Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng năm 1986, chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xuất hiện nhiều loại hình kinh doanh mới phát triển mạnh mẽ trong đó có kinh doanh bất động sản. Loại hình kinh doanh này có sức hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuận trên một đồng vốn đầu tư cao. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam thời gian qua là minh chứng cho thấy, thị trường này đã và đang là thị trường trung tâm, là cầu nối có tính liên kết bền chặt với thị trường vốn, thị trường hàng hóa sức lao động, thị trường nguyên vật liệu và các loại hình thị trường dịch vụ khác trong nền kinh tế; chúng có sức hút lớn và có vai trò quan trọng trong việc kích thích và tạo đà cho thị trường khác trong nền kinh tế thị trường phát triển góp phần duy trì sự ổn định của kinh tế vĩ mô và thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế trong những năm qua.
Kinh tế tăng trưởng kéo theo mức sống của người dân không ngừng được cải thiện, nâng cao và do tác động tích cực của quá trình hội nhập quốc tế khiến du lịch trởthành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Điều này đặt ra nhu cầu cung cấp một số lượng lớn các sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao như khách sạn cao cấp, resort nghỉ dưỡng hạng sang, căn hộdu lịch (condotel), biệt thựdu lịch
(resort villas), nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse)… Nhận thấy đây là thị trường tiềm năng, có dư địa phát triển rất lớn nên nhiều nhà đầu tư, tập đoàn đầu tư kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước đã bỏ vốn đầu tư cung cấp nhiều sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao. Phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ ở các địa phương ven biển có thế mạnh phát triển du lịch nghỉ dưỡng hoặc các khu vực, địa bàn có tiềm năng và thế mạnh về du lịch rừng, du lịch văn hóa truyền thống, văn hóa tâm linh, văn hóa ẩm thực và du lịch phục vụ cho vui chơi giải trí,
khám phá,mạo hiểm…mà trước đây còn vắng bóng trên thị trường. Dự báo trong thời gian sắp tới, bất động sản du lịch tiếp tục có xu hướng phát triển mạnh cùng với sựphát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch. Bên cạnh ý nghĩa là hạ tầng phục vụ du lịch, bất động sản du lịch mang lại lợi ích lớn cho các
bên liên quan. Việc vận hành bất động sản du lịch góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế giá trị gia tăng, thuếthu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Trong bối cảnh kinh tế chia sẻ ngày càng trở nên phổ biến, bất động sản du lịch là hình thức đặc biệt thích hợp để gia tăng lợi nhuận đầu tư với các thỏa thuận chia sẻ kỳ nghỉ.
Pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian qua đã hình thành và thường xuyên có sự sửa đổi, điều chỉnh vàđã tạo được khuônkhổ pháp lý để đưa thị trường bất động sản vào hoạt động có định hướng, có cơ chế pháp lý chung để các chủ thểgia nhập thị trường, để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh và tuân theo sựquản lý của nhà nước. Tuy nhiên, để có một hành lang pháp lý phù hợp và đồng bộvới thị trường có rất nhiều tính đặc thù về sản phẩm, về đầu tư và vận hành dự án như thị trường bất động sản du lịch thì thực sự là chúng ta đang thiếu vắng rất nhiều các chế định cụ thể. Thực tế cho thấy, hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta chưa theo kịp với sự phát triển sôiđộng,mạnh mẽ của phân khúc thị trường này. Nhiều địa phương lúng túng trong quản lý các sản phẩm bất động sản du lịch, nhiều sản phẩm bất động sản du lịch ra đời, đã giao dịch trên thị trường song vẫn chưa có tên gọi một cách chính thức, nhiều điểm nghẽn và những rào cản của thị trường song chưa có cơ chế pháp lý hoặc có nhưng không đầy đủ, cụ thể và phù hợp để giải quyết có hiệu quả. Khách quan có thể khẳng định rằng, thị trường bất động sản du lịch đã và đang còn khoảng trống lớn về định hướng chiến lược hoàn thiện, phát triển. Hàng loạt các vấn đề, câu hỏi được đặt ra cho thị trường bất động sản du lịch hiện chưa có câu trả lời thỏa đáng như: thế nào là bất động sản du lịch, gồm các sản phẩm nào, nhà đầu tưtiếp cận đất đai thông qua phương thức nào là hợp lý để thực hiện các dự án đầu tư cho từng loại hình sản phẩm bất động sản du lịch trên cơ sở của sự nhất quán mà không tạo ra những “tiền lệ riêng cóở các địa phương”;vấn đề xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản du lịch cho khách hàng; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết với khách hàng mua bất động sản du lịch… Cùng với đó, nhu cầu cần phải có một hệ thống pháp luật mà trong đó quyền tự do kinh doanhđược bảo đảm, thị trườngđược bình ổn, bảo vệ được quyền lợi của các bên liên quan,bảo đảm hiệu lực,hiệu quả
quản lý nhà nước tránh sự tùy tiện. Hơn thế, với mong muốn một hành lang pháp lý toàn diện, thống nhất, và phù hợp, có khả năng thích ứng cao với sự phát triển ngày càng đa dạng của thị trường, thu hút được ngày càng nhiều nhà đầu tư lớn trong nước và nước ngoài nhằm biến những vùng đất “chết”, những vùng đất đang bị “bỏ quên” thời gian qua thành vùng những vùng đất tươi mới, biến các bất động sản đang ở dạng nguyên thủy, tiềm năng thành những bất động sản có giá trị, trên nền tảng của sự phát triển bền vững; góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hộivà nâng cao đời sống nhân dân.
Từ thực trạng thiếu vắng các chế định pháp luật cụ thể để điều chỉnh các vấnđề phátsinh và đòihỏicủa thịtrường bất động sản du lịch như đã đề cập ở trên, cùng vớinhững mong muốn và kỳ vọng về mộtthịtrường bất động sản du lịch trong tương lai phát triển lành mạnh và thịnh vượng, góp phần quan trọng đưa đấtnước ViệtNam trởthành cường cuốc du lịch trong tương lai, Nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịchở Việt Nam”làm luận án tiến sỹ luật học.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận án là:
Thứ nhất, xây dựng nền tảng lý luận pháp luật để điều chỉnh đối với thị trường bất động sản du lịch.
Thứ hai, tìm ra những hạn chế, bất cập trong quy định của hệ thống pháp luật hiện hành, cùng với những điểm nghẽn trong thực tiễn thực thi pháp luật thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng và nguyên nhân của những hạn chế, bất cập đó.
Thứ ba, tìm kiếm giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch theo hướng cụ thể, đầy đủ và toàn diện, đảm bảo sự quản lý hiệu quả của Nhà nước đối với thị trường, đảm bảo các quy luật của thị trường và hội nhập quốc tế; đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường; khai thác tối đa tiềm năng và thế mạnh của phân khúc thị trường bất động sản du lịch trên cơ sở của sự phát triển bền vững.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, Luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau:
Thứ nhất, hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lýluận về bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch và lý luận pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch trên cơ sở luận bàn về các khái niệm, các thuật ngữ, về vai trò của thị trường bất động sản du lịch đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và sự cần thiết khách quan của sự điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch; xác định rõ nội dung, yêu cầu của pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản du lịch. Nghiên cứu các cơ sở lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu để nhận diện rõ hơn vềxu thếphát triển thịtrường bất động sảndu lịch và dựbáo xu hướng điều chỉnh của pháp luật đối thị trường bất động sản du lịch;
Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch, đặc biệt là pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch. Qua đó nhằm đánh giá khách quan những kết quảđạt được và đặc biệt chỉ rõnhững hạn chế, bất cập, những khoảng trống của pháp luật điều chỉnh đối với thị trường bất động sản du lịch, những hệ lụy phát sinh từ thực tiễn của thị trường này trên cơ sở nhận diện rõ nguyên nhân của thực trạng đó.
Thứ ba, luận án đưa ra định hướng và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch trong thời gian tới dựa trên sự phân tích, đánh giá thực trạng về thị trường bất động sản du lịch, về hệ thống pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch và gắn chặt với mục tiêu và chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước trên nền tảng của của nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế theo định hướng của Đảng đề ra, với chiến lược phát triển ngành du lịch Việt Nam trong tương lai.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:
– Các quan điểm,đường lối của Đảng về xây dựng,hoàn thiện pháp luật về
kinh doanh bất động sản nói chung và pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
– Nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể pháp luật liên ngành, bao gồm cả pháp luật điều chỉnh chung đối với hoạt động đầu tư,kinh doanh như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự, cho đến các quy định điều chỉnh trực tiếp đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch được cụ thể trong các Luật chuyên ngành như: Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Du lịch; Luật Đất đai; Luật Bảo vệ Môi trường; Luật Đầu tư, Luật Xây dựng,
Luật Quy hoạch năm và các văn bản hướng dẫn thi hành … để có đánh giá toàn diện vềưu điểm, hạn chế của pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch hiện hành.
– Nghiên cứu pháp luật và kinh nghiệm quản lý, phát triển thị trường bất động sản du lịch của một số quốc gia trên thế giới và xu hướng điều chỉnh pháp luật đối với thịtrường bất động sản trong thời gian tới để có những đề xuất cho Việt Nam trong quátrình hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch ở Việt Nam.
– Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta đểđánh giá ưu điểm, bất cập trong thực thi pháp luật; đồng thời nhận diện được những nhu cầu,đòihỏi khách quan của thị trường bất động sản du lịch,từ đó đề xuất giải pháp hợp lý và hiệu quả trong xây dựng, hoàn thiện pháp luật và trong thực tiễn phát triển thị trường bất động sản du lịch.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịchở Việt Nam”có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật du lịch và pháp luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong quỹ thời gian cho phép và để phù hợp với dung lượng của một luận án tiến sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu ở một số vấn đề cụ thể sau:
– Về các văn bản pháp luật: Luận án giới hạn nghiên cứu các quy định liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch của các chủ thể
đầu tư thông qua các chếđịnh cụthểđược quy định trong một chuỗi các văn bản mang tính liên ngành như đã được đề cập trong mục đối tượng nghiên cứu. Các quy định pháp luật vềkinh doanh bất động sản trước thời điểm năm 2014 cũngđược nghiên cứu nhằm đánh giá, so sánh, làm rõ sự phát triển của pháp luật về kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ lịch sử. Cùng với đó, việc nghiên cứu và cập nhật các văn bản mới nhất cho đến thời điểm luận án hoàn thành và các Dự thảo về sửa đổi các Luật có liên quan cũng được Luận án chú trọng, nghiên cứu nhằm đảm bảo tính thời sự của vấn đề nghiên cứu.
– Về nội dung: Pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch là một hệ thống pháp luật rộng lớn mang tính liên ngành, được điều chỉnh ở nhiều khía cạnh khác nhau:
quản lý nhà nước, quản lý thị trường, điều chỉnh hoạt động kinh doanh của chủ thểđầu tư đối với các sản phẩm bất động sản du lịch. Luận án không nghiên cứu hoạt động kinh doanh các cơ sở lưu trú và các các dịch vụ du lịch khác.
-Vềkhông gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật vềkinh doanh bất động sản du lịch trong phạm vi cả nước.
– Về thời gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch từ năm 2006 (năm ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) đến nay.
4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác- Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối của Đảng và Nhà nước về nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế, về định hướng phát triển thị trường bất động sản.Để đạt được kết quả nghiên cứu,tác giả luận án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:
i) Phương pháphệthống, liên ngành được sửdụng xuyên suốt toànbộcác chương của luận án.
ii) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận được sử dụng xuyên suốt toàn bộ các chương của luận án.
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích…
được sử dụng tại Chương 1 khi đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và cơsở lý thuyết của luận án.
iv) Phương pháp thu thập, phân tích, so sánh,diễn giải được sử dụng chủ yếu tại Chương 3 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch và thực tiễn thi hành tại Việt Nam.
v) Phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam tại Chương 2 luận án.
vi) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp phân tích,
phương pháp bình luận… được sử dụng chủ yếu tại Chương 4 giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.
5. Những đóng góp mới của luận án
Là công trình nghiên cứu đầu tiên ở cấp độ luận án tiến sĩvềđềtài Pháp luật về kinh doanh bấtđộng sảndu lịchở ViệtNam, với sự nghiên cứu độc lập và nghiêm túc, luận án có những đóng góp mới cơ bản sau đây:
Thứ nhất, luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu tổng thể, toàn diện, có tính hệ thống các tiền đề lý luận về bất động sản du lịch,thịtrường bất động sản du lịch và lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch dựa trên nền tảng của các học thuyết vềkinh tế, vềthị trường với phương pháp luận của chủ nghĩa duy vậtbiện chứng của chủ nghĩa Mác Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền Xã hội chủ nghĩa.
Thứ hai, luận án nghiên cứu pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể hệ thống pháp luật liên ngành, đa ngành có mối liên hệ đan xen, tác động và chi phối trực tiếp tới thị trường bấtđộng sảndu lịch nói chung và tới hoạtđộng đầu tư kinh doanh bấtđộng sảndu lịch nói riêng. Các luận giải về thực trạng pháp luật kinh doanh bấtđộng sản du lịch được kếthợp vớiviệc đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật kinh doanh bấtđộng sảnthông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế vànhững “nút thắt” chưa được tháo gỡ trên thị trường bấtđộng sảndu lịch hiện nay.
Thứ ba,luận án đã đề xuất những định hướnghoàn thiện pháp luật kinh doanh bấtđộng sản du lịch dựa trên định hướng phát triển của nền kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế mà Đảng đã đề ra,gắn vớiđịnh hướng phát triển ngành du lịch của Việt Nam và đặc biệt là xuất phát từ những nhu cầu nội tại khách quan của thị trường bấtđộng sảndu lịch. Các giải pháp cụ thể về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về kinh doanh bấtđộng sảnđược luận án đề xuấtmộtcách tổng thể, toàn diện, dựa trên những quan điểm tư duy pháp lý hiện đại, mang tính thờisự và tính thích ứng cao, phù hợp cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư đang là xu hướng chung của thờiđại.
6. Kết cấu của luận án
Ngoài phần lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, mục lục, mở đầu,kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận án được kết cấu với nội dung 04 chương cụ thể như sau:
– Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án.
– Chương 2. Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch và lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch.
– Chương 3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch.
– Chương 4.Định hướng,giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án
1.1.1. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch
1.1.2. Các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch
1.1.3. Các công trình nghiên cứu liên quan tới định hướng, chính sách, giải pháp nhằm xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch
1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án
1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
1.2.1.1.Những kết quả đạt được
Qua việc nghiên cứu các công trình liên quan đến đề tài luận án, NCS cho rằng các công trình nghiên cứu đã giải quyết được nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn vềpháp luật kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật kinh doanh BĐS du lịch nóiriêng. Cụ thể, về cơ bản các công trình nghiên cứu đều thống nhất xác định:
Thứ nhất,đấtđai đóng vai trò quan trọng, là cầu nối cho thị trường của hàng
hóa BĐS là nhà, các CTXD trên đất được tạo dựng,mởrộng và phát triển. Tuy nhiên, do đặc tính giớihạn về diện tích và cố định về vịtrí nên pháp luậtcủa bấtkỳ quốc gia nào cũng chú trọng tới việc quy hoạch đất đai cho các ngành, các lĩnh vực và cho nhu cầu khác nhau của mỗi loại hình thị trường một cách thật hợp lý; chú trọng tới việc khơi dậy khả năng và thế mạnh của mỗi vùng, miền, địa bàn, khu vực trên cơ sở chú trọng tới tiềm năng sẵn có của thiên nhiên ban tặng, gắn kếtvớicác giá trị văn hóa, xã hội, lịch sử của mỗi vùng miền. Cùng với đó, xu thế chung của pháp luật ởcác quốc gia hiện đạilà định hướng thịtrường BĐS trên nền của sự ổn định chính trị, sự toàn vẹn của chủ quyền quốc gia và lãnh thổ,đặc biệtquan tâm, chú trọng tới với bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, tôn trọng các quy luật của nền kinh tế thịtrường.
Thứ hai, hàng loạt các công trình nghiên cứu trong những nămgần đây đều có chung nhận định, thị trường BĐS du lịch không còn xa lạ ở các quốc gia phát triển trên thế giới, song lại mới được chú trọng ở Việt Nam. Các dự án BĐS du lịch có sựđa dạng về loại hình,vớisự phong phú của các ý tưởng đầu tư và sự kếthợp hòa quyện giữa các yếu tố kiến trúc truyền thống, lịch sử vớicác yếu tố hiện đại,văn minh và độc đáo của các sản phẩm BĐS.
Thứ ba, xét ở khía cạnh chung, tổng thể,ở ViệtNam, thị trường BĐS du lịch đã có hệ thống khung pháp lý chung điều chỉnh như đốivớicác phân khúc BĐS khác trên thị trường như các quy định về điều kiện, tư cách chủ thể gia nhập thị trường, việc trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS, các BĐSđược phép
tạo lập và gia nhập thị trường, các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trường và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu cũng đã chỉ ra rằng,mộthành lang pháp lý cụ thể, rõ ràng, đầy đủ và toàn diện điều chỉnh đốivớithịtrường BĐS du lịch, phù hợp với đặc thù của phân khúc thịtrường này còn thiếu vắng, nhiều lỗ hổng và thực sự chúng ta chưa tạo dựng được một khung khổ pháp lý an toàn và hiệu quả để điều chỉnh đốivớithịtrường BĐS du lịch. Chính vì thế, các chuyên gia, các nhà nghiên cứu đều đề cập tới nhu cầu cần thiết phải tạo lập và hoàn thiện khung pháp lý mới hoàn chỉnh hơn, rõ ràng và minh
bạch hơn đốivớithịtrường BĐS du lịch.
Các ý tưởng và các luận điểm khoa học đã được nêu ra, được thể hiện cụ thể trong các công trình nghiên cứu khoa học đề cập ở trên, sẽ là nguồn tư liệu quý cho NCS lĩnh hội và trau dồi ý tưởng, kế thừa các luận điểm và các ý tưởng khoa học đó;đồng thờigợimở cho NCS những khả năng sáng tạo mới trong quá trình nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam trong đề tài luận án của mình.
1.2.1.2. Những vấn đề chưa được nghiên cứu đầy đủ hoặc còn bỏ ngỏ
Bên cạnh những kết quả đã đạt được, các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh BĐS du lịch còn chưa nghiên cứu đầy đủ hoặc bỏ ngỏ nhiều vấn đề, cụthể là:
Thứ nhất, các công trình nghiên cứu chủ yếu chỉ nghiên cứu một vài sản phẩm BĐS du lịch riêng lẻ xuất hiện tại Việt Nam gần đây, mà chưa có sự nghiên cứu mởrộng. Hàng loạt vấn đề lý luận như khái niệm học thuật, định danh thị trường,cơ sởlý luận pháp luật để điều chỉnh thị trường BĐS du lịch, vai trò, sự cần thiết cần phải xây dựng khung pháp lý toàn diện, phù hợp và hiệu quả để điều chỉnh thị trường BĐS du lịch đều chưa được nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống.
Thứ hai, các công trình nghiên cứu chưa cho thấy một bức tranh tổng thể vềthực trạng pháp luật kinh doanh BĐS du lịch mà chỉ là những “látcắt”liên quan tới một vài sản phẩm, một vài vấn đề nổi cộm như cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua, vấn đề cam kết lợi nhuận
trong kinh doanh…Chưa có công trình nào tổng kết, đánh giá đầy đủ thực trạng pháp luật kinh doanh BĐS du lịch so với nhu cầu thực tế của thị trường.
Thứ ba, các giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS được đề cập trong một số công trình nghiên cứu chưa trực tiếp liên quan tới BĐS du lịch mà là pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung; chưa có các giải pháp cụ thể về lập pháp và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật mà chủ yếu là việc đề xuất các giải pháp mang tính khuyến nghị chung. Ở mức độ cao hơn, cần phải có những đề xuất nhằm tạo dựng hành lang và khung khổ pháp lý cho thị trường BĐS phát triển, khơi dậy tiềm năng và thế mạnh
của BĐSđể phục vụ cho nền kinh tế,xã hội, phù hợp vớinhu cầu thực tế của thịtrường, phải có khả năng kiến tạo và tạo ra sân chơi pháp lý an toàn, hiệu quả cho các chủ thể kinh doanh và các đối tượng thụ hưởng. Một hệ thống pháp luậtmà ở đó sựthống nhất và tương thích với các pháp luật khác có liên quan của khung pháp luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường phải được quan tâm, chú trọng.
1.2.2. Định hướng nghiên cứu của luận án
Thứ nhất, xây dựng các tiền đề lý luận về kinh doanh BĐS du lịch và pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Từ các quan niệm, học thuật nhằmđịnh danh chính thức BĐS du lịch và nhận diện rõ các loại hình BĐS du lịch với các tính năng cụ thể. Làm rõ tiềm năng và thế mạnh của BĐS du lịch trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, lịch sử, văn hóa để khẳng định tiềm năng và thế mạnh đó phảiđược nhìn nhận và đánh giá đúng đắn,phảiđược thể hiện bằng những chủ trương,định hướng để pháttriển và hiện thực hóa bằng chính sách và pháp luậtcụ thể.
Thứ hai, nhận diện rõ ưu thế nổi trội của ngành du lịch Việt Namvớisựđa dạng và tiềm năng dồi dàocảdu lịch rừng, du lịch biển, du lịch sinh thái, du lịch văn
hóa, lịch sử, du lịch tâm linh và du lịch khám phá… để có thể phát triển trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.Đólà chính là cơ hội tốt, “mảnh đất tươi tốt” cho thị trường BĐS du lịch phát triển trong tương lai. Vì lẽ đó, luận án làm rõ tính tất yếu khách quan của việc xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS du lịch nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nói riêng, coi đó là điều kiện tiên quyết đầu tiên để phát triển đối với thị trường này.
Thứ ba, luận án phân tích thực trạng pháp luật về kinh doanh BĐS hiện hành trong tổng thể pháp luật mang tính chất liên ngành, đánh giá khách quan diễn biến của thịtrường này trên thực tế thời gian qua nhằm nhận diện rõ sự khuyết thiếu và những khoảng trống của pháp luật đã và đang là điểm nghẽn, những ràocảnlớn đối vớicác doanh nghiệp trong hoạt độngkinh doanh. Chỉ rõ những tácđộngvà ảnh hưởng trái chiều của hệ thống pháp luật hiện hành nếu không được xây dựng và hoàn thiện sẽ làtrởlực lớn kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS du lịch và là nguyên nhân của phát sinh những tiêu cực,gây “méo mó” thịtrường,ảnh hưởng xấu tớimôi
trường đầu tưkinh doanh, làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS du lịch nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng.
Thứ tư, luận án làm sángtỏnhận thức rằng,đểhệ thống pháp luậtvề kinh doanh BĐS du lịch được xây dựng và vận hành một cách thuận lợi, trôi chảy và đạt hiệu quả cao thì cần thiết phải có định hướng đúng đắn, khách quan trên cơ sở bám sát những quan điểm, chủ trương và chiến lược phát triển nền kinh tế thị trường và hộinhập quốc tế mà Đảng và Nhà nước đã đề ra;đặc biệtchú trọng tới những quyết sách cụ thể và những xu hướng thay đổi mang tính trọng tâm và căn bản về cải cách nền kinh tế, về phát triển thị trường với những bước đi thận trọng nhưng sáng tạo và linh hoạt.
Thứ năm, luận án đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch theo xuhướng mở,khoa học và hiện đại; có khả năngđốiphó và thích ứng có hiệu quả với những diễn biến xấu và khó lường của thiên tai, địch họa; hướng tới một hệ thống pháp luật toàn diện, đồng bộ, thống nhất, minh bạch và an toàn trên cơ sởứng dụng nền tảng công nghệ số. Cùng với đó, đặt ra yêu cầu xâydựng được một cơ chế bảo đảman toàn cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch được vận hành thuận lợi, quyền tự do kinh doanh được tôn trọng và đề cao; chất lượng và hiệu quả trong hoạtđộng quản lý nhà nước quan tâm, chú trọng.
1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án
1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án Lý thuyết nghiên cứu của luận án bao gồm:
Lý thuyết về nền kinh tế thị trường
Nền kinh tếthịtrường là nền kinh tếdựa trên cơ sởkết hợp chặt chẽgiữa nguyên tắc tự do và nguyên tắc công bằng xã hội, trên cơ sở nền kinh tế thị trường hướng vào mục tiêu khuyến khích, động viên mọi sáng tạo của cá nhân, doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh nhằm khơi dậy và đánh thức tiềm năng, thế mạnh của mọi thành phần kinh tế, mọi chủ thể tham gia thị trường và xóa bỏ mọi rào cản đối với nhà đầu tư. Lý thuyết về nền kinh tế thị trường được vận dụng đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng được biểu hiện ở chỗ: một thị
trường BĐS du lịch được vận hành trên cơ sởđịnh hướng của nhà nước, với môi trường đầu tư thuận lợi, an toàn và hiệu quả, loại bỏ lạm phát, thất nghiệp và nghèo đói, hướng tới sự cạnh tranh lành mạnh với sự thanh lọc bởi các quy luật khách quan của thị trường. Từ lý thuyết này đặt ra việc hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch cần trên cơ sở xem xét, đánh giá tính đúng đắn, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường.
Lý thuyết kinh tế học pháp luật
Kinh tế học pháp luật (Law and Economic) “làbộmôn khoa học chủ trương thực hiện phân tích pháp luật dưới góc độ kinh tế, theo đó các quy tắc pháp lýđượcđánh giá chi phí/lợi ích để xem liệu mộtsựthay đổi pháp luật từ trạng thái này sang trạng thái khác sẽ làm tăng hay giảm hiệu quả sử dụng và phân bổ nguồn lực, tăng hay giảmsựgiàu có của xã hội”27. Phương pháp nghiên cứu của kinh tế học pháp luật là phân tích quá trình hình thành, phát triển của pháp luật và thiết chế pháp luật, đánh giá, lượng hóa tương tác giữa pháp luậtvớixã hội. Lý thuyết kinh tế học pháp luật không chỉ đánh giá hành vi ứng xử của cá nhân, tổ chức, nhà nước thông qua tính hợp pháp, bất hợp pháp của hành vi ứng xử của chủ thể đó mà còn đánh giá tính hiệu quả kinh tế của hành viứng xử;đánh giá quy định của pháp luật dựa trên hiệu quả kinh tế của nó. Theo đó,cần đảmbảo 3 yếu tố: (1) Con người kinh tế: Hành động tối đa vì lợi ích; (2) Lý thuyết về lợi ích chi phí; và (3) Lý thuyết về lựa chọn tối ưu. Vận dụng lý thuyết này trong thị trường BĐS du lịch đòi hỏi việc đánh giá pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch nhằm không chỉ xem xét tính hợp pháp của quy định pháp luật và cao hơn là đánh giá tính hiệu quả kinh tế của quy định pháp luật cũng như thực tiễn thực thi quy định pháp luật.
Lý thuyết về quyền tự do kinh doanh
Quyền tự do kinh doanh là khả năng của con người theo ý chí nguyện vọng và vì lợi ích của mình quyết định cách thức thực hiện các hoạt động sản xuất – kinh
27 Dương Thị Thanh Mai, Nguyễn Văn Cương (chủ biên) (2012), Vềtrường phái kinh tế học pháp luật, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.18.
doanh từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm để tạo ra lợi nhuận28. Xétở góc độtriết lý khách quan, tự do nói chung và quyền tự do kinh doanh nói riêng là phạm trùtồn tại khách quan, mang tính tất yếu, là quyền tự nhiên của con người29. Quyền tựdo nói chung và tựdo kinh doanh nói riêng không chỉlà mục tiêu của xã hội văn
minh, mà còn là động lực thúc đẩy sự phát triển, tiến bộ xã hội, sự phát triển của nền kinh tế và nâng cao mức sống của người dân. Lý thuyết về quyền tự do kinh doanh chú trọng tới các nội dung: tự do lựa chọn ngành nghề kinh doanh,lựa chọn mô hình kinh doanh, tự do hợp đồng, tự do cạnh tranh lành mạnh trong đầu tư kinh doanh. Vận dụng lý thuyết về quyền tự do kinh doanh, luận án nghiên cứu, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS trên cơ sở tôn trọng quyền tự do kinh doanh của CĐT, khách hàng mua BĐS du lịch, theo đúng tinh thần của nguyên tắc đã được quy định trong Hiến pháp 2013 và các văn bản pháp luật liên quan.
Lý thuyết về phát triển bền vững
Khái niệm phát triển bền vững được hiểu là sự phát triển đáp ứng được những yêu cầu của hiện tại, nhưng không gây trở ngại cho việc đáp ứng nhu cầu của các thếhệ mai sau. Đó là sự phát triển luôn giữ được sự kết hợp cân đối, hài hòa trên cả 3 trụcột phát triển về kinh tế, về xã hội và về sinh thái/tài nguyên, môi trường. Hay nói cách khác, phát triển bền vững là “liên kết các hoạt động phát triển thành một hệthống sao cho đạt được sự cân đối, hài hòa một cách lâu dài cho các thế hệ sau”30. Vềbản chất, phát triển bền vững là sự thống nhất và gắn bó chặt chẽ giữa pháttriển kinh tế xã hội đi đôi với bảo vệ môi trường. Đây là xu thế chung mà các quốc gia trên thếgiới đang lựa chọn. Việc đánh giá, đề xuất giải pháp, chiến lược phát triển BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng phải bảo đảm nguyên tắc phát triển bền vững, không thể tối đa hóa lợi ích kinh tế mà quên đi vấn đề môi trường.
28 Ngô Huy Cương (2008), “Tự do ý chí và sự tiếp nhận tự do ý chí trong luật pháp Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (số 115), tr.13.
29 Bùi Xuân Hải (2011), “Tự do kinh doanh:Một số vấn đề lýluận và thực tiễn”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật (số 6/2011), tr. 69.
30 Đỗ Phú Hải (2018), “Những vấn đề lý luận về phát triển bền vững và kinh tế xanh ở Việt Nam”, Tạp chíKhoa học ĐHQGHN, Nghiên cứu chính sách và Quản lý, Tập 34, (Số 2), tr 1-7.
1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu
– Thế nào là BĐS du lịch, kinh doanh BĐS du lịch và pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch?
– Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta như thế nào? Đạt được những kết quả gì? Những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân?
-Đểhoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quảthi hành pháp luật vềkinh doanh BĐS du lịch ở nước ta trong thời gian tới cần có những giải pháp cụ thể nào?
1.3.3. Giả thuyết nghiên cứu
Các giả thuyết nghiên cứu của luận án bao gồm:
– BĐS du lịch nước ta chưa được định danh một cách chính thống, rõ ràng và cụ thể; pháp luật kinh doanh BĐS ở nước ta còn nhiều hạn chế, bất cập, nhiều khoảng trống, gây trở ngại cho sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng;
– Pháp luật kinh doanh BĐS du lịch chưa được thực thi hiệu quả trên thực tế; – Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch là nhu cầu khách quan.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch nói riêng là vấn đề thu hút nhiều người quan tâm nghiên cứu. Mặc dù vậy, những nghiên cứu về pháp luật kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam mới ở những bước đầu tiên, chủ yếu giải quyết những vấn đề vướng mắc phát sinh từ thực tiễn kinh doanh BĐS du lịch thời gian mà chưa có công trình nghiên cứu nào ở cấp độ luận án tiến sĩvề chủ đề này.Trong các công trình khoa học đã công bố ở trong và ngoài nước, do bị giới hạn về phạm vi nghiên cứu cũng như cấp độ nghiên cứu nên vấn đề về pháp luật kinh doanh BĐS du lịch chưa được đềcập một cách trực diện,đầy đủ, cóhệthống mà chỉ đề cập ở một số khía cạnh khi nghiên cứu về BĐS du lịch, thực tiễn thịtrường BĐS du lịch.
Trên cơ sở hệ thống các công trình nghiên cứu ở trong nước và ở nước ngoài,
luận án đã chỉ rõ những vấn đề đã thống nhất có liên quan đến đề tài mà luận án sẽkếthừa và tiếp tục phát triển; những vấn đềđang còn nhiều ý kiến khác nhau và những vấn đề chưa được đề cập đến mà luận án cần tập trung giải quyết.
Phù hợp với mục tiêu nghiên cứu của luận án, NCS đã xác định lý thuyết nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu.Đây sẽ làđịnh hướng cho quá trình nghiên cứu đề tài của NCS. Các kết quả nghiên cứu của luận án sẽ nhằm giải quyết các câu hỏi nghiên cứu, luận giải, chứng minh tính đúng đắn của các giảthuyết nghiên cứu.
CHƯƠNG 2
LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ LÝ LUẬN
PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH 2.1. Lý luận về bất động sản du lịch
2.1.1. Khái niệm du lịch và bất động sản du lịch 2.1.1.1. Khái niệmvà đặc điểmcủa du lịch
Ngày nay, du lịch trở thành một hiện tượng kinh tế – xã hội phổ biến. Hiệp hội lữhành quốc tế đã công nhận du lịch là một ngành kinh tế lớn nhất thế giới vượt lên
cả ngành sản xuất ô tô, thép, điện tử và nông nghiệp. Thuậtngữdu lịch đã trở nên khá thông dụng, nó bắt nguồn từ tiếng Hy Lạp với ý nghĩa là đimộtvòng. Du lịch gắn liền với nghỉ ngơi, giải trí. Tuy nhiên, do hoàn cảnh, thời gian và khu vực khác nhau,dướimỗigóc độ nghiên cứu khác nhau nên có nhiều quan niệm về du lịch.
Theo Từ điển bách khoa Việt Nam (tập 1): “Du lịch: Một dạng nghỉ dưỡng sức, tham quan tích cực của con người ở ngoài nơi cư trú với mục đích: nghỉ ngơi, giải trí, xem danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử, công trình văn hóa, nghệ thuật, vv.”31
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Du lịch: Đi đến những nơi xa lạđể giải trí và hiểu thêm về đất nước, con người và cuộc sống”32.
Theo Luật Du lịch năm 2017:“Du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác”33.
Theo International Union of Official Travel Organization (IUOTO): Du lịch được hiểu là hành động du hành đến một nơi khác với địa điểm cư trú thường xuyên của mình nhằm mục đích không phải để làm ăn, tức không phải để làm một nghề hay
một việc kiếm tiền sinh sống…
31 Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên soạn từ điển bách khoa Việt Nam (2007), Từ điển bách khoa Việt Nam, tập 1, Nxb Từ điển bách khoa, tr.855.
32 Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr.230. 33 Khoản 1 Điều 3 Luật Du lịch năm 2017
Tại Hội nghị Liên Hiệp Quốc vềdu lịch họp tại Roma – Italia (từngày 21/08/1963 – ngày 05/09/1963), các chuyên gia đưa ra định nghĩa về du lịch như sau:
Du lịch là tổng hợp các mối quan hệ, hiện tượng và các hoạt động kinh tế bắt nguồn từ các cuộc hành trình và lưu trú của cá nhân hay tập thể ở bên ngoài nơiở thường xuyên của họ hay ngoài nước họ với mục đích hòa bình. Nơi họ đến lưu trú không phải là nơi làm việc của họ.
Nhìntừgóc độcác quốc sách phát triển du lịch: Dựa trên nền tảng của tài nguyên du lịch để hoạch định chiến lược phát triển du lịch, định hướng các kế hoạch dài hạn, trung hạn, ngắn hạn; lựa chọn các sản phẩm du lịch độc đáo và đặc trưng từnguồn nguyên liệu trên; đồng thời, xác định phương hướng quy hoạch xây dựng cơ
sở vật chất – kỹ thuật và cơ sở hạ tầng dịch vụ du lịch tương ứng…
Ở một cấp độ cao hơn, du lịch phản ánh sự thay đổi và chuyển hóa trong tư duy nhận thức của con người sống trong xã hội hiện đại, văn minh. Theo đó, thay vì thói quen hoặc nếp nghĩ xưa cũ với những nhu cầu của đời sống thường nhật, gắn với “lao động, việc làm và nơi ăn, chốn ở” để duy trì cuộc sống và tồn tại thì trong xã hội ngày nay, con người ngày càng mong muốn được sống trong môi trường tích cực, ởđó có sự hòa quyện giữa các giá trị vật chất và giá trị tinh thần;có điều kiện để cải thiện, phục hồi và bù đắp về sức khỏe, tinh thần và cao hơn là thưởng ngoạn và chiêm nghiệm về cuộc sống, con người, thiên nhiên và các giá trị văn hóa của nhân loại. Vàthông qua du lịch, con người được phát triển tốt về thể chất và tinh thần,được táitạo sức lao động,được nạp thêmnguồn năng lượng để giúp cho cuộc sống có chất lượng hơn. Điều đó cũng lý giải vì sao kinh doanh du lịch đã và đang trở thành những mục tiêu phát triển kinh tế mũi nhọn của các quốc gia phát triển nhằm thu hút đầu tư vào lĩnh vực này.
Du lịch có một số đặc điểm chủ yếu sau đây:
Một là, du lịch là hành vi giao tiếp có chủ đích của con người.
Điều này có nghĩa du lịch là một nhu cầu nội tại không thể thiếu được của con người. Con người sinh ra và tồn tại luôn có nhu cầu giao tiếp, thiết lập các mối quan hệ xã hộimới(mối quan hệ giữa conngườivớicon người). Xã hội loàingườiđược
xác lập bởi các cấu trúc quan hệ đa dạng, phức tạp giữa cá nhân này với cá nhân khác bởilẽ “Con người là tổng hòa cácmốiquan hệxã hội”(Các Mác). Mong muốn hiểu biết, khám phá những điều mới lạ trong cuộc sống, trải nghiệm những thay đổi của cuộc sống… luôn là nhu cầu nội tại, thường trực trong mỗi con người. Để giải quyết nhu cầu này, con người luôn có xu hướng thay đổilốisống hàng ngày, có mong muốn được gặp gỡ,giao lưu, thiết lập các mối quan hệ xã hội mới, khám phá, thưởng thức, trải nghiệm và tích lũy kinh nghiệm về con người, về vùng đất mới và về cuộc sống.
Hai là, du lịch là một quan hệ xã hội cụ thể của con người.
Đối với mỗi cá nhân, du lịch là một quan hệ xã hội cụ thể. Có nghĩa là thông qua hoạt động du lịch,mỗicon người tự thiết lập cho mình mộtmốiquan hệ xã hội cụ thể đốivớimộtngườihoặc một nhómngườinhất định mà mình gặp gỡ, tiếp xúc ở những vùng đất mới. Trong quá trình di chuyển, khám phá những vùng đấtmớilạ vớinhững phong tục, tập quán, truyền thống lịchsử, ẩmthực, phong cách kiến trúc, cảnh quan thiên nhiên phong phú, đa dạng…, du khách có cơ hội tiếp xúc với nhiều người. Tuy nhiên, không phải bất cứ người nào mà du khách gặp gỡ tiếp xúc trong quá trình du lịch họ cũng xác lập mộtmốiquan hệ xã hội cụ thể, rõ ràng. Chỉ những con ngườiđể lạiấn tượng sâu đậmhoặc có chung sở thích, nhu cầu hoặc cùng phông văn hóa, hợp tính cách … với du khách thìmớihình thành một quan hệ xã hộicụ thể như quan hệ bạn bè để giao lưu, chia sẻ nhu cầu, kiến thức, sở thích.
Ba là, du lịch là một ngành kinh tế – văn hóa.
Du lịch là một ngành kinh tế bởi thông qua hoạt động du lịch, du khách chi tiêu một khoản tiềnlớnmàhọkiếmđượchoặc tích lũyđượccho hoạt độngvận chuyển, lưu trú, ăn uống, nghỉ ngơi, tham quan hoặc chi trả cho các dịch vụ khác trong thời gian du lịch. Chi tiêu của du khách trong các chuyến đi tạo ra thị trường du lịch. Thông qua hoạt động cung cấp các sản phẩm dịch vụ du lịch đáp ứng nhu cầu của khách du lịch mà các quốc gia, các công ty lữ hành, công ty du lịch, các hãng hàng không, khách sạn, nhà hàng…thu được doanh thu lên đến hàng triệu USD/năm. Một trong những nhu cầu không thể thiếu được của du khách là muốn khám
phá, tiếp xúc, tìm hiểu, trải nghiệm nền văn hóa của các quốc gia, các dân tộc. Đây là
mộttrong nhữngnộidung thu hút khách du lịch. Vì vậy,đểtăng tínhhấpdẫndu khách thì các quốc gia, các công ty lữ hành và các đơn vị cung cấp sản phẩm du lịch… tăng cường quảng bá, tiếp thị, giới thiệu về lịch sử văn hóa truyền thống, sản phẩm văn hóa truyền thống đến du khách và người dân. Có thể khẳng định rằng du lịch và văn hóa có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ, tương tác, hỗ trợ nhau. Du lịch hỗ trợ quảng bá, thúc đẩy việc giữ gìn, bảo tồn, phát huy các giá trị văn hóa truyền thống và ngược lại. Cũng thông qua hoạt động kinh doanh du lịch, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển phong phú và đa dạng của các loại hình dịch vụ.
Bốn là, du lịch là mộthoạtđộng của con ngườidi chuyển khỏi nơi cư trú thường xuyên trong một khoảng thời gian ngắn (dưới 01 năm) để đến một nơi khác nhằm mục đích tham quan, giải trí, nghỉ ngơi hoặc kếthợp vớikhám, chữa bệnh, nghiên cứu khoa học, thể dục, thể thao và các nhu cầu khác. Tuy nhiên, hoạtđộng này không phải nhằm mục đích tìm kiếm việc làm để có thu nhập nuôi sống bản thân.
Năm là, du lịch mang tính kếtnốivà có sức mạnh lan tỏa.
Du lịch có sức mạnh lan tỏa và hội nhập sâu rộng không chỉ các vùng, miền,địa phương, khu vực của một quốc gia mà du lịch ngày càng mở rộng và không còn giới hạn giữa quốc gia này với quốc gia khác nữa. Có thể nói rằng,ở bấtcứ nơi nào phúc đáp và làm thỏa mãn được các nhu cầu khám phá, thưởng ngoạn và chiêm nghiệm của con người về thiên nhiên, văn hóa, lịch sử … nhằm nâng cao giá trị vật chất và tinh thần của con người thì nơi đó du lịch phát triển. Cũng từ du lịch, con ngườicủa mọimiền đấtnước,củamọi quốc gia được giao lưu và xích lại gần nhau hơn. Thông qua du lịch, tình đoàn kết gắn bó giữa các quốc gia, dân tộc được thực hiện,là tiền đề tốtcho việc mở rộng và hợp tác sâu rộng trong các lĩnh vực, chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
2.1.1.2. Khái niệmvà đặc điểmcủa bấtđộng sản du lịch
Như trên đã đề cập, nhu cầu về du lịch ngày càng trở nên thiết yếu và không thể thiếu trong đời sống tinh thần của con người. Một trong những chiến lược đầu tưnhằm phúc đáp các nhu cầu về du lịch ngày càng tăng là phát triển thị trường BĐS du lịch. Chiến lược này không chỉ dừng lại ở mục tiêu lợi nhuận cho các nhà đầu tư
mà sứ mệnh cao hơn của các nhà đầu tư BĐS là khám phá những vùng đất mới, những miềnđấthứa, khơidậynhữngkhảnăng vàthếmạnhcủamỗi vùng miền, lan tỏa những giá trị lịch sử, văn hóa, tinh thần của dân tộc và quan trọng hơn là đánh thức tiềm năng đất đai – một tài sản có giới hạn về diện tích nhưng vô hạn về thời gian sửdụng và khả năng sinh lời.
BĐS du lịch là một thuậtngữ mớixuất hiện ở nước ta trong thời gian gần đây vớisự ra đờicủa mộtsố sản phẩmBĐS phục vụ trực tiếp cho hoạt động du lịch, đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi và khám phácủakhách du lịch như resort, condotel, shoptel, villa, homestay, farmstay… Sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc thị trường BĐS du lịch trong thời gian qua ở một số các tỉnh, thành có lợi thế về kinh tế biển, có tiềm năng du lịch lớnvềvăn hóa, lịch sử… cho thấy sự phong phú và đa dạng của các loại BĐS du lịch. Theo đó, BĐS du lịch không chỉ chú trọng tới“nơiăn,nghỉ” của thực khách gần xa mà cao hơn cònđặc biệtchú trọng tới những không gian nghỉ dưỡng lý tưởng, nơi mà con người có thể tận hưởng những giá trị ưu đãi của thiên nhiên, được hòa quyện trong những giá trị của vật chất, tinh thần. Điều này cũng lý giải vì sao, nhiều sản phẩm BĐS du lịch ra đời trong thời gian qua là sự cộng hưởng và kết hợp giữa mục đích nghỉdưỡng vớicác mục đích thương mại, dịch vụ khác như: vui chơi giải trí, mua sắm (shoptel, shophouse, farmstay) hoặc kiến tạo những không gian kết hợp để nghỉngơivớicác tiện ích khác: nơiở,nơi làm việc (resort, villa, condotel) hoặc kếthợp vớicác mô hình kinh doanh là lợi thế của chính vùng đất đó (farmstay, homestay). Sự đa dạng của các sản phẩm BĐS du lịch cho thấy sự cần thiết phảiđịnh danh chúng một cách rõ ràng, nhận diện một cách cụ thể những đặc trưng cơ bản của BĐS du lịch làm cơ sở cho sự vận hành của BĐS du lịch trên thị trường.
Từ bản chất vàđặctính củaBĐS là tính không thểdidờivà những tài sản được tạo ra và tồn tại trênđất, gắnliềnvới đất đềutrở thành BĐSđãđược ghi nhận từCổ luật La Mã cho đến ngày nay và pháp luật Việt Nam cũng được ghi nhận tại Bộluật Dân sự hiện hành 2015, theođó:“BĐS bao gồm: a)Đấtđai; b) Nhà, CTXD gắn liền vớiđấtđai; c) Tài sản khác gắn liền vớiđấtđai, nhà, CTXD; d) Tài sản khác
theo quyđịnhcủaphápluật”34. Với bản chất này của BĐS thì tùy thuộc vào mục đích của việc sử dụng BĐS là đất đai và các tàisảnđược tạo lập trên đấtđai đó cho mục đích nào thì chúng được định danh và phân loại thành các BĐS cụ thể. Chẳng hạn,đấtđaiđược xác định cho mục đích để ở,kéo theo nhà ở và các CTXD được xây dựng trên đất phục vụ cho mục đích ở và sinh hoạt của con người thì được định danh làBĐS để ở;CTXD xây dựng trên đất nhằm phục vụ công nghiệp gọi là BĐS công nghiệp;đấtđai được xác định cho mục đích nông nghiệp và tài sản được tạo lập trên đấtnông nghiệp thìđược gọilà BĐS nông nghiệp. Tương tự, các công trìnhđược tạo lập trên nền tảng đất đai nhằm để phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng và các mục đích kết hợp khác để phúc đáp các nhu cầu của khách du lịch sẽ được định danh là BĐS du lịch.
Như vậy, có thể hiểu khái niệm BĐS du lịch như sau: BĐS du lịch là tài sản cố định về vịtrí địa lý và không didờiđược, bao gồm: đất đai, CTXD và các tài sản khác gắn liền vớiđấtđai, với CTXD trên đất đai,được sửdụng vào mục đích nghỉdưỡng, du lịch.
Với cách hiểu trên, BĐS du lịch có những đặc điểm chung của BĐS bao gồm:
– Tính khan hiếm và cá biệt: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếmcủa đấtđai. Tính khan hiếmcủa đấtđai là do diện tích bề mặt trái đấtlà có hạn, chúng không được sinh sôi và tái tạo qua thời gian mà đó là “tặng vật” của tự nhiên ban tặng cho con người. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không didờiđược của đấtđai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Sự cá biệt trong BĐSđược pháthuy tối đa trong các công trình kiến trúc để tạo được điểm nhấn, thu hút và ấn tượng riêng.
– Tính bền lâu: Đất đai là một loại tài nguyên được xem như khó bị huỷ hoại, trừkhi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và CTXD trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do
34 Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015
đấtđai không bịmấtđi, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nhiều vòng đờidự án nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Từ tính chất này, việc đầu tư vào BĐS được đánh giá là hoạt động đầu tư an toàn, bền vững. Vềmặt lâu dài và tổng thể thì đầu tư BĐS luôn có lãi do cầu luôn lớn hơn cung.
– Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, việc đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật (đường cao tốc, đường sắt, sân bay, cảng
biển…) và hạ tầng xãhội(bệnh viện, trường học, casino, đường đua công thức 1 …) sẽ làm tăng giá trị sử dụng của BĐS tại địa phương, vùng và thậm chí của cả quốc gia. Việc các nhà phát triển, nhà đầu tư, nhà quản lý, nhà tư vấn thực hiện các dự án đầu tư vào một khu vực cũng làm thay đổi diện mạo, thay đổi thị trường BĐS khu vực và quốc gia. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêmvẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
– Các tính chất khác: BĐS có các tính chất khác như tính thích ứng (lợi ích củaBĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng, BĐS trong quá trình sử dụng có thểđiều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,đồng thờivẫn đảmbảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác); tính phụ thuộc vào năng lực quản lý(việc đầutư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài nên đòi hỏi khả năng quản lý thích hợp và tương xứng); mang nặng yếu tố tập quán,thịhiếu và tâm lý xã hội (hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoáthông thường khác; nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó).
Bên cạnh những đặc điểm chung nêu trên, BĐS du lịch có mộtsố đặc điểm riêng biệt sau:
Một là,về mục đích sửdụng, mục đích chính của BĐS du lịch là phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng và các nhu cầu giải trí khác của du khách. BĐS du lịch được tạo lậpđể sử dụng trước tiên và cơ bản là phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng, du lịch. Các mục đích sử dụng khác ngoài nghỉ dưỡng, du lịch chỉ là yếu tố kết hợp mang tính linh
hoạt trong thời gian du lịch, nghỉ dưỡng. Ví dụ, khách du lịch có thể kết hợp sử dụng BĐS du lịch vừa cho mục đích nghỉ dưỡng, vừa là nơi giải trí, khám phá các văn hóa đa sắc màu. Chính vì đặc điểm nàymà địa điểmđầutư BĐS du lịch phải là những nơi có cảnh quan thiên nhiên đẹp, giàu truyền thống lịchsử,có bản sắc văn hoá đặc sắc và với đầy đủ tính năng và tiện ích nhằm phục vụ cho nhu cầu đa dạng của con người. Điều này cũng lý giải vì sao các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian gần đây được ra đời và phát triển theo xu hướng đa dạng, cộng hưởng bởi nhiều tính năng sử dụng và với xu hướng ngày càng văn minh,hiện đại.
Hai là,về thờigian hoàn vốn dự án, BĐS du lịch có thời gian hoàn vốn dự án dài (10 – 15 năm). Theo đó, so với BĐS nhà ở, BĐS du lịch có thời gian thu hồi vốn dài hơn. Nếu như nhà ở, trung bình sau khi đầu tư kinh doanh trong khoảng 2 – 3 năm, bán hết sản phẩm là CĐT có thể thu hồivốnthì BĐS du lịch có thời gian thu hồi vốn dài hơn do đặc thù của hoạt động kinh doanh lưu trú mang tính ngắn hạn. Đặc điểm này cần được tính đến khi xây dựng các chính sách đốivớiBĐS du lịch,đặc biệtlà chính sách ưu đãi về tài chính, tín dụng.
Ba là,về thịtrường, BĐS du lịch không chỉ đáp ứng nhu cầu của khách hàng nộiđịa mà còn hướng tới phục vụ khách hàng quốc tế.
Đặc điểm này xuất phát từ chính nhu cầu của du lịch là để con người được tận hưởng, giao lưu, được kết nối và khám phá các vùng đất, các miền đất mới. Theo đó, sẽ không giớihạn bởikhông gian, thời gian,bởikhu vực hay quốc gia. Vì vậy,thịtrường BĐS du lịch phát triển cũng hướng tới làm thỏa mãn cho nhu cầu và thị hiếuđa dạng của du khách mà không có bấtkỳ giớihạn nào. Nhu cầu của du khách trong nước và quốc tế ngày càng đa dạng và có xu hướng tận hưởng những giá trị du lịch ngày càng tinh hơn, văn minh và hiện đại hơn, phong phú và đa dạng hơn thì càng kích thích sự phát triển nhanh, mạnh và hiện đại của thị trường BĐS du lịch hơn. Điềuđó cũng lý giải vì sao,thịtrường BĐS du lịch trong thời gian gần đây không chỉở Việt Nam mà cả các quốc gia có tiềm năng phát triển du lịch ngày càng quan tâm tới phát triển đa dạng các sản phẩm BĐS du lịch; chú trọng tới các phân khúc thị trường BĐS thân thiện với môi trường, đặc biệt chú trọng tới việc tạo ra những sản phẩm
BĐS du lịch tích hợp và cộng hưởng nhiều tính năng và mục đích du lịch khác nhau như: nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, kếthợp vớidu lịch khám phá, mạo hiểm. Xu hướng về các sản phẩm BĐS du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” phục vụ nghỉ dưỡng và đầu tư ngày càng gia tăng.
Bốn là,vềvận hành, CĐT chịu trách nhiệm vận hành BĐS du lịch suốtcả vòng đời dự án (thường là 50 – 70 năm). Đây là sự khác biệt giữa BĐS du lịch và các loại hình BĐS khác như nhà ở. Theo đó, đối với nhà ở riêng lẻ, khách hàng nhận bàn giao và chủ động sử dụng;đốivớinhà chung cư, Ban quản trị chịu trách nhiệmtổ chức vận hành toà nhà; phần còn lại trong khu đô thị bao gồmcả hạ tầng kỹ thuậtsẽ được CĐT bàn giao cho cơ quan nhà nước ở địa phương quản lý.Đặc điểmnày đòi hỏiCĐT BĐS du lịch có chiến lược, kế hoạch lâu dài, không chỉ liên quan tớiđầu tư xây dựng mà cả vận hành, kinh doanh trong thời gian dài, suốt vòng đời dự án.
Năm là, về xu hướng phát triển, BĐS du lịch là phân khúc thị trường ra đời chậm hơn các phân khúc BĐS khác nhưng sẽ phát triển nhanh chóng trong tương lai gần cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch trong thời gian tới. Về loại hình sản phẩm sẽ có sự phát triển đa dạng hơn. Theođó,thay vì những sản phẩm BĐS du lịch truyền thống, thuần túy cho mục đích lưu trú (nghỉ ngơi và ăn uống) trước đây, các nhà đầu tư trong thời gian gần đây có xu hướng tạo lập những BĐS đa dạng hơn, tích hợp nhiều tính năng và mục đích hơn đểphục vụ du khách35. Cùng với đó, các nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch có uy tín trên thương trường còn chú trọng tới việc tạo lập các BĐS hiện đại, chất lượng đểphúc đáp nhu cầu du lịch cho giới thượng lưu, song cũng nhằm quảng bá thương hiệu, hình ảnh của vùng, miền và cao hơn là của quốc gia đến du khách quốc tế. Điều này cũng lý giải vì sao các dự án BĐS du lịch lớn thường được các CĐT tìm kiếm và kýkếthợp đồng quản lý với các thương hiệu khách sạn nổi tiếng trên thế giớiđể đảm bảo dự án đầu tư theo tiêu chuẩn quốc tế, quảng bá hình ảnh và khai thác hệ thống đặtphòng toàn cầu.
35 Nhiều khu nghỉ dưỡng lớn của các Tập đoàn như Vingroup, Sungroup, FLC…đều được xây dựng theo hướng đa công năng, không chỉ phục vụ nhu cầu ăn, nghỉ mà còn là nhu cầu vui chơi, giải trí, mua sắm.
2.1.2. Ý nghĩa của bất động sản du lịch
Sự ra đời và phát triển của dòng sản phẩm BĐS du lịch trong thời gian qua cóý nghĩa và tác động tích cực tới mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, an sinh và môi trường, nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần cho con người. Có thể nhận diện rõ nét vai trò của BĐS du lịch thông qua một số giá trị cơ bản sau đây:
2.1.2.1.Đối với đời sống,kinh tế, chính trị, xã hội
Thứnhất, BĐS du lịch phát triển là cơ hội tốt thúcđẩy ngành du lịch phát triển và đóng góp quan trọng thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế
BĐS du lịch là một loại hình mang tính đặc thù riêng, phát triển song song với ngành du lịch. Việc nhà nước ban hành nhiều chính sách hỗ trợ du lịch phát triển đã tạo điều kiện cho sản phẩm BĐS du lịch tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây. Cụthể, trong giaiđoạn từ năm1990 đến năm 2019, khách quốc tế đến Việt Namđã tăng 72 lần, từ 250 nghìn lượt lên hơn 18 triệu lượt; khách nội địa tăng 85 lần từ 1 triệu lượt lên 85 triệu lượt. Theo Báo cáo của Ngân hàng thế giới năm 2019 về Cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tếViệt Nam, ChuyênđềPhát triển du lịch tại Việt Nam Nhìn lại từ điểm tới hạn – xu hướng, thách thức và ưu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam36, nhu cầu lữ hành và du lịch trên toàn cầu đang bùng nổ, đặc biệt khi tầng lớp trung lưu của Trung Quốc lớn mạnh, tạo ra những cơ hội kinh tế lớn cho các điểm đến du lịch ở Đông Nam Á. Trên toàn thế giới, nhu cầu du lịch được dự báo sẽ tăng trưởng xấp xỉ 4% mỗi năm trong thập kỷ tới (2019-2029), cao hơn so với tốc độ tăng trưởng kinh tế toàn cầu dự kiến37.
Đểđáp ứng nhu cầu tăng nhanh về lượng khách trong nước và quốc tế thì hệthống cơ sở lưu trú du lịch trong nước cũng ngày càng được mở rộng, kéo theo các sản phẩm BĐS khác phục vụ cho nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng cũng ngày càng tăng. Năm 1990, cả nước mới có 350 cơ sở lưu trú du lịch với 16.700 buồng (phòng) thìđến năm2019 cả nước đã có 30.000 cơ sở lưu trú du lịch với 650.000 phòng. Như
36 Ngân hàng Thế giới (2019), Điểm lại cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tế Việt Nam, Phát triển du lịch tại Việt Nam Nhìn lại từ điểm tới hạn – xu hướng, thách thức và ưu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam. 37 WTTC (2019), Tác động kinh tế của lữ hành & du lịch năm 2019: Trên thế giới.
vậy, sau 30 nămđổimớivà mở cửa hộinhập với nền kinh tế thế giới, hệ thống cơ sở lưu trú du lịch của ngành Du lịch Việt Nam đã tăng 85 lần về số lượng cơ sở lưu trúdu lịch và tăng 39 lần về số lượng phòng38. Bên cạnh đó, ngành du lịch Việt Nam đã và đang trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, hiện đóng góp khoảng 9,2% GDP và có thể lên đến 12 – 14% GDP vào 2025 như chiến lược phát triển du lịch mà Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hồi đầu năm 202039.
Sự tăng trưởng mạnh mẽcủangành du lịch tạo ra một cú hích lớn đến nhiều ngành. Bên cạnh ý nghĩa là hạ tầng phục vụ du lịch, BĐS du lịch mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Với đặc trưng là sản phẩm được đầu tư trên đất thương mại dịch vụ tại những vị trí có tiềm năng lớn về kinh tế, so với BĐS nhà ở, BĐS du lịch có hiệu quả khai thác cao hơn, có tính năng tích hợp cho nhiều mục đích và nhu cầu khác nhau của khách du lịch, theo đó, nâng cao hệ số sử dụng đất. Ở một khía cạnh khác, BĐS du lịch có vai trò to lớn trong việc biến những vùng đất hoang sơ vốn là thứtài nguyên thiên nhiên thuần túy bị“nằm im”và bị “bỏ quên” sau những năm dài thành những BĐS có giá trị, trở thành tư bản để dịch chuyển sôi động trên thị trường. BĐS du lịch được đưa vào vận hành, khai thác thông qua các CĐT lớn hoặc các nhà quản lý khách sạn thương hiệu quốc tế sẽ mang lại dòng tiền đều, quy mô lớn. Việc vận hành BĐS du lịch góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuếthu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân.
Thứ hai, BĐS du lịch phát triển là một trong những mắt xích quan trọng đểphát triển đồng bộ hạ tầng, hình thành cấu trúc hệ sinh thái cộng sinh
Công nghiệp hóa, đô thị hóa kéo theo sự phát triển hạ tầng, an sinh xã hội tốt, môi trường sống và môitrường đầu tư tốt sẽ làđiều kiện tiền đề quan trọng để trợgiúp đắc lực cho ngành du lịch nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng phát triển. Ngược lại, sự phát triển của ngành du lịch với nhu cầu về các dịch vụ BĐS du
38 Hệ thống cơ sở lưu trú du lịch ngày càng hiện đại, đẳng cấp góp phần nâng tầm thương hiệu du lịch Việt Nam, https://vietnamtourism.gov.vn/index.php/items/32540, truy cập ngày 10/03/2021.
39 Lâm Tùng (2020), Chuyên gia – Condotel ‘đangđiều chỉnh’ nhưng vẫn tiềm năng trong tương lai, https://www.stockbiz.vn/News/2020/11/19/887259/chuyen-gia-condotel-dang-dieu-chinh-nhung-van-tiem- nang-trong-tuong-lai.aspx, truy cập ngày 07/03/2021.
lịch đòi hỏi ngày càng cao sẽ đặt ra các yêu cầu về việc tạo lập BĐS của các CĐT kinh doanh BĐS phải cho ra đời những dòng BĐS đồng bộ, có chất lượng và có khảnăng đáp ứng sự đa dạng về nhu cầu của du khách. Theo đó, không còn giới hạn trong phạm vi tạo lập các cơ sở lưu trú, nghỉ dưỡng mà các nhà đầu tư còn quan tâm, chú trọng tới việc hoàn thiện đồng bộ cơ sở hạ tầng, tạo lập cấu trúc hệ sinh thái du lịch cộng sinh, tạo nên quần thể các khu du lịch nổi tiếng với những danh lam thắng cảnh vừa mang đậm dấu ấn của những địa danh, song cũng hội tụ và hiện hữu của những giá trị của văn minh, hiện đại để phúc đáp tốt các nhu cầu của khách du lịch. Ở các địa phương cụ thể như Quảng Ninh, Lào Cai, Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Yên, Bình Thuận, Kiên Giang, du lịch thúc đẩy nhanh quá trình đô thị hoá.
Thứba, BĐS du lịch phát triển là chìa khóa đểkhai thác tiềm năng vàthếmạnh của mỗi vùng, miền của đất nước
Phát triển BĐS du lịch sẽ khơi dậy và đánh thức tiềm năng đất đai từ những vùng đất hoang sơ, khô cằn, sỏi đá, cát trắng hoặc những mảnh đất giá trị kinh tế thấp,
khai thác không hiệu quả, cầm chừng… trở thành những vùng đất tươi đẹp, có giá trịcao, tạo nên những sản phẩm BĐS sang trọng, độc đáo níu giữ chân người. Cùng với đó,phát triển BĐS du lịch trực tiếp tái hiện và làm phong phú, đa dạng, sâu sắc thêm các giá trị của lịch sử, văn hóa truyền thống của đất nước. Thông qua sự phát triển của ngành du lịch, được lồng ghép trong đó các sản phẩm BĐS du lịch có chất lượng cao, đa dạng và độc đáo sẽ góp phần quảng bá hình ảnh của đất nước và con người Việt Nam tới bạn bè năm châu. BĐS du lịch sẽ là mảnh ghép giúp hoàn thiện bức tranh về một điểm đến đầy hấp dẫn và đẳng cấp cho du lịch Việt Nam40.
2.1.2.2. Đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản
D:\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT 1\PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH Ở VIỆT NAM
Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam
