Pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân, thực tiễn thi hành tại địa bàn huyện Hòa Vang, TP Đà Nẵng
- Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 được xem là một bước tiến mới của hệ thống pháp luật nước ta. Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nhgiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Sau gần 10 năm thi hành, nhìn chung các quy định của luật đất đai năm 2003 đã được thực tiễn kiểm nghiệm là đúng đắn và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội ở Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ. Chính sách, pháp luật đất đai từng bước được hoàn thiện, quỹ đất được phân bố khá hợp lý cho các mục đích sử dụng, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế xã hội, góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an ninh xã hội. Đặc biệt, Luật đất đai 2003 đã có sự hệ thống hóa các quy định về thu ngân sách Nhà nước đối với đất đai, tạo điều kiện để thực thi chính sách này trên thực tế, góp phần nâng cao ý thức của người sử dụng đất trong việc sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm hợp lý và có hiệu quả, khuyến khích người sử dụng đất tự bồi bổ và cải tạo đất.
Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành luật đất đai 2003, vẫn còn có một số tồn tại, bất cập nhất là trong hệ thống pháp luật về tài chính đất đai trong đó có các quy định về giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất thu tiền, giấy tờ đã nộp tiền để được sử dụng đất, mức thu tiền sử dụng đất, hạn chế này đã làm các cơ quan như Chi cục thuế, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện còn vướng mắc nhất định nên việc thu tiền sử dụng đất có ảnh hưởng đến quyền lợi cho công dân, một số trường hợp gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước. Nhận thức rõ những tồn tại tại này, Luật đất đai 2013 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 cùng với đó là các văn bản mới hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất đã tạo cơ sở khắc phục những hạn chế trên.
Trong bối cảnh đó, để những thay đổi này của Pháp luật thực sự đi vào cuộc sống, góp phần giúp tiền sử dụng đất dần trở thành nhu cầu ngân sách ổn định, bằng kinh nghiệm thực tiễn của mình tại huyện Hòa Vang, tác giá xin mạnh dạn chọn đề tài “Pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân, thực tiễn thi hành tại địa bàn huyện Hòa Vang, TP Đà Nẵng” làm Đề tài luận văn Thạc sĩ của mình.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Với đề tài này, Luận văn hướng đến một số mục đích như sau:
Trình bày những vấn đề lý luận chung nhất về tiền sử dụng đất.
Đánh giá những thay đổi trong quy định của Pháp luật về thu tiền sử dụng đất và những tác động của nó tới việc thực thi các quy định này trên thực tế.
Đề xuất những giải pháp hợp lý cho việc hỗ trợ, nâng cao khả năng thực thi các quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất trong thực tiễn.
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Trong khuôn khổ của Luận văn này, tác giải giới hạn đối tượng nghiên cứu ở những nội dung sau đây:
Các vấn đề lý luận về tiền sử dụng đất.
Các quy phạm pháp luật thực định về tiền sử dụng đất
Các báo cáo, tổng kết tình hình của ngành thuế tại huyện Hòa Vang.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn đi sâu vào tập trung nghiên cứu những quy định mới của Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, song song với đó là các thách thức khó khăn khi triển khai các quy định này trên thực tế tại huyện Hòa Vang.
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nhgiên cứu, luận văn đã sử dụng các phương pháp sau đây:
Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử … được sử dụng trong chương 1.
Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp bình luận đối chiếu thống kê số liệu … được sử dụng trong chương 2.
Phương pháp tổng hợp, diễn giải và quy nạp … được sử dụng trong chương 3.
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:
Tổng hợp, bổ sung và phát triển hệ thống lý luận và khoa học về pháp luật thu tiền sử dụng đất.
Đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất tại huyện Hòa Vang, một địa phương nguồn thu tiền sử dụng đất ngày càng tăng.
