1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Hiện nay, thị trường bất động sản là nơi thu hút nguồn vốn lớn từ các nhà đầu tư. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như: tài chính tín dụng, xây dựng, vật liệu xây dựng, lao động,… Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, chung cư, trung tâm thương mại,… để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ trên phạm vi cả nước.
Thời gian vừa qua đã có quá nhiều vấn đề gây thu hút dư luận liên quan đến các giao dịch mua bán chuyển nhượng bất động sản tại Miền Trung. Các chủ đầu tư và đơn vị phân phối bất động sản thường đưa ra những lời quảng bá, giới thiệu hấp dẫn về sản phẩm do mình tạo ra và phân phối, từ đó thu hút được khách hàng mua bất động sản nhưng khi đến thời hạn bàn giao GCNQSDĐ thì các đơn vị này thông báo gia hạn thời gian bàn giao do chậm tiến độ thực hiện dự án, khoảng thời gian gia hạn kéo dài gây bức xúc trong khách hàng, làm phát sinh các vấn đề liên quan đến trật tự xã hội, ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc của các cơ quan nhà nước có liên quan. Nắm bắt được các vấn đề này, nhiều nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng tập trung xây dựng thương hiệu cho doanh nghiệp, tập trung nguồn vốn để thực hiện dự án đến lúc hoàn thiện và được cấp GCNQSDĐ thì mới đưa ra thị trường bất động sản. Công ty Cổ phần Regal Group là một trong số những doanh nghiệp đi đầu tập trung thực hiện theo xu hướng trên.
Với những khó khăn và thách thức như hiện nay đòi hỏi các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, phân phối bất động sản nói chung và Công ty Cổ phần Regal Group nói riêng phải nắm bắt được các yếu tố ảnh hưởng đến việc mua bất động sản của khách hàng để xây dựng chiến lược kinh doanh phù hợp với xu hướng mới. Chính vì nhận thức được những vấn đề nêu trên, học viên chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền của khách hàng tại Công ty Cổ phần Regal Group” để làm đề tài nghiên cứu đề án tốt nghiệp thạc sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh với mong muốn tìm hiểu các yếu tố chủ chốt ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền tại Công ty Cổ phần Regal Group, từ đó đề ra những giải pháp cải thiện các vấn đề còn tồn tại, nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản cho doanh nghiệp.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
* Mục tiêu tổng quát: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền của khách hàng tại Công ty Cổ phần Regal Group.
* Mục tiêu cụ thể:
– Lý thuyết: Hệ thống cơ sở lý thuyết của hệ thống kinh doanh sản phẩm đất nền.
– Thực nghiệm:
+ Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh sản phẩm đất nền của Công ty Cổ phần Regal Group.
+ Xác định điểm mạnh và điểm yếu trong chiến lược kinh doanh sản phẩm đất nền của Công ty.
+ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền của khách hàng tại Công ty Cổ phần Regal Group.
+ Xác định những tồn tại của Regal Group trong các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền.
+ Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hiệu quả kinh doanh sản phẩm đất nền tại Công ty Cổ phần Regal Group.
Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền của khách hàng tại Công ty Cổ phần Regal Group.
– Phương pháp hệ thống.
– Phương pháp thống kê, phân tích, so sách và suy luận để tổng hợp số liệu khảo sát, số liệu thu thập thông qua điều tra bảng hỏi.
– Phương pháp điều tra bảng hỏi. (Thực hiện bảng hỏi khảo sát)
– Cơ sở lý thuyết của hệ thống kinh doanh sản phẩm đất nền là gì?
– Định hướng hoạch định mục tiêu kinh doanh sản phẩm đất nền của Công ty Cổ phần Regal Group hiện nay như thế nào?
– Công ty Cổ phần Regal Group có điểm mạnh và điểm yếu gì trong mô hình kinh doanh sản phẩm đất nền?
– Những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền của khách hàng tại Công ty Cổ phần Regal Group? (Bảng hỏi khảo sát)
– Công ty Cổ phần Regal Group còn những tồn tại gì ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền của khách hàng?
– Công ty Cổ phần Regal Group cần làm gì để nâng cao hiệu quả trong lĩnh vực kinh doanh sản phẩm đất nền?
– Đề tài mang nội dung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền của khách hàng tại Công ty Cổ phần Regal Group.
– Đối tượng khảo sát: Khách hàng đã mua sản phẩm đất nền của Công ty Cổ phần Regal Group.
– Không gian nghiên cứu: Công ty Cổ phần Regal Group.
– Thời gian nghiên cứu:
+ Số liệu kinh doanh: Năm 2021 đến năm 2023.
+ Khảo sát khách hàng: Tháng 01 năm 2024 đến tháng 06 năm 2024.
– Về nội dung lý thuyết:
+ Đề tài có giá trị để người thực hiện nghiên cứu sau có thể trích dẫn hoặc tham khảo.
+ Góp phần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu của hệ thống kinh doanh sản phẩm đất nền và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền của khách hàng.
– Về mặt thực nghiệm: Trên cơ sở các đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả chiến lược kinh doanh bất động sản luận văn đề ra, Công ty Cổ phần Regal Group có thể thử nghiệm các giải pháp này trên một phạm vi nhỏ để đánh giá hiệu quả thực tế, từ đó hoàn thiện chiến lược kinh doanh sản phẩm đất nền của Công ty Cổ phần Regal Group.
– Về mặt đào tạo:
+ Các trường đại học có thể dùng luận văn này làm tài liệu tham khảo để đào tạo ngành Quản trị kinh doanh về Quản trị chiến lược.
+ Công ty Cổ phần Regal Group có thể dùng làm tài liệu hỗ trợ cho việc đào tạo đội ngũ nhân viên công ty.
Ngoài phần mở đầu và kết luận. Đề án gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền của khách hàng.
Chương 2: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền của khách hàng.
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA SẢN PHẨM ĐẤT NỀN CỦA KHÁCH HÀNG
1.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản
* Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.
* Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có: Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường. Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán.
1.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định, trong một khoảng thời gian cụ thể. Là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế quốc dân bởi bất động sản không chỉ là các tài sản có giá trị rất lớn về mặt kinh tế mà còn là loại tài sản có ý nghĩa xã hội sâu sắc.
1.1.1.3. Phân loại, đặc trưng, các hình thức đầu tư bất động sản
a. Phân loại bất động sản
* Căn cứ theo quy định của nhà nước, bất động sản được chia làm 4 loại bao gồm:
– Đất đai.
– Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai.
– Tài sản khác gắn liền với đất đai.
– Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
Trong đó, ba loại đầu là các loại bất động sản không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất. Loại thứ tư, tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản.
* Căn cứ vào nhu cầu đầu tư thì bất động sản được chia làm 3 loại:
– Bất động sản đầu tư, xây dựng: Đây là loại hình đầu tư phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Nhóm này bao gồm nhà xưởng và các công trình thương mại, dịch vụ, các loại hình bất động sản hạ tầng hay bất động sản trụ sở làm việc. Các loại hình đầu tư thông dụng nhất là căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố, phòng trọ cho thuê,…
– Bất động sản không có đầu tư, xây dựng: Đây là loại bất động sản cho các hoạt động sản xuất, khai thác, bao gồm: đất dùng cho nông nghiệp, dùng để nuôi trồng thủy hải sản, dùng làm muối hoặc các loại đất hiếm, đất chưa qua sử dụng,…
– Bất động sản đặc biệt: Loại hình bất động sản đặc biệt thường là tài sản công, thuộc về một tập thể, tổ chức hay các cấp chính quyền bảo tồn như đình, chùa, nhà thờ, đền, miếu hay các di sản thiên nhiên và văn hóa,…Ngoài ra, đó còn là các tài sản khác gắn liền với đất đai hay do pháp luật quy định.
b. Đặc trưng của bất động sản
– Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi người sở hữu muốn. Vị trí của đất đai, điều kiện sinh thái và điều kiện kinh tế xã hội xung quanh sẽ tác động đến phương thức sử dụng cũng như giá trị của bất động sản đó. Điều này lý giải vì sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau.
– Tính không đồng nhất: Lấy ví dụ, hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng có giá khác nhau vì còn phụ thuộc vào thời điểm bán, nhu cầu và khả năng chi trả của người mua, đặc điểm cụ thể của bất động sản đó (về diện tích, mặt tiền, thổ nhưỡng,…). Tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản.
– Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:
+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn).
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy du cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
– Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Đất đai vốn là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Hơn nữa, việc hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi.
c. Các hình thức đầu tư bất động sản
– Đầu tư bất động sản “lướt sóng”: Thông thường, loại hình này chỉ có thời hạn khoảng vài tháng đến dưới 1 năm với mức lợi nhuận thu về nhanh, thậm chí có thể lãi cao. Tuy nhiên, đầu tư lướt sóng đòi hỏi nhà đầu tư phải nhạy bén trước mọi biến động của thị trường bất động sản, có kiến thức chuyên môn cao để lựa chọn thời điểm xuống tiền thích hợp.
– Đầu tư bất động sản bằng dòng tiền hay lãi vốn: Đầu tư lãi vốn là hình thức đầu tư dựa trên sự chênh lệch giữa giá bán so với giá ban đầu để tạo ra lợi nhuận. Trong khi đó, đầu tư dòng tiền là tạo doanh thu cố định theo chu kỳ hàng tháng, quý hoặc năm. Theo đó, bạn có có thể mua đất rồi xây nhà cho thuê hoặc thuê nhà rồi cho thuê lại.
1.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Bên cạnh việc mang đặc điểm của nơi sử dụng để lưu thông hàng hóa, thị trường bất động sản còn sở hữu những đặc điểm riêng biệt như sau:
– Có sự khác biệt giữa địa điểm giao dịch và hàng hóa: Bất động sản gồm những tài sản gắn liền với đất đai có tính bất động và ổn định. Do đó, đặc điểm của thị trường BĐS là hàng hóa không gắn liền với địa điểm giao dịch. Những cuộc giao dịch BĐS không thể kết thúc ở ngay tại thời điểm giao dịch mà phải trải qua nhiều giai đoạn về sau như kiểm tra, xác thực thông tin, đàm phán, nắm bắt toàn bộ thông tin BĐS ngay tại sàn giao dịch và thực hiện thủ tục để xác nhận hoàn tất giao dịch.
– Thị trường bất động sản mang tính khu vực:
+ Bất động sản là dạng hàng hóa cố định Bất động sản không thể di dời đi chỗ khác và chịu nhiều ảnh hưởng liên quan tới tập quán, văn hóa của từng vùng miền. Chúng ta cũng không thể di chuyển được mảnh đất từ chỗ này sang chỗ khác và không thể mang tập quán của khu vực này tới khu vực khác, áp dụng, bắt dân phải theo. Vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS cũng có sự khác nhau ở từng vùng.
+ Thị trường BĐS mang tính không tập trung thị trường bất động sản trải rộng từ Bắc vào Nam và mỗi vùng đều có sự khác nhau về kinh tế, thu nhập, đời sống của người dân. Do đó, trình độ và quy mô của thị trường bất động sản cũng có sự khác nhau. Trên thực tế, thị trường BĐS ở đô thị có trình độ phát triển và quy mô lớn hơn khu vực nông thôn, các tỉnh miền núi. Hoặc cùng ở đô thị, nhưng những vùng có nhu cầu sử dụng bất động sản sôi động hơn thì giá sẽ tăng nhanh và thị trường tấp nập.
– Thị trường bđs sở hữu tính độc quyền rất cao: Đất đai không thể tái tạo lại và vị trí của nó là cố định, cũng như không thể di dời. Do đó, trong quá trình giao dịch mà thị trường có nhiều biến động, ảnh hưởng trực tiếp đến giá như giảm quá thấp hoặc tăng quá cao thì chủ sở hữu cũng không thể di chuyển đến những vùng có thể đem lại lợi nhuận cao hơn. Một đặc điểm mang tính độc quyền nữa của thị trường bất động sản là người bán và người mua chỉ có được một lượng thông tin nghèo nàn, ít ỏi. Hơn nữa, nhiều thủ tục mua bán bất động sản rườm rà khiến họ cảm thấy rắc rối.
– Thị trường BĐS có mối liên hệ với những thị trường khác: Đầu tư vào bất động sản yêu cầu nguồn vốn khá lớn và ổn định vì giá trị của tài sản này rất cao. Khi BĐS lưu thông trên thị trường, nó còn liên quan đến những vấn đề khác như khả năng thu hồi vốn, tiền tệ và lợi nhuận có thể thu được giữa các bên tham gia giao dịch. Bên cạnh đó, khi thị trường BĐS đi vào hoạt động, đây là cơ hội để huy động tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế. Đặc biệt, thị trường BĐS càng sôi động thì càng tạo điều kiện cho các thị trường khác phát triển như thị trường lao động, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng,…
– Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước: Bất cứ hoạt động mua bán và trao đổi nào liên quan đến bất động sản cũng phải chịu sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước có vai trò là người quản lý và thống nhất mọi hoạt động của thị trường BĐS. Để thị trường BĐS vận hành trơn tru và đạt hiệu quả kinh tế cao, Nhà nước phải bảo đảm được tính pháp lý cho hàng hóa BĐS tham gia giao dịch. Ngoài ra phải có biện pháp để kiểm soát được những hoạt động giao dịch trên sàn BĐS. Sự chỉ đạo và điều hành của Nhà nước đã tạo nên tính độc quyền cho thị trường nhiều biến động này. Sự can thiệp của Nhà nước vào vào thị trường BĐS ở nhiều mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu nhất là quản lý về đất đai để bảo đảm phát triển mục tiêu chung của quốc gia.
Ngoài ra, bất động sản còn là món hàng hóa có tính dị biệt. Các tin tức trên thị trường không nhiều và đất đai phụ thuộc sự quản lý của Nhà nước nên đây là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản
– Thị trường bất động sản – thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường: Đầu tiên, vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường. Có thể nói, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
– Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
– Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
– Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
– Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
1.2. KHÁI NIỆM, PHÂN LOẠI, ĐẶC ĐIỂM CỦA SẢN PHẨM ĐẤT NỀN
1.2.1. Khái niệm sản phẩm đất nền
Đất nền được hiểu đơn giản là khu đất còn trống, những lô đất chưa có tác động của con người hay máy móc để thực hiện các công trình xây dựng. Tuỳ vào mục đích sử dụng, đất nền sẽ được chia ra thành các loại khác nhau. Ngoài ra, khi tìm hiểu sâu về đất nền, nhà đầu tư dễ dàng bắt gặp khái niệm “đất phân lô”. Đất phân lô là hình thức sử dụng đất mà ở đó chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao nhằm mục đích thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để họ thực hiện các hoạt động như xây nhà, kinh doanh. Đất phân lô là loại hình bất động sản có tiềm năng sinh lời lớn nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
1.2.2. Phân loại sản phẩm đất nền
– Đất nền dự án: Là những khu đất nằm trong quy hoạch và đang được chủ đầu tư chuẩn bị tiến hành thi công công trình xây dựng. Về vị trí, những loại đất nền dự án thường xuất hiện ở những khu vực có nhiều tiện ích xung quanh, có hệ thống giao thông thuận lợi. Đất nền dự án thường được sử dụng với mục đích xây dựng các khu sinh thái, khu dân cư, các tòa nhà, nhà xưởng,…
– Đất thổ cư: Mục đích của đất thổ cư là được dùng để xây dựng nhà, các công trình phúc lợi xã hội phục vụ cho đời sống hoặc các mảnh vườn gắn liền với nhà. Do vậy, đất thổ cư được hiểu đơn giản là đất ở.
– Đất liền kề: Đất liền kề là những mảnh đất được bố trí gần nhau theo một kết cấu nhất định. Chúng sở hữu diện tích tương đương nhau và xuất hiện trên cùng khu vực thi công dự án.
1.2.3. Đặc điểm của sản phẩm đất nền
– Sự rõ ràng, minh bạch của lô đất, vì nằm trong dự án và có chủ đầu tư hẳn hoi nên đất nền dự án sẽ là sự lựa chọn an toàn cho các nhà đầu tư. Hầu hết các lô đất đều nằm trong diện quy hoạch, đã được sự ký duyệt, phê chuẩn từ các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước.
– Sự sinh lời cao trong tương lai, không chỉ sinh lời về đất đai mà các lô đất ấy sẽ phát triển các dự án, và các dự án ấy trong tương lai sẽ nảy sinh lợi nhuận. Điều này cho thấy khi đầu tư vào đất nền dự án chúng ta sẽ thu về được nhiều lợi nhuận thông qua các dự án đã được xây dựng, triển khai.
– Sở hữu nhiều tiện ích xung quanh trong thời gian tới. Đất nền dự án thường là những khu đất có tiềm năng, tập trung dân cư cũng như nhiều tiện ích hình thành xung quanh các dự án đó. Vì thế mà không khó để chúng ta tận dụng cơ hội, mở rộng thêm nhiều dự án khác và nắm bắt nhiều cơ hội khác.
– Hệ thống giao thông thuận tiện, giúp việc đi lại trong thành phố trở nên đơn giản thì đây quả là một đặc điểm nổi trội mà đất nền dự án sở hữu. Thêm vào đó là các tiềm năng như khu du lịch, hệ sinh thái, văn phòng, công ty,… cũng được mở rộng hơn so với trước. Tùy vào mục đích sử dụng, khai thác của con người mà chúng ta có thể đầu tư mạnh mẽ hơn.
1.3. HÀNH VI NGƯỜI TIÊU DÙNG
1.3.1. Khái niệm hành vi người tiêu dùng
Tiêu dùng là hành vi rất quan trọng của con người. Nó chính là hành động nhằm thỏa mãn những nguyện vọng, trí tưởng tượng riêng và các nhu cầu về tình cảm, vật chất của một cá nhân hoặc hộ gia đình nào đó thông qua việc mua các sản phẩm và việc sử dụng các sản phẩm đó (Philip Kotler, 2009)(1).
Người tiêu dùng là một cá nhân với những tính chất riêng biệt của mình mua sản phẩm hàng hóa – dịch vụ để tiêu thụ đáp ứng các nhu cầu bản thân. Mục tiêu của người tiêu dùng là hướng tới ích lợi thu được càng nhiều càng tốt khi sử dụng ngân sách của mình để mua sắm hàng hóa và dịch vụ. Trong nghiên cứu này, sản phẩm được nghiên cứu là nhà ở và người tiêu dùng được đề cập là những người hiện đang sống với cha mẹ, đang ở nhà thuê, đã sở hữu nhà hoặc căn hộ, hoặc thuộc nhóm người tiêu dùng khác, là những người có tiềm năng mua nhà trong tương lai.
Người tiêu dùng khi đưa ra các quyết định mua cho nhu cầu của cá nhân hay gia đình, họ luôn đưa ra những hình thái mua sắm khác biệt. Thông qua các cuộc nghiên cứu marketing, các doanh nghiệp nổ lực nắm rõ hơn những thông tin liên quan đến việc mua sắm của khách hàng như họ là ai, họ mua như thế nào, họ mua ở đâu, khi nào và tại sao họ lại mua. Các yếu tố dẫn đến quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng được hệ thống như sau:
Hình 1.1. Mô hình hành vi người tiêu dùng
(Nguồn Philip Kotler – 2009)
Mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2009) chỉ ra rằng các yếu tố marketing và các yếu tố môi trường sẽ tác động vào ý thức của người tiêu dùng, tại đó chúng sẽ chuyển thành những đáp ứng cần thiết của người mua. Tuy nhiên, do người mua luôn có những đặc điểm và quá trình ra quyết định mua khác nhau nên sẽ làm cho người mua có những đáp ứng và hành vi mua khác nhau.
1.3.2. Quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng
Bên cạnh việc tạo ra những ảnh hưởng khác nhau đến người mua, người làm marketing còn phải tìm hiểu xem người tiêu dùng thực tế đã thông qua các quyết định mua sản phẩm như thế nào, phải xác định ai là người thông qua quyết định mua sản phẩm, các kiểu quyết định mua sản phẩm và các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản phẩm.
1.3.2.1. Vai trò của những người tham gia trong việc mua sản phẩm
Để nhận biết ai là người thông qua quyết định mua sản phẩm, người ta phân biệt năm vai trò của người tham gia trong một quyết định mua sản phẩm bao gồm: người chủ xướng (người đầu tiên nêu lên ý tưởng mua một sản phẩm hay dịch vụ cụ thể), người có ảnh hưởng (người có quan điểm hay y kiến có ảnh hưởng đến quyết định), người quyết định (người quyết định mọi yếu tố trong quyết định mua sản phẩm, có nên mua không, mua cái gì, màu như thế nào hay mua ở đâu), người mua (người thực hiện việc mua sản phẩm thực tế) và người sử dụng (người tiêu dùng hay sử dụng sản phẩm hay dịch vụ). Khi biết rõ những người tham gia chính và vai trò của họ, người làm Marketing có thể thiết kế sản phẩm, xác định nội dung thông điệp, phân bổ ngân sách khuyến mãi, điều chỉnh chi tiết chương trình Marketing cho phù hợp.
1.3.2.2. Các kiểu quyết định mua sản phẩm
Cách thông qua quyết định của người tiêu dùng thay đổi tuỳ theo kiểu quyết định mua sản phẩm. Assael đã phân ra bốn kiểu hành vi mua sản phẩm của người tiêu dùng bao gồm: hành vi mua sắm phức tạp, hành vi mua sắm đảm bảo hài hòa, hành vi mua sắm tìm kiếm sự đa dạng, hành vi mua sắm thông thường. Vì vậy, người làm marketing cần có những chính sách, chiến lược, phương pháp tương ứng với từng kểu quyết định mua sản phẩm. Ví dụ, khi mua những món hàng phức tạp và đắt tiền như là nhà ở thì người mua sẽ phải cân nhắc kỹ hơn và có nhiều người tham gia quyết định hơn. Đây là hành vi mua sắm phức tạp. Người tiêu dùng tham gia nhiều trong những trường hợp sản phẩm đắt tiền, ít khi mua, có nhiều rủi ro như là mua nhà ở. Thông thường, người tiêu dùng không biết nhiều thông tin về sản phẩm và phải tìm hiểu thêm. Sau khi trải qua một quá trình tìm hiểu về sản phẩm, người tiêu dùng bắt đầu xây dựng niềm tin về sản phẩm, rồi đến thái độ và sau đó là tiến hành lựa chọn sản phẩm một cách thận trọng. Vì vậy, người làm Marketing cần phải xây dựng những chiến lược nhằm hỗ trợ người mua tìm hiểu những tính năng của sản phẩm của mình, tầm quan trọng tương đối của chúng và sự đánh giá cao về những tính chất tương đối quan trọng của sản phẩm của công ty. Người làm Marketing cần làm cho những tính chất của sản phẩm khác biệt hẳn, sử dụng phương tiện in ấn và bài giới thiệu dài để mô tả những ích lợi của sản phẩm, động viên nhân viên bán hàng và những người quen của người mua để tác động đến việc lựa chọn sản phẩm cuối cùng.
D:\DỮ LIỆU MỚI CẦN ĐỔI TÊN VÀ ĐĂNG 2025\TAI LIEU C YEN-2024\DE AN 2024\SAU BAO VE\Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm đất nền của khách hàng tại Công ty Cổ phần Regal Group
