Chính sách phát triển nhà ở thương mại từ thực tiễn TP Đà Nẵng
Nhà ở có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi hộ gia đình, mỗi cá nhân, là tổ ấm, hạnh phúc của mỗi con người, là môi trường sống, môi trường lao động sản xuất, thể hiện sự văn minh, tiến bộ của một xã hội. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản và thiết yếu trong đời sống của mỗi con người.
Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua tháng 12-2006, sửa đổi, bổ sung năm 2009, trong đó vấn đề giải quyết nhà ở cho người dân và phát triển nhà ở được coi là trọng tâm của chính sách nhà ở nước ta trong thời kỳ mới.
Thành phố Đà Nẵng đang chuyển mình từ đơn vị trực thuộc trung ương thành một trung tâm kinh tế – xã hội lớn của miền Trung. Đến năm 2020, dân số khoảng 1,6 triệu người, trong đó dân số đô thị là 1,3 triệu người. Đến năm 2030, Đà Nẵng trở thành thành phố cấp quốc gia, hiện đại, là đô thị trung tâm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội vùng miền Trung – Tây Nguyên. Kể từ khi trực thuộc Trung ương, quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh dẫn theo sự tăng mạnh về dân số, tốc độ tăng trưởng trung bình về dân số hàng năm tăng khá cao, chính sự gia tăng dân số này đã làm cho nhu cầu về nhà ở tăng theo.
Công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở được sự chỉ đạo trực tiếp của Thành ủy và UBND thành phố Đà Nẵng nên ngày càng chuyển biến tích cực, nhiều khu dân cư mới được đầu tư xây dựng và các khu cũ được cải tạo đã làm số lượng nhà ở tăng lên rõ rệt.
Để góp phần giải quyết vấn đề bức xúc vừa nêu, việc triển khai nghiên cứu đề tài “Chính sách phát triển nhà ở thương mại từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng” là cần thiết có tính cấp bách cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn hiện nay.
3.1. Mục đích nghiên cứu
Làm sáng tỏ một số vấn đề cơ bản về lý luận và thực tiễn liên quan đến Chính sách nhà ở thương mại đồng thời đề ra giải pháp hoàn thiện chính sách.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
– Phân tích và hệ thống hóa cơ sở lý luận, của chính sách nhà ở thương mại.
– Phân tích thực trạng Chính sách nhà ở thương mại từ thực tiễn của thành phố Đà Nẵng; phân tích thực trạng và nguyên nhân.
– Trình bày các giải pháp, kiến nghị đề xuất phù hợp để nâng cao hiệu quả quá trình tổ chức thực thi chính sách nhà ở thương mại.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu Chính sách nhà ở thương mại từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng theo quan điểm khoa học của Chính sách công.
4.2. Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung một số vấn đề cơ bản của Chính sách nhà ở thương mại và một số chính sách cụ thể có tác động đến sự phát triển nhà ở thương mại của địa phương thông qua việc khảo sát các hộ gia đình đang có nhu cầu bức xúc về nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và các chuyên gia, nhà quản lý về nhà ở thương mại.
Thời gian điều tra: 01-10-2015 đến ngày 30-12-2015.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Đề tài được thực hiện với phương pháp luận liên ngành, giữa ngành chính sách công và ngành xã hội học. Một số phương pháp nghiên cứu cụ thể bao gồm: phương pháp tổng hợp, thống kê, phân tích hệ thống, so sánh dựa trên kết quả thực tế từ đó dự báo xu hướng phát triển trong giai đoạn tới.
– Sử dụng các phương pháp điều tra và phân tích thống kê để đánh giá thực trạng nhà ở thương mại của thành phố Đà Nẵng, xác định nhu cầu hiện tại làm cơ sở dự báo cho các năm sắp tới.
– Sử dụng các phương pháp chuyên gia, phỏng vấn chuyên sâu các chuyên gia, nhà quản lý, các doanh nghiệp kinh doanh nhà để phân tích đánh giá phát hiện tìm ra những vấn đề của thực trạng, dự báo nhu cầu, định hướng và giải pháp phát triển nhà ở thương mại của thành phố Đà Nẵng.
– Sử dụng các công cụ tin học và toán học phân tích định tính và định lượng để có những luận cứ cho các kết luận về kết quả đạt được và các vấn đề đặt ra cần giải quyết trong việc phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Đà Nẵng.
Đề tài có ý nghĩa về mặt lý luận giúp các học viên nghiên cứu và vận dụng lý thuyết về chính sách công vào thực tiễn.
Kết quả đánh giá nghiên cứu làm sang tỏ các nguyên tắc lý thuyết liên quan đến chính sách công, từ đó hình thành các tiến trình đề xuất các giải pháp chính sách nhằm nâng cao chất lượng hiệu quả chính sách đã ban hành.
Luận văn cung cấp những vấn đề lý luận và thực tiễn trong việc vận dụng lý thuyết về chính sách công để xem xét mối quan hệ giữa lý thuyết và thực tiễn về chính sách nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng để giải quyết căn bản, bền vững vấn đề nhà ở cho người dân trên địa bàn thành phố, đồng thời vận dụng tốt các cơ chế, chính sách ưu đãi và hỗ trợ tích cực của Nhà nước.
Góp phần cung cấp những cơ sở khoa học cho các cơ quan, sở, ban, ngành thành phố trong quá trình hoạch định và thực thi chính sách một cách hiệu quả trong công cuộc phát triển kinh tế – xã hội ở địa phương.
7. Cơ cấu luận văn
Luận văn được chia làm 3 chương, không kể phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo.
Chương 1. Những vấn đề lý luận về chính sách nhà ở thương mại ở Việt Nam.
Chương 2. Thực trạng chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Đà Nẵng
Chương 3. Hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
* Khái niệm Nhà ở thương mại ở Việt Nam [15]
Theo điều 3, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở;
– Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường;
– Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định;
– Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng, có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.
– Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
– Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ.
Trong Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của Chính phủ vấn đề chính sách nhà ở thương mại được nêu như sau:
– Nhà ở là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân.
– Phát triển nhà ở phải theo quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
– Thành phố tập trung giải phóng mặt bằng, giao “đất sạch”, miễn giảm thuế đất, kêu gọi DN mạnh dạn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, làm cầu nối cho DN tiếp cận nguồn vốn từ Quỹ Hỗ trợ phát triển, các ngân hàng, tổ chức tài chính… hay sử dụng một phần vốn ngân sách để hỗ trợ giảm giá bán, dùng ngân sách mua lại một phần dự án… tạo nên bước đột phá trong phát triển nhà ở thương mại.
* Nhu cầu về nhà ở hiện nay
Về nhu cầu diện tích nhà ở hiện nay, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 10m2 sàn/người;
Trong giai đoạn 2013- 2017, tiếp tục triển khai thực hiện các chương trình phát triển nhà ở thương mại tại khu vực đô thị và hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn.
Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 62%, trong đó tại đô thị đạt 65%, tại nông thôn đạt 60%; giảm tỷ lệ nhà ở đơn sơ xuống dưới 5%; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 70%, trong đó tại đô thị đạt 95% và tại nông thôn đạt 50%;
Vấn đề di dân từ các tỉnh, thành khác làm tăng nhu cầu về nhà ở.
Như đã nói, thành phố Đà Nẵng là một trong những thành phố lớn của cả nước, là trung tâm việc làm vì vậy mà số lượng lớn dân di cư từ các vùng, nhất là các tỉnh lân cận đến làm việc và học tập. Vì vậy mà có một nhu cầu rất lớn về nhà ở và chung cư. Những phân tích sau đây sẽ nói lên điều đó:
* Thực trạng về nhà ở thương mại
Mấy năm gần đây việc phát triển loại hình nhà ở chia lô tại các khu quy hoạch, phần nào đáp ứng nhu cầu trước mắt và điều kiện thực tế, tập quán người dân, còn có những hạn chế về chiến lược phát triển lâu dài, khi mà quỹ đất ngày càng bị thu hẹp.
Vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước dành cho nhà ở thương mại còn ít, cộng với hoạt động quản lý về nhà ở còn nhiều bất cập, làm cho tình trạng đầu cơ nhà ở, đất ở gia tăng, làm cho người nghèo, người thu nhập thấp khó có điều kiện tiếp cận nhà ở thương mại.
Chất lượng nhà ở, tiêu chuẩn diện tích ở hiện nay chủ yếu ở mức trung bình và thấp, mục đích của việc phát triển nhà ở đơn thuần chỉ phục vụ cho nhu cầu ở của người dân, chưa thật sự đóng góp vào cảnh quan chung đô thị.
Tổng quan về chính sách nhà ở thương mại ở đô thị, các yếu tố tác động đến chính sách và kinh nghiệm tại một số tỉnh, thành trong cả nước về phát triển nhà ở thương mại.
Phân tích và đánh giá thựu trạng chính sách phát triển nhà ở thương mại của thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua.
Đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, góp phần vào việc hoàn thành tốt mục tiêu có nhà ở trong Chương trình “5 không 3 có” của thành phố Đà Nẵng.
* Giải pháp thực hiện
Phân bổ các nguồn lực của nhà nước một cách hợp lý và hiệu quả đồng thời phải huy động được các nguồn lực của mọi thành phần kinh tế kể cả của các cá nhân, gia đình và cộng đồng. Vì thế các giải pháp này phải được coi là các giải pháp kinh tế xã hội.
Để có được một chiến lược phát triển nhà ở thương mại, phải có chính sách ưu tiên khuyến khích các nhà đầu tư vào lĩnh vực này cũng như hỗ trợ những người có nhu cầu nhà ở về chính sách để họ có thể được thuê, mua hay cải tạo nhà ở hiện có phù hợp với khả năng của họ. Giải pháp này được coi là giải pháp chính sách hay chính trị.
* Giải pháp kinh tế và xã hội
Nhà nước tạo điều kiện để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả;
Giải quyết nhà ở cho người dân tại khu vực đô thị theo hướng Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thương mại từ nguồn ngân sách nhà nước để bán, cho thuê, thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (phát triển nhà ở giá rẻ) để bán, cho thuê, thuê mua.
Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thương mại từ nguồn ngân sách nhà nước để bán và cho thuê, thuê mua; nghiên cứu ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê, thuê mua; Nhà nước có chính sách hỗ trợ về tài chính (cho vay ưu đãi từ nguồn ngân sách, Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà ở và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật) để tạo điều kiện cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sĩ, trí thức, văn nghệ sĩ cải thiện nhà ở.
* Giải pháp chính trị
Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở phi hàng hóa để giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở bao gồm:
Giải quyết nhà ở cho Người có công với Cách mạng
Giải quyết nhà ở cho các hộ nghèo khu vực nông thôn
Giải quyết nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc gia cam…)
Tiếp tục thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
* Công cụ chính sách
– Về chính sách đất đai
Tập trung khai thác có hiệu quả nguồn lực về đất đai để huy động các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở.
– Về quy hoạch – kiến trúc
+ Đẩy nhanh việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung đô thị, quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
+ Xây dựng, hoàn thiện các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp trong quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn;
+ Tập trung xây dựng các khu nhà ở mới để di dời các hộ dân nhằm đảm bảo an toàn tại trung tâm đô thị;
+ Kiến trúc nhà ở đô thị phải đáp ứng yêu cầu về thẩm mỹ, có bản sắc, coi trọng bảo tồn và phát huy các giá trị truyền thống.
– Về chính sách tài chính – tín dụng và thuế
+ Bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước, vốn ODA cho phát triển nhà ở;
+ Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chính sách về thuế nhà ở nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả nhà ở thương mại.
+ Tập trung chỉ đạo việc hình thành Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương theo quy định của pháp luật về nhà ở thu nhập thấp.
+ Cải cách chế độ tiền lương, đặc biệt là người hưởng lương từ ngân sách nhà nước có khả năng tạo lập nhà ở;
+ Hàng năm bố trí nguồn vốn hợp lý từ ngân sách Nhà nước và các nguồn vốn hợp pháp khác, triển khai các chương trình phát triển nhà ở thương mại theo kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
– Về chính sách phát triển thị trường nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở:
+ Chú trọng thực hiện công tác dự báo nhu cầu, đưa phát triển nhà ở thương mại vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội 05 (năm) năm và hàng năm của toàn quốc và của từng địa phương;
+ Ban hành quy định cụ thể để đa dạng hoá cơ cấu diện tích căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở.
+ Đa dạng hóa hình thức và thời hạn sở hữu nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và yêu cầu quản lý nhà nước.
+ Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện mô hình quản lý sử dụng nhà chung cư. Xây dựng cộng đồng dân cư đô thị, nông thôn bền vững.
– Về khoa học, công nghệ
+ Triển khai nghiên cứu, ứng dụng công nghệ hiện đại trong thiết kế, xây dựng nhà ở nhằm tăng tỷ trọng sản xuất, rút ngắn thời gian và giảm nhân công ngoài công trường, giảm giá thành xây dựng;
+ Tăng cường công tác quản lý chất lượng trong thiết kế, thi công xây dựng và sử dụng nhà ở, nhằm an toàn trong sử dụng, có khả năng ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu;
– Về cải cách thủ tục hành chính
Thực hiện rà soát các thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, cũng như để các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án phát triển nhà ở, tăng nguồn cung cho thị trường.
– Hoàn thiện cơ cấu tổ chức phát triển và quản lý nhà ở:
+ Nghiên cứu hoàn thiện cơ cấu tổ chức, bộ máy về phát triển và quản lý nhà ở các cấp, đặc biệt là tại cơ quan trung ương và tại các thành phố trực thuộc trung ương;
+ Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát cộng đồng trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về nhà ở;
+ Đẩy mạnh công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ, công chức về phát triển và quản lý nhà ở;
+ Hình thành doanh nghiệp đảm nhận chức năng phát triển và quản lý nhà ở thương mại, nhà ở thuộc sở hữu mua, bán, nhà ở cho thuê.
