Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền rất cơ bản của người sửdụng đất. Tuy nhiên, không phải người sử dụng đất nào cũng có được quyền này. Bản chất pháp luật trao quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là đã trao quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Định đoạt nhưng trong giới hạn của pháp luật, định đoạt đối với quyền sử dụng đất của mình theo quy định.

Tổchức kinhtếlàchủthểsửdụngđấtrấtquan trọng trong chính sách pháp luật đất đai của nhà nước ta. Việc tạo điều kiện cho các tổ chức kinh tế

tập trung vào sản xuất kinh doanh, tham gia cung ứng sản phẩm là một nhiệm vụ rất quan trọng của nhà nước và pháp luật trong đó có chính sách pháp luật đất đai. Vấn đề xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và của tổ chức kinh tế nói riêng là vấn đề rất được quan tâm, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất đai của các chủ thể.

Đảngta xác định:phải biếnđấtđai thànhđộnglực trực tiếp phát triển

kinhtế–xã hội. Muốn vậy, chúng ta cần tháogỡnhững “nútthắt” trong chính sách pháp luậtvềđấtđai, cảntrởsựphát triển;tạohành lang pháp lýthuận lợi cho các chủ thể có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất…v.v qua đó huy động được nguồn

lực từđấtđai góp phần phát triển kinhtế–xã hội. Pháp luậtvềquyền của người sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng có một ý nghĩa rất quan trọng đối với sự phát triển của các tổ chức kinh tế và xã hội. Việc pháp luật trao quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtcho các tổchức kinhtếtrongnước trong khuônkhổquyđịnh của pháp luật chính là việc xác định quyền sử dụng đất là một quyền tài sản và đất đai đã được coi như một loại “hàng hóa đặc biệt” trong thị trường quyền sử dụng đất ấy. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho doanh nghiệp huyđộngnguồn vốn, nộivà ngoại lực thúc đẩysảnxuất kinh doanh góp phần thực hiện thành côngsựnghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Xuất phát từ thực tiễn yêu cầu nghiên cứu, tìm hiểu và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt làquyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtcủa tổchức kinh tế, mộttrong những chủ thể có đóng góp quan trọng cho sự phát triển của kinh tế đất nước, tác giả mạnh dạn chọn đề tài: “Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sửdụngđấtcủatổchức kinh tếtrongnước”làmđềtài nghiêncứucho luận văn của mình.

2. Tình hình nghiên cứu

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở phân tích quy định của pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luậtvề quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtcủa tổchức kinhtếtrong nước,tác giả hướng đến tìm ra những giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh nội dung này.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục đích trên, nhiệm vụ của luận văn là:

– Nghiêncứunhữngvấnđề chungvề quyền chuyển nhượng quyềnsửdụng đất của tổ chức kinh tế trong nước.

– Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luậtvề quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtcủa tổchức kinhtế trong nước, những thànhtựuđã đạtđược cũng như một số vấn đề còn tồn tại.

-Đề ra những giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luậtvề quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu

Quy định của pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổchức kinhtế và thực trạng pháp luậtvề quyền chuyển nhượng quyềnsửdụng đất của tổ chức kinh tế trong nước.

4.2 Phạm vi nghiên cứu

– Trong khuônkhổphạm vi của luận văn, tác giảchủyếutậptrung nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai, nhấtlà Luật Đấtđai 2013 hiện hành và các vănbảnhướng dẫnthi hành về quyền chuyển nhượng quyềnsửdụng đất của tổ chức kinh tế, cùng các quy định liên quan (nếu có) của Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanhBấtđộngsản…v.v. và thực trạng pháp luật, để trên cơ sở đó đưa ra những đề xuất, kiến nghị của mình.

– Để làm rõ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trongnước tácgiảcũng nghiêncứucác quyđịnhcủa pháp luật có liên quan và hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành của các Bộ, ngành, các địa phương về thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trên một số địa bàn.

5. Phương pháp nghiên cứu

5.1. Phương pháp luận: Luận vănvậndụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởngHồChí Minh, của lý luận nhànước và pháp luật trongđiều kiện cơ chế kinhtế mới. Ngoài ra, luận vănđược thực hiện trên cơ sở vận dụng những quanđiểmcơ bảncủa Đảngvà Nhà nước trongsựnghiệpđổi mớinhằm xây dựng và phát triểnnềnkinhtế thịtrườngđịnhhướngxã hội chủnghĩa, phát huymọitiềm năng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đạihóa đất nước.

5.2. Phương pháp nghiên cứu cụ thể: các phương pháp nghiên cứu cụthể được sử dụng như: tổng hợp, hệ thống, điều tra xã hội học, phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, đối chiếu v.v… để giải quyếtcác vấn đề mà đề tàiđặt ra.

6. Ý nghĩa khoa học của luận văn

Những kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung vào hệ thống lý luận về pháp luậtđấtđai nói chung và pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước nói riêng.

Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu, giảng dạy khoa học pháp lý và đào tạo đội ngũ cán bộ pháp lýchuyên ngành về quản lý đất đai, quản lý thị trường bấtđộng sản.

7. Bố cục luận văn

Ngoài phần mở đầu, kếtluận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có bố cục 2 chương.

Chương 1: Nhữngvấnđề chungvề quyền chuyển nhượng quyềnsửdụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

Chương 2: Thực trạng pháp luậtvề quyền chuyển nhượng quyềnsửdụng đất của tổ chức kinh tế trong nước và hướng hoàn thiện.

6

Chương 1

NHỮNG VẤNĐỀCHUNG VỀQUYỀNCHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀNSỬDỤNGĐẤT CỦA TỔCHỨC

KINH TẾTRONG NƯỚC

1.1. Khái niệmtổchức kinh tế trongnướcvà vai tròcủatổchức kinh tế trong nước

1.1.1. Khái niệm tổ chức kinh tế trong nước

Hiện nay, không có một văn bản quy phạm pháp luật định nghĩa cụ thểvề tổ chức kinh tế, tuy nhiên nó được hiểu là đơn vị thực hiện chức năng sản xuất kinh doanh, dịch vụ nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận, của cải vật chất duy

trì sự tồn tại của chúng và góp phần thúc đẩy nền kinh tế – xã hội. Dù không có định nghĩa, nhưng thuật ngữ “tổ chức kinh tế” đã được nhắc đến trong một số quy định pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xãvà đầutư.

Luật Doanh nghiệp 2005 quy định “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế cótên riêng, có tài sản, cótrụsởgiao dịchổnđịnh, được đăng ký kinh doanh theo quy địnhcủapháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạtđộngkinh doanh”¹. Theo đó, tổ chức kinh tế được hiểu là doanh nghiệp thực hiện chức năng kinh doanh, có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định và được đăng ký kinh doanh theo quy định và chịu sự điều chỉnh của pháp luật.

Cũng nhắc đếntổchức kinhtế,LuậtHợptác xã 2012 quy định: “Hợp tác xã làtổchức kinhtếtậpthể, đồngsởhữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạtđộngsảnxuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằmđápứngnhucầuchung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủtrong quản lý hợp tác x㔲. Theo đó, hợp tác xã cũng là một loại hình tổ chức

¹ Khoản 1 Điều 4, Luật Doanh nghiệp 2005.

² Khoản 1 Điều 3, Luật Hợp tác xã năm 2012.

kinh tế, tuy cũng hoạt động kinh doanh, nhưng hướng đến mục đích chủ yếu là hợp tác, tương trợ lẫn nhau giữa các thành viên của hợp tác xã.

Nếudựa trên Luật Doanh nghiệp và LuậtHợptác xã thì có thể hiểutổchức kinhtếlà thuật ngữ hay têngọichungđểchỉloại hìnhchủthể kinh doanh bao gồm doanh nghiệp và hợp tác xã. Trong luận văn, đối tượng nghiên cứumà tác giảhướngđếnlà các tổchức kinhtếhoạtđộngkinh doanh với mục tiêu chính là lợi nhuận. Vì vậy, đối với hợp tác xã, với mục tiêu chính làtương trợ, hợp tác trong tập thể xã viên, mục tiêu lợi nhuận là thứ yếu, tác giảsẽ không xếp hợp tác xã vào loại tổ chức kinh tế mà luận văn đề cập. Tổ chức kinh tế ở đây sẽ là các doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp.

Vấn đề đặt ra là tổ chức kinh tế là doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp có phải là tổ chức kinh tế trong nước hay không? Luật Doanh nghiệp xácđịnh rõ: quốc tịch của doanh nghiệp là quốc tịch của nước, vùng lãnhthổnơi doanh nghiệp thành lập, đăng ký kinh doanh³. Nghĩa làmộtdoanh nghiệp được thànhlậpvà hoạtđộngtheo pháp luật Việt Namsẽđược xác địnhlàdoanh nghiệp Việt Nam, dù nguồn vốn hay chủ thể góp vốn thành lập doanh nghiệpđólà tổchứcnước ngoài, hoặc cá nhânnước ngoài. Theo đó, doanh nghiệp trong quy định của Luật Doanh nghiệp có thể là doanh nghiệp (hoặc tổchức kinh tế) có vốn đầu tư trong nước, cũng có thể là doanh nghiệp (hoặc tổchức kinh tế) có vốn đầu tư nước ngoài, miễn là các doanh nghiệp này thành

lậpvà hoạtđộngtạiViệt Nam theo pháp luật Việt Nam, và được xác định chung là doanh nghiệp Việt Nam. Điều này cũng phù hợp với pháp luật đầu tưbởi nhà đầu tư theo Luật Đầu tư 2005 bao gồm cả tổ chức, cá nhân trong vàngoài nước⁴. Thuật ngữ “tổ chức kinh tế” cũng được nhắc đến trong pháp luật đầu tư khi cho phép nhà đầu tư được thành lập tổ chức kinh tế hoạt động dưới các loại hình doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp⁵.

