Giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Đà Nẵng

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong nền kinh tế quốc dân, hoạt động của các Ngân hàng (tổ chức tín dụng) đóng vai trò nòng cốt, là xương sống bảo đảm cho nền kinh tế phát triển ổn định và bền vững. Nền kinh tế Việt Nam đang vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vì vậy hoạt động của hệ thống các Ngân hàng luôn luôn năng động, bứt phá, hòa nhập vào toàn cầu hóa kinh tế thế giới. Trong thời gian qua, với sự năng động, sáng tạo, hoạt động của hệ thống các Ngân hàng Việt Nam đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, hỗ trợ tích cực cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân hoạt động, sử dụng vốn hiệu quả, mang lại lợi nhuận cao, đóng góp to lớn vào nhân sách quốc gia. Nhưng cũng chính nền kinh tế thị trường đã làm cho các Nhân hàng bộc lộ nhiều yếu kém, gây ra thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến không chỉ nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến cả uy tín chính trị của Đảng, Nhà nước ta, làm giảm sút lòng tin của nhân dân vào Ngân hàng. Những đại án về Ngân hàng như Agribank, Ngân hàng Đại Dương, Ngân hàng Xây dựng, Sacombank…đã gây thất thoát hàng trăm ngàn tỷ đồng đã chứng minh điều đó. Trong số các sai phạm gây thất thoát lớn về tài sản thì các sai phạm trong hoạt động cho vay cấp tín dụng có tài sản bảo đảm thực hiên nghĩa vụ là những sai phạm có tính phổ biến và đang tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường, xảy ra trong phạm vi cả nước, trong đó có khu vực Miền Trung, Việt Nam đang trong đà phát triển kinh tế mạnh mẽ. Nguyên nhân của những sai phạm trong lĩnh vực này có thể được nhìn nhận từ 2 phương diện sau:

– Về phương diện pháp luật thực định:

Tuy pháp luật về Ngân hàng (tổ chức tín dụng) không ngừng được sửa đổi, bổ sung, không ngừng hoàn thiện, nhưng nhìn chung vẫn còn nhiều bất cập, nhiều quy định của pháp luật cũng như các hướng dẫn từ Chính phủ không còn phù hợp với nền kinh tế quốc dân và kinh tế quốc tế, gây khó khăn cho hoạt động của Ngân hàng. Đó là những bất cập về xác lập hợp đồng tín dụng, xử lý tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng, bất cập về xác minh nguồn gốc tài sản thế chấp, thẩm định tài sản thế chấp…góp phần làm cho các Ngân hàng thiệt hại vô cùng to lớn. Vì vậy việc hoàn thiện pháp luật về tổ chức tín dụng để đáp ứng với điều kiện mới của nền kinh tế Việt Nam hội nhập sâu rộng, đáp ứng với toàn cầu hóa kinh tế và pháp luật là một đòi hỏi vô cùng cấp bách và tất yếu khách quan.

– Về phương diện thực tiễn:

Hệ thống các Ngân hàng Việt Nam có quá nhiều sai phạm trong hoạt động cho vay cấp tín dụng có tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ xuất phát từ hành vi cố ý làm trái các quy định về cho vay có tài sản bảo đảm hoặc hành vi thiếu trách nhiệm của giới chức quản lý…nhất là vấn đề xác minh, thẩm định tài sản thế chấp. Các sai phạm từ cán bộ Ngân hàng liên quan đến hàng hoạt quan chức trong bộ máy chính trị và quản lý của Việt Nam, gây thất thoát to lớn về tài sản, nợ xấu tăng cao, có Ngân hàng số lổ gấp 10 gần vốn điều lệ như Công ty cho thuê tài chính 2 thuộc Agribank Việt Nam. Bên cạnh đó những sai lầm trong hoạt động xét xử của Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp, bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng trên toàn quốc nói chung cũng như của Tòa án nhân dân tại Đà Nẵng nói riêng cũng là một trong những nguyên nhân làm cho việc xử lý tài sản bảo đảm kéo dài, nợ xấu khó đòi, gây thiệt hại không nhỏ. Vì vậy việc khắc phục những sai lầm, thiếu sót trong hoạt động thực tiễn cho vay cấp tín dụng của Ngân hàng có tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và những sai lầm trong hoạt động xét xử giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Tòa án nhân dân tại Đà Nẵng nhằm nâng cao hiệu quả cho vay cấp tín dụng cũng là một yêu cầu cấp thiết, một đòi hỏi cấp bách và khách quan.

Từ những bất cập và những sai lầm, hạn chế trên các phương diện nêu trên, cần có giải pháp khoa học, sát thực tiễn để khắc phục những bất cập, sai lầm, hạn chế đó, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay cấp tín dụng có tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hệ thống các Ngân hàng Việt Nam, khẳng định vai trò, vị thế xương sống của Ngân hàng trong nền kinh tế quốc dân. Với suy nghĩ đó, tác giả chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Đà Nẵng” làm công trình nghiên cứu của luận văn.

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm rõ các vấn đề lý luận, pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng thông qua thực tiễn giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân tại Đà Nẵng; Hướng tới xác lập luận cứ khoa học cho việc nghiên cứu, đánh giá, hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản trong giao dịch tín dụng Ngân hàng; Đảm bảo nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân tại Đà Nẵng, hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu về lý luận, pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, tìm ra những vấn đề bất cập để hoàn thiện. Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật của Tòa án nhân dân tại Đà Nẵng về giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng để làm rõ những sai lầm, thiếu sót của Tòa án trong hoạt động xét xử lĩnh vực này. Đề xuất các giải pháp khoa học để khắc phục các bất cập, sai lầm, thiếu sót nêu trên.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề về lý luận, những quy định pháp luật hiện hành như: Bộ luật dân sự năm 2015; Luật thi hành án dân sự năm 2014; Luật các tổ chức tín dụng năm 2010; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006; Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi nghị định 163; Thông tư số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 và thực tiễn giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Tòa án nhân dân tại Đà Nẵng.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

– Nghiên cứu về lý luận, pháp luật, giới hạn liên quan đến tài sản thế chấp trong giao dịch tín dụng Ngân hàng.

– Nghiên cứu thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Đà Nẵng về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng.

– Nghiên cứu các giải pháp bảo đảm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng (bảo đảm áp dụng đúng pháp luật).

– Các thông tin, số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu được sưu tầm từ hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng và Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng (Lấy Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng làm mẫu) từ 2015-2019.

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

5.1. Cơ sở lý luận

Luận văn được triển khai thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận triết học pháp quyền Mác Lênin, phương pháp luận biện chứng duy vật và duy vật lịch sử.

5.2. Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận và để đảm bảo cho luận văn đạt chất lượng, tác giả sử dụng kết hợp một tổng thể các phương pháp như: Phân tích, so sánh, hệ thống, thống kê, lịch sử cụ thể, tổng hợp, xã hội học, điều tra xã hội học, tổng kết thực tiễn…

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

6.1. Ý nghĩa lý luận

Luận văn là một công trình nghiên cứu khoa học góp phần làm sáng tỏ tính khoa học của lý luận, pháp luật về tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng; bổ sung những khiếm khuyết, bất cập từ lý luận và pháp luật về tài sản bảo đảm trong hợp đồng tín dụng.

6.2. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của luận văn là cơ sở khoa học để kiến nghị các nhà làm luật nghiên cứu hoàn thiện chính sách pháp luật và pháp luật về thế chấp tài sản trong hợp đồng tín dụng.

Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo có giá trị cho hoạt động áp dụng pháp luật của Tòa án nhân dân trong hoạt động giải quyết tranh chấp về tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, cho công tác nghiên cứu, học tập, giảng dạy tại các cơ sở đào tạo.

7. Kết cấu của luận văn

Luận văn được thiết kế gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp luật giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng.

Chương 2: Thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng của Tòa án nhân dân tại Đà Nẵng.

Chương 3: Quan điểm, định hướng, các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp về thế chấp tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng của Tòa án nhân dân tại Đà Nẵng.

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG

1.1. Những vấn đề lý luận giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng

1.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản; đặc điểm của thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng và hiệu lực của thế chấp tài sản

Trong việc thực hiện các giao dịch dân sự, trước hết là dựa vào sự tự giác của các bên, nhưng trên thực tế không phải ai cũng có thiện chí để thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ của mình. Trong mối quan hệ nghĩa vụ, người có quyền được chủ động yêu cầu người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình. Tuy nhiên, việc thực hiện nghĩa vụ như thế nào lại phụ thuộc rất nhiều vào người có nghĩa vụ. Để khắc phục tình trạng trên và tạo cho người có quyền trong mối quan hệ nghĩa vụ có được thế chủ động trong các giao dịch dân sự, pháp luật đã cho phép các bên thoả thuận các biện pháp bảo đảm khi tiến hành các giao dịch dân sự. Một trong bảy biện pháp bảo đảm được thực hiện khá phổ biến hiện nay được pháp luật quy định là thế chấp tài sản. Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng dân sự. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành – Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Với ý nghĩa này, khi các bên giao kết hợp đồng dân sự, để đảm bảo việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng một cách nghiêm túc thì bên có nghĩa vụ hoặc bên thứ ba có thể dùng tài sản của mình để thế chấp cho bên còn lại, như một “vật làm tin” rằng tôi sẽ thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận. Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm được áp dụng phổ biến trong giao dịch dân sự. Trên thực tế, việc chuyển giao tài sản từ người có nghĩa vụ sang người có quyền trong biện pháp cầm cố tài sản không chỉ thủ tục phức tạp mà còn khiến cho người có nghĩa vụ bảo đảm khó có thể thực hiện do không thuận lợi cho các bên. Ví dụ như trường hợp người đi vay không có nhà để ở hoặc Ngân hàng không cần thiết phải thu giữ nhà đất. Nếu ở biện pháp cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố, thì ở biện pháp thế chấp tài sản, bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Và tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ, bởi lẽ, nếu bên có bảo bảo đảm vi phạm nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thỏa mãn quyền của mình. Quy định này buộc người có nghĩa vụ sẽ phải cẩn trọng khi xác lập quan hệ thế chấp. Ở một khía cạnh nào đó, quy định này cũng tạo ra sự bất lợi cho người có quyền nếu không kiểm tra kỹ tài sản thế chấp có thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ không và có thể dẫn tới hậu quả biện pháp bảo đảm bị vô hiệu do khi xác lập quan hệ thế chấp tài sản xác định tài sản thế chấp không thuộc sở hữu của người có nghĩa vụ. Trong biện pháp thế chấp tài sản không có sự chuyển giao tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp nên tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Tính chấp bảo đảm thể hiện ở việc bên thế chấp chuyển giao những giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Các bên cũng có thể thỏa thuận tài sản thế chấp giao cho người thứ ba giữ tài sản.

Thế chấp tài sản có những đặc điểm sau: Thứ nhất, tài sản thế chấp có thể là bất động sản; động sản; vật phụ gắn với động sản, bất động sản thế chấp; tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người thế chấp. Thứ hai, thế chấp là một hợp đồng phụ bên cạnh một hợp đồng chính là quan hệ nghĩa vụ trong đó nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ là đối tượng được bảo đảm. Thứ ba, tài sản thế chấp được để lại cho người thế chấp giữ, các bên có thể giao cho bên thứ ba giữ nếu các bên có thoả thuận. Như vậy, việc thế chấp tài sản không phải là dùng quyền sở hữu tài sản để bảo đảm vì quyền sở hữu tài sản thực tế vẫn còn nằm trong tay chủ sở hữu thực sự. Thứ tư, hợp đồng thế chấp trong một số trường hợp phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hiệu lực của thế chấp tài sản (Điều 319):

Theo quy định của BLDS thì “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” và “Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lưc đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Cũng như đối với hợp đồng cầm cố tài sản, quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp bảo đảm nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, cũng như hạn chế sự điều chỉnh của văn bản dưới luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Qua theo dõi cho thấy, không ít văn bản quy phạm pháp luật của các Bộ thời gian qua đã “can thiệp” và làm “méo mó” ý chí của các bên về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Đây cũng chính là điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005. Ngoài ra, BLDS năm 2015 quy định cụ thể, rõ ràng và phân tách giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp với thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng là rất cần thiết. Thực tiễn cho thấy trong thời gian qua, chính việc không phân biệt giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng với thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng đã phát sinh không ít nhầm lẫn, tranh chấp về thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng.

Quy định về hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm (Điều 297) và thứ tự ưu tiên thanh toán (Điều 308):

Theo quy định của BLDS năm 2015 có 02 phương thức phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm gồm: (1) Đăng ký biện pháp bảo đảm và (2) Nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm. Cụ thể là: “Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm” (Điều 297 BLDS năm 2015). Trong khi đó, “Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm” (Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 102/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính Phủ). Như vậy, đăng ký biện pháp bảo đảm và hành vi nắm giữ (hoặc chiếm giữ) tài sản bảo đảm có giá trị pháp lý như nhau khi xác định thời điểm đối kháng với người thứ ba.

Ví dụ: Ông A thế chấp tài sản tại Ngân hàng B. Hợp đồng thế chấp được đăng ký ngày 01/02/2018. Tuy nhiên, ngày 15/01/2018, ông A đã cầm cố tài sản này cho ông C, tài sản do ông C trực tiếp nắm giữ, kiểm soát. Trong tình huống này, khi xét về hiệu lực đối kháng thì ông C có vị trí cao hơn Ngân hàng do thời điểm nắm giữ phát sinh trước thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2 Điều 297 BLDS năm 2015 thì “khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan”. Như vậy, nội hàm của khái niệm “hiệu lực đối kháng” được xác định trong BLDS năm 2015 là “quyền truy đòi tài sản” và “quyền thanh toán”.

1.1.2. Khái niệm về tài sản thế chấp

BLDS 2015 không chỉ quy định, định nghĩa thế nào là thế chấp tài sản mà còn quy định, định nghĩa thế nào là tài sản thế chấp, đây là 2 quy định tuy có cùng bản chất là thế chấp nhưng nội hàm có sự khác nhau.

Tài sản thế chấp được hiểu là Vật thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức hoặc quyền về tài sản của cá nhân, tổ chức được mang ra thế chấp để đảm bảo cho khoản tín dụng được ký kết với tổ chức tín dụng.

Theo quy định tại Điều 318 BLDS thì tài sản thế chấp bao gồm bất động sản, động sản, quyền sử dụng đất.

Các dạng tranh chấp về tài sản thế chấp đều xoay quanh các đối tượng nêu trên và thường gặp trong thực tiễn giải quyết tranh chấp về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện Hợp đồng tín dụng như: Tài sản của hộ gia đình sử dụng đất, tài sản của vợ chồng, tài sản có nguồn gốc từ hợp đồng tặng cho tài sản, thừa kế, các tranh chấp liên quan đến công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch, liên quan đến ủy quyền, thế chấp quyền sử dụng đất mà không ghi thế chấp tài sản trên đất, về đăng ký giao dịch bảo đảm, tranh chấp liên quan đến người thứ ba ngay tình…

Như vậy nếu chỉ dừng lại ở khái niệm thế chấp tài sản (cách thức thực hiện giao dịch về tài sản thế chấp) mà không có tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện giao dịch đó thì sẽ không có sự bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi xác lập hợp đồng tín dụng.

1.1.3. Phân loại thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng

Để đảm bảo an toàn cho việc thu hồi nợ, Ngân hàng bao giờ cũng ràng buộc người vay phải thế chấp tài sản bằng tài sản của mình hoặc của người thứ ba. Tài sản thế chấp phải là tài sản có giá trị bằng tiền để khi người vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì tài sản thế chấp sẽ bị xử lý để thu hồi nợ (tiền) về cho Ngân hàng.

Tài sản theo quy định tại Điều 105 BLDS bao gồm vật, tiền bạc, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Như vậy bản thân tài sản đứng yên thì không bị ràng buộc gì về mặt pháp lý, nhưng khi được đưa vào tham gia các giao dịch tín dụng với Ngân hàng thông qua hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp thì nó trở thành tài sản thế chấp.

Căn cứ vào phương thức thế chấp có thể phân loại thế chấp tài sản như sau:

– Thế chấp tài sản bằng vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

– Thế chấp tài sản là bất động sản và động sản, là tài sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai. Trong đó cần lưu ý các trường hợp đặc biệt là:

+ Thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm quyền sử dụng đất hợp lệ, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai.

+ Thế chấp nhà ở bao gồm: Nhà ở hiện có và nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thế chấp nhà ở trong dự án.

+ Thế chấp động sản đặc biệt: Là thế chấp hàng hóa luân chuyển, thế chấp kho hàng.

+ Thế chấp tài sản trí tuệ.

Lưu ý: Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

Kể từ khi BLDS năm 2005 đặt nền móng cho việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (Điều 342), đến nay, khái niệm về loại tài sản này vẫn chưa đồng nhất và thường xuyên thay đổi theo thời gian.

Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm lần đầu khái niệm: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Như vậy, để xác định tài sản “hình thành trong tương lai” cần căn cứ vào “thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản”.

Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi theo hướng cụ thể hóa Nghị định 163, tài sản hình thành trong tương lai gồm: tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Đối với tài sản đã hình thành và phải đăng ký, Nghị định 11 quy định việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản, động sản phải đăng ký sở hữu có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu; do đó, việc chưa đăng ký cũng là chưa chuyển quyền sở hữu, tài sản chưa thuộc về bên bảo đảm.

Tại Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Tại quy định này ta có hai yếu tố xác định tài sản hình thành trong tương lai, gồm: (a) Yếu tố vật chất: Đó là tài sản chưa hình thành theo đúng tính chất, tính năng, công dụng của loại tài sản đó; (b) Yếu tố pháp lý: Ngay cả khi tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập giao dịch. Có thể nói đây là 2 yếu tố cần và đủ để xác định đó là tài sản hiện có hay tài sản hình thành trong tương lai. 

Căn cứ vào nội dung thế chấp thì có 2 loại thế chấp:

– Thế chấp pháp lý: Người đi vay (người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu cho Ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Khi người đi vay không thanh toán được nợ, Ngân hàng được quyền bán tài sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng.

– Thế chấp công bằng: Là hình thức thế chấp mà Ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm cho món vay. Khi người đi vay không trả được nợ, việc xử lý tài sản dựa trên thỏa thuận giữa người cho vay và người đi vay hoặc nhờ đến Tòa án.

Căn cứ vào số lần thế chấp thì có 2 loại thế chấp:

– Thế chấp thứ nhất:  Là việc thế chấp tài sản để bảo đảm cho món nợ thứ nhất hay thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại được gọi là thế chấp thứ nhất.

– Thế chấp thứ hai: Là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản vay thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.

Căn cứ vào tính chất tài sản thì có 2 loại:

– Thế chấp toàn bộ: Thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp.

– Thế chấp một phần: Thế chấp 1 phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận.

Căn cứ vào nguồn gốc của tài sản thế chấp thì có 2 loại:

– Thế chấp trực tiếp: Nghĩa là tài sản thế chấp do vốn vay tạo nên;

– Thế chấp gián tiếp: Nghĩa là tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau.

* Phân biệt giữa thế chấp tài sản và cầm cố tài sản

– Nếu so sánh với cầm cố tài sản ta có thể nhận thấy những điểm khác nhau sau đây:

1.2. Pháp luật giải quyết tranh chấp tại Tòa án về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng

1.2.1. Nội dung của pháp luật về giải quyết tranh chấp về tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng

Việc giải quyết tranh chấp về thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng được pháp luật dân sự quy định trong BLDS và các văn bản hướng dẫn của chính phủ, của các cơ quan liên quan. BLDS 2015 có nhiều chế định quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong đó có thế chấp tài sản.

– Điều 292 BLDS quy định 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong đó có biện pháp thế chấp tài sản. Nghĩa vụ bảo đảm được giới hạn bởi ý chí của người có tài sản. Theo điều 293 BLDS thì chủ sở hữu tài sản có thể dùng tài sản của mình thế chấp để bảo đảm thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảm đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ kể cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại. Nghĩa vụ bảo đảm không chỉ là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai mà cả nghĩa vụ có điều kiện.

– Theo Điều 295 BLDS thì tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cần giữ tài sản hoặc bảo lưu quyền sở hữu tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Chủ sở hữu có quyền dùng tài sản của mình bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ (Điều 296 BLDS). Đặc biệt BLDS 2015 quy định về hiệu lực đối kháng với người thứ ba; theo đó biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm; khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 BLDS và luật khác có liên quan (Điều 297 BLDS), đây là điểm mới so với BLDS năm 2005.

– Đăng ký biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 298 BLDS (Điều 323 BLDS 2005 quy định đây là đăng ký giao dịch bảo đảm). Quy định tại Điều 298 BLDS 2005 chặt chẽ hơn về mặt pháp lý và có điểm mới là trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Việc quy định đăng ký biện pháp bảo đảm trong BLDS nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp và quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp của Ngân hàng nếu người vay vi phạm nghĩa vụ cam kết trong hợp đồng tín dụng. BLDS năm 1995 và các quy định của pháp luật dân sự trước BLDS 1995 chưa có quy định này.

– Theo quy định tại Điều 299 BLDS thì Ngân hàng chỉ có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà người vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đây cũng chính là nguyên tắc hành xử được áp dụng cho các bên tham gia hợp đồng tín dụng và cũng là căn cứ pháp lý để Tòa án giải quyết tranh chấp khi có yêu cầu.

– Về phương thức xử lý tài sản thế chấp

Theo quy định tại Điều 303 BLDS thì bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp, đó là: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Phương thức khác.

Nếu các bên không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

So với BLDS 2005, 1995 thì đây là một quy định mới, khoa học, giúp cho Ngân hàng và người có tài sản bảo đảm tháo gỡ được những vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp, đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự.

Trên cơ sở quy định phương thức xử lý tài sản thế chấp quy định tại Điều 303 BLDS, BLDS quy định các phương thức cụ thể, đó là: Bán tài sản thế chấp (Điều 304); Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm (Điều 305); Định giá tài sản bảo đảm (Điều 306); Thanh toán tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp (Điều 307); Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm (Điều 308).

– Đối với chế định về thế chấp tài sản, được quy định tại tiểu mục 3, mục 3 chương XV, phần thứ Ba của BLDS. Chế định này bao gồm nhiều điều luật, quy định chặt chẽ hơn và có nhiều điểm mới so với BLDS 2005. Theo đó:

+ Khái niệm về tài sản thế chấp quy định tại Điều 317 rất ngắn gọn, dể hiểu hơn nhiều so với quy định tại Điều 342 BLDS 2005.

+ Tài sản thế chấp được quy định tại Điều 318 BLDS một cách chặt chẽ, dự liệu được nhiều tình huống pháp lý hơn so với quy định tại Điều 342 BLDS 2005 và được quy định thành điều luật riêng thay vì nhập chung với khái niệm về thế chấp tài sản như Điều 342 BLDS 2005.

+ Nghĩa vụ của bên thế chấp được quy định tại Điều 320 BLDS, bao gồm 10 nghĩa vụ. So với các nghĩa vụ của bên thế chấp quy định tại Điều 348 BLDS 2005 thì quy định tại Điều 320 BLDS 2015 có thêm 6 nghĩa vụ, đây là sự mở rộng rất đáng kể.

+ Quyền của bên thế chấp theo quy định tại Điều 321 BLDS 2015; So với quyền của bên thế chấp quy định tại Điều 349 BLDS 2005 thì về cơ bản được giữ nguyên (6 quyền).

+ Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp được quy định tại Điều 322 BLDS 2015 và quyền của bên nhận thế chấp được quy định tại Điều 323 BLDS 2015 bao gồm 7 quyền, so với quyền của bên nhận thế chấp quy định tại Điều 351 BLDS 2005 thì cơ bản được giữ nguyên.

+ Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp được quy định tại Điều 324 BLDS 2015. So với quy định tại Điều 353 BLDS 2005 thì quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp được mở rộng hơn nhiều.

+ Đặc biệt việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 325 BLDS 2015 và việc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 326 BLDS 2015 là những quy định hoàn toàn mới so với BLDS 2005; Đây có thể coi là một bước tiến mới trong hoạt động lập pháp và rất phù hợp với thực tiễn xác lập hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản.

+ Việc chấm dứt thế chấp tài sản được quy định tại Điều 327 BLDS 2015, kế thừa hoàn toàn quy định tại Điều 357 BLDS 2005.

Bên cạnh các quy định của BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và thế chấp tài sản, còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành các chế định pháp lý này, đó là:

– Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của BLDS về việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài sản bảo đảm đã hướng dẫn các nội dung sau đây:

+ Đưa ra khái niệm về tài sản bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm dùng để thực hiện nghĩa vụ dân sự, thứ tự ưu tiên thanh toán, lựa chọn giao dịch bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự.

+ Quy định về giao kết giao dịch bảo đảm.

+ Quy định về thực hiện giao dịch bảo đảm, trong đó có thế chấp tài sản.

+ Quy định về xử lý tài sản bảo đảm trong thế chấp; trong đó nêu cụ thể các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bên bảo đảm bị phá sản, nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm, các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận, thời hạn xử lý tài sản bảo đảm, thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý và xử lý tài sản bảo đảm đối với các tài sản đặc biệt…

– Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 163 theo hướng khoa học và sát với thực tiễn hơn, làm rõ hơn nhiều quy định của Nghị định 163; Ví dụ như bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh trong tương lai, giấy tờ về tài sản thế chấp …

– Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm một số chính sách về xử lý nợ xấu và xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng…đã quy định các vấn đề liên quan đến việc xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng như: Nguyên tắc xử lý nợ xấu, nội hàm của nợ xấu; Bán nợ xấu và tài sản bảo đảm; Quyền thu giữ tài sản bảo đảm; Áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm tại Tòa án; Mua bán nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; Xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản; Kê biên tài sản bảo đảm của bên phải thi hành án; Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm; Chuyển nhượng tài sản bảo đảm …

– Nghị quyết 03/2018/NQ-HĐTP ngày 15/5/2018 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu tại Tòa án nhân dân. Nội dung của Nghị quyết điều chỉnh nhiều vấn đề như:

+ Hướng dẫn áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm, tranh chấp về quyền xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu; Một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu theo quy định tại Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội.

+ Hướng dẫn thế nào là tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm, thế chấp về quyền xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Nghị quyết 42/2017/QH14.

+ Hướng dẫn việc tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được giải quyết theo thủ tục rút gọn.

+ Hướng dẫn việc nộp đơn khởi kiện, thụ lý đơn khởi hiện về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu theo thủ tục rút gọn.

+ Hướng dẫn về ủy quyền khởi kiện, tham gia tố tụng; Kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng; Điều khoản chuyển tiếp.

– Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ tài nguyên môi trường và Ngân hàng nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm. Nội dung Thông tư bao gồm nhiều vấn đề như:

+ Hướng dẫn việc thu giữ, bán tài sản bảo đảm, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm.

+ Hướng dẫn về đối tượng áp dụng; Trách nhiệm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan trong việc xử lý tài sản bảo đảm; Quy trình, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm.

LIỆN HỆ:

SĐT+ZALO: 0935568275

E:\DỮ LIỆU COP CỦA CHỊ YẾN\LUAN VAN VIEN HAN LAM\VIEN HAN LAM DOT 11/ nguyen thai phương dung