– Về công tác tuyên truyền, vận động
Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động các tầng lớp dân cư thay đổi phương thức, tập quán để phù hợp với điều kiện thu nhập của hộ gia đình, cá nhân và cuộc sống đô thị; tăng cường tham gia hỗ trợ, giúp đỡ nhau trong việc cải tạo, xây dựng nhà ở.
Hoạch định chính sách xây dựng và phát triển nhà ở thương mại qua các Văn kiện của Đảng
Xây dựng chính sách nhà ở thương mại của Nhà nước
Bộ Xây dựng
Bộ Tài chính
Các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở thương mại
Nhà nước ta đã có nhiều chính sách về nhà ở thể hiện sự quan tâm đặc biệt về chỗ ở cho người dân. Các chính sách này đã góp phần vào việc bảo vệ và xây dựng đất nước và được coi như chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước.
Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
- 2.1. Khái quát về Vị trí địa lý của Đà Nẵng
- 2.2. Chính sách nhà ở thương mại hiện hành của thành phố Đà Nẵng
- 2.2.1. Vấn đề Chính sách nhà ở thương mại tại Tp. Đà Nẵng
- Nhu cầu nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
- Cơ cấu xã hội của các nhóm có nhu cầu nhà ở thương mại ở thành phố Đà Nẵng.[4]
- Thực trạng nguồn cung về nhà ở thương mại tại Đà Nẵng.[2]
- Tình trạng quản lý, vận hành nhà ở thương mại tại thành phố Đà Nẵng.[35]
- 2.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
Thực trạng thị trường tài chính, tín dụng thành phố Đà Nẵng [7]
Chính sách lãi suất từ năm 2011 đến nay
Tình hình cho vay của các tổ chức tín dụng trên địa bàn Đà Nẵng
Tình trạng hạ tầng kỹ thuật nhà ở thương mại
Đối với các nhà ở thương mại (cũ) được xây dựng trước đây[6]
Đối với các nhà thu nhập thấp mới được xây dựng đưa vào sử dụng từ khi có quyết định 67/QĐ-TTg
Thực trạng hạ tầng xã hội nhà ở thương mại
Các thiết chế văn hóa – xã hội
Việc xây dựng công trình trong đô thị nói chung, việc xây dựng nhà ở nói riêng phải phù hợp với quy hoạch được duyệt, phải đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn theo Luật xây dựng đã được ban hành.
Việc phát triển nhà ở chủ yếu là nhà căn hộ phải phát triển theo dự án có chương trình kế hoạch cụ thể và được quản lý chặt chẽ.
Việc quy hoạch phát triển thành phố cần tiếp tục dành quỹ đất hợp lý để xây dựng khu dân cư hiện đại nhằm phục cho nhu cầu của xã hội.
Hiện nay, dân cư đang tập trung chủ yếu ở các Quận trung tâm, vì vậy để nhằm kéo giãn dân, các chương trình sắp xếp dân tại các khu dân cư, mục đích thu hút nhân lực từ các địa phương khác về làm việc phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, thì cần phải phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người dân (an cư lập nghiệp).
Nhà nước cần có chính sách khuyến khích để các hộ gia đình, cá nhân tự tạo lập nhà ở, ban hành chính sách về sử dụng đất đai hợp lý, nhằm huy động cộng đồng cùng tham gia phát triển quỹ nhà ở.
Cần có một cơ quan có đủ quyền lực làm đầu mối đề xuất chính sách để quản lý vào phát triển nhà ở thương mại nhằm đảm bảo giải quyết các nhiệm vụ quan trọng về đất đai.
Đối với quỹ đất xây dựng nhà chung cư nhà nước cần hỗ trợ giá trị tiền sử dụng đất.
Đối với quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại: có chính sách ưu đãi, giá cả hợp lý, phù hợp với đối tượng phục vụ.
Huy động vốn từ ngân sách thành phố, vốn đầu tư từ các nguồn trong và ngoài nước…, huy động tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở, vốn của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở thương mại và các nguồn vốn khác theo quy định của pháp luật.
Tổ chức quản lý và khai thác, sửa chữa, bảo trì, cung cấp các dịch vụ theo quy định của UBND thành phố.
Đối với quỹ nhà ở các tổ chức cá nhân tự đầu tư thì thực hiện việc quản lý, sử dụng và kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Đối với nhà ở để bán thì căn cứ trên giá trị tổng mức đầu tư của công trình và khung giá đất theo quy định để xác định giá trị bán.
Đối với nhà ở để cho thuê, hoặc mua: Việc xét chọn đối tượng được thuê, hoặc mua phải được xét chọn từ cấp phường, xã nơi cư trú có sự tham gia trực tiếp của cộng đồng.
Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung đã qua mua bán: Việc cải tạo, sửa chữa, mua bán, trao đổi, cho… do chủ sở hữu tự quyết định tuy nhiên không làm ảnh hưởng đến cấu trúc và kiến trúc công trình.
Các đồ án quy hoạch khu dân cư, khu đô thị mới được triển khai trên địa bàn thành phố, từ nay cần phải dành quỹ đất tối thiểu 15% của diện tích đất ở để triển khai chương trình phát triển nhà ở cho đô thị.
Đối với đất xây dựng ký túc xá cho học sinh, sinh viên, công nhân: Nhà nước hỗ trợ về tiền thuê, mua đất để các nhà đầu tư tham gia vào phát triển quỹ nhà.
Đối với quỹ đất xây dựng nhà chung cư nhà nước cần hỗ trợ giá trị tiền sử dụng đất.
Đối với quỹ đất xây dựng nhà ở liền kề: có chính sách ưu đãi, giá cả hợp lý, phù hợp với đối tượng phục vụ.
* Nêu nội dung liên quan đến vai trò của các chủ thể nhất là đảng bộ và UBND
Theo đó thành phố đặt ra mục tiêu cụ thể khi triển khai các chính sách:
– Phát triển quỹ nhà ở, với nhiều hình thức, chính sách hỗ trợ cụ thể cho từng loại đối tượng khó khăn về chỗ ở để ổn định cuộc sống.
– Nâng cao tiêu chuẩn diện tích ở bình quân đầu người cho người dân. Tăng chất lượng và điều kiện ở.
– Giai đoạn từ 2005-2010 xây dựng 1.625.000 m2 nhà ở.
– Từ năm 2007-2014: Tiếp tục đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ cho nhân dân thành phố Đà Nẵng và người dân các địa phương khác đến định cư tại Đà Nẵng có nhu cầu về nhà ở.
* Trong đó phân công cụ thể cho từng chủ thể có liên quan.
Quá trình đô thị hóa và những tác động đến nông dân và người dân vùng ven đô
Kinh tế phục hồi chậm, tăng trưởng kém, thu ngân sách Nhà nước thiếu hụt
Về chính sách tài chính
Về mô hình quản lý
Về chính trị, đã cải thiện môi trường sống cho các hộ dân sống trong chung cư cũ, góp phần ổn định chính trị – xã hội.
Về kinh tế, đảm bảo tính đồng bộ, góp phần làm cho kinh tế thành phố tăng trưởng.
Về văn hóa xã hội, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội từng bước hoàn chỉnh, cảnh quan kiến trúc ngày càng tốt hơn, hiện đại hơn.
Về quy hoạch, góp phần thúc đẩy việc thực thi quy hoạch phát triển đô thị.
Về mặt quản lý nhà nước, thành phố đã tập trung chỉ đạo tăng cường công tác quản lý nhà nước về xây dựng và chất lượng công trình.
Về xã hội hóa đầu tư xây dựng các loại nhà ở, đã thu hút được một số doanh nghiệp đầu tư xây dựng các loại nhà ở thương mại.
* Chính sách về quy hoạch: Vị trí quy hoạch chưa thật hợp lý, phân bổ không đồng đều.
* Chính sách về tài chính: Nguồn vốn dành cho lĩnh vực nhà ở thương mại vẫn còn hạn chế, chưa nhiều.
* Chính sách về quản lý nhà ở: Một số hộ dân phản ánh chất lượng nhà xuống cấp nhanh chóng, bàn giao nhà chậm so với cam kết.
* Chính sách về khuyến khích phát triển doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại: Các doanh nghiệp đang đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa được hưởng ưu đãi về các chính sách.
* Về tiếp cận thông tin và thủ tục xét duyệt
– Các thông tin về phát triển nhà ở thương mại được tuyên truyền qua nhiều phương tiện khác nhau, chủ yếu là truyền thông.
– Các thủ tục xét duyệt việc mua bán, cho thuê nhà vẫn còn chậm, chưa đi sâu vào cách thức và thủ tục tiến hành.
– Hiện nay trong một số khu chung cư tồn tại 02 hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, doanh nghiệp đối với căn hộ cho thuê và sở hữu tư nhân đối với căn hộ đã bán, cấp quyền sử dụng do đó cũng gặp không ít trở ngại trong công tác quản lý sử dụng, bảo trì cải tạo sửa chữa…
Phương thức thanh toán hiện nay chưa linh hoạt và khả thi.
Ngoài giá cho thuê nhà được người dân đánh giá là phù hợp, còn lại các chính sách khác như giá bán, lãi suất hỗ trợ, thời hạn thanh toán vẫn chưa phù hợp.
Người dân khó khăn về chỗ ở không được vay vốn với lãi suất ưu đãi theo quy định của nhà nước.
Về quy định được phép bán lại nhà sau 13 năm cũng được nhận định là không phù hợp.
HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
TRONG THỜI GIAN TỚI
Theo như báo cáo của Sở Xây dựng, trong thời gian tới quỹ nhà ở của thành phố sẽ có 20.162 căn hộ chung cư cho người dân. Trong đó, mục tiêu của giai đoạn đầu (2012 – 2014) là 7.000 căn hộ tương đương khoảng 500.000 m2. Những năm tiếp theo quỹ nhà dành cho thị trường thương mại sẽ tiếp tục phát triển thêm trên cơ sở cân đối các nguồn vốn từ ngân sách của thành phố và công tác xã hội hóa.
Dự báo đến năm 2020, nhu cầu về nhà ở nói chung và nhà ở thị trường thương mại nói riêng sẽ là rất lớn do 3 nguyên nhân chủ yếu:
– Do tốc độ đô thị hóa cao.
– Do thay đổi cơ cấu hộ gia đình.
– Do tăng diện tích bình quân.
Với những dự báo như trên, có thể dự tính nhu cầu nhà ở đến năm 2020 theo các tiêu thức như sau:
– Theo báo cáo kết quả điều tra dân số năm 2012 của Cục Thống kê thành phố, thì dân số Đà Nẵng là 684,85 ngàn người và 227,15 ngàn hộ, bình quân 3,9 nhân khẩu/hộ. Giả định, nếu tính toán dựa trên dự báo dân số Đà Nẵng đến năm 2015 và 2020 của Tổng cục Thống kê và kết quả thống kê tỷ lệ bình quân hộ gia đình năm 2012 thì số lượng hộ gia đình sẽ tăng tương ứng đến năm 2015 và 2020 là 262,37 ngàn và 276,92 ngàn, tức là tương đương 35,22 ngàn đến 49,77 ngàn căn hộ, còn nếu tính theo định mức 3,2-3,4 người/hộ thì số lượng hộ gia đình sẽ cao hơn nữa.
Như vậy, giả định nếu xây dựng hết 20.162 căn hộ theo đúng kế hoạch mục tiêu đề ra thì vẫn còn thiếu rất nhiều.
Một là, phát triển các ngành dịch vụ nhất là dịch vụ du lịch và thương mại;
Hai là, phát triển công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp công nghệ thông tin;
Ba là, xây dụng kết cấu hạ tầng đồng bộ và hiện đại;
Bốn là, xây dựng môi trường văn hóa lành mạnh và thực thi các chính sách xã hội giàu tính nhân văn;
Năm là, phát triển nhanh nguồn nhân lực chất lượng cao
* Quan điểm hoàn thiện chính sách nhà ở thương mại
– Thứ nhất, cần xác định nhà ở thương mại có hai khía cạnh: kinh tế và xã hội; chính quyền thành phố cần có cơ chế chính sách hỗ trợ phù hợp về các mặt tài chính, lãi suất, pháp lư, hành chính,…
– Thứ hai, cần thống nhất trong nhận thức và xác định vấn đề giải quyết nhà ở thương mại là vừa mang tính trước mắt, vừa lâu dài.
– Thứ ba, cần tạo sự đồng thuận cao của mọi tầng lớp dân cư và các tổ chức xã hội để phát triển nhà ở.
– Thứ tư, cần phải xử lý hài hòa các mối quan hệ và lợi ích của các chủ thể, trong đó lợi ích của người dân cần được quan tâm trước tiên.
– Thứ năm, cần có các biện pháp đồng bộ, khả thi về kinh tế, kỹ thuật và tổ chức để đảm bảo việc triển khai các phương án giải quyết nhà ở thương mại được diễn ra một cách dân chủ, công khai và minh bạch.
* Định hướng hoàn thiện
– Phát triển nhà ở thương mại phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội góp phần nâng cao chất lượng chỗ ở, bảo vệ các giá trị văn hóa, lịch sử & môi trường, gắn với giải quyết tốt các vấn đề xã hội và phát triển đô thị bền vững.
– Nhà nước thực hiện chính sách hỗ trợ đầu tư xây dựng quỹ nhà ở giá rẻ để bán trả dần, cho thuê mua và cho thuê đối người dân có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở.
– Sớm ban hành các quy định cụ thể để có thể hình thành các định chế tài chính phi. Nghiên cứu và đưa vào vận hành mô hình “Quỹ phát triển nhà ở” để tăng nguồn vốn cho đầu tư nhà ở thương mại.
– Tăng cường năng lực, vai trò quản lý Nhà nước thông qua các công cụ quản lý vĩ mô như: pháp luật, tài chính…; các hoạt động nghiên cứu xây dựng các cơ chế chính sách để thúc đẩy đầu tư kinh doanh nhà ở.
– Hình thành các tổ chức, bộ phận chuyên trách để thực thi hiệu quả công tác quản lý và phát triển nhà ở cho thành phố như: bộ phận nghiên cứu thống kê dự báo nhu cầu, bộ phận (công ty) xây dựng nhà ở, bộ phận quản lý tài chính, quản lý nhà ở,…
(1) Tập trung các nguồn lực đảm bảo tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững với nhịp độ tăng GDP bình quân 13-14%/năm.
(2) Cơ cấu kinh tế chuyển đổi theo hướng dịch vụ – công nghiệp, xây dựng – nông nghiệp. Dự kiến cơ cấu kinh tế của thành phố đến năm 2020 là: dịch vụ: 55,6%, công nghiệp và xây dựng: 42,8%; nông nghiệp: 1,6%.
(3) Tạo bước phát triển vượt bậc để Đà Nẵng trở thành một trong những trung tâm dịch vụ chất lượng cao của Việt Nam.
(4) Xây dựng Đà Nẵng trở thành một trong ba trung tâm kinh tế biển lớn của cả nước.
(5) Tập trung các nguồn lực để phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.
(6) Đẩy nhanh chuyển dịch cơ cấu nội bộ ngành công nghiệp theo hướng công nghiệp sạch và giá trị gia tăng cao, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của thành phố.
(7) Đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn. Phát triển nông nghiệp có giá trị hàng hoá cao.
(8) Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ và hiện đại, gắn kết chặt chẽ với mạng lưới kết cấu hạ tầng quốc gia và khu vực, xem đây là khâu đột phá để phát triển Thành phố.
(9) Giải quyết việc làm bình quân là giai đoạn 2011 – 2020 là 3,5 – 4,5 vạn lao động/năm.
(10) GDP bình quân đầu người đạt 4.500 – 5.000 USD vào năm 2020.
(11) Xây dựng Đà Nẵng trở thành “Thành phố môi trường” vào năm 2020.
Chính sách hỗ trợ đối với nhà đầu tư:
Chính sách đối với những người thụ hưởng chính sách:
Hoàn thiện giải pháp về phát triển nhà ở và đáp ứng nhu cầu tiếp cận thị trường Chính sách phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Hoàn thiện hệ thống CS hỗ trợ tài chính, cải cách hệ thống thuế
Nâng cao năng lực quản lý nhà nước về phát triển nhà ở thương mại
Nâng cao năng lực hoạt động tự chủ của các DN phát triển và quản lý nhà ở thương mại
Cần thực hiện đúng chính sách đầu tư phát triển nhà ở của thành phố trong Đề án xây dựng 7.000 căn hộ phục vụ chương trình có nhà ở cho nhân dân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
* Đối với nhà đầu tư:
Nhà đầu tư được hưởng các chính sách ưu đãi đã được Chính phủ thông qua tại Nghị quyết số 18/NQ-CP và một số chính sách khác của UBND thành phố cụ thể sau:
– Khuyến khích các thành phần tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc bán trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người dân tại khu vực đô thị theo phương thức xã hội hóa;
– Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án;
– Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%);
– Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 3 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động.
* Đối với các đối tượng được áp dụng:
Người mua, thuê mua nhà ở được vay vốn từ các ngân hàng thương mại có hỗ trợ của Nhà nước về lãi suất, để thanh toán tiền mua nhà ở (trả ngay 1 lần hoặc trả góp) hoặc tiền thuê mua nhà ở.
Đối tượng mua nhà trả trước ít nhất 25% giá bán căn hộ để nhận quyền sử dụng, số tiền còn lại được trả góp hàng tháng trong thời hạn 5 năm với lăi suất theo quy định của ngân hàng; khi trả xong tiền mua, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
– Hoàn thiện các định chế thị trường cần thiết để phát triển đồng bộ thị trường BĐS nhà ở và thị trường tài chính nhà ở lành mạnh.
– Xây dựng và hoàn thiện các chính sách tài chính, tín dụng và thuế nhằm mục tiêu tạo sự hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư vào thị trường nhà ở thương mại.
– Thành lập Ban chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản theo mô hình của Trung ương mà Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã lập.
Có thể khẳng định, các chủ trương và chính sách của Thành phố về giải quyết nhà ở là đúng đắn và hết sức quan trọng. Nó thể hiện tư duy và tầm nhìn chiến lược sâu sắc giữa việc gắn kết phát triển kinh tế với giải quyết các vấn đề xã hội, nhân văn, môi trường, nhằm đạt được sự phát triển nhanh và bền vững cho thành phố trong tương lai.
Tuy nhiên, đây là vấn đề lớn và vô cùng phức tạp, đòi hỏi phải có sự phối hợp nghiên cứu và tổng kết kịp thời từ thực tiễn; có sự tham gia tích cực của các cơ quan ban, ngành, của các chuyên gia, nhà khoa học và nhà quản lý; đòi hỏi sử dụng đồng bộ tổng thể các chính sách, giải pháp về kinh tế, xã hội, công nghệ, quy hoạch, kiến trúc, môi trường và hành chính.
Có thể thấy, nhà ở là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình và của quốc gia, thể hiện văn hoá, phong tục, tập quán của dân tộc, của từng vùng, miền; sự phát triển nhà ở phản ánh sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị. Để đất nước phát triển một cách bền vững trong thời gian sắp tới, trước mắt đến năm 2020 nước ta phấn đấu cơ bản trở thành là nước công nghiệp theo hướng hiện đại thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn định; Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người dân, thực hiện mục tiêu vì con người. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở và mua nhà theo cơ chế thị trường. Bởi vậy, việc hoàn thiện chính sách nhà ở thương mại có ý nghĩa quan trọng đối với người dân được ưu đãi mua nhà. Đây cũng là nhiệm vụ cấp bách không chỉ của riêng TP Đà Nẵng, mà còn của các tỉnh, thành trong cả nước.
Những kết quả nghiên cứu chủ yếu mà Đề tài đã đạt được là:
Thứ nhất, Tổng kết lý luận và kinh nghiệm quốc tế phong phú trong lĩnh vực giải quyết nhà ở thương mại. Trong đó, vai trò hỗ trợ của nhà nước là cần thiết tới mức không thể thiếu.
Thứ hai, Tiến hành điều tra, đánh giá thực trạng nhà ở và chính sách của người dân trên địa bàn đã cho thấy bức tranh nhà ở ngày càng nan giải và bức xúc của người dân trên địa bàn thành phố. Nguyên nhân sâu xa là ở chỗ quá trình đô thị hóa và việc phát triển thị trường bất động sản chưa được kiểm soát chặt chẽ và định hướng hiệu quả.
Thứ ba, Để giải quyết căn cơ, bền vững nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố, cần nắm vững xu hướng đô thị hoá và quy luật thị trường, đồng thời vận dụng tốt các cơ chế, chính sách ưu đãi và hỗ trợ tích cực của Nhà nước. Cần thực hiện đa dạng hóa các nguồn lực đầu tư và xã hội hóa việc cung cấp nhà ở.
Cuối cùng, việc lựa chọn những mô hình phát triển nhà ở thương mại và đề xuất các chính sách, giải pháp khả thi trong thực tế là có ý nghĩa quan trọng; đặc biệt, cần có phương án cụ thể phù hợp giải quyết nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố.
Các đề xuất về chính sách và giải pháp của Đề tài đã chưa giải quyết hết tất cả mọi vấn đề, nhưng về cơ bản thì những nhiệm vụ chính theo mục tiêu đặt ra đã được hoàn thành. Còn những vấn đề khoa học phát sinh hoặc những vấn đề khác có thể đứng riêng một cách độc lập do tính chất và tầm quan trọng của chúng, tác giả hy vọng sẽ có cơ hội được nghiên cứu trong những công trình tiếp theo, với mong muốn đóng góp vào việc hoàn hiện cơ chế, chính sách nhà ở cho Thành phố.
Tóm lại việc giải quyết vấn đề nhà ở thương mại, một mặt phải dựa vào cơ chế, chính sách. Mặt khác, phải phụ thuộc vào trình độ chín muồi của kinh tế thị trường cũng như khả năng vận dụng cơ chế thị trường để giải quyết.
Việc tiếp cận giải quyết theo hướng này không phải là mới đối với các nước trên thế giới nhưng đối với Việt Nam nói chung và thành phố Đà Nẵng nói riêng thì đây có thể xem là quan điểm tiếp cận mới và đóng góp nghiên cứu mới của Đề tài so với những công trình nghiên cứu về phát triển nhà ở thương mại trong tương tự.
E:\DỮ LIỆU COP CỦA CHỊ YẾN\LUAN VAN VIEN HAN LAM\VIEN HAN LAM DOT 3\CHINH SACH CONG\DANG CONG HUNG
