trên, vẫn chưa thể xác định tài sản nào là tài sản HTTTL do khái niệm không nêu bất kỳ căn cứ hay tiêu chí nhận diện nào [9].
Phải đến khi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ra đời thì tài sản HTTTL mới được quy định một cách rõ ràng: Tài sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật… [Điều 1, Khoản 2].
Dựa vào các quy định pháp luật và phân tích nêu trên, có thể khái quát về tài sản HTTTL như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành hoặc đã được hình thành ở thời điểm hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp lý để xác định tài sản đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể xác định”.
1.1.1.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội [16]. Dưới góc độ luật học, khái niệm nhà ở xuất hiện ở một số văn bản pháp luật như: theo pháp luật dân sự, nhà ở được hiểu một cách chung nhất là một loại tài sản, chính xác hơn là một loại bất động sản được giao dịch dân sự như mua bán, tặng cho, thế chấp nhà ở,…; Luật xây dựng năm 2014 quy định: Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế [Điều 3, Khoản 10] [35].
Tại Luật nhà ở năm 2014 giải thích như sau: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân [Điều 3, khoản 1]. Theo Luật này, nhà ở được phân loại theo mục đích sử dụng, bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại phân chia nhà ở thành (i) nhà, công trình xây dựng có sẵn; và (ii) nhà, công trình xây dựng HTTTL [33].
Mang tính chất là một loại hình nhà ở và cũng đồng thời là tài sản HTTTL, Nhà ở HTTTL có nội hàm hẹp hơn so với các khái niệm đã phân tích ở trên. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. [Điều 3 Khoản 4].
Thông tư liên tịch số 01/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định như sau: Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) [Điều 3, Khoản 1].
Là đối tượng của giao dịch dân sự, có thể thấy giao dịch nhà ở HTTTL phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật về tài sản HTTTL và pháp luật về nhà ở. Như vậy, có thể khái quát về nhà ở HTTTL: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thiện ở thời điểm hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể xác định”.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai
Để nhận diện tài sản thì nhất thiết phải chỉ ra được các đặc trưng pháp lý của chúng. Trên cơ sở nghiên cứu, tìm hiểu các quy định pháp luật dân sự, có thể rút ra các đặc điểm pháp lý cơ bản của nhà ở HTTTL như sau:
Thứ nhất, nhà ở HTTTL là một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở hữu. Để được phép tham gia giao dịch dân sự thì nhà ở HTTTL trước hết phải là một loại tài sản hay nói cách là đối tượng của quyền sở hữu. Theo pháp luật dân sự, nhà ở HTTTL được công nhận là một loại tài sản, vì vậy loại tài sản này còn phải được xem xét trong mối quan hệ với chủ thể thiết lập quyền sở hữu bao gồm các tiêu chí về địa vị của chủ sở hữu tài sản; các căn cứ xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền sở hữu; các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu; các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu,…. Theo đó, chủ thể có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình, bao gồm quyền dùng tài sản của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự cho mình hoặc cho người khác. Theo quy định của BLDS năm 2015, người không có tư cách chủ sở hữu sẽ không thể có đầy đủ các quyền năng nêu trên, tuy nhiên trong một số trường hợp, họ vẫn có một số quyền nhất định nào đó nếu có thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc do pháp luật có quy định. Ví dụ: quyền chiếm hữu theo uỷ quyền, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự, chiếm hữu tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm… Các quyền lợi trên đều được xác lập trên nguyên tắc tôn trọng ý chí và quyền định đoạt của chủ sở hữu, và các chế định khác điều chỉnh các trường hợp tài sản chưa xác định được chủ sở hữu. Từ đó cho thấy, chủ sở hữu đối với nhà ở HTTTL tuy chưa có tư cách chủ sở hữu đầy đủ nhưng vẫn sẽ có một số quyền nhất định, trong đó có quyền sử dụng nhà ở sẽ HTTTL của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của bên thứ ba [25].
Thứ hai, là sự thay đổi về tình trạng pháp lý của nhà ở HTTTL sau khi hoàn thành. Tại thời điểm xác lập nghĩa vụ bảo đảm, tuy chưa có quyền sở hữu đầy đủ đối với nhà ở HTTTL nhưng chủ sở hữu có quyền sử dụng nhà ở đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của người khác. Theo pháp luật hiện hành, chủ thể được quyền dùng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc chính nhà ở HTTTL để làm tài sản thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với chủ thể khác. Các giao dịch nêu trên đều có hình thức pháp lý là hợp đồng thế chấp. Về bản chất, hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL đều là các giao dịch có điều kiện theo quy định tại Điều 120 của BLDS năm 2015. Điều kiện ở đây là để giao dịch thế chấp có hiệu lực thì bên thế chấp phải xác lập được quyền sở hữu đầy đủ đối với tài sản… Thời điểm hoàn thành của nhà ở HTTTL được hiểu là nhà ở hoàn thiện, đã bàn giao và bên mua nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều này đồng nghĩa với việc các bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở, khi đó, đối tượng của giao dịch thế chấp không còn là quyền tài sản hay nhà ở HTTTL nữa mà đã trở thành nhà ở hiện hữu. Để bảo vệ quyền và lợi ích của mình khi đối tượng của hợp đồng thế chấp thay đổi, bên nhận thế chấp và bên thế chấp cần phải nhanh chóng tiến hành sửa đổi đối tượng của hợp đồng thế chấp đã ký kết: Từ “quyền tài sản” trong hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL hoặc “nhà ở HTTTL” sang “nhà ở hiện hữu”. Việc sửa đổi đối tượng sẽ kéo theo việc thực hiện các thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL, chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL theo quy định của pháp luật [25].
Thứ ba, nhà ở HTTTL thuộc sở hữu của bên thế chấp sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Thông thường, các tài sản là bất động sản tham gia giao dịch thế chấp phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nhưng đối với nhà ở HTTTL, việc nhà ở đó có hình thành hay không, chủ thể có được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở đó hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Chính điều này góp phần làm tăng tính rủi ro của nhà ở HTTTL khi tham gia vào giao dịch dân sự. Do vậy, điều kiện để nhà ở HTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm, quy trình, thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký thế chấp cũng phải cụ thể hơn, chặt chẽ hơn so với thế chấp các loại TSBĐ thông thường khác để hạn chế các rủi ro và đảm bảo nguyên tắc của giao dịch bảo đảm là có thể xử lý để thu hồi nợ. Có thể nói pháp luật hiện hành tuy đã có quy định điều chỉnh nhưng chưa xây dựng thành một hệ thống hoàn chỉnh và đồng bộ về thế chấp bằng nhà ở HTTTL nên khi vận dụng vào thực tiễn dường như không được suôn sẻ từ khâu xác định tài sản, giao kết hợp đồng cho đến đăng ký thế chấp, giao dịch bảo đảm… Từ những phân tích nêu trên cho thấy việc xác định chính xác bản chất pháp lý của nhà ở HTTTL thông qua các đặc trưng của nó là điều kiện tối cần thiết để hạn chế rủi ro cho các giao dịch, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch đó. Đối với các nhà làm luật, việc nhìn nhận nhà ở HTTTL với đầy đủ các đặc trưng của chúng sẽ giúp cho việc ban hành quy định pháp luật liên quan mang tính khả thi và hiệu quả trên thực tế [25].
1.2. Một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1.2.1.1. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được sử dụng rất phổ biến trong giao dịch tín dụng. Biện pháp bảo đảm này tỏ ra rất hiệu quả và thường được các NHTM lựa chọn áp dụng đối với sản phẩm cho vay mua nhà dự án, nhà chung cư chưa hoàn thiện. Sở dĩ như vậy bởi nhà ở là tài sản có giá trị tương đối lớn, ít bị giảm giá hoặc giảm giá với mức độ không đáng kể, đặc biệt là nhà ở tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh như thành phố Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh… Về nguyên tắc, thế chấp nhà ở HTTTL là một biện pháp mang tính dự phòng, thể hiện ở chỗ nhà ở HTTTL chỉ được đem ra xem xét và xử lý để thu hồi nợ khi người đi vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình đối với NHTM. Tính dự phòng này tạo áp lực khiến người đi vay nâng cao trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ nếu không muốn căn nhà bị phát mại để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật và theo sự thỏa thuận của các bên.
Về khái niệm thế chấp tài sản HTTTL và thế chấp nhà ở HTTTL hiện nay, BLDS 2015, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, cũng như các văn bản quy phạm pháp luật khác đều chưa có quy định nào nêu rõ nhưng chúng ta có thể căn cứ vào quy định về khái niệm thế chấp tài sản và khái niệm nhà ở HTTTL để rút ra một khái niệm mang tính khái quát chung như sau: Thế chấp nhà ở HTTTL là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng nhà ở đang trong quá trình hình thành và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao nhà ở (sau khi đã đưa vào sử dụng) cho bên nhận thế chấp.
1.2.1.2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Như đã đề cập ở trên, bản chất của giao dịch thế chấp nhà ở HTTTL là một dạng cụ thể của giao dịch có điều kiện và để giao dịch thế chấp này có hiệu lực thì nhà ở HTTTL phải được xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp. Các đặc điểm của thế chấp nhà ở HTTTL là:
Thứ nhất, thế chấp nhà ở HTTTL là biện pháp bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính (nghĩa vụ trả nợ khoản vay theo hợp đồng tín dụng ngân hàng). Nghĩa vụ thế chấp nhà ở HTTTL phát sinh và tồn tại khi và chỉ khi nghĩa vụ trả nợ vay còn tồn tại; Thế chấp nhà ở HTTTL chỉ được áp dụng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay nếu nghĩa vụ đó có hiệu lực [42].
Thứ hai, trong giao dịch này, bên thế chấp cam kết sẽ đem nhà ở HTTTL mà mình chưa có quyền sở hữu đầy đủ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình hoặc của bên thứ ba đối với bên nhận thế chấp mà không phải chuyển giao nhà ở (sau khi hoàn thành), bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra thường kỳ hoặc kiểm tra đột xuất đối với tài sản đó. Như thế chấp tài sản thông thường khác, việc đăng ký thế chấp được xem là sự bảo đảm nhất cho bên nhận thế chấp, thể hiện quyền đối kháng của bên nhận thế chấp đối với bên thứ ba, và quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp. Đặc điểm không có sự chuyển giao tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL cho bên nhận thế chấp được thể hiện ở chỗ nhà ở HTTTL không thể được chuyển giao cho bất kỳ bên nào vì tại thời điểm giao kết nhà ở đó đang trong quá trình xây dựng hoặc đang hoàn thiện nhưng chưa được bàn giao cho bên thế chấp (với tư cách là chủ sở hữu tương lai của tài sản đó). Sau khi nhà ở đã được xây dựng xong thì bên thế chấp sẽ là người trực tiếp nắm giữ tài sản thế chấp nhưng vẫn không thể định đoạt tài sản thế chấp do giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản do bên nhận thế chấp giữ nên không tham gia giao dịch dân sự được. Như vậy, thế chấp nhà ở HTTTL vừa là biện pháp bảo đảm vừa có mục đích nâng cao trách nhiệm của bên có nghĩa vụ trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình, vừa giúp cho bên nhận thế chấp có thể kiểm soát tài sản để nêu cần thiết, bên đó có quyền yêu cầu kê biên bán đấu giá hoặc áp dụng các phương thức xử lý khác đối với nhà ở HTTTL nhằm thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm [42].
Thứ ba, nhà ở HTTTL phải có đầy đủ cơ sở pháp lý để bên cho vay có quyền ưu tiên về xử lý tài sản, thể hiện ở chỗ tài sản phải thuộc sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm; đối với nhà ở HTTTL thì đặc trưng này thể hiện ở chỗ nhà ở đó trong tương lai sẽ thuộc sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm và có đầy đủ cơ sở pháp lý để khẳng định điều này. Tuy nhiên, thế chấp nhà ở HTTTL cũng luôn chứa đựng những rủi ro tiềm ẩn ở mức độ cao hơn thế chấp tài sản thông thường như những rủi ro chủ yếu về: nhà ở có thể không được hình thành, hoặc nhà ở được hình thành nhưng không được công nhận quyền sở hữu cho bên thế chấp,… Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, vi phạm các cam kết khác trong hợp đồng mua bán nhà ở dẫn đến không được công nhận quyền sở hữu; hoặc những nguyên nhân khác không phải lỗi của bên thế chấp như: chủ đầu tư phá sản dẫn đến dự án không hoàn thành, dự án bị rút giấy phép, không thể triển khai hoặc bị thu hẹp diện tích, dự án đã được triển khai nhưng có thể là công trình sai phép, công trình không đảm bảo chất lượng dẫn đến việc chủ đầu tư không có nhà giao cho người mua nhà…
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng
1.2.2.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng tín dụng ngân hàng
* Khái niệm
Hình thức pháp lý của quan hệ cho vay của NHTM và khách hàng là được thể hiện thông qua hợp đồng tín dụng. Cho vay vốn được ví như việc bán chịu một loại hàng hóa đặc biệt là tiền tệ. Trong quan hệ tín dụng, trước khi giải ngân, thế mạnh hoàn toàn thuộc về ngân hàng vì ngân hàng là người quyết định cho vay. Tuy nhiên, ngay sau khi giải ngân, bên vay lại là người nắm vai trò chủ động trong việc trả nợ. Đối với cho vay thế chấp nhà ở HTTTL, về bản chất, hợp đồng tín dụng không có điểm khác biệt so với hợp đồng tín dụng thông thường [36].
Hợp đồng tín dụng về bản chất là hợp đồng vay tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS). Hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng (bên cho vay) với khách hàng là tổ chức, cá nhân (bên vay) nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ nhất định giữa các bên theo quy định của pháp luật, theo đó bên cho vay chuyển nhượng quyền sở hữu một khoản tiền cho bên vay để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.
* Đặc điểm của hợp đồng
Theo quy định trên thì hợp đồng tín dụng sẽ có một số đặc điểm sau đây:
Về chủ thể: Bên cho vay bắt buộc phải là tổ chức tín dụng, có đủ điều kiện luật định, còn bên vay có thể là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có đủ điều kiện vay vốn do pháp luật quy định [43].
Về hình thức: Hợp đồng tín dụng ngân hàng luôn luôn được lập thành văn bản. Hợp đồng tín dụng ngân hàng đa phần là hợp đồng theo mẫu. Tên gọi có thể là: Hợp đồng tín dụng; Hợp đồng vay; Khế ước vay vốn; hoặc phụ thuộc vào thời hạn vay, mục đích vay, hợp đồng có thể có thêm các cụm từ: “ngắn hạn”; “trung hạn”; “dài hạn”; “đồng Việt Nam”; “ngoại tệ”; “tiêu dùng”; “đầu tư”… Hợp đồng tín dụng có thể được công chứng, chứng thực phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.
Về đối tượng: Hợp đồng tín dụng ngân hàng có đối tượng là những khoản vốn được thể hiện dưới hình thức tiền tệ.
1.2.2.2. Khái niệm thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng
Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại (NHTM) nói riêng, cũng như bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính. Thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng có thể hiểu như sau: là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng nhà ở đang trong quá trình hình thành và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng đối với các NHTM (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao nhà ở (sau khi đã đưa vào sử dụng) cho bên nhận thế chấp.
1.2.2.3. Đặc điểm pháp lý của thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai
(1) Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một biện pháp thế chấp tài sản
Không có sự chuyển giao tài sản thế chấp: Sự không chuyển giao tài sản thế chấp chính là một đặc trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp trong số các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp, mà sẽ trực tiếp bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra thường kỳ hoặc kiểm tra đột xuất đối với tài sản đó. Tính chất bảo đảm của thế chấp tài sản được thực hiện thông qua việc đăng ký thế chấp và việc bên nhận thế chấp sẽ nhận, bảo quản những giấy tờ chứng minh quyền tài sản (như giấy đăng ký xe, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…). Trong đó, việc đăng ký thế chấp được xem là sự bảo đảm nhất cho bên nhận thế chấp, qua đó thể hiện quyền đối kháng của bên nhận thế chấp đối với bên thứ ba, và quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp [25].
Đặc điểm không có sự chuyển giao tài sản thế chấp càng được thể hiện rõ trong hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL ở chỗ: Nhà ở đó có thể chưa được xây dựng hoàn thiện (thậm chí có thể mới xong phần móng đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hoặc mới được nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ bản hạ tầng kỹ thuật đối với dự án bất động sản có phần xây dựng nhà ở) hoặc đã được hoàn thiện nhưng chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Như vậy, tại thời điểm thế chấp bên thế chấp còn chưa được bàn giao để đưa vào sử dụng tài sản của mình thì càng khó có thể chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp để cầm, nắm, giữ. Sau đó, khi nhà ở đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng thì bên thế chấp sẽ là người nhận bàn giao nhà ở đó chứ không phải là bên nhận thế chấp. Tuy nhiên sự không chuyển giao tài sản không hề ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp. Bên thế chấp là người trực tiếp nắm giữ tài sản thế chấp nhưng vẫn không thể định đoạt tài sản thế chấp do giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản – thứ không thể thiếu khi tham gia giao dịch dân sự – do bên nhận thế chấp giữ [42].
Đáp ứng linh hoạt lợi ích của các bên chủ thể:
Đối với bên nhận thế chấp: bên nhận thế chấp không phải giữ gìn và bảo quản tài sản thế chấp nên tiết kiệm được nhiều chi phí liên quan đến việc thuê kho bãi, thuê người trông coi hoặc có các biện pháp bảo đảm thích hợp để tránh trường hợp làm hư hỏng, mất mát tài sản thế chấp.
Đối với bên thế chấp: bên thế chấp vẫn có thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức đó cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận); được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. Điều này thực sự có ý nghĩa đối với trường hợp thế chấp nhà ở, đặc biệt là nhà ở HTTTL. Bởi lẽ, mặc dù nhà ở đó đã được thế chấp nhưng chủ đầu tư hay chủ thể xây dựng vẫn có quyền tiếp tục quá trình xây dựng, hoàn thiện ngôi nhà đó; hoặc khi ngôi nhà đã được bàn giao cho bên thế chấp thì họ vẫn có quyền ở – điều này giúp giải quyết nhu cầu về nhà ở của cá nhân nói riêng và giải quyết được nhu cầu về nhà ở của toàn xã hội nói chung.
(2) Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một biện pháp bảo đảm tín dụng
Giá trị bảo đảm thường phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác:
Bảo đảm tín dụng có ý nghĩa thúc giục người đi vay trả nợ. Nếu giá trị tài sản nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm thì người đi vay dễ có động cơ không trả nợ. Mặt khác, giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ tín dụng còn nhằm đảm bảo khả năng thu hồi nợ của TCTD khi giá trị thị trường của tài sản đảm bảo suy giảm, khả năng thanh toán của tài sản không cao [43].
Tài sản bảo đảm phải có sẵn thị trường tiêu thụ: Mức độ thanh khoản của tài sản có quan hệ đến lợi ích của người cho vay. Các TCTD thường ưu tiên lựa chọn những tài sản có tính thanh khoản cao để tham gia giao dịch bảo đảm. Đối với những tài sản có tính thanh khoản không cao, TCTD sẽ phải tính đến các chi phí phải gánh chịu trong quá trình thanh lý tài sản nên sẽ ít chấp nhận những tài sản này. Có đầy đủ cơ sở pháp lý để bên cho vay có quyền ưu tiên về xử lý tài sản: Thể hiện ở chỗ tài sản phải thuộc sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm; đối với nhà ở HTTTL thì đặc trưng này thể hiện ở chỗ nhà ở đó sau khi được đưa vào sử dụng chắc chắn trong tương lai sẽ thuộc sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm và có đầy đủ cơ sở pháp lý để khẳng định điều này. Tài sản đó phải được pháp luật cho phép giao dịch và có đầy đủ cơ sở pháp lý để TCTD – chủ thể cho vay được quyền ưu tiên xử lý tài sản nhằm thu hồi nợ khi người đi vay không thanh toán được khoản vay [43].
1.2.2.4. Các đặc trưng của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai so với thế chấp tài sản thông thường
(i) Tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn:
Thế chấp nhà ở HTTTL luôn tiềm ẩn những rủi ro ở mức cao hơn thế chấp tài sản thông thường bởi tính chưa hoàn thiện, tính chưa có thật một cách toàn vẹn trên thực tế của loại tài sản được dùng để bảo đảm này. Nguyên tắc chung trong thế chấp tài sản là tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu; trong khi đó thế chấp nhà ở HTTTL thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được công nhận tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm đó, thậm chí nhà ở còn chưa được hình thành trên thực tế. Điều này có thể dẫn tới những rủi ro tất yếu như: nhà ở có thể không được hình thành trên thực tế, hoặc nhà ở được hình thành nhưng không được công nhận quyền sở hữu cho bên thế chấp [42]. Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, bên thế chấp vi phạm các cam kết khác trong hợp đồng mua bán nhà ở dẫn đến không được công nhận quyền sở hữu; hoặc những nguyên nhân khác như: chủ đầu tư phá sản dẫn đến dự án không hoàn thành, dự án bị rút giấy phép, không thể triển khai hoặc bị thu hẹp diện tích, dự án đã được triển khai nhưng có thể là công trình sai phép, công trình không đảm bảo chất lượng dẫn đến việc chủ đầu tư không có nhà giao cho người mua nhà…. Từ những rủi ro tiềm ẩn nêu trên, yêu cầu đặt ra là phải có quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về điều kiện thế chấp, trình tự, thủ tục thế chấp, đăng ký thế chấp nhằm hạn chế rủi ro cho tất cả các bên tham gia giao dịch.
(ii) Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL có sự khác biệt so với chủ thể của hợp đồng thế chấp nói chung ở chỗ:
Bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL phải là các TCTD đang hoạt động tại Việt Nam (Điều 147, Luật Nhà ở 2014). Trong khi bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản thông thường không phân biệt chủ thể thế chấp và không có quy định bắt buộc bên nhận thế chấp phải là TCTD, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam.
Sở dĩ có việc hạn chế chủ thể bên nhận thế chấp như vậy là vì thế chấp nhà ở HTTTL vốn đã tiềm ẩn nhiều rủi ro, không phải chủ thể nào cũng có khả năng quản trị, phòng ngừa và xử lý rủi ro có thể xảy ra [25]. Trong đó, TCTD với tư cách là một tổ chức có hoạt động kinh doanh đặc thù là kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ và tín dụng, TCTD luôn có khả năng phòng ngừa và hạn chế rủi ro cao hơn các chủ thể khác; và rủi ro tín dụng chính là những thách thức mà TCTD luôn luôn sẵn sàng đón nhận một khi đã chấp nhận kinh doanh trên lĩnh vực đặc thù này.
Việc pháp luật quy định chỉ các TCTD mới được nhận thế chấp nhà ở HTTTL chính là biện pháp hạn chế rủi ro của bản thân chế định thế chấp nhà ở HTTTL; nhưng cũng vì thế mà việc phòng tránh rủi ro cho chủ thể này là vấn đề hết sức quan trọng, cần được pháp luật quan tâm đặc biệt vì mục tiêu giữ vững an toàn của hệ thống ngân hàng cũng như góp phần ổn định chính sách tiền tệ quốc gia.
(iii) Vì đối tượng của hợp đồng thế chấp này là nhà ở HTTTL – một đối tượng đặc biệt nên trong giao kết giao dịch bảo đảm, các bên sẽ phải thiết lập thêm các quyền, nghĩa vụ đặc biệt, trong đó chú trọng đến các quyền, nghĩa vụ liên quan đến quá trình hình thành tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL đó.
Đối với việc thế chấp các tài sản thông thường, các bên chỉ quan tâm đến việc khai thác, sử dụng, bảo quản tài sản thế chấp, việc kiểm tra, giám sát tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp chỉ mang tính chất đảm bảo cho bên thế chấp thực hiện tốt hơn quyền sử dụng, khai thác tài sản thế chấp của mình, phát hiện và ngăn ngừa kịp thời những hành vi có khả năng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp [42]. Nhưng đối với các giao dịch thế chấp nhà ở HTTTL thì quyền, nghĩa vụ của các bên phát sinh trong quá trình hình thành nhà ở là rất cần thiết: bên thế chấp có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện các điều kiện cần thiết để hoàn thành việc xây dựng nhà ở cũng như thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu; bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, giám sát quá trình hình thành nhà ở đó nhưng cũng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành tài sản.
Ngoài ra, khi giao kết hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL, bên nhận thế chấp còn có thêm một quyền đặc biệt nữa là: trong trường hợp phải xử lý tài sản thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản đó ngay cả khi nhà ở chưa được đăng ký quyền sở hữu. Mặc dù khi cho vay, TCTD không hề mong muốn khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ dẫn đến phải xử lý tài sản thế chấp nhưng thực tế thì không phải lúc nào cũng như mong muốn. Và vấn đề đặt ra là trong quá trình thế chấp nhà ở HTTTL, yêu cầu phải xử lý tài sản thế chấp phát sinh tại thời điểm mà nhà ở thế chấp chưa hình thành hoặc chưa được đăng ký quyền sở hữu thì việc xử lý nhà ở đó để thanh toán khoản nợ cho TCTD sẽ ra sao? Chính vì vậy, việc pháp luật trao cho ngân hàng quyền nêu trên là rất quan trọng và có ý nghĩa lớn trong việc góp phần hạn chế rủi ro tín dụng.
(iv) Khi nhận thế chấp nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì bên nhận thế chấp luôn mong muốn giao kết hợp đồng/văn bản thỏa thuận ba bên, giữa: bên nhận thế chấp – bên thế chấp – chủ đầu tư. Thỏa thuận ba bên xuất phát từ thực tế: khi nhà ở đang trong quá trình hình thành và chưa được đăng ký quyền sở hữu thì không thể khẳng định bên thế chấp là chủ sở hữu hợp pháp và duy nhất của toàn bộ tài sản thế chấp; ở đây, bên thế chấp chịu sự ràng buộc bởi các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và rõ ràng trong một phạm vi nào đó, cả chủ đầu tư và bên thế chấp (bên mua nhà) đều có quyền, lợi ích đối với nhà ở HTTTL đang thế chấp (ví dụ như khi bên mua nhà chưa nộp hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư thì chủ đầu tư vẫn còn quyền lợi với nhà ở đó) [43]. Thỏa thuận ba bên còn bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp (trong việc kiểm tra, giám sát quá trình hình thành nhà ở đang thế chấp), hạn chế những rủi ro như bên thế chấp cố tình không thực hiện đúng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư hoặc chuyển giao quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng đó cho người khác.
1.3. Khái niệm, nội dung của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng
1.3.1. Khái niệm pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng
Có thể nói bất kỳ một lĩnh vực nào nếu có hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch để điều tiết và dẫn dắt thị trường thì lĩnh vực đó sẽ phát triển một cách vững chắc và an toàn. Hoạt động thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng cũng vậy, nếu có hệ thống văn bản pháp luật quy định một cách cụ thể, thống nhất sẽ tạo điều kiện cho các chủ thể tích cực tham gia vào hoạt động này, đồng thời hạn chế được nợ xấu – căn bệnh trầm kha trong bối cảnh tình hình tài chính – tín dụng suy thoái tại Việt Nam những năm gần đây [43]. Liên quan đến hoạt động thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, cần thiết phải xem xét các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này là pháp luật về hoạt động thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng. Nhìn chung, pháp luật hiện hành về cho vay đã tương đối hoàn chỉnh và đồng bộ, ít xảy ra vướng mắc trong thực tiễn. Tuy nhiên, thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng lại là vấn đề phức tạp hơn với cơ chế xử lý chưa thật sự rõ ràng, chặt chẽ nên các NHTM trên thực tế gặp nhiều khó khăn, rắc rối từ việc xác định tài sản, định giá tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm đến xử lý tài sản thế chấp.
Để điều chỉnh một quan hệ xã hội, Nhà nước sử dụng hệ thống quy phạm pháp luật tác động, điều chỉnh các hành vi xử sự của các bên tham gia quan hệ xã hội đó, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của các bên liên quan, Nhà nước và xã hội [42]. Đối với hoạt động thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, việc điều chỉnh các quan hệ liên quan được thể hiện trong các văn bản pháp luật, thuộc nhiều chuyên ngành, lĩnh vực khác nhau, xuất phát từ những nhu cầu và yêu cầu của từng lĩnh vực cụ thể có những quy định phù hợp tại luật dân sự, pháp luật liên quan đến tín dụng ngân hàng, luật nhà ở, luật xây dựng,… Như vậy, có thể khái quát về “Pháp luật điều chỉnh hoạt động thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình thế chấp nhà ở HTTTL để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp”
E:\DỮ LIỆU COP CỦA CHỊ YẾN\LUAN VAN VIEN HAN LAM\VIEN HAN LAM DOT 11\SAU BAO VE\DOT 7/ nguyen bach thuy linh