Chỉ ra những thách thức phải đối mặt khi thực hiện các quy định mới về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, có những giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật trên thực tế tại địa phương.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về Pháp luật thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
TỔNG QUAN VỀ PHÁP LUẬT THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 về giải thích thuật ngữ “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. So với khái niệm của Luật đất đai năm Luật đất đai năm 2003, căn cứ khoản 25 điều 4 Luật đất đai năm 2003 về giải thích thuật ngữ “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định”. Qua sự thay đổi về khái niệm tiền sử dụng đất, có thể thấy khái niệm về tiền sử dụng đất đã bao trùm các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất mà Luật đất đai năm 2003 chưa nêu cụ thể và đầy đủ với thực tế các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất. Cụ thể tại Điều 1 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về phạm vi điều chỉnh (các trường hợp Nhà nước thu tiền sử dụng đất): Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
Từ các quy định trên, có thể hiểu một khái niệm tổng quát về tiền sử dụng đất như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất theo Luật đất đai, công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất”.
Thời điểm hình thành quy định về các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất từ khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 ra đời. Tiếp đến là được kế thừa trong Luật đất đai năm Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013. Việc hình thành các quy định về các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất dựa trên những cơ sở chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, kể từ khi thực hiện Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính Phủ, Nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục dích sản xuất nông nghiệp và nưgời sử dụng đất được thực hiện các quyền thời hạn sử dụng đất. Chủ trương này của Nhà nước đã xóa bỏ sự bao cấp về đất đai; để người sử dụng đất được làm chủ, gắn bó lâu dài với đất đai, được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ hai, trong nền kinh tế thị trường đang phát triển, thị trường bất động sản ngày càng nóng lên và là một loại thị trường rất quan trọng góp phần nâng cao Ngân sách Nhà nước, đi liền với tốc độ phát triển của đất nước. Ngoài ra, thị trường bất động sản còn ảnh hưởng đến quá trình sản xuất kinh doanh, góp phần hình thành đồng bộ thể chế kinh tế thị trường. Từ đó, hình thành quy luật cung cầu, quy luật canh tranh …, nên quyền sử dụng đất trở thành một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Để thị trường bất động sản phát triển lạnh mạnh, tránh tình trạng đầu cơ đất đai, Nhà nước kiểm soát được sự phát triển của thị trường bất động sản và tạo nguồn thu cho Ngân sách phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội thì một trong những biện pháp là phải quy định việc thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất sử dụng, chuyển mục đích và công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, trước khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 ra đời, pháp luật đất đai không phân biệt các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất và các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất cho mọi mục đích sử dụng đất đã tác động đến tư tưởng của người sử dụng đất, sử dụng đất vào mọi mục đích để phát triển kinh tế mà không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất. Điều này còn dẫn đến sự bất công bằng trong sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức; cụ thể: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp để sản xuất nhằm đảm bảo đời sống, công ăn việc, còn các tổ chức có điều kiện về kinh tế thì sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà xưởng sản xuất, sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại để bán, cho thuê kiếm lời … cũng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Để đảm bảo sự công bằng cho người sử dụng đất, Nhà nước không bị thất thu một khoản tiền lớn từ đất đai trong những trường hợp sử dụng đất vào mục đích kiếm lời của các tổ chức và đất đai được sự dụng một cách có hiệu quả và khoa học thì một chính sách thu tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước là hợp lý.
Thứ tư, giá trị của đất đai được hình thành bởi: (i) Yếu tố tự nhiên chứ không phải do con người tạo ra, giá trị của đất đai được hình thành từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, chất lượng đất … mà những yếu tố này lại do tự nhiên phân bố và quyết định; đồng thời trong quá trình sử dụng đất, con người tác động vào đất đai làm tăng thêm giá trị của đất đai, giá trị của đất đai được tạo thành bởi thành quả của quá trình khai phá, bồi bổ, cải tạo của các thế hệ trước đây đã trải qua hàng ngàn năm chống chọi với thiên tai, địch họa và giữ gìn được vốn đất cho đến ngày nay. Vì vậy, giá trị của đất đai có một phần lao động vật hóa của cộng đồng xã hội và nó thuộc về của chung. (ii) Do sự đầu tư của Nhà nước tạo ra. Khi đất đai chưa được sửdụng thì nó xác định được mục đích sử dụng cụ thể mà chỉ tồn tại dưới dạng tài nguyên. Khi đất đai được xác định mục đích sử dụng cụ thể thông qua việc Nhà nước lập quy hoạch đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội v.v đã làm tăng giá trị của đất. (iii) Do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra. Trong quá trình sử dụng, chủ sử dụng đất bỏ vốn, sức lao động, thời gian v.v để tác động vào đất, cải tạo đã làm tăng giá trị của đất đai. Phần giá trị tăng thêm này được gọi là thành quả lao động, kết quả đầu tư. Nó thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Qua phân tích trên cho thấy người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất để sử dụng đã được hưởng những lợi ích, lợi thế do tự nhiên, do cộng đồng xã hội và sự đầu tư của Nhà nước mang lại. Vì vậy, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất để ngân sách nhà nước có thêm nguồn thu sử dụng vào các mục đích chung, phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội.
Thứ năm, kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế thị trường phát triển cho thấy muốn quản lý tốt thị trường bất động sản nói chung và đất đai nói riêng thì Nhà nước không chỉ sử dụng các biện pháp chính trị, hành chính, giáo dục … thuần túy mà còn phải sử dụng biện pháp kinh tế thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và thu thuế sử dụng đất … Điều này có ý nghĩa tham khảo bổ ích cho công tác quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường của Việt Nam.
Người nộp thuế có trách nhiệm khai báo chính xác, trung thực và đầy đủ, đồng thời cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất … cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để lập hồ sơ chuyển Chi cục thuế huyện xác định nghĩa vụ tài chính.
Trong tình hình hiện nay, khi thời gian sử dụng đất ngày càng dài ra thì kéo theo các giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất, giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất ngày càng đa dạng, tính chất pháp lý của hồ sơ càng phức tạp.
Trên cơ sở hồ sơ, chứng từ do chủ sử dụng đất cung cấp, Chi cục thuế huyện có trách nhiệm xem giá giá trị pháp lý của giấy tờ để áp dụng căn cứ pháp lý phù hợp và tính tiền sử dụng trên nguyên tắc thu đúng và phù hợp với nguồn gốc sử dụng đất.
1.1.4.1. Nhu cầu của người sử dụng đất
Một trong những yếu tố chi phối rất lớn đến việc thực hiện pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về tài chính đất đai nói riêng đó là nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức cá nhân. Giá đất không chỉ chịu ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng theo quy hoạch mà còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố xã hội, tâm lý, môi trường sử dụng đất. Trước đây, đất đai được sử dụng truyền từ đời này sang đời khác trong bối cảnh cộng đồng làng, xã tương đối ổn định, nên đã ảnh hưởng lớn đến việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất. Nhiều hộ gia đình khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã không đến nhận do phải nộp các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan và cho rằng, nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng vẫn sử dụng đất bình thường. Trong tình hình hiện nay nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều đã làm thay đổi đáng kể quan niệm kế thừa quyền sử dụng đất, đất đai dần dần được đem ra chuyển nhượng từ người này sang người khác để phát sinh lợi nhuận, đảm bảo chổ ở ổn định. Điều nay có tác động lớn đến giá đất và thu tiền sử dụng đất.
1.1.4.2. Phù hợp với xu hướng phát triển của địa phương
Hiện nay, khi đất nước đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong điều kiện quỹ đất quốc gia có hạn, dân số lại ngày một gia tăng kéo theo nhu cầu về chỗ ở ngày một lớn. Quá tình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đòi hỏi Nhà nước phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý. Trên thực tế, khi thông tin quy hoạch của Nhà nước mới được đưa ra bên lề các hội nghị thì người dân đã đổ xô đi mua đất nhằm mục đích đầu cơ, kiếm lời; đồng thời, đẩy giá đất trên thị trường tăng tới mức rất cao. Đất ở các vùng nông thôn, ngoại thành khi được quy hoạch thành khu vực đô thị hóa từ chỗ có giá trị thấp tăng lên một cách nhanh chóng. Ảnh hưởng của vấn đề này không chỉ tạo ra sự biến động về giá đất mà kéo theo đó là sự phân hóa giàu, nghèo trong xã hội. Thực trạng này đặt ra yêu cầu là phải có sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường đất đai thông qua giá cả và các chính sách tài chính về đất đai nhằm bình ổn giá đất và chống lại các hành vi đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trường nhà đất để vừa bảo đảm thực hiện nguyên tắc công bằng trong xã hội, vừa thực hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời, Ngân sách nhà nước cũng có thêm được một khoản thu không nhỏ từ phần giá trị tăng lên của đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại mà do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước tạo ra. Vì vậy, xu hướng đô thị hóa có ảnh hưởng đến giá đất và các vấn đề tài chính trong lĩnh vực đất đai trong đó có thu tiền sử dụng đất.
Từ khái niệm chung về tiền sử dụng đất được nêu tại mục 1.1.1, chúng ta có thể hiểu cụ thể hơn về pháp luật thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Đó là một khoản tiền mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp vào Ngân sách Nhà nước mỗi khi thực hiện các quyền chuyển mục đích, được giao đất, mua đất …. Việc nộp tiền sử dụng đất sẽ giúp cho chủ sử dụng đất có được quyền sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất thường xuyên được thực hiện và diễn ra rộng khắp trên cả nước. Để thống nhất mức thu cho hộ gia đình, cá nhân, Chính Phủ đã có quy định cụ thể tại điều 4, khoản 2 điều 5, điều 6, 7, 8, 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, đồng thời giao cho Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể các Điều này.
Tiền sử dụng đất là nguồn thu chủ yếu trong lĩnh vực đất đai, vì vậy nó có vị trí và vai trò quan trọng trong hệ thống chính sách thu ngân sách nhà nước của mỗi quốc gia, để người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất thì pháp luật về thu tiền sử dụng đất cần thể hiện vai trò, đó là:
Công cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước. Ở thời kỳ mà sản xuất công nghiệp chưa phát triển, thu ngân sách từ đất đai giữ một vai trò chủ yếu trong huy động nguồn thu cho ngân sách nhà nước của các quốc gia. Trong nền kinh tế phát triển, sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ phát triển thì vị trí thu ngân sách nhà nước từ đất đai có giảm về tỷ lệ % trong cơ cấu thu ngân sách nhà nước nhưng vẫn là một nguồn thu quan trọng không thể thiếu của mỗi quốc gia, là nguồn thu ổn định, quan trọng của chính quyền cơ sở, nhất là các nước có nền nông nghiệp là chủ yếu. Đối với các nước đang phát triển (vào thời kỳ tiền công nghiệp hoá của các nước công nghiệp) thì các loại thuế đánh vào đất đai giữ vai trò khá quan trọng, chiếm một tỷ trọng không nhỏ trong ngân khố quốc gia. Ngoài ra, do đất đai có đặc điểm ổn định, sức sản xuất lớn và được sử dụng lâu dài, liên tục trong quá trình sản xuất, kinh doanh cũng như trong đời sống con người, nên thu ngân sách nhà nước từ đất đai cũng rất ổn định, thường xuyên và bền vững.
Khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển. Thực tế số lượng cá nhân sử dụng đất trong thực tiễn rất lớn. Để tránh tình trạng đất bỏ hoang, sử dụng kém hiệu quả, chính sách thu vào đất buộc chủ sử dụng đất phải biết tính toán việc sử dụng, kinh doanh đất đai hợp lý, ít nhất cũng phải bù đắp được chi phí và các khoản phải nộp cho Nhà nước. Có như vậy mới đáp ứng được yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai ngày càng hiệu quả hơn. Thông qua chính sách thu đối với đất đai thúc đẩy các cá nhân sử dụng đất phát triển sản xuất kinh doanh.
Công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu quả sử dụng đất của Nhà nước. Mặc dù, chế độ chính trị rất khác nhau, nhưng bất kỳ Nhà nước nào cũng có trách nhiệm quản lý và không ngừng tăng cường quản lý đất đai về số lượng, chất lượng cũng như hiệu quả sử dụng đất trong từng thời kỳ nhất định. Thông qua công tác phân hạng đất, định giá đất và thu từ đất đai hàng năm. Từ đó, đảm bảo thực hiện quyền quản lý đất đai của Nhà nước.
Điều hòa thu nhập, thực hiện điều tiết nền kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội. Cũng giống như các hoạt động sản xuất ở các lĩnh vực khác, hoạt động sản xuất có sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất … cũng sẽ mang lại cho người sử dụng đất một khoản thu nhập nhất định. Do độ phì nhiêu, điều kiện khí hậu, thời tiết, vị trí, địa hình, cũng như mức độ hưởng thụ kết quả đầu tư về điện, nước, cơ sở hạ tầng và mức độ đầu tư cho sản xuất của các tổ chức có khác nhau. Nên thu nhập có được thông qua việc sử dụng đất của các cá nhân cũng rất khác nhau. Thông qua các khoản thu vào đất, với mức độ hợp lý và chế độ miễn, giảm phù hợp sẽ có tác dụng tích cực trong việc điều tiết thu nhập; thực hiện chức năng quản lý, điều tiết nền kinh tế nhằm đảm bảo công bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất kinh doanh, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng.
Qua chương 1, tác giả đã trình bày những vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến pháp luật về tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân. Theo đó, tác giả đã nêu bật về vị trí và vai trò của việc thu tiền sử dụng đất trong pháp luật về tài chính, cũng như phân tích những yếu tố có khả năng tác động tới hiệu quả của hoạt động này trên thực tế. Ngoài ra, tác giả đã khái quát quá trình phát triển của pháp luật về vấn đề này để từ đó cung cấp cho người đọc cái nhìn tổng quát về pháp luật tiền sử dụng đất. Trong chương này, tác giả cũng đã trình bày sơ lược chính sách thu tiền sử dụng đất hiện hành tại Việt Nam hiện nay.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA VANG,
Tổ chức kinh tế được giao đất để: thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Việc thu tiền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2013 đối tượng được ghi nợ là các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về tài chính khi được cấp có thẩm quyền: cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; khi công nhận quyền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất tái định cư. Việc quy định ghi nợ tiền sử dụng đất là chủ trương của Nhà nước nhằm giúp đỡ cho những người có khó khăn về tài chính khi thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ trương này đã được quy định từ pháp luật đất đai năm 2003 và tiếp tục được kế thừa tại pháp luật đất đai năm Luật đất đai năm 2013. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Để được ghi nợ, hộ gia đình, cá nhân “đang” sử dụng đất mà có khó khăn về tài chính phải nộp đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trước đây, để được ghi nợ người dân phải có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tình trạng khó khăn tài chính. Tuy nhiên, quy định này đã nảy sinh thủ tục hành chính rườm rà và một số trường hợp người dân bị sách nhiễu. Do đó, quy định cải cách thủ tục hành chính về ghi nợ tiền sử dụng đất đơn giản như hiện nay là phù hợp. Ngoài ra, quy định này nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đối tượng đang sử dụng đất, kể cả trong trường hợp người sử dụng đất chưa có nhu cầu hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai để thực hiện các giao dịch như mua, bán, tặng, cho. Đồng thời để khuyến khích người dân trả nợ trước hạn, giảm chi phí hành chính để theo dõi nợ tiền sử dụng đất thì pháp luật đất đai năm 2013 đã quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn. Mức hỗ trợ này là phù hợp với tình hình thực tế và được các địa phương ủng hộ trong quá trình lấy ý kiến tham gia vào các dự thảo hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013 và quá trình tổ chức thực hiện các chính sách khi đã ban hành. Dựa trên chính sách được hỗ trợ một số trường hợp đã tạm thời đề nghị ghi nợ rồi ngay sau đó thanh toán để được hỗ trợ trả nợ thanh toán tương đương 10% cho 5 năm trả nợ trước hạn.
Căn cứ hồ sơ địa chính (thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến; căn cứ Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất của dự án hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Quyết định phê duyệt giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc từ ngày nhận được hồ sơ địa chính của cơ quan tài nguyên và môi trường (hoặc hồ sơ kê khai; của tổ chức kinh tế), cục thuế (hoặc cơ quan được ủy quyền, phân cấp theo pháp luật về quản lý thuế) xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho tổ chức sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2017 quy định về việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai “Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
E:\DỮ LIỆU COP CỦA CHỊ YẾN\DAI HOC LUAT HUE/ Pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân, thực tiễn thi hành tại địa bàn huyện Hòa Vang, TP Đà Nẵng