Như vậy, vớicách xác địnhquốc tịch của doanh nghiệp dựa trên quốc tịch của quốc gia nơi doanh nghiệpđượcthànhlậpthìtổchức kinhtếtheo pháp luật doanh nghiệp và pháp luậtđầutưsẽđược xem là tổchức kinhtếViệt Nam haytổchức kinh tế trong nước, không phân biệt nguồnvốnthành

lập là trong nước hay nước ngoài.

Cũng không đưa ra địnhnghĩa vềtổchức kinh tế, dù quyđịnhtổchức kinhtếlà mộttrong nhữngchủthểsửdụngđất, nhưng pháp luậtđấtđai lại xác địnhtổchức kinhtếtheomộthướngkhác, không thống nhấtvớiLuật Doanh nghiệp.

LuậtĐấtđai 2003 quy định: “Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhànước, tổchức chính trị, tổchức chínhtrị- xã hội, tổchức chínhtrịxã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ

chức kinhtế–xã hội, tổchức sựnghiệp công, đơnvịvũ trang nhân dân vàcác tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sauđâygọi chung là tổ chức)được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổchức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất”⁶. Theo đó, tổ chức kinh tế được xác định là một trong số các tổ chức trong nước. Trong khi đó, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là chủ thể sử dụng đất tại Việt Namđược xác định là chủ thể sử dụng đất riêng, có thể sử dụng đất cho quan hệ ngoại giao, hoặc sử dụng đất cho hoạt động đầu tư. Cụ thể, “Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quanđạidiện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quanđại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quanđại diện củatổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổchức liên chính phủ, cơ quanđạidiệncủatổchức liên chínhphủđược Nhànước Việt Nam cho thuê đất”⁷ và “Tổchức, cá nhânnước ngoàiđầutư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất”⁸.

Sựphân biệt này tiếp tục được thể hiện trong quyđịnhvề chủthể sửdụngđấtcủa LuậtĐấtđai 2013. Tổchức kinhtế vẫnlàmộttrongsốcáctổchức trongnước:“Tổchức trongnước gồm cơ quan nhà nước, đơnvịvũtrang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổchức chínhtrịxã hội – nghề nghiệp, tổchức xã hội, tổchức xã hội – nghềnghiệp, tổchức sựnghiệp cônglậpvà tổchức khác theo quyđịnhcủa pháp luật về dân sự (sauđâygọi chung là tổ chức)”⁹. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoàivẫnlà nhữngchủthểsửdụngđấtriêng cho quanhệngoại giao hoặc cho hoạt động đầu tư. Điểm khác biệt là đối với chủ thể nước ngoài sửdụng đất để đầu tư tại Việt Nam, Luật Đất đai 2013 không gọi tên là “tổ chức, cá nhânnước ngoàiđầutư vào Việt Nam” như LuậtĐấtđai 2003, mà xácđịnhtheomộttêngọiphùhợphơn là “doanh nghiệp cóvốnđầutưnước ngoài” và xác định rõ bao gồm “doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của phápluật về đầu tư”¹⁰.

Có thể thấy,tổchức kinhtếtheo xácđịnhcủaLuậtĐấtđai 2003, hay hiện nay là Luật Đất đai 2013, đều chỉ là doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tưhoàn toàn trongnước,không bao gồm doanh nghiệp cóvốnđầutưnước ngoài, dù doanh nghiệp cóvốn đầutư nước ngoài này thành lập, hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật Việt Nam. Cách xác định này là dựa trên cơsởnguồn vốn hình thành doanh nghiệp, chứ không phải nơi doanh nghiệp được thànhlậpnhư Luật Doanh nghiệp.Đâycũng chính làmộttrong những nội dung chưa thống nhất giữa pháp luậtđất đaivà pháp luật doanh nghiệp, dùhai ngành luật này có liên quan khámậtthiếtvớinhau, khi mà quyềnsửdụng đất của doanh nghiệp không chỉ là cơ sở hạ tầng, mà còn là nguồn vốn, là tàisảncó giátrịcaocủadoanh nghiệp.Lẽtấtnhiên, khi nghiêncứutổchức kinh tế với tư cách là một chủ thể sử dụng đất, tác giả phải xác định tư cách chủ thể, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, tổ chức kinh tế trong nước (hay tổ chức kinh tế) theo pháp luật đấtđai làmộtloạichủthểsửdụngđấthoặc mộtdoanh nghiệpsửdụngđất được hình thànhtừnguồnvốncủa các tổchức, cá nhân trong nước, không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Pháp luật đất đai định danh chủ thể sử dụng đất là tổ chức kinh tế, dù cóhay không cụmtừ“trongnước” đi kèm sau đó, chính là đềcậpđếntổchức kinh tế trong nước. Vì vậy, trong luận văn, việc tác giả sử dụng thuật ngữ “tổchức kinhtế” cũng chính là đềcậpđến“tổchức kinhtếtrongnước”, hoặc ngược lại.

1.1.2. Vai trò của tổ chức kinh tế trong nước

Tổ chức kinh tế trong nước có vị trí đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế, là bộphậnchủyếutạora tổngsảnphẩm trongnước (GDP). Những năm gần đây, hoạt động của tổ chức kinh tế trong nước đã có bước phát triển đáng kể, góp phần giải phóng và phát triển sức sản xuất, huy động và phát huy nội lực vào phát triển kinhtế xã hội, góp phần quyếtđịnhvào phục hồi và tăng trưởng kinh tế, tăng kim ngạch xuất khẩu, tăng thu ngân sách và tham gia giải quyết có hiệu quả các vấn đề xã hội như tạo việc làm, xóa đói, giảm nghèo..v.v. Vai trò của tổ chức kinh tế trong nước thể hiện rõ nét trên những phương diện sau:

– Tổ chức kinh tế trong nước góp phần giải quyết việc làm, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống của người lao động.

Trong những năm gần đây, số tổ chức kinh tế trong nước tăng nhanh đã giải quyếtđược nhiều việc làmvớithu nhập cao hơn chongườilao động. Theo báo cáo về Điều tra lao động việc làm năm 2013 của Tổng cục thống kê

thì tỉ lệ cơ cấu lao động trong tổ chức kinh tế trong nước của các năm 2009–

11

2011 – 2013 lần lượt là :18,5% – 18,8% – 18,9%¹¹, đối với tỉnh Lâm Đồng thìtỉlệnày năm 2011 là 9,16%, năm 2012 là 10,22%¹². Qua các sốliệu trên ta thấyđượctỉ lệ lao động trong các tổ chức kinh tế ngày càng tăng đáng kể đápứng yêu cầu tạo ra việc làm mới cho toàn xã hội.

Tỷ trọng thu hút lao động của các tổ chức kinh tế trong nước là đáng kể, là lực lượng chủ yếutạora nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và đóng góp

lớn cho tăng trưởng GDP. Thu nhập cao và tăng nhanh của lao động khối tổchức kinh tế trong nước góp phần cải thiện và nâng cao mức sống chung của toàn xã hộivà tham gia vào quá trình chuyển dịch cơ cấulaođộngtừnông nghiệp sang các ngành phi nông nghiệp.

– Tổ chức kinh tế trong nước là chủ thể sử dụng đất góp phần trong việc khai thác, sử dụng đất đai.

Tổ chức kinh tế trong nước được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam, sử dụng đất đai tại Việt Nam và tạo ra nguồn lực, của cải vật chất,

giải quyết công ăn, việc làm, thúc đẩy kinh tế – xã hội trong nước phát triển. Ở góc độ hiệu quả sử dụng đất, tổ chức kinh tế trong nước đã góp phần nâng cao hiệu quả khai thác và sử dụng đất đai, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh

tế, tăng tỷ lệ công nghiệp, du lịch và dịch vụ cùng với quá trình chuyển dịch cơ cấukinh tế. CảLuậtĐấtđai 2003 và LuậtĐấtđai 2013, tổchức kinhtếtrong nước đều được xác định là người sử dụng đất, có đóng góp không nhỏtrong việc đảmbảokhai thác đấtđai theo quy hoạch của Nhà nước,đem lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước.

Thu ngân sách của cả nước từcác hoạtđộngsửdụngđấtnăm 2012 là45.109tỷđồng, năm 2013 là 39.000tỷđồng, dựtoán trong năm 2014 là

¹¹ http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=512&idmid=5&ItemID=15072

¹² Cục thống kê Lâm Đồng (2013), Thực trạng laođộngvà việc làm năm 2012 tỉnh Lâm Đồng, Văn phòng Cục thống kê tỉnh Lâm Đồng.

12

36.000 tỷ đồng¹³. Đối với tỉnh Lâm Đồng, nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ khai thác sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong các năm là:

(Nguồn Niên giám thống kê tỉnh Lâm Đồng 2013)¹⁴

– Tổ chức kinh tế trong nước tăng trưởng và phát triển là yếu tố quyếtđịnh đến tăng trưởng cao và ổn định của nền kinh tế.

Theosố liệutừ Tổng cục thống kê trong giaiđoạntừ 2000 – 2012 tổng thu ngân sách nhà nước ngày càng tăng dần trên tất cả các lĩnh vực, chủ yếu là nguồn thu từ các doanh nghiệp trong nước¹⁵:

Các tổ chức kinh tế trong nước phát triển nhanh những năm gầnđâyđã góp phần làm cho tổng thu ngân sáchcả nước ngày càng tăng, năm sau cao hơn năm trước đã làm cho tỷ trọng đóng góp của khu vực này vào GDP tăng nhanh. Lợiích cao hơn mà tăng trưởng của các tổchức kinhtế trongnước đemlạilà tạora khốilượnghàng hóa và dịch vụlớnhơn, phong phú hơn, chấtlượngtốthơn, thay thế được nhiềumặthàng phải nhập khẩu, góp phần quan trọng cải thiện và nâng cao mức tiêu dùng trong nước và tăng xuất khẩu,đó cũng là yếu tố giữ cho nền kinh tế ổn định và phát triển những năm qua.

– Tổ chức kinh tế trong nước phát triển tác động đến chuyển dịch cơ cấu trong nền kinh tế quốc dân và trong nội bộ mỗi ngành.

13

http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/mof_vn/1351583/2126549/2117088?p_folder_id=115344943&p_r ecurrent_news_id=12057173

¹⁴ Cục thống kê Lâm Đồng (2014), Niên giám thống kê tỉnh Lâm Đồng năm 2013, Xí nghiệp inbản đồ Đà Lạt, Lâm Đồng.

¹⁵ http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=230&ItemID=15418

13

Trong giaiđoạnhiện naytổ chứckinh tế trong nước phát triểnchủyếu trong hầuhếtcác ngành công nghiệpvớivai trò quyếtđịnhlà doanh nghiệp nhà nước, hoạtđộng của loại hình doanh nghiệp thuộc tổchức kinh tế trong nước có mặtở đạiđa số các ngành sản xuất kinh doanh. Trong đó đặc biệt làsự phát triển mạnh mẽ, đóng vai trò đầu tàu, thúc đẩy toàn bộ nền kinh tế từng bước đi lên từ các doanh nghiệp thuộc ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ du lịch, xây dựng, vận tải và hoạt động tài chính ngân hàng..v.v. Bên cạnhđó, cũng đã xuất hiện các doanh nghiệp đầu tư một cách bài bản vào một sốngành, lĩnh vực mới như hoạt động khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao, cứu trợ xã hội, hoạt động phục vụ cá nhân và cộng đồng.

– Các tổ chức kinh tế trong nước có tác động tíchcực đếngiải quyết tốt hơn các vấn đề xã hội, đặc biệt là an sinh xã hội.

Những năm gần đây, sảnphẩm hàng hóa và dịch vụ dotổchức kinhtếtrong nước tạo ra ngày càng phong phú, đa dạng về chủng loại mặt hàng, chất lượng hàng hóa, dịch vụ được nâng lên, do đó đã giải quyết cơ bản nhu cầu tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ ngày càng cao của toàn xã hội, góp phần nâng cao mức sống vật chất của dân cư và tăng nhanh lượng hàng hóa xuất khẩu. Nhiều sản phẩmtrướcđâythường phải nhập khẩu cho tiêu dùng thì nayđãđượccác doanh nghiệp sản xuất thay thế và được người tiêu dùng trong nước tín nhiệm như ô tô, xe máy, phương tiện vận tải, các mặt hàng đồ điện, điện tử, may mặc, thực phẩm,đồuống, hóamỹphẩm,đồdùng gia đình,sảnphẩm phục vụ xây dựng..v.v, góp phần giải quyết tốt các vấn đề xã hội và an sinh xã hội.

1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụngđấtcủatổchức kinh tế trong nước

1.2.1. Khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

Quyền và nghĩa vụ là yếutốquan trọng, bên cạnhyếutốchủthể và khách thể, của bất kỳ quan hệ pháp luật nào. Trong quan hệ pháp luật đất đai, cùng với nghĩa vụ phải thực hiện, quyền của người sử dụng đất là vấn đề mà cả Nhà nước và người sử dụng đất đều quan tâm.

14

Vớitư cách vừa là chủthể quản lý xã hội –quản lý tài nguyênđấtđai

quý giá của quốc gia, vừa là đại diện chủ sở hữu của đất đai – quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình, Nhà nước cần đảm bảo đất đai, dù ở phương diện nào, cũng phảiđược khai thác, sửdụng hiệu quả, manglạilợiích cho xã hộivàcho chính Nhà nước. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất đai mà chuyển giaođấtđai và quyềnsửdụngđấtchongườisửdụngđấtđểhọthay mặt Nhà nước khai thác đất đai trên thực tế. Cách sử dụng gián tiếp này không chỉ giúp cho đất đaicủaNhà nước được đưa vào khai thác theo đúng mong muốn của Nhà nước, mà còn giúp cho Nhà nước thu được lợi íchtừ đất đai thông qua việc thu nghĩa vụ tài chính của ngườisửdụngđất.Theo đó, việc đảmbảochongườisửdụngđấtan tâmđầutư, sửdụng đất đai có hiệu quả cũng là biện pháp đảm bảo cho Nhà nước hưởng được lợi ích từ đất đai.

Một trong những đảm bảo mà Nhà nước đã thực thi bằng pháp luật kể từLuật Đất đai 1993 đến nay chính là việc trao cho người sử dụng đất các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất. Việc người sử dụng đất được thực hiện giao dịch quyềnsửdụngđất, nghĩa là tiến hành dịch chuyển quyềnsửdụngđất của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai¹⁶, thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nước rằng quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất; họ được đưa nó vào lưu thông, trao đổi trên thị trường; tạo thuận lợi để người sử dụng đất khai thác tối đa lợi ích từ đất đai.

Như vậy, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có thể được hiểu theo hai nghĩa.

Ởmức độchung và theo cách hiểu thông thường, quyềnsửdụngđất được hiểu là mộttrong ba quyền năng của chủsởhữu: quyền chiến hữu, quyềnsửdụng, và quyềnđịnhđoạt;nghĩa là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai¹⁷. Tuy không phải là chủ sở hữu của đất đai,

¹⁶ Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, tr. 209 ¹⁷ Điều 192 Bộ luật Dân sự 2005

15

nhưngngườisửdụngđấtcó quyềnsửdụngđấtdochủsởhữu là Nhà nước trao để có thể tiến hành việc khai thác, sử dụng đất.

Ởmức độ riêng và đối với những chủ thể sử dụng đất được quyền giao dịch quyềnsửdụngđất, nghĩa là được phép đưa quyềnsửdụngđấtvào lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản hay tài sản của người sử dụng đất¹⁸. Tùy loại chủ thể sử dụng đất và tùy vào điều kiện pháp luật quy định, người sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sản quyền sử dụng đất của mình.

Theo pháp luật đất đai, giao dịch quyền sử dụng đất gồm bảy quyền. Đólà: (i) chuyển đổi quyền sử dụng đất; (ii) chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (iii) cho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất; (iv) để thừa kế quyền sử dụngđất; (v) tặng cho quyền sử dụng đất; (vi) thế chấp bằng quyền sử dụng đất; và(vii) góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Có những quyền khi được thực hiện, sẽcó sự dịch chuyển hẳn quyền sử dụng đất từ chủ thể thực hiện quyền sang chủthể nhận quyền, làm chấm dứt quyền sử dụng đất của chủ thể này và làm phát sinh quyềnsửdụngđấtcủa chủthể kia (nghĩa là cósựthayđổichủthểsửdụngđất)¹⁹ và được gọitên chung là quyền chuyển quyềnsửdụngđất, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và gópvốnbằng quyềnsửdụngđất²⁰. Trong đó, chuyển nhượng quyềnsửdụng đất là một trong những quyền giao dịch quyền sử dụng đất có sự chuyển quyền mà người sử dụng đất quan tâm.

Pháp luậtđấtđai không đưa ra địnhnghĩa cho từng quyền giao dịch quyềnsửdụngđất, bao gồmcảquyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđất. Dựa trên quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự, có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theođóbên chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtchuyển giaođấtvà

¹⁸ Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. ¹⁹ Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, tr.209 ²⁰ Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

16

quyềnsửdụngđấtcho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượngtrảtiền cho bên chuyển nhượng theo quyđịnhcủa Bộluật này vàphápluật về đất đai²¹.

Giáo trình LuậtĐấtđai của trườngĐạihọc Luật ThànhphốHồChíMinh cũng đưa ra định nghĩa tương tự: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất làviệc ngườisửdụngđấtchuyển giao hoàn toàn quyềnsửdụngđấtcủamình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sửdụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định phápluật”²².

Giốngvớicác quyền chuyển quyềnsửdụngđấtkhác,ởchuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có sự dịch chuyển hoàn toàn quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, làm chấmdứtquyềnsửdụngđất của bên chuyển nhượng và làm phát sinh quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu chuyển đổi quyền sử dụng đất hướng đến mục đích thuận tiện cho sản xuất và đời sống, khắc phục sự phân tán, manh mún của đất đai; hoặc để thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất là hành động xuất phát từ tình cảm, tình yêu thương của người để thừa kế hoặc người tặng cho đối với ngườinhận thừakếhayngườinhận tặng cho; hoặc gópvốnbằng quyềnsửdụngđấtlà nhằm mục đíchhợptácsảnxuất, kinh doanh; thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất hướng đến mục đích chủ yếu là thu lợi nhuận. Dù trong một số trường hợp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do nhu cầu di chuyển chỗ ở, không tiếp tục sử dụng đất, nhưng trong chuyển nhượng, quyền sử dụng đất được trao đổi với một khoản tiền, và bên chuyển nhượng, nếu không vì lýdo cấp thiết nào đó phải chuyển nhượng ngay quyền sử dụng đất, thì thường cốgắng thỏa thuận đạt được khoản tiền này với giá trị tương đương hoặc cao hơn giátrịquyềnsửdụngđấtchuyển nhượng màhọđãtạolập. Nghĩa là việc chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtthường phải mangđếncho bên chuyển nhượng một khoản lợi nhuận bằng tiền. Đồng thời, nhận chuyển nhượng quyền

²¹ Điều 697 Bộ luật Dânsự.

²² Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, tr. 220.

17

sửdụngđấtlàmộttrong những cách thức đápứngnhu cầutạolậpquyềnsửdụng đất cho những chủ thể mong muốn có quyền sử dụng đất. Theo đó, quyền sử dụng đất được lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, góp phần cho sự hình thành và phát triển của thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Vì vậy, quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtcó ý nghĩa khác với các quyền giao dịch quyền sử dụng đất còn lại. Nó đáp ứng nhu cầu tập trung, tích tụđấtđai của nềnsảnxuất hàng hóa theo cơ chếthịtrường. Trong đó, hàng hóa quyền sử dụng đất được lưu chuyển một cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội, trên cơ sở sự thỏa thuận bình đẳng giữa các chủ thể, tạo điều kiện thúcđẩykinh tế phát triển và việc khai thác lợi ích kinh tếcủa đấtđaiđược hiệu quả hơn. Và do đó, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật trao cho nhiều loại chủ thể sử dụng đất khác nhau khi các chủ thể này đápứngđược những điều kiện mà pháp luật quy định²³.

Là một trong các chủ thể sử dụng đất chủ yếu cho mục đích kinh doanh nên tổ chức kinh tế trong nước cũng được quy định có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên cạnh các quyền giao dịch quyền sử dụng đất khác, khiđáp ứng được các điều kiện do pháp luật quy định.

Như vậy, từ các phân tích trên, có thể hiểu quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước là việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện việc chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho chủ thểkhác đểnhậnlấymộtkhoản tiền tươngứngvớigiá trịquyềnsửdụngđất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật, với điều kiện là tổ chức kinh tế trong nước với tư cách bên chuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định.

²³ Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, tr. 223.

18

1.2.2. Ý nghĩacủaviệc tổchức kinhtếtrongnước thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sửdụng đất.

Từ những phân tích trên cho thấy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền mà tổ chức kinh tế được hưởng khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là hoạt động kinh doanh thu

lợi nhuận của tổ chức kinh tế. Thông qua hoạt động này có thể tạo ra lợi nhuận góp phần củng cố, duy trì và phát triển tổ chức kinh tế. Đặc biệt, thông qua hoạt độngchuyển nhượng quyềnsửdụngđấtsẽthúcđẩythịtrường quyềnsửdụngđấtvàthịtrường kinh doanhbấtđộngsảnphát triển vì chuyển nhượng là một trong các giao dịch nền tảng của thị trường bất động sản. Cũng thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế trong nước sẽ đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

– Việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thực hiện một quyền quan trọng mà tổ chức kinh tế với tư cách chủ thể sử dụng đất được hưởng và được đảm bảo khi có đủ điều kiện.

Làchủthể kinh doanhtạora lợinhuậnđểduy trìsựtồn tại, phát triển

của mình và đóng góp chosựphát triển kinhtế–xãhộicủa đấtnước, giải quyết việc làm, nên tư liệu sản xuất, nguồn vốn đầu tư và các quyền lợi khác trong kinh doanh, bao gồmcảquyềnsửdụngđất của tổchức kinhtếđược Nhà nước và pháp luật bảo hộ, nhằm tạo điều kiện nguồn lực vật chất cho tổchức kinh tế tồn tại và phát triển.

Điều32 và 33 Hiến pháp 2013 khẳngđịnh:“Mọingườicó quyềnsởhữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sảnxuất, phầnvốngóp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổchức kinhtếkhác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”. “Mọi ngườicó quyềntựdo kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm”. Điều 54 Hiến pháp 2013 tiếp tục khẳng định: “Tổ chức, cá nhânđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ

19

theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Như vậy, làmộttrong các quyền chuyển quyềnsửdụngđất, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước đã được Hiến pháp ghi nhận và bảo hộ.

Cụ thể hóa quy định của Hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2013 quy định rõ

tại Điều 174 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Theo đó, vềcơ bảntổchức kinhtếđượcNhà nước giaođấtcó thu tiền sửdụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp cho tổ chức kinhtếchủđộngtrong kinh doanh quyềnsửdụngđất, huyđộngvà dịch chuyển quyềnsửdụngđấttham gia vàothịtrườngbấtđộngsản. Tuy nhiên, không phải trườnghợpnàotổchức kinhtếcũng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền này phụ thuộc vào hình thức và nguồn gốc sử dụng đấtcủa tổchức kinhtếtrongnước;nói cách khác đâylà quyền chuyển nhượng có điều kiện.

– Việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thực hiện quyền kinh doanh thu lợi nhuận của tổ chức kinh tế.

Như đã phân tích, khi chuyển nhượng, quyền sử dụng đất được trao đổi bằng một khoản tiền với giá trị tương đương, nghĩa là có thể quy ra thành giá trịbằng tiền. Như vậy, cùngvớiviệc được lưu thông dịch chuyển trênthịtrường như là hàng hóa, quyềnsửdụngđấtđã được pháp luật thừa nhận làquyền tài sản, hay tài sản theo quy định của pháp luật dân sự. Là chủ thể cóquyền, dĩ nhiêntổchức kinhtếtrongnước được khai thác, kinh doanh vàhưởng lợi từ tài sản quyền sử dụng đất của mình khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. Bảnchất của việc tổchức kinhtếchuyển nhượng quyền sử dụng đất, xét cho cùng, là quyền kinh doanh nhằm thu lợi nhuận từquyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Hoạt động này chịu sự điều chỉnh của

quy luật cung–cầu trongthịtrường quyềnsửdụngđất, đồngthời chịusự

20

điều chỉnh của các quy định pháp luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh

doanh bất động sản…v.v.

– Việc tổ chức kinh tế thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thúc đẩy sựphát triển của thịtrường quyềnsửdụngđất nói riêng vàthịtrường bất động sản nói chung.

Có thể khẳng định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịchrấtcơ bản và quan trọng của thị trường quyền sử dụngđấtnói riêng vàthịtrườngbấtđộngsảnnói chung. Nếu như trước LuậtĐấtđai 1993, quyền sử dụng đất chưa chính thức được thừa nhận là một quyền tài sản có thể dịch chuyển trên thị trường, điều đó đồng nghĩa với việc thị trường quyền sử dụngđấtbịbóp nghẹt, méo mó không phản ánh đúng, đầyđủ, bảnchất của thịtrường và cũng không thể hình thành thị trường bất động sản theo đúng nghĩa. Với sự hoàn thiện của pháp luật đất đai và hệ thống pháp luật kinh doanh nói chung đã tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất vàthị trường bất động sản. Đóng góp cho sự phát triển của thị trường này có vai tròrấtquan trọng của các tổchức kinhtếtrong nước. Việc chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtcủa tổchức kinhtế nói riêng và các chủthể sửdụngđất nói chung đã góp phần cho việc tập trung, tích tụ đất đai, đáp ứng nhu cầu mở

rộng sản xuất kinh doanh quy mô lớn trong nền kinh tế thị trường.

– Việc tổchức kinhtếthực hiện quyền chuyển nhượng quyềnsửdụng đất đóng góp một khoản thu cho ngân sách Nhà nước.

Khi phát sinh lợi nhuận từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế trong nước, cũng như các chủ thể sử dụng đất khác, phải nộp thuế thu nhập cho Nhà nước.Bên cạnh đó, Nhà nước còn thuđược những khoảnlệ

phí, phí liên quan như lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính…v.v. Theo những sốliệu từ Tổng cục thống kê, chúng ta có thể thấy vai trò của nguồn thu từ nhàđất trong tổng nguồn thu ngân sách Nhà nước.

21

(Nguồn Tổng cục Thống kê)²⁴

Nhìn bảng số liệu chúng ta thấy, nguồn thu từ nhà đất có xu hướng càng ngày càng tăng trongtỷtrọng cơ cấunguồn thu của ngân sách Nhà nước. Hiện nay, tổng nguồn thu này chiếm khoảng 1/10 trong tổng nguồn thu ngân sách nhà nước. Như vậy, các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng có

vai trò rất tích cực đối với nền kinh tế – xã hội, đặc biệt trong những nămthịtrường quyềnsửdụngđất sôi động. Hiện nay, thịtrường quyềnsửdụngđất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung đang trong giai đoạn khó khăn, trầm lắng. Tuy nhiên, vai trò của nó là không thể phủ nhận và cũng phù hợp vớiđườnghướngchỉđạocủaĐảngvà pháp luật hiện hành của Nhà nước. Việc cần làm hiện nay là hoàn thiện thể chế chính sách pháp luật, kinh tế xãhội để thị trường quyền sử dụng đất phát triển lành mạnh, trong đó cóviệc tổchức kinh tế thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo động lực

thúc đẩy kinh tế – xã hội, giải quyết việc làm và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

1.3. Sơ lược sự phát triển quyđịnh pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước

Kể từ văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất là Hiến pháp 1980, đất đaiởViệt Nam chính thức thuộc sởhữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý²⁵. Tuy nhiên, trong giaiđoạntừkhi Hiến pháp 1980 có hiệu lực thi hành (ngày 18/12/1980) đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được mộtcáchđầyđủquyềnsởhữuchủcủa mìnhđốivớiđấtđai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sửdụng của các tổchức, hộgia đình cá

²⁴ http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=389&idmid=3&ItemID=1447. ²⁵ Điều 19 Hiến pháp 1980

22

nhân. Việc khẳng định, tuyênbốchếđộsởhữu toàn dânvềđấtđai ởgiaiđoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang sử dụngđấtcảmthấy”độtngột” vì không còn là sởhữuchủthửa đấtnhưnglạithấy dường như chẳng mất mát gì vì họ vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyềnlợicủa ngườiđangsửdụngđấtvốnlà chủsởhữu trước đó. Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.

Ngày 29/12/1987, Quốc hộithông qua Luậtđấtđaiđầutiên gồm 6 chương 57 điều. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhànước vớitư cách là ngườiđạidiệnchủsởhữuvềđấtđai và ngườisửdụngđất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sửdụng đất. Với những quy định này, chếđịnh về quyềnsử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyềnsửdụngđấtđược Nhà nước ghi nhận như là mộthình thức thểhiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợitức từđấtđai. Thực tế, Luậtđấtđai năm 1987bước đầuđã tạocơsởpháp lýđểphát huy quyềnsởhữu toàn dânđối vớiđấtđai, thiếtlậpđược mộtsựổnđịnhnhấtđịnhtrong việc sửdụngđất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất

23

đai dưới mọi hình thức²⁶, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước.

Trước tình hình đó, cùngvớinhững chuyển biếnvềkinh tế, Hiến pháp 1992 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất. Một mặt Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệquyềnsửdụngđấthợppháp của ngườisửdụngđất.Mặtkhác, Hiến pháp 1992 đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, ghi nhận tổ chức và cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao²⁷. Quy định này cho thấy quyền sử dụng đất đã được chính thức thừa nhận là hàng hóa đểcó thể lưu thông, dịch chuyển trên thị trường.

Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, LuậtĐất đai1993 được ban hành, có hiệu lực từngày 15/10/1993, đã quyđịnhtrao cho người sửdụngđấtquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất²⁸. Đâylà điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụngđấtphát huytốiđa hiệuquảkinhtếmanglạitừđất. Tuy nhiên, chủthể cóquyền chỉ mới là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất. Tổ chức kinh

tế trong nước không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

Pháp lệnhvềQuyền và nghĩa vụ của các tổ chức trongnước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được Uỷ ban thường vụ Quốc hội nước Cộng hoà xã hộichủnghĩa Việt Nam khoá IX thông qua ngày 14 tháng 10 năm 1994

(“Pháp lệnh 14/10/1994”) quyđịnhcụ thểvềhình thức sửdụngđấtcủa tổchức kinh tế, vớihình thức được Nhà nước giaođấtnếusửdụngđấtđểsản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, và hình thức được Nhà nước cho thuê đấtnếusửdụngđấtvào mục đíchsảnxuất kinh

²⁶ Điều 5 Luật Đất đai 1987 ²⁷ Điều 18 Hiến pháp 1992

²⁸ Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 1993.

24

doanh khác không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối²⁹. Những quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất đầu tiên được trao cho tổ chức kinh tế là quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu đã xây dựng trên đất (đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất)³⁰; quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất(đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất và doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất)³¹; và quyền cho thuê lại đất đã được xâydựng xong kếtcấuhạtầng(đốivớitổchức được Nhà nước cho thuê đấtđểđầutư xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp)³².

Trong giaiđoạnnày, tổchức kinhtếtrongnước vẫnchưa có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ được chuyển nhượng các công trình đãxây dựng bằng nguồnvốnkhông có nguồn gốc từngân sách nhà nước gắn liền với việc sử dụng đất (đối với tổ chức được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích không phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷsản, làm muối)³³.

Tiếp tục được sửa đổi, bổsung vào năm 1996 bởi Pháp lệnh ngày 27/8/1996 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh 14/10/1994 (“Pháp lệnh 27/8/1996”), bên cạnh việc ghi nhận các quyền thế chấp, gópvốnbằng giá trịquyềnsửdụngđấtvà cho thuê quyềnsửdụngđấtnhư đã nêu trên, Pháp lệnh 27/8/1996 chính thức quy định tổ chức kinh tế trong nước có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền này chỉ giớihạnở các

tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có trả tiền sử dụng đất để sửdụng vào mục đích xây dựng nhà ởđểbán cho công dân Việt Nam hoặc cho thuê, hoặcsửdụng vào mục đíchđầutư xây dựngkếtcấuhạtầngđểchuyển nhượng hoặc cho thuê quyềnsửdụngđấtgắn liềnvớikếtcấuhạ

²⁹ Điều 1 Pháp lệnh 14/10/1994.

³⁰ Điều 4, Điều 6 và Điều 9 Pháp lệnh 14/10/1994. ³¹ Điều 4 và Điều 10 Pháp lệnh 14/10/1994.

³² Điều 11 Pháp lệnh 14/10/1994 ³³ Điều 8 Pháp lệnh 14/10/1994.

25

tầng³⁴.Tổchức kinhtế được giaođấtsửdụngđấtvào các mục đích khác, hoặc tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê nói riêng và người sử dụng đất thuê nói chung vẫn không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Có thể nói sự bất bình đẳng trong việc hưởng quyền của người sử dụngđất, nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất nêu trênđược khắc phục kể từ lần sửa đổi, bổ sung đầu tiên của LuậtĐấtđai 1993. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được thông qua ngày 02/12/1998 và có hiệu lực kể từngày 01/01/1999(“Luậtsửa đổi, bổsung 01/01/1999”) quy định cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất giao hay thuê cũngđềucó thể có các quyền giao dịchđốivớiquyềnsửdụngđất. Cụthể đối vớitổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng vớicông trình kiến trúc, kếtcấuhạ tầng hoặc tàisảnthuộc sởhữu đã được xây dựng gắn liền trênđấtnếuđược Nhànướcgiaođấtcó thu tiềnsửdụngđất, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đấtđã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 (năm) năm³⁵. Quy định nàyvẫnđược duy trì khi LuậtĐất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung lần thứ hai vào năm 2001³⁶.

ĐếnLuậtĐấtđai 2003³⁷, các quyền giao dịchđối vớiquyền sử dụng đất của tổchức kinhtế trong nước, bao gồm quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđất, tiếp tục được ghi nhận³⁸ bên cạnh việc mở rộng thêmchủthể cóquyền là ngườiViệt Namđịnhcưở nước ngoài và tổchức, cá nhânnước ngoài. Thủ tục thực hiện được đơn giản, thông thoáng hơn, không mang tính hành chính “xin-cho” mà thống nhấttạiVăn phòng đăng ký quyềnsửdụngđất.Thếnhưng, kể từngày 01/7/2004, dochủthểsửdụngđấttrong nước, theo quy định của LuậtĐấtđai 2003, không còn được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đấtmộtlần chocả thời gian thuê, cũng như việc thuê đấttrả

³⁴ Khoản 4 Điều 1 Pháp lệnh 27/8/1996.

³⁵ Các Khoản 11 và 12 Điều 1 Luật sửa đổi,bổ sung 01/01/1999.

³⁶ Luật số 25/2001/QH10 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. ³⁷ Luật số 13/2003/QH11 về đất đai.

³⁸ Các Điều 110, 111 và 112 Luật Đất đai 2003

26

trước tiền thuê đất nhiều năm bị bãi bỏ, nênđối vớitổ chức kinh tế, chủ yếu chỉ có tổ chức kinh tế sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất là có quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, kể cả quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđất. Lẽ tấtnhiên, vẫncòn tồntạinhữngtổchức kinhtế đãđược Nhà nước cho thuê đấttrướcngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuêđấtđã được trả tiền còn lạiít nhất là 5 (năm) năm có quyền giao dịch quyền sử dụng đất³⁹.

Tuy nhiên, dưới áp lực phải“hạ sốt” cho thị trường bấtđộng sản, kiềm chế sự tăng giá nhanh chóng của quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền trên đất vào thời điểm bấy giờ, pháp luậtđấtđai đã đặtra hạn chế trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtcủa tổchức kinhtếnói riêng và các chủ thể thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê nói chung:“Tổchức kinh tế, người Việt Namđịnhcư ởnước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự ánđầutư xây dựng kinh doanh nhàởđể bán hoặc cho thuê chỉđược phép chuyển nhượng quyềnsử dụngđấtđốivớidiện tíchđấtđãhoàn thành việc đầu tưxây dựng nhàởtheodự ánđược xét duyệt; trườnghợpdựán đầutưxây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sửdụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự ánđầutư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyềnsử dụngđất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở”⁴⁰. Đây là một trong những nguyên nhânđẩythịtrườngbấtđộngsảnrơi vào tình trạng đóng băngtừkhoảng cuối năm 2004 đến khoảng cuối năm 2006. Hạn chế này sau đó được thu hẹp lại vào năm 2006, chỉ áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê thuộc các thành phố, thị xã, các khu đô thịmớicủa thành phố, thị xã, hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã. Đồng thời, pháp luậtđấtđai cũng cósự nớilỏng quy

³⁹ Điểm đ Khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai 2003.

⁴⁰ Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.

27

định khi cho phép chủ đầutư đượcchuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt⁴¹.

Ngày 28/11/2013, Hiến pháp 2013 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ6 thông qua và có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2014. Nếu Hiến pháp 1992 chỉdừnglạiở quyđịnhđấtđai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý⁴², thì Hiến pháp 2013 khẳngđịnhrõđấtđai là tàisảncông thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nước đạidiệnchủsở hữu và thống nhất quản lý⁴³. Quyền chuyển quyền sử dụng đất tiếp tục được ghi nhận⁴⁴.

Cụ thể hóa vấn đề sở hữu đất đai và quyền của người sử dụng đất trong Hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2013 đã được ban hành ngay sau đó một ngày, ngày 29/11/2013, và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014. Quyền giao dịch quyềnsửdụngđấtcủa ngườisửdụngđấtnói chung vàtổchức kinhtếnói riêng, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiếp tục được ghi nhận và mở rộng. Không cònbịgiớihạnvề hình thứcsửdụngđấtnhư quyđịnhcủa LuậtĐấtđai 2003, tổchức kinhtế đã có thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi sử dụng đấtdướihình thức giao có thu tiền sửdụngđất, hoặc hình thức thuê mà trả tiền thuê đấtmộtlần chocả thời gian thuê. Nhiềuđiều kiệncũng được quy định cụ thể khi tổ chức kinh tế tiến hành việc chuyển nhượng quyềnsửdụngđất, chuyển nhượng quyềnsửdụngđất gắn liền với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Các quy định pháp luật liên quan này sẽ được tác giả phân tích cụ thể trong chương 2.

⁴¹ Khoản 8 Điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ⁴² Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp 1992

⁴³ Điều 53 Hiến pháp 2013. ⁴⁴ Điều 54 Hiến pháp 2013.

28

Kết luận chương 1

Trong chương 1 luận văn nghiên cứu làm rõ các vấn đề cơ bản sau:

Thứ nhất, nghiên cứu làm rõ cách hiểu khác nhau về khái niệm tổ chức kinh tế trong nước giữa pháp luật đất đai và pháp luật doanh nghiệp và pháp luật đầu tư; giúp ngườiđọc nhậnthức thế nào là tổ chức kinh tế với tư cách làmột chủ thể sử dụng đất; làm rõ vai trò của tổ chức kinh tế trong nước.

Thứhai, làm rõ nhận thức về quyềnsửdụngđấtvà quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước cũng như ý nghĩa của quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước.

Thứ ba, nêu tóm lược sự phát triển của các quy định pháp luậtđấtđaivề quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước qua các thời kỳ, tạo cơ sở cho sự phân tích, đánh giá quy định pháp luật hiện hành và đề xuất kiếnnghị tại Chương 2.

29

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG NƯỚC VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

Theo pháp luậtđấtđai, để có quyền và được thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, tổ chức kinh tế trong nước cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định do pháp luật quy định. Dù Luật Đất đai 2013 là văn bản mới, chỉ có hiệu lực thi hành vài tháng gầnđây(kể từngày 01/7/2014), nhưngvẫncó những tồn tạitrong quy định liên quan quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcủa tổchức kinh tế chưa được giải quyết, cũng như bản thân quy định của LuậtĐấtđai 2013 chưa được hoàn thiện. Vì vậy, trong chương này, tác giả sẽ trực tiếp phân tích, đánh giá các quy định pháp luật và đề xuất ngay hướng hoàn thiện cho vấn đề còn hạn chế nhằm tránh sự trùng lặp trong nội dung phân tích. Bên cạnh đó, vớiđốitượngnghiêncứulà quyđịnhpháp luậtvề quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, nội dung phân tích của tác giả trong chương nàysẽ xoay quanh các quyđịnhvề điềukiện thực hiện và điềukiện có quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđất, quyđịnhvề

chuyển nhượng quyềnsửdụngđấttrong các dựánđầutư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, và các quyđịnhkhác liên quan quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Những nội dung nhưđiềukiện nhận chuyển nhượng quyềnsửdụngđất, nghĩa vụ khi chuyển

nhượng quyềnsửdụngđất…v.v. của tổchức kinhtế sẽ khôngđược đề cập trong chương này.

2.1. Đốivớiquyđịnh về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụngđất của tổ chức kinh tế trong nước

2.1.1. Điều kiện thực hiện quyền

Điềukiện thực hiện quyền còn được gọi là điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất. Đây là những điềukiện được ápdụng không chỉ

30

riêng cho tổ chức kinhtếmà chung cho nhữngchủthể sử dụngđấtkhi thực hiện giao dịch quyềnsửdụngđấtcủa mình, và cũng là điềukiệnđòihỏi chungđốivớiviệc thực hiện các quyền giao dịch quyềnsửdụngđất, chứkhông chỉ riêng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thiếu những điều kiện này thì dù có quyền, tổchức kinhtếcũng nhưngườisửdụngđấtkhác cũng không thực hiện được quyền giao dịch quyền sử dụng đất mà họ có.

TheoĐiều188 LuậtĐấtđai 2013, các điềukiện chungđể thực hiện quyền giao dịch quyềnsửdụngđấtbao gồm: có giấy chứng nhận quyềnsửdụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền vớiđất(“Giấychứng nhận”); đất không tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; và trong thờihạnsử dụng đất.

2.1.1.1. Phải có Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sửdụngđất, quyềnsởhữu nhà ở, tàisảnkhác gắn liềnvớiđấthợppháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liềnvớiđất⁴⁵, được cấptheomộtloạimẫuthống nhất trongcảnướcdo Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành⁴⁶. Việc được cấp Giấy chứng nhận làquyền chung của tất cả những người sử dụng đất luôn được khẳng định và xác

lập trong các Luật Đất đai qua từng thời kỳ⁴⁷. Dù mẫu giấy chứng nhận có thểkhác nhau, nhưngbảnchất của việc Nhà nước xác nhận quyềnsửdụngđất hợppháp của ngườisửdụngđấtthông qua Giấy chứng nhận là không thayđổi.Do đó, các giấy chứng nhận quyềnsửdụng đấtđược cấptheo LuậtĐất đai 1987 và sau đó là Luật Đất đai 1993 (giấy đỏ), giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 (giấy hồng), giấy chứng nhận quyềnsửdụngđấtđược cấp theo LuậtĐất đai2003 (giấyđỏmới), giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởvà giấy chứng nhận quyềnsởhữu công trình xây dựngđược cấptheo Nghị

⁴⁵ Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 ⁴⁶ Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013.

⁴⁷ Khoản 3 Điều 18 Luật Đất đai 1987, Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 1993, Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2003, và Khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai 2013.

31

định95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005, giấy chứng nhận quyềnsởhữu nhà ởvà quyềnsửdụngđất ởđược cấptheo Luật Nhà ở(giấy hồng mới), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theoNghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 (giấy hồng cánh sen) vẫn có giá trị pháp lý. Người có một trong các loại giấy chứng nhậnđược liệtkê này không phải đổi sang Giấy chứng nhận theo quy định của LuậtĐấtđai 2013⁴⁸. Giấy chứng nhận theo LuậtĐấtđai 2013cấpchongườisửdụng đất vẫn giữ màu hồng cánh sen, chỉ có một số thay đổi nhỏ trong cách ghi Giấy chứng nhận⁴⁹.

Vấnđề đặtra là chođếnnay việc cấpGiấy chứng nhận chongườisửdụng đất vẫn chưa hoàn thành. Theo Báo cáo tổng kết thi hành LuậtĐấtđai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận cho đất sảnxuất nông nghiệp chỉmới đạt85% tổng diện tích, đấtlâm nghiệpđạt 86,3% diện tích, đất ở nông thôn đạt 82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5%,đấtchuyên dùngđạt54,9% diện tích, và đấtcơ sởtôn giáođạt81,6 % diện tích⁵⁰. Như vậy, vẫn còn những diện tích đất đai nhất định và nhiều người sửdụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận. Sự chậm trễ này phần lớn thuộc vềcơ quan có thẩm quyền quản lýđấtđai bởi việc cấpGiấy chứng nhận cho ngườisửdụngđấtlà trách nhiệm của các cơ quan quản lý. Có thể nói, việc không hoặc chưa được cấpGiấy chứng nhận không phảilỗicủa ngườisửdụngđất, nhưngđiềunàylạilàmảnhhưởngđếnquyền của ngườisửdụng đất, nhất là quyền giao dịch quyền sử dụng đất, khi mà pháp luật đặt ra điều kiện phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền. Chỉ có trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp có thể thực hiện sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất có thể thực hiện khi đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận mà không cần phải có Giấy chứng nhận.

⁴⁸ Khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013.

⁴⁹ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014.

⁵⁰ Mục 5 Báo cáo 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012, trang 21.

32

Tuy nhiên, theo tác giả, việc người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận chủ yếu là ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, nhất là những trường hợp đang sử dụng đất ổn định, lâu dài. Đối với tổchức kinh tế trong nước là một trong những chủ thể sử dụng đất cho mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận, thì quyền sử dụng đất chủ yếu được xác lập từviệc được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụngđất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận thì nguyên nhân phần lớn là do tổ chức kinh tế chưa hoàn thành nghĩa vụ giải phóng mặt bằng, hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Do đó, theo tác giả, yêucầuphải có Giấy chứng nhậnmớiđược thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra cho tổ chức kinh tế, cũng như các chủthể sử dụngđấtđể đầutư kinh doanh khác, là phùhợpvàcầnđược duy trì, nhằmhạnchế tình trạngđầucơ, trục lợitừ đấtđai, và nhằmđảm bảo tổ chức kinh tế thực hiện đúng nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước,đảm bảo thực hiệndự án như đã cam kết khi xin phépđầu tư và sử dụng đất cho dự án.

2.1.1.2. Quyền sử dụng đất không có tranh chấp

Như đã phân tích, việc tổ chức kinh tế thực hiện quyền giao dịch quyền sửdụngđất, cụ thể là quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtthể hiệntổchức kinhtế đang thực hiện quyền tàisảncủa mìnhđốivớiquyềnsửdụngđất. Hay nói cách khác, tổ chức kinh tế phải là chủ sở hữu của tài sản quyền sử dụng đất thì mới đủ tư cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch, chuyển nhượng cho chủ thể khác. Nếu quyền sử dụng đất chuyển nhượng cótranh chấp thì chưa thể xác định tổ chức kinh tế là chủ thể thực sự có quyền hợp phápđối vớidiện tích đất chuyển nhượng. Vì vậy, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tổ chức kinh tế chỉ có thể thực hiện sau khi tranh chấpđã được giải quyếtvà quyền sử dụng đất được xác định là của chính tổ chức kinh tế, nhằm tránh lôi kéo thêm bên nhận chuyển nhượng làm phức tạp thêm quanhệ.

33

Tuy nhiên, dấuhiệu nàođể xác địnhquyềnsửdụngđấtđang có tranh chấp lại không được pháp luật đất đai quy định. Luật Đất đai 2013 đưa ra định nghĩa: tranh chấpđấtđai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụngđấtgiữa hai hoặc nhiều bên trong quanhệ đấtđai⁵¹. Khi tranh chấpxảyra, nếukhôngtựhòa giảiđược, ngườisửdụngđấtphải đưa tranh chấpđấtđaiđến hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã⁵². Nếu hòa giải không thành thì tranh chấp đất đai mớiđược đưa đếncơ quan có thẩm quyền giải quyết⁵³. Theo đó, luậtchỉ đặtra trình tự, thủ tục để giải quyết tranh chấpđấtđai. Tuy cóđịnh nghĩa thế nào là tranh chấpđấtđai, nhưngnộihàm của địnhnghĩa này khárộng, bao gồmcả tranh chấpvề quyền và nghĩa vụ. Điềunàydễ dẫnđếnsựlạmdụng tranh chấp, gâycảntrở việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng và của ngườisửdụngđấtnói chung. Bởi lẽ, bảnchất tranh chấp bắt nguồntừsựbấtđồnggiữa các chủthể, xuất pháttừý chí của họ, nhưng không phải là hành vi vi phạm pháp luật, nên không thể kiểm soát. Nếu không cómộtdấuhiệu, mộtcơ sở hợplýđể xác địnhcó hay không có tranh chấpđang diễn ra đốivớimộtdiện tíchđấtnhất định, thì quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtcủa tổchức kinhtế trongnước có thể dễ dàngbịcảntrởbởi những lý do nhấtđịnhtừ phíangườisửdụngđấtkhác, cácchủthể cạnh tranh, hoặc kể cả từ cơ quan, cán bộ có thẩm quyền.

Góp phần giải quyết vấn đề này, LuậtĐấtđai 2013 đã quy định về việc xây dựnghệ thống thông tinđấtđai chứađựngcơ sở dữliệuđấtđai⁵⁴, song song đó là hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai⁵⁵. Dữliệu lưu trữ trong haihệ thống này có thông tinvề việc giải quyết tranh chấp đất đai. Người sử dụng đất có thể khai thác thông tin từ hệ thống thông tin đất đai, còn cơ quan có thẩm quyền có thể khai thác thông tin từ cả haihệ

⁵¹ Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013. ⁵² Điều 202 Luật Đất đai 2013.

⁵³ Điều 203 Luật Đất đai 2013.

⁵⁴ Từ Điều 120 đến Điều 124 Luật Đất đai 2013 ⁵⁵ Điều 200 Luật Đất đai 2013

34

thống. Theo đó, có thể xem dữ liệu về giải quyết tranh chấp đất đai được trích xuất từ hệ thống thông tin là cơ sở để xác định một diện tích đất có hay không có sự tranh chấp.

Tuy nhiên, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng hệ thống thông tinđấtđai và đưa hệthống này vàovậnhành không phải là việc làm trong mộtsớmmộtchiều. Các giao dịch trên thực tế không thể dừnglạiđể chờđược kiểmchứng thông tin từ một hệ thống thông tin chưa xây dựng xong mà chắc chắn có nhiều thông tin tranh chấp chưa được cập nhật. Hơn nữa, trong quyđịnhliên quan tranh chấpđấtđai và quyền của ngườisửdụngđấtcủa LuậtĐấtđai 2013 cũng chưa khẳngđịnhviệc sửdụngdữliệutừhệ thống thông tin là cơ sở chính thức xác nhận một diện tích đất không có tranh chấpđể phục vụ cho nhu cầu giao dịch quyền sử dụng đất. Nếu có, thông tin này có thể chưa chắc là chính xác bởiđâylà thông tinvề giải quyết tranh chấpđấtđai, trong khi tranh chấp là xuất phát từ ý chí của các bên, nghĩa là tranh chấp mới vẫn có thể phát sinh chưa được thể hiện trong hệ thống.

Vì vậy, tác giả đề xuất, về dài hạn, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần cókế hoạch và khẩn trương triển khai xây dựng hệ thống thông tin đất đai, đưa hệthống này vào vận hành, khai thác nhằm cung cấp thông tin đất đai cho các cơquan nhà nước, người sử dụng đất và chủ thể khác có nhu cầu. Pháp luật đấtđaicầncó quyđịnhthểhiện rõdữliệu giải quyết tranh chấpđấtđai là một trong những cơ sở xác định một diện tích đất có hay không có sự tranh chấp.

Hiện tại, pháp luật đất đai cần quy định một cơ sở thống nhất cho việc xác định đất đang có tranhchấp đấtđaidựatrên việc đãcóngười nộpđơn tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền đã thụ lý đơn với thời điểm có thể xácđịnh ở giai đoạn đầu tiên là hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

2.1.1.3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Kê biên là biện pháp cưỡng chế nhằmđảmbảoviệc thực hiện nghĩa vụtài sản mà chủ sở hữu tài sản phải tiến hành trên cơ sở bản án, quyết định thi hành án của cơ quan có thẩm quyền. Một khi quyền sử dụng đất đã bị kê biên

35

thìngườisửdụngđấtkhôngđược quyềnđưaquyềnsửdụngđấtvào giao dịch. Điều kiện nàyđược đặtra nhằm tránh sự tẩu tán tài sản, lẩn tránh nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, quyđịnhnày đã bỏsót trườnghợpquyềnsửdụngđấtđangđược thế chấptạitổ chức tín dụng. Thế chấp quyền sử dụng đất cũng là một biện pháp đảmbảonợ vay, đảm bảo nghĩa vụ tàisản của ngườisử dụng đất. Khi đã thế chấp quyềnsửdụngđất, ngườisửdụngđấtcũng nênbịhạnchếquyền, không được thực hiện giao dịch khác đối với quyền sử dụng đất. Sự bỏ sót này của pháp luậtđấtđai, thực tế đã bị lạm dụng, nhất là trong trường hợp các tổ chức kinh tế thực hiệndự án đầutư xây dựng nhà ở để kinh doanh. Đãvà đang tồn tại nhiều dự án nhà ở mà người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận do chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, dù chưa trả nợvay nhưng vẫn ký hợp đồng để bán nhà cùng chuyển nhượng quyền sử dụngđấtcho người mua. Thiết nghĩ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này cầnbị hạnchế dù có thể giữa tổ chức tín dụng cho vay và chủđầutư đã thế chấp quyềnsửdụng đất có sự thỏa thuận, trong đó tổ chức tín dụngvẫnđồngývớiviệc chủđầutư kýhợpđồngbán nhà cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua.

Theo đó, điều kiện quyền sử dụng đất chuyển nhượng nói riêng và quyền sử dụngđấtđưavào giao dịch nói chung khôngbịkê biênđểđảmbảothi hành áncầnđược điềuchỉnh theohướngmởrộng là quyềnsử dụngđất không là đối tượng đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ tài sản.

2.1.1.4. Trong thời hạn sử dụng đất

LuậtĐất đaikhông đưa ra định nghĩa về thời hạn sử dụng đất, nhưng cóthể hiểu thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phép sử dụng đất⁵⁶. Khoảng thời gian này có thể là một khoảng thời gian xácđịnh, có thời hạn bắt đầu và kết thúc cụ thể; cũng có thể không xác định, được

⁵⁶ Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất bản Hồng Đức, trang 157.

36

sửdụng một cách ổn định, lâu dài. Tùy theo chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất mà LuậtĐấtđai xác định những trường hợpđược sử dụng đấtổnđịnh lâu dài⁵⁷, và những trường hợp sử dụng đất có thời hạn⁵⁸.

Đốivớitổchức kinh tế, phầnlớncác trườnghợpthờihạnsửdụngđấtđược xác định theo dự án đầu tư, nghĩa là việc sử dụng đất của tổ chức kinh tếtrong nước là có thời hạn, trừ hai trường hợp được sử dụng ổn định lâu dài là tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn địnhlâu dài sangđấtphi nông nghiệpsửdụng có thờihạnhoặc từđấtphi nông nghiệpsửdụng có thờihạnsangđấtphi nông nghiệpsửdụngổnđịnh lâu dài⁵⁹; và tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài⁶⁰.

Khisửdụngđấtcó thờihạnmà khôngđược gia hạnkhihếthạnthìngười sử dụng đất sẽ bị Nhà nước thu hồi đất⁶¹, làm chấm dứt quyền sử dụngđất. Như vậy, người sử dụng đất chỉ có quyềnđối với quyềnsử dụng đất của mình trong thời hạn sử dụng đất. Việc họ chỉ được tiến hành giao dịch quyền sửdụngđấttrong thờihạnsửdụngđất, hay đang còn thờihạnsửdụngđất, theo đó, là một điều kiện hợp lý mà pháp luật đặt ra. Tuy nhiên, do có những trường hợp người sử dụng đất, bao gồm tổ chức kinh tế, được sử dụngổn định lâu dài nên tác giả kiếnnghị điềukiện“trong thời hạn sử dụng đất” cần được xác định rõ “đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn”.

2.1.2. Điều kiện có quyền

Nhữngđiềukiện thực hiện quyềnđược trình bàyở mục trên là nhữngđiềukiện mà tổchức kinhtế trongnướcphải đápứngkhi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình, cho thấy tổ chức kinh tế phải cóquyền chuyển nhượng thìmớitínhđếnviệc thực hiện và đápứngđiềukiện

⁵⁷ Điều 125 Luật Đất đai 2013. ⁵⁸ Điều 126 Luật Đất đai 2013.

⁵⁹ Khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2013. ⁶⁰ Khoản 2 Điều 128 Luật Đất đai 2013.

⁶¹ Điểm d Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.

37

thực hiện quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđất. Nghĩa là bên cạnh vàtrước khi đặt vấn đề về thực hiện quyền, tổ chức kinh tế cần phải đáp ứng cácđiềukiệnđểcó quyền giao dịch quyềnsửdụngđấtnói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Bởi lẽ, dù sử dụng đất chủ yếu cho mục đích kinh doanh thu lợi nhuận, nhưng không phải tổ chức kinh tế nào cũng có quyền giao dịchđối với quyềnsử dụng đất của mình, bao gồm quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđất.Theo LuậtĐấtđai 2013, dựa trên hình thức và nguồn gốc sửdụngđất, các tổchức kinhtế sauđâysẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê⁶²;

– Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước⁶³;

– Tổchức kinhtếđược phép chuyển mục đíchsửdụngđấttừloạiđất không thu tiềnsửdụngđấtsang loạiđấtgiao có thu tiềnsửdụngđấthoặc thuê đất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê⁶⁴;

– Tổchức kinhtếnhận gópvốnbằng quyềnsửdụngđấtcủa tổchức kinhtếkhác, hộgia đình,cá nhân mà đấtcủa tổchức kinhtếgópvốncónguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đấtthu tiền thuê đấtmộtlần chocảthời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hoặc đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn không phải là đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm⁶⁵;

⁶² Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 ⁶³ Khoản 2 Điều 176 Luật Đất đai 2013

⁶⁴ Điểm a Khoản 4 Điều 176 Luật Đất đai 2013. ⁶⁵ Khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2013.

38

– Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê⁶⁶; và

– Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 màđãtrảtiền thuêđấtchocảthời gian thuê, hoặcđãtrảtrướctiền thuêđấtcho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 (năm) năm⁶⁷.

Ngoài ra, khác với hộ gia đình, cá nhân, trong điều kiện có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như các quyền giao dịch quyền sử dụng đất khác của tổ chức kinh tế và cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, đặt ra thêm một yêu cầu là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”.

Quy định trên của Luật Đất đai 2013 là sự tiếp tục kế thừa và phát triển quyđịnhcủa LuậtĐất đai2003, như bổ sung trườnghợp tổchức kinh tế cóquyền sử dụng đất từ nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bỏ trường hợp tổchức kinh tế chuyển hình thức sử dụng đấttừthuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giaođấtcó thu tiềnsửdụngđấtdo LuậtĐấtđai 2013 không quyđịnhngườisửdụngđấtđược lựachọn giữa sửdụngđấtgiao có thu tiềnsửdụngđấtvớithuêđấttrảtiền thuêđấthàng năm. Nhữngđiềuchỉnh này là tương đối phù hợp. Tuy nhiên, vẫn có một vài rắc rối từ quy định điều kiện cóquyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.

Thứ nhất, việc liệt kê tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng quyền sửdụng đất theo từng trường hợp sử dụng đất với nguồn gốc khác nhau, tuy cụthể nhưng phức tạp, khónhớvà cũng chưa đầyđủ. Bởi lẽ, ngoài việc được Nhà nước giaođất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn bằng quyềnsửdụngđất, thuê lạiquyềnsửdụngđấttrong khu công nghiệp, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, thì tổ chức kinh tế trong nước vẫn còn có

⁶⁶ Điểm a Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013. ⁶⁷ Khoản 1 Điều 210 Luật Đất đai 2013.

39

được quyền sử dụng đất từ nhận thừa kế quyền sử dụng đất⁶⁸. Với nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất hợp pháp này, pháp luật đất đai không quy định rõ

tổchức kinhtếcóđược chuyển nhượng quyềnsửdụngđấthay không? Khi trường hợp này xảy ra trên thực tế, cơ quan, cán bộ có thẩm quyền có thể dựa vào việc Luật Đất đai không quy định để không cho phép hoặc cản trở tổ chức kinh tế thực hiện quyền của mình.

Bên cạnh đó, dù nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất có thể khác nhau như luật liệt kê, nhưng nhìn chung, đểcó quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđất, các tổchức kinhtếđềugiống nhauởviệc hình thức sửdụngđất phải là sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc sử dụng đất thuê mà trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tổ chức kinh tế sử dụng đất giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sẽ không có quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđất⁶⁹.Bảnchất của điềukiện này chính là yêu cầu quyền sử dụng đất mà tổ chức kinh tế chuyển nhượng phải làtàisảnmà tổchức kinhtếsửdụng chính tiềnvốncủa mìnhđểtạolậpnên. Khoản tiền đó có thể là khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà tổ chức kinh

tế trả một lần cho Nhà nước để được sử dụng đất hoặc được chuyển mục đích sửdụngđất;tiền nhận chuyển nhượng quyềnsửdụngđấthoặc giá trịphần vốngóp quyềnsửdụngđấtkhi mà bên chuyển nhượng, bên gópvốnđã trảtiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước. Như vậy, dù nguồn gốc sửdụng đất khác nhau, nhưng cuối cùng, để có quyền chuyển nhượng quyền sửdụng đất thì hình thức sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất mà tổ chức kinh

tế có được cũng chỉ là một trong hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc hình thức thuê mà trảtiền thuê đất mộtlần cho cả thời gian thuê. Việc liệt kê, quy định quyền cho từng trường hợp như Luật Đất đai, theo đó, là lặp lại, rắc rối và không cần thiết.

⁶⁸ Điểm d Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 ⁶⁹ Điều 173 và Điều 175 Luật Đất đai 2013.

40

Thứhai, yêu cầu “chuyển nhượng quyềnsửdụngđất, tàisảnthuộc sởhữu của mình gắn liền với đất” là không rõ ràng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải gắn liền với chuyển nhượng tài sản trên đất hay không, nghĩa là tổ chức kinh tế không thể chuyển nhượng chỉ riêng quyền sửdụngđất?Nếubắt buộc, thì tàisảnnày là tàisảnđã đượcxây dựng hoàn thành, hay chỉ cần là cơ sở hạ tầng chung xây dựng trên đất?

Vì vậy, tác giả kiến nghị điều chỉnh quy định về điều kiện có quyền của tổ chức kinh tế trong Luật Đất đai 2013.

Một là, không cần thiết phải liệt kê từng trường hợp có quyền rồi lặp đi

lặp lại sự dẫn chiếu đến điều luật khác. Chỉ cần thống nhất quy định tổ chức kinhtếcó quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđất, cũng như có các quyền giao dịch khác, khi sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc hình thức thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Ngược lại, nếuvẫnphải liệt kê, thìcầnbổsung thêm trườnghợptổchức kinhtếnhận thừa kế quyền sử dụng đất cũng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hai là, luật cần quy định rõ: tổ chức kinh tế “chuyển nhượng quyền sửdụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”, nghĩa làkhông được phép chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đất không cótàisảngắnliền. Bởi lẽ, việc tổchức kinhtếsửdụngđấtlà nhằm mục đích thực hiện một dự án đầu tư cụ thể mà tổ chức kinh tế đã xin và được cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư. Theo đó, tổ chức kinh tế phải có trách nhiệm hoàn thành việc đầu tư xây dựng dự án, không thể vì lý do đã trả tiền sử dụngđấthoặc tiền thuê đấtcho Nhà nước là có quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtđểsangnhượng dựán, nhằm tránh tình trạng đầu cơ kiếm lời, làm lũngđoạnthịtrườngbấtđộngsản, trừ trườnghợpgặpkhó khăn không thểtiếp tục thực hiện dự án theo quy định pháp luật.

2.2. Đối vớiquy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tưxây dựng kinh doanh nhà ở

LIÊN HỆ:

SĐT+ZALO: 0935568275

D:\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT 2\PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG NƯỚC

Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước