Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt Nam
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực hiện Nghị quyết Trung ươngsố48 – NQ/TWcủaBộChínhtrịngày 24 tháng 5 năm 2005 về chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến
năm 2010, định hướng đến năm 2020, Nghị quyết Trung ương số 49 – NQ/ TW của BộChính trị ngày 02 tháng 6 năm 2005 về chiến lược cải cách tư phápđến năm2020, trong những năm qua, hệ thống pháp luật đất đai không ngừng đổi mới, hoàn thiện theo hướng mở rộng và bảo đảm các quyền của người sử dụng đất. Tuy vậy, để hài hòa giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, vẫn đặt ra các vấn đề cần nghiên cứu liên quanđến quyền sử dụng đất, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Quyền sửdụngđấtlà tàisảnthuộc cácchủthểcụthểdo pháp luật quyđịnh.Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền năng tối cao của chủ thể sử dụng đất trong quanhệ đất đai. Đólà quyền rất gần với “quyền định đoạt” của chủ sở hữu nhưng người chuyển nhượng lại không phải chủ sở hữu. Lý luậnvềquyền sử dụngđấtkhông công nhận quyền sở hữu đối với tài sản này, song các quyền năng của người sử dụng đất thực chất chính làcủachủsởhữutheo quyđịnhcủa pháp luật dânsựvớiđầyđủcác quyền chiếm hữu,sửdụng vàđịnhđoạt.Đểlàm rõ cácvấnđềlý luậnvềhợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những điểm đặc thù của chủ thể, đối tượng, đặc điểm
giao dịch, … đều được xem xét trong luận án dưới góc độ lý luận và so sánh.
Đấtđai là tài sản có đặctính bền vững và không phải làđốitượngcủagiao dịch dân sự.Tuy nhiên, quyền sửdụngđấtlạilà đốitượngđượcphép chuyển giao trong giao dịch dân sự, có thểbịthu hẹp hoặc mởrộng, thậm chí thuhồitheo quyđịnh pháp luậtcủatừng thời kỳ. Điều này đãtạo nên mâu thuẫn giữa tính bền vững của đất đai và tính có thể chuyển dịch của quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc xác định vàđảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất gặp không ít khó khăn do quy định pháp luật về căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ
của ngườisửdụng đất,…trong từng thờikỳkhông thống nhất. Cùng vớiviệc phân tích mối quan hệ giữa đất ở vàquyền sử dụng đất ở, quyền của người sử dụng đất ởvới quyền sở hữu đất đai, đặc biệt là quyền chuyển nhượngcủa người sử dụngđất ở, luận án sẽ hi vọng sẽ giải quyết được phần nào những mâu thuẫn kể trên.
So vớihoạtđộngchuyển nhượng quyền sửdụng đấtdiễn ra trên thựctế,các quy địnhpháp luậtđiều chỉnhvềgiao dịch này rađờimuộn hơn. Quyền chuyển nhượng quyền sửdụng đất chính thứcđượcghi nhận tạikhoản 2, 3 Điều 3 Luậtđất đai năm 1993. Hợp đồngchuyển nhượng quyền sửdụng đấtcũngbắtđầuđượcghi nhận chính thức tại các điều từ 705 đến 713 Bộ luật Dân sự năm 1995. Tuy nhiên,đến
thời điểm hiện tại, mặc dù quy định pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụngđất
đãđượcxây dựng tươngđốiđầy đủ,…nhưng việc thực thi và áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, thiếu cơ sở pháp lý.Mộttrong những nguyên nhân căn bản là do các qui địnhcủapháp luật chưa khảthi, một số vấn đề luật bỏ ngỏ hoặc thiếu thống nhất.
Trướcyêu cầu xây dựng Nhànướcpháp quyền trongbốicảnh kinhtếthịtrường, bình ổn các quan hệ dân sự, đặc biệt trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sửdụng đất ở, thì việc xây dựng cơ chế pháp lý cụ thể và đầy đủ cho hợp đồng chuyển nhượng loại tài sản này càng đặt ra nhiều hơn những vấn đề lý luận và thực tiễn cần giải quyết. Với tinh thần đó,việc chọn đềtài“Hợp đồngchuyển nhượng quyền sửdụngđất ởtheo pháp luật hiện hành của Việt Nam” làmđềtài luận án tiến sĩ luật học bảo đảm tính cấp thiết và tính thời sự của vấn đề nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu:
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu các vấn đềlý luận cơ bản và thực trạng áp dụng pháp luật,đồng thời phân tích những vướng mắc cơ bản trong quy định pháp luật, thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến việc áp dụng pháp luật về HĐCNQSDĐ ở, trên cơ sở đóđềxuấtđịnh hướnghoàn thiện pháp luật,đảmbảo phù hợp giữa lý luận, pháp luật vàthực tiễn, thể hiện trên những phương diện sau:
(1) Xây dựng khái niệm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” trên cơsở phân tích các khái niệm: Đất ở, quyền sử dụng đất ở, chuyển nhượng, hợp đồng, làm tiền đề cho việc hoàn thiện quy định pháp luật về các nội dung trên.
(2) Phân tíchđặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, từ đó chỉ ra những điểm tương đồng và khác biệt so với hợp đồng mua bán tài sản khác.
(3) Đánh giá những điểm kế thừa và phát triển các quy định pháp luật liên quanđến HĐCNQSDĐ ở qua các thời kỳ lịch sử.
(4) Phân tích thực trạng quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ ở để làm sáng tỏ các nội dung pháp luật điều chỉnh đối với các vấn đề này.
(5) Nhận xét, đánh giá thuận lợi, khó khăn căn bản, thực tiễn giải quyết tranh chấp tại toà án, hiệu quả thực thi các bản án vàbấtcập trong việc áp dụng, thực thi các quyđịnh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất ở.
(6) Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận án đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật, góp phần xây dựng hành lang pháp lý thông thoáng, an toàn cho việc xác lập, thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu.
Đểđạtđượcmục đích nghiên cứu, NCS xácđịnhluận án có những nhiệm vụ sau:
(1)Nêu được bản chất của hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, xácđịnh đốitượngcủahợp đồng là quyền sửdụng đất ởvà vai trò của đất ởtrong giao dịch dân sự.Đồng thời, xây dựng khái niệm“hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất ở” trên cơ sở phân tích và làm rõ các khái niệm: Đất ở, quyền sử dụng đất ở, chuyển nhượng vàhợp đồng.
(2) Phân tích đặc điểmcủahợp đồng trên cơsởcácđặc điểmcủa hợp đồng mua bán tài sản,đồng thờichỉrađiểmkhác biệt giữa HĐCNQSDĐởvới hợp đồng mua bán tài sản khác, giữa HĐCNQSDĐ ở với hợp đồng chuyển nhượng quyền thuêquyền sử dụng đất.
(3) Phân tích thực trạng pháp luật, đánh giá nhữngđiểmchưa phù hợp,bấtcập giữa các ngành luật, giữa pháp luật và thực tiễn. Xácđịnhviệc nghiêncứuthực trạng pháp luật với mục đích hoàn thiện pháp luật và đảm bảo sự phù hợp với thực tiễn, luận ánđưa ra các ví dụ cụ thể để minh họa, đánh giá, đảm bảo cơ sở thực tiễn cho các kết luận.
(4) Trên cơ sở kết quả nghiên cứu về các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật, luận án đưa ra phương hướng kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với mục tiêu xây dựng hành lang pháp lýổn định,phù hợp và đảm bảo quyền, lợi íchhợppháp của các bên khi xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đốitượngnghiêncứucủaluận án là cácvấnđềlý luận cơ bản liên quanđến HĐCNQSDĐở,đất ởvà quyềnsửdụngđất ở,thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ ở tại Việt Nam.
Ph m vi nghiên cứu của luận án:
Trong phạm vi nghiên cứu của luận án, NCS tập trung vào những nội dung cơ bản sau:
* Về n i dung nghiên cứu:
Nghiên cứu HĐCNQSDĐ ở trên cơ sở các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật vàthực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng và quyền sử dụng đất ở trong hệ thống pháp luật dân sự, đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, … lấy quy định về hợp đồng của pháp luật dân sự làm trung tâm. Trong đó đất ở và quyền sử dụng đất ở là một trong nhữngnộidungđượcluận án phân tích chuyên sâu trêncảphương diện lý luận, thực trạng và định hướng hoàn thiện pháp luật, bởi tính đặc thù của loại tài sản này so với các loại tài sản khác trong giao dịch dân sự..
Phạm vi nghiên cứu thực trạng quy định pháp luậtvềHĐCNQSDĐởtrong luận án tập trung vào mộtsốnộidung cơ bản bao gồm: Căn cứ,hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở, điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụngđất ở, chủ thể, ý chí, nội dung, hình thức, một số vấn đề cơ bản về thực hiện hợp đồng, biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng, hợp đồng vô hiệu, …
Luận án định hướng sẽ tiếp cận hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất ởdưới phương diện là một chế định pháp luật. Vì dưới góc độ pháp luật, việc xem xét sẽ tiếp cận được khả năngnghiên cứu rộng nhất, có thể bao quát được cácvấn đề, nội dungcơ bản về hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các kiến nghị dựa trên kết quả nghiên cứu của luận án khôngđề cập đến tổng thể các giải pháp khác nhau trong hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật tố tụng dân sự, công chứng, hành chính và trên khía cạnh ngoài pháp luật như kỹ thuật, nghiệp vụ,
…mà tập trung vào việc làm rõ vềmặtlý luận, sau đólà kiến nghị hoàn thiện quyđịnh pháp luật về căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụngđất ở, đối tượng,chủ thể, ýchí, nội dung, hình thức, một số vấn đề cơ bản về thực hiện hợp đồng, các biện pháp xửlý vi phạm hợp đồngchuyển nhượng quyền sửdụng đất ởpháp luật dân sự,đất
đai, kinh doanh bất động sản, thương mại …
* Về mặt thời gian:
Nghiên cứu hệthống pháp luật thựcđịnhvềhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất ở trong hệ thống các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành, có so sánh hoặc tham chiếu đến các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất các thờikỳtrước ởViệt Nam, pháp luậtvềđấtđai và quyền sởhữu đấtđaicủamộtsốquốc gia khác trên thế giới.
Thực trạngcủaviệc thực hiện các quy định pháp luật dân sựvàđấtđai Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được nghiên cứu dựa trên các văn bản qui phạm pháp luật hiện hành,cụthể: BLDS 2015, LĐĐ2013, LKDBĐS 2014, Luật Nhàởnăm 2014, BLDS 2005, LTM 2005, … và văn bản hướngdẫn thi hành các Luật trên.
* Về mặt không gian:
Luận án nghiên cứu quy địnhpháp luật Việt Nam hiện hành và thực trạng áp dụng quyđịnhpháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam. Việc dẫn chiếu quy định pháp luật và tài liệu, vụ việc tham khảo từ các quốc gia khác chỉ là nguồn tham khảo, đối chiếu, so sánhđểđưa ra đánh giá, cái nhìn khách quan và toàn diện về pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất ởtrong xuthếphát triển chungcủathịtrườngđất ởvà quyền sửdụng đất ở Việt Nam và một số quốc gia khác trên thế giới.
5. Những đóng góp mới về lý luận và hoàn thiện quy định pháp luật của luận án
Những đóng góp khoa học mới của luận án như sau:
– Trong các nội dung triển khai, luận án dành sự ưu tiên nghiên cứu về đất ở vàquyền sử dụng đất ở, phân tích, đánh giá toàn diện trên các phương diện lý luận, pháp luật vàđịnh hướnghoàn thiện pháp luật;
– Phân tích, làm rõ bản chất của đất ở, quyền sử dụng đất ở trong giao dịch dân sự,hoạtđộng chuyển nhượng và hợp đồngđểđiđến xây dựng khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất ở;
– Phân tích đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên cơsởđặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của pháp luật dânsự, đồng thời chỉra nét đặc thù của các giao dịchvề quyền sử dụng đất ở so với hợp đồng có đối tượng tài
sảnkhác,đólà mối quanhệba bên giữaChủsởhữu –Ngườisửdụng–Ngườinhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và sự chi phối, tác động của quan hệ quản lý hành chính Nhà nước đến các giao dịch dânsự về quyền sử dụng đất;
– Nghiên cứu quy định pháp luật về hợp đồng và đất đai của một số quốc gia trên thế giới, đồng thời đưa ra nhận định về sự tương đồng giữa “quyền sở hữu đất” theo pháp luật một số quốc gia và “quyền sử dụng đất ở” theo pháp luật Việt Nam;
– Nghiên cứu quy định về HĐCNQSDĐ hiện hành ở trên cơ sở đánh giá những điểm kế thừa vàphát triển các quyđịnhpháp luật về quyền sở hữu, quyền sử dụng vàgiao dịch về quyền sử dụng đất qua các thời kỳ lịch sử;
-Kểtừkhi các quy địnhpháp luật dân sự,đấtđai, kinh doanh bấtđộngsản,
nhà ở , … hiện hành có hiệu lực, đây là công trình khoa học đầu tiên đề cập và phân tích có hệthống các quy địnhpháp luật hiện hành vềHĐCNQSDĐở,bao gồm:
Nguồn gốc, cơ sở hình thànhđối tượng của hợp đồngthông qua quyđịnhvề căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở, điều kiện xác lập HĐCNQSDĐ ở, chủ thể, ý chí, nội dung hợp đồng, các nội dung cơ bản của thực hiện đúng hợp đồng, các biện pháp xử viphạm hợp đồng, hợp đồngvô hiệu;
– HĐCNQSDĐ ở được nghiên cứu trên cơ sở tổng hợp luật, trong đó chế định hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất trong BLDS được coi là luật gốc, pháp luậtđấtđaiđượcxem xétdướigócđộluật chuyên ngành,đồng thời tham chiếu đến các hệ thống pháp luật khác có liên quan mật thiết với quan hệ đất đai như pháp luật kinh doanhbất động sản,nhà ở, công chứng, …;
– Nghiên cứu HĐCNQSDĐởtrongmốiquan hệvớitài sản trên đất,chủsởhữu tài sản trên đấtvàngườisửdụngđất,hợp đồngchuyển nhượng quyền sửdụng đất ở có các tài sản gắn liền với đất;
-Đưarabứctranh tổng quanvềtình hình giải quyết giải quyết tranh chấpvềquyềnsửdụngđất,hợpđồngchuyển nhượng quyềnsửdụngđất ởtrên cơsởđánh giá thuận lợi, khó khăn, tình hình xét xử tại TAND các cấp và kết quả thi hành án;
– Đánh giá bất cập trong quy định pháp luật hiện hành về HĐCNQSDĐ ở, thực tiễn áp dụng pháp luật,từđóđềxuất giải pháp hoàn thiện pháp luật trên cơ sởđảm bảo tínhứngdụng và khả thi của quy định pháp luật trong thực tiễn.
6. Cơ cấu luận án
NgoàiLờimởđầu,Danhmụcviết tắt,Mụclục, Phần A Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sởlý thuyết nghiên cứu đềtài,Kếtluận, Danhmụctài liệu tham khảo và các Phụ lục, Phần B Nội dung luận án được kết cấu thành 3 Chương:
Chƣơng 1: Nhữngvấnđềlý luận cơ bản vềhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành vềhợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụngđất ở
Chƣơng 3: Thực tiễn giải quyết tranh chấp và hướng hoàn thiện quyđịnhpháp luật về hợp đồngchuyển nhượngquyền sử dụng đất ở.
PHẦN A
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc và nƣớc ngoài liên quan đến quyền sử dụngđất và hợp đồng.
1.1.1. Công trình nghiên cứu khoa học liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.2. Công trình nghiên cứu khoa học liên quan đến hợp đồng
Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu
2. Cơ sở lý thuyết và hƣớng tiếp cận nghiên cứu của đề tài 2.1. Câu hỏi nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiêncứuđề tài, NCS đặt ra ba nhóm câu hỏi trọng tâm,định hướng cho quá trình nghiêncứucủa mình, cụ thể:
Nhóm câuhỏithứnhất: HĐCNQSDĐởlà gì? Trongđóđặcbiệt chú trọngđến các khái niệmđấtở,quyềnsửdụngđấtở,chuyển nhượng,hợpđồngvàđặcđiểmcủa HĐCNQSDĐ ở. Tương ứng với các nội dung nghiên cứu, các công trình khoa học trong nước và nước ngoài đã giải quyết những vấn đề gì, những vấn đề gì chưa giải quyết hoặc cần làm rõ để phù hợp với khoa học pháp lý của Việt Nam.
Nhóm câu hỏi thứ hai: Thực trạng quy định pháp luật điều chỉnh về HĐCNQSDĐbao gồm những vấnđề cơ bảnnào? Các cơchế đó được hiểura sao, đã giải quyết, chưa giải quyết hoặc còn vướng mắc ở những vấnđề gì?
Nhóm câu hỏi thứ ba: Các quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ ở đã thực sự phát huy giá trị điều chỉnh và bình ổn các giao dịch chuyển nhượng quyềnsửdụngđất?Cónhững điểm tích cực và hạn chế nào? Các hạn chế đó có cần thiết phải sửa đổi, bổ sung và cơ sở, định hướng của việc sửa đổi, bổ sung đó?
2.2. Cơsởlý thuyết nghiên cứu
thuyếtvềvậtquyền và tài sản: Lý thuyếtvề vậtquyền và tài sản là cơ sởđểđưa ra các phân tích, nhận định về vai trò, vị trí của đất ở, quyềnsửdụng đất ở trong khoa học luật dân sự và trong các giao dịch dân sự.
thuyếtvềquyềnbềmặt: Quyền bềmặt là yếu tố gắn liền vớiđất vàquyền sử dụng đất,chi phối quyền và nghĩavụcủangườisở hữu/sửdụng đấttrong hoạtđộngkhai thác, sử dụng đất và quyền chuyển quyền sử dụng đất.
thuyết vềđấtở và quyềnsử dụng đất ở:Các lý thuyết về sự ra đời, tồn tại, các quan điểm, yếu tố chi phối đến sự hình thành khái niệm đất ở,quyền sử dụng đấtở trên phương diện là đốitượng củagiao dịch chuyển nhượngquyền sử dụng đất ở vàtrên phương diện là hoạtđộng khai thác,sửdụng đấtở,quyền sửdụng đấtở của ngườisử dụngđất.
thuyếtvềho t đ ng chuy n nhượng (mua bán): Quan hệ“chuyển nhượng” đượcxây dựng dựa trên bản chất là hoạt động mua bán, do vậy NCS nêu các đặc điểm củaquan hệ mua bán trong HĐCNQSDĐ nhằm phân biệt với các giao dịch về quyền sử dụng đất khác.
thuyết về hợp đ ng:Các vấn đề thuộc về bảnchất, đặc trưng pháp lý của hợp đồng dân sự được nghiên cứu sinh sử dụng để lý giải HĐCNQSDĐ ở trên cơsởkết hợp với các vấnđề lý luậnvà thực trạng phápluật về đất ở, quyềnsử dụng đấtở.
2.3. Các giả thiết nghiêncứu
Trên cơsởmục đích nghiên cứu, các câu hỏi, lý thuyết nghiêncứuđề ra, luận ánđặt ra các giả thiết nghiêncứucũng như kết quả nghiêncứudự định đạt được như sau:
Giả thiết nghiên cứu thứ nhất: Vai trò của đất ở trong giao dịch dânsự. Về mặt lýluận, đất ở không phải là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, trênthực tế, đất ở luôn được chuyểngiao cùng với quyềnsử dụng đấtvà làđối tượng trực tiếpcủa hoạt động khai thác, sử dụng quyền sử dụng đất.
Kết quả dựđịnhđạt đượctrong luận án: Phân tích đặc trưng cơ bản củađất ở trong khoa học luật dân sự dựa trên bavấn đềnghiên cứu: Vai trò của đất ở trong giao dịch dân sự; Mục đích sử dụng củađất ở;Nguồn gốc và cơ sở xác địnhthếnào là đấtở.Trên cơ sở các đặc trưng trên, luận án tổng kết và xây dựng khái niệm đất ở trong khoa học luật dân sự.
Giả thiết nghiên cứu thứ hai: Quyềnsửdụng đất ở là tài sảnvà là đối tượng của HĐCNQSDĐở. Để giảiquyết vấn đề này, luận án phân tích các quan điểm tiếpcậncơbảnvề quyềnsửdụng đất hiệnnay, bao gồm: Là một nội dung của quyền sởhữu(hoạtđộng sử dụng đất); Là vật quyền; Là tài sản.
Kết quả dự định trong luận án là làm rõ vai trò của quyền sử dụng đất trong giao dịch dânsự, kết hợp với khái niệm “đất ở” đã phân tíchtrong phần trênđể xâydựng khái niệm“quyềnsửdụng đất ở”.
Giảthiết nghiêncứuthứba: HĐCNQSDĐ ởbảnchất là hợpđồngmua bán tài sản có đối tượng là quyềnsử dụng đất ở. Quyềnsử dụng đất ở là tài sản gắnliền với đất ởvà trở thành hàng hóa trên thị trường bất động sản khi được pháp luật cho phép. Do vậy,đặcđiểmpháp lýcủaHĐCNQSDĐởthểhiện rõ cácđặctínhcủahợpđồngmua bán hàng hóa, đồng thời cócác đặc điểmriêng bởi các quy định pháp luật về quyền sử dụngđất ở.
Kết quả dự định đạt được trong luậnánlà đưa ra được các đặc điểmcơ bản của HĐCNQSDĐ ở trên cơ sở hợp đồng mua bán tài sản, đồng thời chỉ ra một điểm khác biệt của HĐCNQSDĐ ở so với hợp đồng mua bán tài sản khác.
Giảthiết nghiêncứuthứtư: Vai tròcủapháp luậtđiềuchỉnh HĐCNQSDĐở. Pháp luật là cầu nối giữa lý luận và thực tiễn, được xây dựng trên cơsởsựđúc kết từ thực tiễn và sự định hướng của lý luận.
Kếtquảdựđịnhđạtđượctrong luận án là đưa ra đánh giá, nhận xét thực trạng pháp luật, những điểm phù hợp, chưa phù hợp hoặc bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành và giữa các quy định pháp luật với thực tiễn.
Giả thiết nghiên cứu thứ năm: Thực tiễn áp dụng pháp luật điều chỉnh HĐCNQSDĐ ở trong giai đoạn hiện nay tiếp tục bộc lộ những ưuđiểm và hạnchế.
Kết quả dự định đạt được trong luận án là phân tích để làm rõ tình hình giải quyết tranh chấpvềquyềnsử dụngđất,nhữngđiểmphùhợphoặc chưa phùhợptrong pháp luật hiện hành khi áp dụng giải quyết các vụ việc cụ thể. Thông qua phân tích tình hình xét xử và thi hành án đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất, bình luận quan điểm xét xử của TAND đối với một số vụ tranh chấp về HĐCNQSDĐ điển hình, luận án mong muốn đưa ra các kiến nghị phù hợp, có giá trị ứng dụng trong thực tiễn giải quyết tranh chấp.
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận ánđượcnghiêncứudựa trên cơ sở phương pháp luận đúng đắn, khoa học
của chủnghĩa Mác – Lê nin và tưtưởngHồChí MinhvềNhànướcvà pháp luật. Đặc biệt, NCS xácđịnhcông tác xây dựng và hoàn thiện pháp luật dânsựvềhợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải quán triệt, tuân theo các quanđiểm chỉ đạo của ĐảngCộng sản Việt Nam về cải cách tư pháp và xây dựng Nhànướcpháp quyền Việt Nam xãhội chủnghĩa, vì thế các kiến nghị hoàn thiện pháp luậtđềuxuất phát và thực hiện dựa trên những quanđiểm chỉ đạo đó.
Đề tài luận án còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành phù hợp khác như phân tích, chứng minh, so sánh, diễn giải và phương pháp xã hội học như khảo sát thực tế tại một số Tòa án, sử dụng kết quả thống kê các ngành Tòa án và Thi hành án dânsự để làmsáng tỏ những vấn đề nghiên cứu trong luận án. Trong luận án, các phương pháp nghiên cứu được NCS sử dụng một cách linh hoạt, phối kết hợp với nhau
để làmsáng tỏ các nội dung nghiên cứu trong mối quan hệ chỉnh thể và đơn lẻ trên cả hai phương diện lý luận và thực tiễn.
Trên cơsởphương pháp luận nghiêncứuchung, NCSsửdụng các biện pháp nghiên cứu cụ thể sauđể thực hiện đề tài.
Phương pháp nghiêncứukếthợpgiữa l luận và thực ti n: Phương pháp này xuyên suốt trong tất cả các chương của luận án. Cụ thể, từ việc phân tíchvề đất ở, quyền sử dụng đất ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, …, NCS khái quát thành các vấn đề có tính lý luận về các khái niệm trên. Kết hợp giữa kết quả nghiên cứu lý luận ở Chương 1, thực trạng pháp luật tại Chương 2, thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp tại Chương 3, luận án đề xuất phương hướng hoàn thiện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cả ba phương diện lý luận, pháp luật và thực tiễn, nhằm đảm bảo sự thông suốt, hệ thống và hài hòa giữa các yếu tố trên.
Phương pháp di n giải và phương pháp phân t ch: Đây là hai phương phápđược sử dụng chủ đạo trong phần triển khai nội dung của luận án. Trước khi đi đến kết luận, các vấn đề trong luận ánđượcdiễn giải, phân tíchdướinhiềugóc độ,đa chiềuđểđảm bảo tính khách quan, thuyết phục. Đây là phương pháp truyền thống được áp dụng phổbiến trong nghiên cứu các công trình khoa học khác nhau.
Phương pháp chứng minh:Đâycũng làmộttrong những phương pháp pháp lýtruyền thống được sử dụng phổ biến trong quá trình nghiên cứu các công trình khoa học. Thông qua phương pháp chứng minh, các luậnđiểm,luậncứkhoahọcđượctrình bày một cách hợp lý, hệ thống, có tính thuyết phục và chính xác. Chính vì vậy, phương pháp này được sử dụng xuyên suốt nội dung của luận án, từ những vấn đề lý luận, đến những quy định pháp luật và phần kiến nghị.
Phương pháp lịchsử: Phương pháp lịchsửđượcsửdụngđểđánh giásựvận động, thayđổi của cácquyđịnhpháp luậtvềhợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất ở qua các thời kỳ. Các quy định pháp luật là sự phản ảnh chân thực điều kiện hoàn cảnh, lịch sử và chủ trương, chính sách của Nhà nước tại thời điểm ban hành. Từ phương pháp lịchsử,luận án đưa ra nhận xét, đánh giá sự kế thừa, phát triển của các quyđịnh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua từng thời kỳ, từ đó cóthểđưa ra những kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật phù hợp.
Phương pháp hệ thống hóa: NCS sử dụng phương pháp hệ thống hóa để các nội dung trong luận án được trình bày theo một bố cục chặt chễ, logic, có sự gắn kết, kế thừa, phát triển, nhằm đạt được mục đích nghiên cứu mà luận án đặt ra.
Phương pháp so sánh: Luận án có áp dụng phương pháp so sánh giữa quyđịnh pháp luậtvềhợpđồngnói chung và quyđịnhpháp luậtvềhợpđồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở kết quả nghiêncứu về chế độ sở hữu, sử dụng đất đai, hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu/ người sử dụng đất trong phápluật của một số
quốc gia trên thế giới, luận án đưa ra các nhận xét, đánh giá sự tương đồng và khác biệt giữa pháp luật của Việt Nam và pháp luật của các quốc gia khác, đồng thời đề xuất định hướng hoàn thiện cho pháp luật Việt Nam.
Phương pháp phân lo i pháp l : Phương pháp nàyđượcsửdụng trong luận án với mục tiêu làm rõ bản chất, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở so với các loại hợp đồng dân sự khác, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở so với các loại đất có mục đích sử dụng khác, … đồng thời nêu lên những điểm đặc thù về pháp luật điều chỉnhđốivớihợpđồngnày, từđógóp phần nhận diện sự phùhợphoặc chưa phùhợp giữa quy định pháp luật với các vấn đề lý luận và thực tiễn.
Phương pháp suy luận trong luật học:Đâylà phương phápđượcNCSsửdụng xuyên suốt trong luận án, đặc biệt trong nội dung phân tích về thực trạng pháp luật và các tình huống, bản án, nhằm đưa ra những nhận định, đánh giá về sự phù hợp hoặc chưa phùhợp khi áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ việc cụ thể.
Ngoài ra, luận án còn sử dụng một số phương pháp khác như: Phương pháp thống kê, điều tra xã hội học, phương pháp mô hình hóa pháp lý các quan hệ xã hội, …
2.5. Hƣớng tiếp cận nghiên cứu
Đềtài luận ánnằmtrong khuônkhổđềtài nghiêncứuthuộc chuyên ngành luật dânsựtậptrung vào một hợp đồng thông dụng – HĐCNQSDĐ ở – với quy định cơ bản nằmtrong hai ngành luật: Các quyđịnhvềhợpđồngdo BLDSđiềuchỉnh và các quyđịnh về quyềnsử dụng đất do phápluật đất đai điềuchỉnh. Ngoài ra, HĐCNQSDĐ ở còn chịu sựđiềuchỉnh của một số ngành luật khác như nhà ở, kinh doanh bất động sản, … Dođó, khi tiếp cận và làm sáng tỏ các vấnđề lý luậncũng như thực trạng quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ ở, NCS cần phải tiếpcậntheo hướng cân bằng giữa các yêu cầu:
(1) HĐCNQSDĐ ở là hợp đồng dânsựnên mang đầyđủ đặc điểmcủa hợp đồng này, đồng thời cónhững đặc điểmriêng do đối tượng của hợp đồng chi phối;
(2) Các quy định về HĐCNQSDĐ ở mang trong mình hai sứ mệnh. Bên cạnh các quyđịnhdành chohợpđồngdânsựthông dụng, việc xác lập, thực hiện HĐCNQSDĐcòn phải tuân thủ các nguyên tắc,điềukiện của pháp luậtđấtđai, kinh doanhbấtđộng sản, nhà ở, … Do vậy, việc nghiêncứuHĐCNQSDĐởvừaphảidựatrên các quyđịnh gốcvềhợpđồngcủapháp luật dânsự,vừaphùhợpvớiđặcđiểmriêngcủahợpđồngđượcquyđịnhtrong pháp luật chuyên ngành,cụthểởđâylàđốitượngcủahợpđồng. Đảm bảo sự phù hợp và kết nối giữa các ngành luật, giữa pháp luật và thực tiễn, góp phần nâng cao vai tròcủaquyđịnhpháp luật trong việcđiềuchỉnh hoạtđộngxác lập, thực hiện, giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐở.
PHẦN B
NỘI DUNG LUẬN ÁN
CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ H P ĐỒNG CHUYỂN
NHƢ NG QUYỀN S DỤNG ĐẤT Ở
1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
Để làm rõ khái niệm HĐCNQSDĐ ở, luận án tập trung phân tích một số khái niệm:Đấtở,quyền sửdụngđấtở,chuyển nhượng và hợp đồng trong khoahọcluật dân sự.
* Đất ở
Đất đai là đối tượng nghiêncứucủa nhiều ngành khoa học địa chất, khảocổhọc, văn hóa xã hội, pháp lý, … vàđượcđịnhnghĩa khác nhau tùy theođặcthùcủatừng ngành. Trong hệ thống pháp luật quốc gia, đất đai được xem xét dưới góc độ là tài sản [3,Điểm a, khoản 1 Điều 107]. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân chia làm nhiều loại: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (baogồm đất ở và các loại đất phục vụmụcđíchsửdụng khác như xây dựngtrụsởcơ quan, công trìnhsựnghiệp, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, cơsởsảnxuất kinh doanh, …). Để phục vụ cho việc nghiên cứu các khái niệm có liên quan trực tiếp đến đề tài, trong luận án, NCS không phân tích về đất đai nói chung mà chỉ tập trung phân tích làm rõ khái niệm“đất ở”, dựa trênnhững nội dung cơbảnsau:
(1) Xác định vai trò của đất ở trong giao dịch dân sự
Xét về vai trò của đất ở nói riêng, đất đai nói chung trong giao dịch dân sự, ít nhất có hai quan điểm. Quanđiểmthứnhất cho rằng,đấtđai là “đối tượng đặcbiệt của các giao dịch dân sự, thương mại trong nền kinh tế thị trường”. Lý giải cho quan điểm này, các tác giả nhận định mặc dù không phải là đối tượng trực tiếp của các giao dịch dân sự, nhưng thông qua đất đai con người sản xuất ra lương thực, thực phẩm, thực hiện các hoạtđộng sảnxuất, kinh doanh phụcvụnhu cầu của mình bằng cách tác động trực tiếp vàođất [89, tr. 9]. Quanđiểmthứ hai lại xem “đất đai là khách thể duy nhất của quyềnsởhữu nhànước”,bởi các lý do sau: (i) Về nguồn gốc phát sinh,đấtđai là tài sảnđặcbiệt do thiên nhiên tạo ra, có trước khi con người xuất hiện trên trái đất. Hơn nữa, trong quá trình sửdụng,sựtácđộngcủaconngườichỉlàm tăng hoặc giảm độmàumỡcủađất,chứ không làm cho đất đai bị biến mất; (ii) đất đai thuộc nhóm tài nguyên hạn chế của quốc gia và có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ liên quan trực tiếpđếnlợi ích của mỗi cánhân, cộng đồng xã hội mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước [67, tr. 88].
Nếuxét về khái niệm đất đai nói chung, NCS đồng thuận với quan điểm thứ hai.Đất đai nói chung không thể trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự, bởi các lý do:
(i) Đất đai là một phần lãnh thổ và là một trong những yếutố cơbảncủa quốc gia; (ii) Cũng như các tài nguyên thiên nhiên khác,đấtđaitồn tạinằmngoài ý muốn chủ quan củaconngườivà con người không thể tạo ra đất đai; (iii) Việc quản lý vàsử dụng đấtđai phải gắn với lợi ích công cộng, cộng đồng, quốc gia và thậm chí là lợi ích của các thếhệtương lai; (iv) Theo chủ trương chính sách củaĐảng,Nhànướcvà quy định pháp luật Việt Nam từ khi thống nhất đất nước đến nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànướcthống nhất quản lý. Thực tế, “đất” không đượcthừa nhận với tư cách đối tượng củagiao dịch dân sự do chính sách quản lý vàsở hữu đất đai củanướcta. Các chủthểtác động và thực hiện các quyền, nghĩa vụđốivới đất thông qua các giao dịch về“quyền sử dụng đất”.
Đất ở là đối tượng gắnliền và luôn được chuyển giao cùng với quyền sử dụng đất, do vậycầnxác định vai trò của đất ở nói riêng, đất đai nói chung trong giao dịch dânsự về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng tôi không đồng thuận với quanđiểmcoi “đất đai là đối tượng đặc biệt của giao dịch dânsự”. Bởi nếutheo quan niệm trên, cóthể dẫnđến cách hiểu trong giao dịch dânsự, đất đai vẫnđược thừa nhậnnhư là một “đối tượng đặc biệt” hoặc “có thể trởthành đối tượng của giao dịch dân sự trong một số trường hợp, điều kiện đặc biệt”. Trong bối cảnh lập pháp nước ta, NCS nhận thấyđối với từng thửa đất ở có gắn với quyềnsửdụng đất của người sử dụng đất, “đất ở” nênđược xác định là“đối tượng phái sinh của quyền sửdụng đất ở” (“đối tượng phái sinh” là đối tượng được tạora từmộtyếutốgốc bằng cách thêm,bớthay thaymộtvài thành tố nào đó [68, tr. 737]), điềunàysẽ vừa thể hiệnđược vai trò của đất trong các quan hệ dân sự, vừa phù hợp với thực tiễn lập phápvề quảnlý, sởhữuvà sửdụng đất đai nước ta từ khi đất nước thống nhất đếnnay.
(2) Mục đích sửdụng của “đất ở”
Phân loại mục đích sử dụng đất thuộc lĩnh vực luật công, nhằm phục vụ cho công tác quản lý Nhànướctrong lĩnhvựcđấtđai. Tuy nhiên,sựphân loại này không mang tính cứng nhắc mà được xây dựng trên cơsởđảmbảosự linh hoạt giữa lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng với lợi ích và nhu cầucủa người sởhữu/ sửdụng đất.
Nếuđứng độc lập, không gắn với các công trình xây dựng trên đất và nhu cầu của người sử dụng, thì đất ở không khác các loại đất khác. Thậm chí trên cùng một thửa đất, nhưng có chia ranh giới một phần để xây dựng nhà ở, một phần để làm vườn cây, ao cá, thì có thể trở thành các loạiđấtkhác nhau theo quy định pháp luật. Việc phân chia các loại đất theo pháp luật hiện hành vừa phục vụ việc quản lý, sử dụng đất đai của Nhà nướcđúng mục đích, vừa đảmbảogiá trị của đất. Bởi căn cứ vào nhu cầucủa người sửdụng, nên việc phân chia các loại đất chỉ mang tính tương đối, các chủ thể sửdụng đất cóthể
xin phép chuyểnđổi mục đíchsửdụng đất trong phạm vi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Cách phân loại và hiểukhái niệm “đất ở” theoquy định pháp luật hiện hành cósựlinh hoạt, gắn với thực tiễn quản lý và sử dụng đất. Song đối với người dân, có lẽ cần có một khái niệm có tính ổn định và dựa trên những cơ sở khoa học, bởi xét về mụcđíchsửdụng, trênđấtởkhôngchỉcó nhàở,các công trình phụcvụđờisốngvật
chất mà người dân cóthể cắt một phần đất ở để làm nơi thờ cúng, … nhằm phục vụ đời sống tinh thần, tâm linh. Do vậy, “nhu cầuđể ở” nênđược giải thích và hiểu theo nghĩa rộng, hướng tới cả đời sống vật chất và tinh thần, gắn kết các thế hệ. Pháp luật cũng nên căn cứ đặc điểmtrên để quy định theo hướng tôn trọng và đảmbảoquyền lợi tốt nhất cho người sửdụng đất ở.
(3) Nguồn gốc ra đời của thuật ngữ “đất ở” trong khoa học pháp lý
“Đất ở” là một thuật ngữ có nguồn gốc xã hội, lịch sử. Trên phương diện pháp lý, “đất ở” được ra đời khi nhu cầuvề việc sửdụng đất bắt đầucósựphân hóa đa dạng và phức tạp hơn. Cụ thể, khi vừa giành được chính quyền từ tay thực dân Pháp và thoát khỏi chế độ thực dânnửa phong kiến, mục tiêu đầu tiên của các nhà lãnh đạo nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa là “người cày có ruộng” và chính sách đất đai thời kỳ nàychủ yếutập trung vàođấtnông nghiệp. Khiđấtnước bước sang thờikỳcông nghiệp hóa, hiệnđại hóa, nhu cầu sử dụng đất mở rộng bắt buộc các nhà hoạch định chính sách phải xem xétđếnquy hoạch, kế hoạch, mục đíchsử dụng đất để vừa đảmbảocác mục tiêu phát triển bềnvững, giá trị sử dụng của đất đai, vừa đáp ứng nhu cầu của các chủ thể sử dụng đất. LĐĐ 1987 và LĐĐ 1993 chỉ quy định về “đất khu dân cư”, trong đó bao gồm cả đất ở.Đất ở chính thức có vị trí pháplý độc lậpso với các loại đất khác bắt đầu từ LĐĐ 2003.
Có nguồn gốc xã hội, lịch sử, nêncơ sởxác định thế nào là đất ở trước tiên sẽ căn cứvào các quyđịnhcủaNhànước.Điềunày cũngđồngnghĩavớiviệc, khi pháp luật chưa có quy định về đất ở, thì chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của chủ thể quản lý và sử dụng đất ở. Hoặc khi có những khu đất pháp luật quy định không phải là đất ở, nhưng người dân dành một phần đất để xây dựng các công trình để ở thì cũng không thểcoi diện tích đất để xây dựng các công trình để ở là đất ở. Căn cứ thứ hai là thực tiễn sử dụng đất, mặc dù một thời gian dài “đất ở” không được quy định trong luật, nhưng trong tiềm thức của ngườidân, “đấtở” đã tồn tạivà được gọibằng nhiều tên khác nhau như “nơi chôn rau cắt rốn”, “nơi cư trú”, “đất khu dân cư” … và có giá trị cả về vật chất lẫn tinh thần trongđờisống người Việt. Như vậy, cơsởđểxácđịnhđấtởđượcthừa nhận chính thức là quy định của pháp luật. Nhưng thực tiễn sửdụng đất lại là điềukiện thúcđẩysự ra đời của các quy định pháp luật về đất ở. Sau khi ban hành các quy định về “đấtở”,đểđảmbảosựlinh hoạt trong chính sách quản lý và nhucầusửdụngđất,trong trường hợp có nhu cầu chuyển một phầnđất cómục đích sử dụng không phải đất ở sangđất ở, người dâncó quyền xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chuyểnsang “đất
ở”. Trong quá trình thực hiện, do nhu cầusửdụng đất ngày càng đa dạng và việc chuyểnđổi từđất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, từ đất phi nông nghiệp không phải làđấtởsangđấtởcó xuhướngngày càng tăng, dovậyquyđịnhpháp luậtvềđiềukiện chuyển mục đíchsửdụng đất thường phải đảm bảo hài hòa giữa quy hoạch, kế hoạch, sựphát triển quỹ đất và nhu cầuthực tế của người sử dụng đất.
Khái niệm đất ở được xây dựng linh hoạt dựa trên nhu cầu và mục đích sử dụng củangườidân. Có nghĩa, ngoài việc xây dựng nhà ở, trênđấtởngườidân có thể dành một phần đất ở để dùng làm vườn, ao, xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu tâm linh, thờ cúng tổ tiên trong phạm vi pháp luật cho phép. Ngược lại, có những loại đất không phải là “đất ở”, nhưng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, tiện trông coi khu đất và các tài sản trên đất, người dân vẫn có thể xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt trênđất trong giới hạn cho phépvà được cơquan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận (đất trồng rừng, đất vườn, đất mặt nước, …).
Từ những phân tích trên, xuất phát từ đặc thù về đối tượng trong các giao dịch dân sự, mục đích, nhu cầu và nguồn gốc hình thành đất ở, NCS đề xuất xây dựng khái niệm đất ở trong khoa học luật dân sự như sau:
“Đấtởlà lo iđấtdùng đ xây dựng các công trình phụcvụđờisống, sinh ho tcủacá nhân, các thành viên trong h gia đình bao g m nhà ở và các công trình liên quan như vườn, ao, … n m trong khuôn viên khuđấtđược xácđịnhlà đấtở theo quy định của pháp luật. Trong giao dịch dânsự, đất ở là đốitượng được chuy n giao cùng với quyềnsử dụngđất ở”.
* Quyền sử dụng đất ở
Quyềnsửdụngđấtởchỉkhác quyềnsửdụng các loạiđấtkhácởmụcđíchsử dụng đất. Dovậytrong nội dung này, NCS tập trung phân tích các đặc trưng của quyền sử dụng đất trên ba phương diện tiếp cận chủ yếu hiện nay, từ đó kết hợp với khái niệm đất ở để xâydựng khái niệm “quyềnsửdụng đất ở”.
(1) Quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của quyền sở hữu
Với tư cách là một quyền năng của quyềnsởhữuđất đai: Quyềnsử dụng đất được hiểu là quyền tácđộngtrực tiếp vàođấtđểkhai thác,hưởnghoa lợi,lợitứccủađất.
Trong pháp luậtmộtsốnước,cósựphân biệt giữa “quyềnbềmặt–surface rights” vàquyền khai thác tài nguyên, khoáng sản trong lòng đất, quyền đối với khoảng không [141,điểmm, c.S.65]. Theo đó, quyền bề mặt được hiểu là toàn bộ quyềncủa chủ sởhữuhoặc ngườiđượcchủsởhữutrao quyềnđốivớibềmặtđất,quyền này không baogồmcác quyền khai thác các tài nguyên trong lòngđấtvà khoảng không [140]. Ngoài ra, có tác giả phân biệt giữa “land use – sử dụng đất” và “land cover – chiếm giữ bề mặt đất”. Theođịnh nghĩa của Tổ chức lương thực và nông nghiệp LiênHợp Quốc, “sử dụng đất” được hiểu là sự tác động của con người vào đất đai nhằm khai thác, sản xuất, duy trì, cải tạo nó.
Việc “sử dụng đất” thể hiện hai nội dung: i) Các hoạt động của con người tác động vàobềmặtđất; ii)Sựbiến đổi trạng thái, tình trạng bề mặtđất, nhằmmụcđích sản xuất hoặc duy trì và cải tạo giá trị của đất đối với môi trường. Hay nói cách khác, khái niệm “đất bịsử dụng” được hiểu là đất đó đã cósự tác động khai thác, cải tạo của con người. Còn khái niệm“chiếmgiữbềmặtđất”,theo System of Economic and Environmental Accounts (SEEA) (Hệ thống tính toán môi trường và kinh tế của Liên Hợp quốc), được hiểu là sự
tồn tại của các thực thể hữu hình trên bề mặt đất. Các thực thể này có thể được tạo ra bởi conngườihoặctựnhiên. Tuy nhiên, cách phân chia trênchỉmang tính tươngđối,vìtrongmột số trườnghợp thìviệc “chiếmgiữbề mặtđất” đãbao hàmcả việc “sửdụngđất”. Việc sử dụng đất cóthể được thể hiện dưới các dạng “chiếm giữ bề mặt đất” khác nhau, ví dụ việc xây dựng các bãi cát nhân tạo, đất trồng rừng, … [103].
Liên quan đến hoạt động khai thác, sử dụng đất, Điều 262 Chương 17, BLDS năm 1997 (sửa đổi, bổ sung vào các năm 1999, 2001, 2002, 2003) pháp luật Liên bang Nga quy định “Quyền của chủ sở hữu đối với đất sẽ được mở rộng với lớp bề mặt đất, mạch nước ngầm, cây lâu năm và các loại thực vật khác, được đặt trong phạm vi ranh giới của mảnh đất đó. Chủ sở hữu đất được quyền sử dụng đất theoý muốn của mình, quyền sửdụng này bao hàmcảquyềnđốivớikhoảng không vàdướilòngđấttheo chiều thẳngđứng, trừ các quy định khác trong luật về tài nguyên khoáng sản và sử dụng không gian,đồng thời quyền đó không ảnh hưởng đến quyền của những người khác”. Như vậy, quyđịnh về hoạt động khai thác, sử dụng đất trong pháp luật Nga đã có mở rộng hơn so với
quan niệmvề“quyềnbềmặt –surface rights” đãphân tíchởphần trên.Mặcdù vậy, quyền khai thác, sử dụng đất trong pháp luật Nga cũng phân biệt với quyền khai thác tài nguyên, khoángsảntrong lòngđất.Quyđịnhnày có nhiềuđiểm tươngđồngvới pháp luật Việt Nam về quyền của người sử dụng đất trong hoạt động khai thác, sử dụng đất.
Trong các bài nghiêncứucủa Việt Nam,mộtsốtácgiảcũngđềxuất“nênxây dựng khái niệm quyền bề mặt để thay thế cho khái niệm quyền sử dụng đất hiện hành” [55]. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất của Việt Nam (đất nông nghiệp, đất ở, sản xuất, kinh doanh, … ), thì việc sử dụng đất chủ yếu tác động vào bề mặt đất. Trong quá trình sửdụng,nếuphát hiện thấy tài nguyên thiên nhiên,cổvật, thì tài nguyên vàcổvậtđósẽthuộc sở hữu toàn dân [7, Điều 53]. Từ những phân tích trên, có thể nhận thấy quyền sử
dụngđấttheo pháp luật Việt Nam đượchiểu tươngtựnhư“quyềnbềmặt –surface rights”. Tuy nhiên, theo chúng tôi, vẫn nên giữ nguyênthuật ngữ “quyền sử dụng đất”, vìnếukhông cóhướngdẫncụthể,sẽdẫnđếncách hiểu“quyềnbềmặt”gầnvớiquyền “chiếm hữu bề mặt đất” (cover- land), mà trong thực tế thì việc sử dụng đất không chỉ là việc chiếm hữu bề mặt, mà còn phải khai thác, tác động vào lòng đất (đào móng, cày bừa,đàogiếng, xây bể ngầm, …) để phục vụ cho các mục đích khác nhaucủa chủ sử dụng đất và sử dụng khoảng không trên bề mặt đất. Đồng thời, để việc sử dụng đất không làm ảnh
hưởng đến chất lượng, các tầng địa chất của đất, pháp luật nêndự liệu để giới hạn việc sửdụng trong lòngđất và khoảng không trênbềmặtđất đếnđâulà phùhợpđốivớitừng trường hợp cụ thể.
“Quyềnbềmặt–surface rights” trong các phân tích nêu trên phân biệtvớiquyđịnh về “quyền bề mặt” tại Điều267 BLDS 2015.
Về nội dung quyềnsởhữu, BLDS 2005 và BLDS 2015 đều quy định bao gồm ba quyền năng“chiếmhữu,sửdụng vàđịnhđoạt”[2,Điều164; 3,Điều158]. Quyềnsửdụng theo BLDS 2005 là “quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [2, Điều 192]. BLDS 2015 quy định bổ sung “Quyền sử dụng cóthể được chuyểngiao cho người khác theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật” [3, Điều 189]. Theo chúng tôi, chỉ nên xem“chiếm hữu, sửdụng, định đoạt” là các quyền năng cơbảnchứ không thểbao hàm toànbộcác quyềncủachủsởhữu. Vídụ,chủsởhữunhàởngoài quyền chiếmhữu(nắm giữ, chi phối tài sản) [3,Điều186],sửdụng,địnhđoạt(đượcphép chuyển giao, từ bỏ, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản) [3, Điều 192], họ còn có quyền trang trí, tô vẽ, sơn sửa, … ngôi nhà theosởthích miễn không trái phápluật, đạođức xã hội.
Xét về công dụng, quyềnsửdụng đất được hiểulà “quyềnkhai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội của đất nước” [67, tr. 95, 96], “quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [39, tr. 17].
Có tác giả phân tích khái niệm quyền sử dụng đất dựa trên hai yếutố là “quyền tự nhiên” và “quyền năng pháp lý” [88, tr. 5,6], từ đó đưa ra khái niệm“quyềnsử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính cólợi từ đấtmột cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác” [88, tr. 10]. NCS cho rằng, cách phân chia thành “quyền tự nhiên” và “quyền năng pháp lý” là chưa phù hợp. Bởi quyền
tự nhiên là các quyền phát sinh không phụ thuộc vào quy định của pháp luật, còn quyền của người sử dụng đất, kể cả các quyền trực tiếp khai thác lợi ích của đất cũng đều là các quyền năng do pháp luật quy định.
Vớitư cách làmộtnộidungcủaquyềnsởhữu, các cách tiếpcậntrên mới chỉđềcậpđến“hoạtđộngkhai thác,sửdụngđất”.Tuy vậy, hoạtđộngkhai thác, sử dụng đất cũng có những đặc trưng riêng so với hoạt động sử dụng tài sản thông thường khác, cụ thể:
(i) Trong ho t đ ngsửdụngđất,có việc thực hiện quyềncủaNhànướcvớitưcách đ i diện chủ sở hữu và người sửdụng đất.
QuyềnsửdụngđấtđaicủaNhànướcphát sinhdựatrên cơsởNhànướclàđại diệnchủ sở hữuđất đai, nên quyềnsửdụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạnchế. Còn quyềnsửdụngđất của người sửdụng xuất hiện khiđược Nhànướcgiaođất,cho thuêđất,cho phép nhận chuyển quyềnsửdụngđấthoặc công nhận quyềnsử
dụng đất … và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Vì vậy, quyềnsửdụng đất của họ bị
hạnchế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng, vv … ; Nếu như quyềnsử dụng đất củaNhànướcmang tính gián tiếp và trừu tượng thìngượclại, quyền sử dụng đất của ngườisử dụngđất lại mang tính trực tiếp vàcụ thể[67, tr. 95, 96]. “Người không phải làchủsở hữu cũng có quyền sửdụng tài sản trong các trường hợpđượcchủsở hữu chuyển giao quyền sửdụng hoặc do pháp luật quy định.Có thểnói, quyền củaNhànướcvớitư cách là chủ sở hữu luôn tiềm ẩn trong quyền vàlợiích củangườisử dụngđất. Ngườisử dụngđất chỉđượcphép chuyển quyền sử dụngđất khi đượcsự đồngývà chứng nhận củacơ quan Nhànướccó thẩmquyền”.Đồng thời, các tác giả cũng đưa ra quan điểm về quyền sở hữu vàquyền sử dụng đất: “Nhànướccó quyền sở hữuđất đai, người sử dụng đất cũng có quyền sở hữu đất đai bằng việc Nhànướcghi nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế vàthếchấp quyền sử dụngđất. Việcthừa nhận này chính là Nhànướcđãthừa nhận hình thứcsởhữu đấtđai có điều kiện, nói cách khác đây là hình thứcsở hữu kép đốivớiđất đai[39, tr. 18]”.
Theo quanđiểmcủa một số tác giả, đối với đấtđai đã hình thành chế độ sở hữu kép. Trong đó, quyềnsởhữuđấtđai củangười sử dụngđất được hình thành thông qua việc ghi nhận và cho phép của Nhà nước. Tuy nhiên, nếu thừa nhận quyền sởhữuđất đai của người sử dụng đất, chúng tôi nhận thấy có một số vướng mắc sau: (i) Người sử dụng đất là một chủ thể, nhưng hànhvi “sử dụngđất” lại làmộtquyền năng trong quyềnsởhữu, nếu cho rằng “người sửdụng đất” là “chủ sở hữuképđối với đấtđai” sẽ vấpphải sựmâu thuẫn về lý luận, bởi theo đúng lý thuyết về quyềnsởhữutrong pháp luật Việt Nam, “người sử dụng đất” chỉ là người cómột trong những quyền năng trong quyềnsởhữu, do vậykhông thể xem“người sử dụng đất” là chủ sở hữuđất đai với đầy đủ ba quyềnnăng chiếm hữu,sử dụng,địnhđoạtmặcdù thựctế họđược traogầnnhưđầyđủba quyền năng đó đối với đất đai ; (ii) “Đất đai” là tài sản thuộc sở hữu tòan dân do Nhà nước đại diệnchủ sởhữu, đất đaikhông được đề cập đếnvới tư cách là đối tượng của giao dịch dânsựmà chỉ có “quyềnsửdụng đất”, tuy nhiên quan điểm trên của các tác giả chưa nêu vị trí của “quyềnsử dụng đất” mà chỉ đề cậpđến“đất đai” trong giao dịch dânsự.Về nội dung này, theo NCS, chỉ có “quyềnsử dụng đất gắnvới từng thửa đất cụthể” mới cóthể trởthànhđốitượngcủa giao dịch dânsựchứkhôngthểcó“đấtđai” chung chung. Do vậy, việc thừa nhận“chế độ sởhữukép” đối với đất đai vô hình chung đã loại bỏ “quyền sửdụngđất”vớitư cách làmộtđốitượngcó vai trò quyếtđịnhtrong các giao dịch chuyển quyềnsửdụng đất.
(ii) Ho t đ ng sử dụng đất là sự tác đ ng trực tiếp đối với đất chứ không phải với “quyền sử dụng đất”.
Quyền sử dụng đất mặc dù có vị trí đặc biệt trong pháp luật Việt Nam, nhưng nếu chỉ được xem xét là một quyền năng trong quyềnsởhữu, quyềnsửdụng đất sẽ trởthành
một quyềnảonếukhông gắn với đất. Dưới góc độ là hoạt động sửdụng đất, “quyềnsửdụng đất” hóa thân vào đất, các chủ thể có quyền sửdụng đất được trực tiếpkhai thác, hưởng các hoa lợi, lợi tức phát sinh từ đất. Dưới góc độ là đối tượng của các giao dịch chuyển quyềnsửdụng đất, quyền sử dụng đất có vị trí tương đối độc lập sovới đất. Cónghĩa, mặc dù quyềnsử dụng đất vẫngắnvới từng mảnh đất, thửa đất cụ thể nhưng các chủ thể không thể và cũng không nhất thiết phải tác động trực tiếp vàođất mà tự “quyền sử dụng đất” đã trởthành đối tượng được định giá và chuyển giao.
(iii) Ngoài quyền khai thác, tác đ ng trực tiếpđ khai tháclợi chcủatài sản, ch ng ta còn bắt gặp quy định mới trong B DS 2015 về quyền sử dụng, đó là “quyền sửdụng có th được chuy n giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật” [3, Điều 189].
Theo quy định của BLDS 2015, thì quyềnsử dụng đất sẽ không chỉ là “hoạt động trực tiếp khai thác lợi ích, hoa lợi, … từ đất” mà còn là quyền chuyển giao quyềnsửdụngđấtchongườikhác. Việc chuyển giao quyềnsửdụngđấttheo quyđịnhtạiĐiều189 BLDS 2015 là sự cho phépngườikhác được trực tiếp khai thác, tác động trực tiếp vàođất (chuyển giao hoạt động sử dụng đất) chứ không có sự chuyển giaovề chủ thể sửdụngđất thông qua các giao dịch chuyển quyềnsửdụng đất.
Nếuxét về công dụng, “quyềnsử dụng đất” là “quyềnkhai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước hoặc là quyền khai thác công dụng,hưởnghoa lợi,lợiíchtừtàisản”như các quanđiểmđã nêu. Nhưng nếu xét trong khoa học pháp luật dân sự, quyềnsử dụng đất cần được xem xét trên bình diện rộng hơn cả về chủ thể và nội dung, bao gồm Nhà nước và người sử dụng đất, hoạt động sử dụng đất và hoạt động chuyển quyền sửdụng đất.
(2) Quyền sử dụng đất là vật quyền
Vật quyền có nguồn gốc từ luật học La Mã, được chia thành 2 loại là (1) quyềnsởhữuvà (2) các loại vật quyền khác (mà các nước gọi là vật quyền hạn chế) để phân biệt với quyền sở hữu với tư cách là vật quyềnđầyđủ, trọn vẹn. Có nhiều điểm khác nhauvềcác loạivậtquyềnhạnchế, nhưngđềucó chung các đặcđiểmsau đây: (i)Đềucó tính phái sinh từ một quyềnsở hữunào đó; (ii) Nội dung của các vật quyền khác ngoài quyền sởhữuluôn mang tính khôngđầyđủ,không trọn vẹn, chính vìvậyngườitagọicác quyền này làvậtquyềnhạnchế[57]. Trong quá trìnhdựthảo BLDSsửađổi,bổsung 2015, các chuyên gia cũng đưa ra các ý kiếnđề xuất xâydựng khái niệm vật quyền thay vì quyđịnh “tài sảnvà quyềnsởhữu” trong BLDS 2005, bởi lý do “Trong xã hội hiệnđại, trước yêucầuphải khai thác tiết kiệm và hiệu quả mọi tài sản trong xã hội, nên các vật quyền khác ngoài quyềnsởhữuluôn được các Nhà nước quan tâm, ghi nhận và bảo vệ. Đặc biệt, ở Việt Nam ta, xuất phát từ các đặc thù của chế độ chính trị, kinh tế, đặc biệt là chế độ sởhữutoàn dânvề một sốtài sản đặc biệt (đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản… và các tài sản mà Nhà nước đầu tư, quản lý) nên đã xuất hiện các tiềnđề kinh tế – xã hội cho việc hình thành các loại vật quyền khác mà nhiều nước trên thế giới không có. V dụ thứ nhất, ở Việt Nam, đất đai thuộc sởhữutoàn dân, do Nhà nước đại diệnchủ sởhữu, nhưng việc khai thác, sửdụng đấtđai lại là công việc và nhu cầu của nhiều tổ chức, cá nhân, nên để phát huy vai trò, giá trị của đất đai thì Nhà nước phải giaođấtcho cácchủthểnàysửdụng. Giaođấtthì Nhànướcphải giao quyềnđốivớiđất. Quyền này đương nhiên không thể gọi là quyền sở hữu vì theo nguyên tắc từ thời La Mã cổ đại đếnnay thì một tài sản chỉ có thể có một quyềnsởhữumà thôi. Vậy quyềnđó làgì?ỞViệt Nam, quyềnđóđượcgọilà Quyềnsửdụngđất.Quyềnsửdụngđấtlà một côngcụpháp lýđểtoàn dân thực hiện quyềnsởhữucủamìnhvềđấtđai.Đốivớiđấtđược giao, người sử dụng đất cũng có một số quyền năng nhất định, và các quyền năng này, tổng hợp lại, được gọi một cách ngắn gọn, chính thức là Quyềnsửdụng đất. Xét về tính chất thì quyền này có tính phái sinh vìbắtnguồn từ quyềnsởhữu toàn dânvềđấtđai, và phụ thuộc vào quyềnsởhữunày” [57].
Việc thừa nhận quyền sử dụngđất là vật quyền sẽ giải quyết đượccơ sở phát sinh quyền sửdụngđấtvềmặtlý luận mà không cần phải xácđịnh các vấn đềliên quan đến quyền sở hữu, quyền sửdụng đất. Theo đó,quyền sửdụng đấtlàmộtloại vật quyền củangườisử dụngđất, nóđộc lập với vật quyền là quyền sở hữu của Nhànướcvà các loại vật quyền liên quan đến quyền sử dụngđất củacác chủthểkhác. Tuy nhiên, nếu thừa nhận vật quyền, thì pháp luật phải giải quyết đượcvấn đềvềtài sản vàcác giao dịch liên quan đến tài sản và vật quyền nói chung. Nếu không, sẽ có thểdẫnđến sự hỗn loạn trong các giao dịch dân sự liên quan đến vật quyền và tài sản. Vướng mắccó thể phát sinh bao gồm:
(i) Xét về căn cứ phát sinh, các “vật quyền” được hình thành dựa trên mối quan hệ giữa một chủ thểvớivật (sởhữu, sửdụng, chiếm hữu, quản lý, thuê,mượn,ủyquyền,
…). Vật quyềnđược hiểulà các quyền năng pháp lý, không thể trực tiếp cảm nhận, cầm, nắm, … được. Hay nói cách khác, vật quyền là sợi dây vô hình kết nối giữa chủ thể có vật quyềnđối với vật và được bảovệ bởi các quy định pháp luật. Nếu coi quyềnsử dụng đất là vật quyền, đồng nghĩa với việc pháp luật thừa nhận“vật quyền cóthể được định giá và trở thành đối tượng của giao dịch dân sự”. Quan niệm này sẽ phá vỡ lý thuyết về tài sản với quyền năng tối caocủa chủ sởhữu. Bởi cùng một loại tài sản, sẽ có thể có ít nhất haiđối tượng được định giá độc lậptrong giao dịch dânsự là “vật quyền đối với tài sản” và “tài sản”. Điềunày vô hình chung sẽ gây rủi ro cho chủ sởhữutài sản bởi tính hữu hình của tài sản và tính vô hình của vật quyền.
(ii) Trong mối quan hệ với đất đai, không chỉ tồn tại “quyềnsửdụng đất” với tư cách là vật quyền mà còn có đất, các tài sảngắn với đất. Nếuthừa nhận “vật quyền” làquyền sử dụng đất, thì pháp luật cũng phải thừa nhậncác “vật quyền” đối với tài sảngắn
với đất. Hay nói cách khác, “vật”, “quyềnsởhữu” và các “vật quyền khác” đối với “vật” đềucóthể trởthành đối tượng của giao dịch dânsự.
(iii) Nếu thừa nhận việc trao đổi “vật quyền”, pháp luật sẽ không thể dừng ở khái niệm“vật quyền” mà cầnphải có quy định về quyềnsởhữu, sử dụng hay chiếm hữu, …đốivớivậtquyềnđó.Như vậy, việc xácđịnh“vậtquyền”sẽchỉdừngởcácyếutốvôhình. Trong khi đó, vật – đối tượng hữu hình và là cơsởphát sinh “vật quyền” lại khôngđược đềcập.Về lý thuyết,“vậtquyền”có nhiều ưuđiểmvà giải quyếtđượcnhững vướngmắc về lý luận khi xác định quyền của các chủ thể, đặc biệt là quyềncủangười không phải chủ sởhữutài sản trong quanhệ đấtđai. Tuy nhiên, để tạo sự thông thoáng khi xác lập các giao dịch dân sự, chúng tôi cho rằng chủ thể, đối tượng, quyền và nghĩa vụcủacác bêncầnđượcquyđịnhcụthể. Có nghĩa, vật,vớitư cách làđốitượngvà nguồngốcphát sinhvậtquyềncủacácchủthể,cầnphải cóvịtrí pháp lýđộclậpchứkhông phải chỉ có “các quyềncủa chủ thể đối với tài sản đó”.
Là một tài sản đặc thù, nên vấn đề sở hữu đất hay quyền sở hữu các quyền đối với đất (vật quyền)cũng đượccác nhà nghiên cứu nước ngoài quan tâm. Tronglịch sửlập pháp ở các nước phương Tây, các quyền liên quan đến đất không bao giờ được thểhiện tuyệt đối trên thực tế và chỉ xuất hiện rất ít ỏi về mặt lý thuyết. Thuật ngữ “chủsở hữu”là một khái niệm lầm lẫn. Con người khôngbao giờ thực sự là “chủ sở hữu” đối với đất, anh ta chỉ sở hữu các “quyền đối với đất” mà thôi”. [112]. Theo luật, chủ
sở hữu đất có toàn quyền đốivới đất vàcác tài sản do mình tạo dựng trên đất (hay còn gọi là bất động sản) vàđượcbảo vệtrướcbất kể chủthểthứba nào. Tuy nhiên, tác giảđưa ra quan ngại liệu có sự mâu thuẫn giữa bảo vệ quyền sở hữu tư vớitrật tự sở hữu củaxã hội? Để dung hòa giữa lợi ích tư và công, có hai công cụ quan trọng nhất mà Nhànướcáp dụng trong chính sách đất đai là quy hoạch,kếhoạch và thuế giá trị gia tăng đốivớiđất[112]. Các quan điểm trên mặcdù không trực tiếp đềcập đến vật quyền đốivớiđất, tuy nhiên đã xem xét theo hướng đềcập đến quyền sở hữu đốivới các “quyền đốivớiđất” thay vì“sở hữu đất”.
Trải qua thời gian dài, vật quyền đã chứng minh giá trị của mình trong khoa học pháp lý. Quyền đối vật với hai quyền năng quan trọng là quyền đeo đuổi và quyền ưu tiên của chủ thể có vật quyền, hoặc vật quyền trong giao dịch bảo đảm, … [47] đã thực sự đề cao vai trò của các chủ thể có vật quyền hay các quyền đối với vật mà lý thuyết về tài sản trong pháp luật hiện hành của nước ta chưa giải quyết được. Tuy nhiên, “trong khoa học pháp lý hiệnđạiởcác quốc gia trênthếgiới, khái niệmvậtquyền không cònđượcsử dụng mà thay vào đó là khái niệm quyền tài sản với nội hàmrộng, đầyđủ và chính xác hơn khái niệm vật quyền” [53, tr. 3 † 11]. Có quan điểm cho rằng, khái niệm “property” (tài sản) được định nghĩa rất khái quát và chính xác về mặt pháp lý. Tài sản được hiểu là những gì cụ thể hoàn toàn thuộc về một cá nhân, một chủ thể và hiểu rộng hơnvề mặt
pháp lý là toàn bộ những quyền mà một chủ thể đối với một tài sản nhất định được Nhà nước đảm bảo và bảo vệ. Với cách hiểu mở rộng này, khái niệm tài sản được mở ra đối với bất cứ loại quyền và lợi ích có giá trị nào, bao gồm cả tài sản cố định và tài sản lưuđộng, nhượng quyền, địa dịch (hay quyền sử dụng bất động sản liền kề), … Khái niệm tài sản rộng, có tính khái quát cao nên hệ thống pháp luật của đa số các nước phát triển nóthành quyền tài sản. Việc sử dụng khái niệm này mang lại sự bảo vệ toàn diện và đầy đủhơn quyền tài sản của con người [53, tr. 3 † 11].
(3) Quyền sử dụng đất là tài sản
Pháp luật dân sự Việt Nam quy định “tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giávà các quyền tài sản” [2, Điều 165] và“1.Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2. Tài sản bao gồmbất động sản vàđộngsản.Bất động sản vàđộng sản có thểlà tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” [3, Điều 105]. Cách liệt kê trên có thể dẫn đến cách hiểu, theo quan điểm của các nhà lập pháp Việt Nam, “tài sản” cóthểbao gồm cả vật vô chủ.
Có tác giả quan niệm: “Tài sản là một từ được sử dụng chung để chỉ mọi thứ làđốitượng củaquyền sởhữu, hoặc hữu hình hoặc vô hình, hoặcbấtđộngsản hoặc độngsản. Ta cũng cóthểbắtgặp cách định nghĩa tài sản khác mà các luật gia Common Law thườngsửdụng, như: Theo địnhnghĩa rộngvềtài sản nhưmộtmớquyền (a bundle of rights), tài sản là bất kể những gì có khả năng sở hữu, hoặc bởi cánhân, tập thểhoặc cholợiích củangườikhác”[38]. Cũng có quanđiểm“Tàisản (property) không phải là mộtvậtmà là mộtquyền hoặcmộtloạt quyền đượccưỡng chế thực hiện trong quan hệ với những người khác. Giải thích cách khác, thuật ngữ tài sản có nghĩa là những quan hệgiữa conngườiliên quan đến các yêu cầu đốivới những thứ hữu hình và vô hình” [53, tr. 3 † 11].
Chúng tôi đồng thuận với quan điểm tài sản gắn với quyền sở hữu, bao gồm cảcác đốitượng hữu hình và vô hình,cả “vật” và các quyền tài sản. Trong tiếng Anh, “property” là mộttừ vừa đểchỉtài sản, vừa có nghĩa sự sở hữu, điều này cũngđược hiểu tài sản luôn đi liền vớisựxácđịnhquyền sở hữu. Trong trường hợplợiích, quyền của cácchủthểcó sự độc lập tương đối với “vật” vàcó gắn với quyền sở hữu (quyền sở hữu trí tuệ, quyền sửdụng đất,cácvậtquyền khác, …) thìsẽđượcgọilàcác tài sản vô hình hay quyền tài sản.
Trở lại với đất và quyền sử dụng đất, pháp luật Việt Nam quy định đất đai là bất động sản [3, điểm a, khoản 1 Điều 107] và quyền sử dụng đất là quyền tài sản [3, Điều 115]. Việc quy định “quyền sử dụng đất” là quyền tài sản thayvì “vật quyền” tiếp cận gần với quan niệm về quyền tài sản trong khoa học pháp lý hiện đại của các quốc gia trênthếgiới [53, tr. 3 † 11]. Đồng thời, xác định sự độc lập tương đối của “quyền sử dụng đất” trong các giao dịch dân sự. Sở dĩ mang tính “độc lập tương đối”, bởi quyền sử dụng đất
chỉ là cầu nối giữa người sử dụng đất với đất. Để hiện thực hóa các quyền của quyền sửdụng đất, người sử dụng đất phải tác động vào đất. Riêng đối với hoạt động chuyển giao, thì quyền sử dụng đất có thể được định giá độc lập và trở thành đối tượng của giao dịch dân sự. Mặc dù vậy, ngay khi được định giá và được xem xét như là một đối tượng của giao dịch dân sự với tư cách là tài sản, vẫn tồn tại các hướng tiếp cận khác nhau liên quanđến việc xác định quyền sử dụng đất là quyền tài sản hay bất động sản. Hướng tiếp cận thứnhất cho rằng quyềnsửdụngđấtthực chất làbấtđộngsản, vì nógắnvớiđấtđai. Hướng tiếpcậnkhác lại xem xét quyền sử dụng đất là quyền tài sản. Tuy nhiên, nếu coi quyềnsửdụng đấtlà quyền tài sản, thì những tài sảnđượcxây dựng trênđấtđượcxácđịnh như thế nào? Bêncạnh đó, tự bảnthân quyền sử dụng đất không thể đứng độc lập. Chúng ta cóthểnhận thấysựmâu thuẫnvềlý luận và thực tiễn. Trên phương diện lýluận, đây là quyền tài sản. Nhưng thực tiễn, thì quyền sử dụng đất đã hóa thân hay hữu hình hóa bằng đất đai và các công trình trên đất, hay nói cách khác quyềnsử dụng đất gần với khái niệm bất động sản hơn. Các chủ thể khi thực hiện giao dịch liên quanđếnquyền sử dụng đất cũng không thể di chuyển đất đai mà chỉ có thể dịch chuyển quyềnsửdụngđất từ người nàysang người khác.
Theo BLDS 2005 (Điều 188), quyền tài sản là quyền định giá đượcbằng tiền và có thểchuyển giao trong giao lưu dân sự,kểcả quyền sở hữu trí tuệ.Điều 115 BLDS 2015 định nghĩa quyền tài sản là quyền trịgiá đượcbằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụngđất vàcác quyền tài sản khác.Đốichiếu vớiquy địnhcủaBLDS 2005 và 2015, thì quyền sửdụng đấtthỏa mãn cácđiều kiện vàmặcnhiên đượccoi là quyền tài sản. BLDS 2015 rút gọn đặc điểm“có thểchuyển giao trong giao lưu dân sự”so vớiBLDS 2005. Chúng tôi cho rằng sự rút gọn này là hợp lý,bởi đãlà tài sản thìđều có thểthành đối tượng chuyển giao trong giao lưu dân sự. Trong bối cảnhnướcta hiện nay, để giải quyết hài hòa vềlý luận và thực tiễn, quyđịnh quyền sửdụng đấtlà quyền tài sản vàđấtđai làbấtđộngsản theo pháp luật hiện hành là phù hợp.
Khi thừa nhận quyềnsửdụngđấtlà tài sản, cũngđồngnghĩavớiviệc phải xác định“chủsởhữutàisản”đó.Theo quyđịnhpháp luậtnướcta, quyềnsởhữuđấtchỉthuộc một chủ thể duy nhất là toàn dân. Do vậy, tất cả các quyền liên quanđếnđất đều phải xuất phát từ chủ sởhữuhoặc được chủ sởhữucho phép thông qua đại diệnchủ sởhữulà Nhà nước. Trường hợp quyềnsửdụng đất đã được táchbiệt thành tài sản và trởthành đối tượng của giao dịch dân sự, thì việc xác định chủ sởhữuđối với quyềnsử dụngđấtcóýnghĩarấtlớntrong việcđảmbảocác quyềncủangườisửdụngđất.Pháp luật nước ta không quy định cụ thể về chủ sởhữuđối với quyềnsửdụng đất, tuy nhiên, căn cứ vào các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, dường nhưchủ sởhữuđất cũng đồng thời là chủ sởhữuđối với quyềnsử dụng đất. Thông qua sự
trao quyềncủaNhà nước,người sửdụngđấtđượcthực hiện các quyền và nghĩavụ cụthể. Trong đó, các quyền liên quan đến quyềnđịnh đoạt quyềnsử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, … (các quyềncủa chủ sởhữu) chỉ được thực hiệnkhi đáp ứng các điều kiện do pháp luật quyđịnh.Chúng ta có thể nhận thấy,đốivới từng mảnhđất gắnvới chủ sử dụng đất cụ thể, cósựhình thành chế độ tài sản kép với hai đối tượng đã hóa thân và hòa nhập vào nhau, đó là đất đai và quyền sửdụng đất. Trường hợp chủ sửdụng cóquyền định đọatgầnnhư tuyệt đối với quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đối với quyền sửdụng đất ở cóthời hạnsửdụng đất ổn định, lâudài), thì họgầnnhư đã là chủ sởhữuđối với quyềnsử dụng đất trên thực tế.
VídụởTrung Quốc,chếđộsởhữutưvềđấtđaivốnkhôngđượcthừa nhận, nhưng trong Hiến pháp (sửa đổi) năm 1988, các quyềnsửdụng đất cũng đã được xem xét trên cơ sở tách khỏi quyền sởhữuvà có thể được tư nhân hóa. Trung Quốc cũng đã thiết lập một hệ thống đăng ký quyềnsửdụng đất với tư cách là tài sản. Như vậy, đã có sự tách biệt giữa chủ sởhữuđối với đất và chủ sởhữuđối với quyền sửdụng đất. Trên cơsởnày, quyềnsử dụng đất trởthành đối tượng của các giao dịch thương mại. Đồng thời, quốc gia này cũng thành lập cơ quan quản lý việc thu phí bắt buộc đối với các trường hợp chuyển quyềnsử dụngđất.Theo đánh giácủacác chuyên gia,sự sửađổinàyđã tạonênmộtđiểmsáng trong hệ thống pháp luật đất đai Trung Quốc, nâng hiệu quả sử dụng và tạo sựlinh hoạt trong chính sách đất đai, đưa quyềnsử dụng đất đếnvới những người thực sự cónhu cầu sử dụng, tránh tình trạng lãng phí như trước kia [124].
Xuất phát từ đặc thùvềchếđộsử dụng đất ở Việt Nam, khi quyền sử dụng đất trở thànhđối tượng của cácgiao dịch dân sự, chúng tôi cho rằng việc xem xét quyền sử dụngđất là tài sản và là một đối tượng tách biệt với quyền sở hữu đất đai, thay vìnghiên cứu quyền sử dụng đất với tư cách là một quyền năng trong quyền sở hữu đất là phù hợp.Vềcơ bản, chủ sở hữu đấtđai có thểđồngthời làchủsở hữu đốivới quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong mộtsố trường hợpđặc biệt, khi đấtđai đượcgiao cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổnđịnh,lâu dài, nhằm mụcđích đểở,phục vụsinh hoạt vàhọcó toàn quyền định đoạtđốivớiquyền sử dụng đất,pháp luật nên công nhận quyền sở hữu tưđốivớiquyền sửdụngđấtở trên cơ sở có sựhạn chếđểbảo đảm sự phát triển bền vữngcủaquốc gia vàlợiích cộng đồng.
Từ những phân tíchvề đất ở và quyềnsử dụng đất, đồng thời tránh sự nhầm lẫn giữađấtđai và quyềnsửdụngđấttrong giao dịch dânsự,chúng tôiđềxuất xây dựng khái niệm quyềnsửdụng đất ở trong khoa học luật dânsự hiệnnay như sau:
“Quyền sửdụng đất ở là quyền tài sản gắn với đất ở và là đối tượng của các giao dịch dân sự. Người sử dụng đất ở có quyền chuy n quyền sử dụng đất ở cho người khác theo quy định của pháp luật”.
* Hợp đồng
Đãcó nhiều công trình khoahọctrongnướcvànướcngoài nghiêncứuchuyên sâu về khái niệm hợp đồng trên cơsởphân tích thuật ngữ,bảnchất, các điều kiệnđể một thỏa thuận được coi là hợp đồng. Do vậy, trong phần này, chúng tôi chủ yếu sơlược kết quảnghiêncứucủacác tác giả, làm tiềnđềcho việc xây dựng khái niệmhợpđồng chuyển nhượng HĐCNQSDĐ ở trong khoa học pháp lý Việt Nam.
Trên cơ sở so sánh với quy định về hợp đồng trong hệ thống Civil law (Dân luật), Common Law (Thông luật), luật thực định của một số quốc gia trên thế giới như Pháp, Hoa Kỳ, Trung Quốc, Nga, các nhà khoa học, … , so sánh với khái niệm hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, có tác giả cho rằng định nghĩa hợp đồng (dânsự) tạiĐiều388 BLDS 2005 là chấp nhậnđược. Tuy vậy, để đảmbảotính chuẩn xác của thuật ngữ này, đề nghị Quốc hội cần sửa đổi Điều388 BLDS 2005 theo hướng bỏ hai từ “dân sự” kèm theo thuật ngữ “hợp đồng” [58, tr. 8 † 13]. Điều 385 BLDS 2015 xây dựng khái niệm hợp đồng trên tinh thần tiếp thu toàn bộ quy định tại Điều 388 BLDS 2005, chỉ bỏhai từ “dân sự”. Cụ thể “hợp đồng là sự thỏa thuậngiữa các bênvề việcxác lập, thayđổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dânsự”.
Bản chất củahợpđồng là thỏa thuận, nhưng không phải sự thỏa thuận nào của các bên cũng là hợp đồng [33, tr. 96], chỉ những thỏa thuận tạo ra sự ràng buộc pháp lý mớiđượccoilà hợp đồng[58, tr. 16].
Về khái niệm thỏa thuận, theoTừ điểnTiếng Việt, thỏa thuận là “nhất trí, đồng ývớinhau sau khi bàn bạc” [68, tr. 1578]. TừđiểnBách khoa Việt Nam định nghĩa thỏa thuậnlà “sựnhất trí chung được thể hiện ở chỗ không có một ý kiếnđối lậpcủa bất cứ một bộ phậnnào trong số các bên liên quanđối với những vấnđề quan trọng và thể hiện thông qua quá trình mà mọi quanđiểmcủa các bên liên quanđềuphải xem xét và dung hòa”[73, tr. 15†17].“Trênphương diện pháp lý,đểcóthểhình thành nênhợpđồng, pháp luật quy định các bên tham gia cùng thương lượng, trao đổi, bànbạc để đi đếnsựnhất trí chung, dựa trênsự đề nghị của một bênvà sựchấp nhận hoàn toàn của bên kia. Nhưng sự thỏa thuận với tư cách là một yếutố thể hiệnbảnchất của hợp đồng còn có ýnghĩa tích cực hơn so với các khái niệm thương lượng, bàn bạc, đồng ý. Nếu khái niệm “thương lượng”hay“bànbạc”dùngđể chỉquá trình thương thuyết, giao dịch giữa các bên và khái niệm“đồngý”dùngđểchỉkếtquảcủaquá trìnhđó,thì khái niệm“thỏa thuận” ở đâyđược hiểulà toàn bộ quá trình, từ sự “thương lượng” đếnsự “thống nhất ýchí”. Đólà quá trình dung hòa giữa ý chí các bên, đi từ sự đồng ý của từng bên, đếnsự hiệpýhaygặpgỡýchícủahai hay nhiều bên khác nhau, nhằmđạtđược“sựnhất tríchung”, hay “sự đồng thuận” giữa hai hay nhiều bênđó. Bảnchất của sựthỏa thuận là kết quả của sựthống nhất giữa “ý chí”‟ với “sự bày tỏ ý chí” của mỗi bên, đặttrong mối liên hệ thống nhất với sự “ưng thuận” tương ứng của một bên hoặc các bên khác, tạo thành sự
“đồng thuận” của các bên, nhằm đạt một mục đích xác định. Như vậy, “thỏa thuận vừa là tiền đề, vừa là yếu tố cơ bảncho sự tồn tại của hợp đồng” [58, tr. 14 – 15].
Pháp luật đất đai có quy định về thu hồi quyềnsử dụng đất cóbồi thường (bằng tiền hoặc bằng mảnhđấtkhác cóvịtrí, giátrịtương đương).Vềhiện tượng, hình thức này có nhiều điểm tương đồng với hợp đồng chuyển nhượng (cósựchuyển giao không hoànlạiquyềnsửdụngđất,có giácả đượcthể hiện bằng khoản tiềnbồithường) hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, về bản chất, những trường hợp này không phải làhợpđồngvì không cóyếutốthỏa thuận.Ngườisử dụngđấtphải traotrảquyềnsửdụng đất cho Nhà nước khi thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Sự thoảthuận (nếu có) chỉ cóthể ở sốtiềnđược bồi thường.
Dấu hiệu thứhaithểhiện bản chấtcủahợp đồng,là“sựthỏa thuận giữa các bên phải nhằm tạo ra một sự ràng buộc pháp lý,tứclà sáng tạo ra các quyền và nghĩa vụmới, ngoài những quyền và nghĩavụ luậtđịnh,hoặc làm thay đổihay chấm dứt các quyền, nghĩa vụ ấy” [58, tr. 15].
Về định nghĩa và bản chất hợp đồng, chúng tôi đồng thuận với quanđiểmvà nhậnđịnh về hai dấu hiệu nêu trên. Trong đó, yếu tố “thỏa thuận” mang tính pháp lý và là đặc trưng của hợp đồng phải thể hiệnđược đồng thời hai đặc điểm(i) quá trình thương lượng,đàmphán và (ii) nội dung hợp đồng thể hiện được sự thống nhất ý chí của các bên.
Tuy nhiên,đểlàm rõ khái niệmhợpđồngtrong khoahọcpháp lý, chúng tôibổ sung một sốvấnđề sau:
(1) Phân biệt thỏa thuận với tư cách là các điều khoản trong hợp đ ng với thỏa thuận t o nên hợp đ ng.
Thực tế, một hợp đồng thường được xâydựng bởi nhiều điều khoản, vậy cóthểcoi mỗi điều khoản của hợp đồng là một thỏa thuậnđộc lậpvà là hợp đồng được không? Chúng tôi cho rằng, sự thỏa thuận để hình thành nên hợp đồng là một quá trình từ sự traođổi, thương lượng đếnthống nhất ý chí của các bên về toàn bộ các nội dung đã đưa ra. Do vậy, khi xem xét các thỏa thuận với tư cách là hợp đồng, cần phải được đặt trong quátrình và sự đồng thuận về tất cả các vấn đề chứ không phải từng điều khoản riêng lẻ. Hay nói cách khác, thỏa thuận chỉ được coi là hợp đồng khi (i) thể hiện sự thống nhất ý chícủa các chủ thể về các nội dung đã đàm phán, thương thảo (thông thường sẽ xoay quanhđốitượnghợpđồng)và (ii)tạora quyền và nghĩavụcủacác bên. Tronghợpđồng,cónhững điều khoản có tính chất tương hỗ, bổ sung và nằm trong một chỉnh thể thống nhất, ví dụ với một hợp đồng mua bán hàng hóa, tương ứng với hàng hóa sẽ là giá trị của hàng hóa, chất lượng hàng hóa, thời hạn giao hàng, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, … do vậymỗi điềukhoản (hoặc thỏa thuận) riêng lẻ sẽ không được coi là hợp đồng. Tuy nhiên, có những hợp đồng có thể tách ra thành các hợp đồng nhỏ nếu các các thỏa thuận trong hợp đồng đó đápứng các tiêu chí (i) và (ii) nêu trên, ví dụ hợp đồng chuyển nhượng dự
án trongđócó baogồmchuyển nhượng quyềnsửdụngđất,các bên cóthểtách việc chuyển nhượng quyềnsửdụng đất thành hợp đồng độc lậpđể thực hiệnthủ tục đăng kýđối với riêng hợp đồng đó.
(2) Xácđịnhyếutố“hợppháp”có phải làđiềukiện“cần”đ hình thànhhợpđ ng trong khoa học pháp l .
Đểxácđịnhyếutố“hợppháp”có phải làđiềukiện“cần”đểtạonênhợpđồng hay không, chúng tôi phân tích trên hai phương diện:
Về phương diện l luận,để được thừa nhậnlà hợp đồng trong khoa học pháp lý, ngoàiyếutốthỏa thuận, chúng tôi cho rằng nênbổsungđiềukiện“hợppháp”. BLDS Pháp quy định “Hợp đồng được giaokếthợp pháp có giá trị hiệu lực đối với các bên” và “chỉ cóthể bịhủybỏ trên cơsởcó thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định” và “phải được thực hiệnmột cách thiện chí” [58, tr. 18]. BLDS 2015 của Việt Nam quy định “giao dịch dânsựkhông có một trong các điều kiện quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác” [3, Điều 122]. Trong đó có các trường hợp vi phạmđiềucấm của luật, trái đạođức xã hội, giả tạo
(vô hiệu tuyệt đối, không phụ thuộc vào thời hiệu) sẽ bị vô hiệu mà không cần có yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu. Các trường hợp khác như vi phạm về chủ thể, bị lừa dối, cưỡng ép, nhầm lẫn, đe dọa, không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình hoặc vi phạm về hình thức (vô hiệu tương đối), thì bên bị vi phạm sẽ có quyền yêu cầu tòa án tuyên giao dịch đó vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dânsựvô hiệu là “không làm phát sinh, thayđổi, chấmdứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bênkể từ thời điểmgiao dịchđược xác lập” [3, từ Điều 122 † 131]. Hậu quả pháp lý của hợp đồng bị vô hiệu là hủy bỏ hợp đồng, cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng không được pháp luật thừa nhận. Ở đây, chúng ta phân biệt thỏa thuận với tư cách là luật giữa các bên,đượcpháp luật bảohộvà thừa nhận với thỏa thuận giữa các bên nhưng không được pháp luật bảo hộ. Trong trường hợp không được pháp luật bảo hộ, thỏa thuậnđó vẫncó thể được các bên thực hiện, nhưng sẽ không thể được xem là hợp đồng trên phương diện pháp lý và cóthể bị hủy bỏ bất kỳ lúc nào khi bị phát hiện hoặc có yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu.
Trên phương diện tố tụng, không nhất thiết các thỏa thuận “hợppháp”mới phát sinh quyền, nghĩavụpháp lý giữa các bên.Điều này thểhiện rõ nét nhất trong các trường hợp giải quyết hậu quảpháp lý củahợpđồngvô hiệu hay hủy bỏ hợp đồng.Hợpđồng khôngđượcthừa nhận trên phương diện pháp lý, nhưng các bên đãthực hiện vàđãcó hậu quả pháp lý phát sinh. Việc “khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gìđãnhận”hoặc “trường hợp không thểhoàn trả đượcbằng hiện vậtthìtrịgiá thành tiền đểhoàn trả”[3,Điều 131]sẽ phải căn cứ vào các thỏa thuận và việc thực hiện các thỏa thuận củacác bên trong hợpđồngbịvô hiệu hoặc hủy bỏ.Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp và thực hiện hợp đồng, thìchỉcần các
thỏa thuận đó làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa các bên (không phân biệt hợp pháp hay không hợp pháp) thìvẫn phải đượcxem xét và áp dụng các quy định về hợp đồngđểxác địnhmức độlỗilàm cơ sở giải quyết.
Xét dưới góc độ khoa học pháplý ứng dụng, để đảm bảophù hợp với việc thực thi pháp luật và giải quyết tranh chấp về hợp đồng, chúng tôi nhất trí với quanđiểm của tác giả Lê Minh Hùng và khái niệm hợp đồng quy định tại Điều 385 BLDS 2015.
* Chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất ở
Chuyển nhượng thực chất là hoạt động mua bán tài sản. Theo NCS, việc lựa chọn hay sử dụng thuật ngữ “chuyển nhượng: hay“mua bán”không làm ảnh hưởng đến bản chất của giao dịch, bởi các lý do:
(1) Trongtừ điểntiếng Việt, thuậtngữchuyển nhượng và mua bánvề bảnchấtđềulà hoạt động “chuyển quyềnsởhữutài sản” [68, tr. 182]. Trong khoa học pháp lý của Việt Nam, vì tính chấtđặcbiệt của quyềnsửdụngđấtnên pháp luật chỉ cho phép việc “chuyển nhượng” thay vì “mua bán” quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, về bản chất giao dịch và cơ chế giải quyết tranh chấp thì vẫn áp dụng các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tàisảnnói chung. Do vậy, việcsửdụng thuậtngữ“chuyểnnhượng”như quyđịnh pháp luật hiện hành về cơ bản vẫn thể hiệnđược bảnchất của giao dịch, tuy nhiên thuật ngữ pháp lý này chỉ có ý nghĩa phân biệt với các giao dịch giữa người Việt Namvà sửdụng ngôn ngữ bằng tiếng Việt, còn trong trường hợp sử dụng ngôn ngữ hợp đồng bằng tiếng Anh, và chủ thể của một hay các bên không biết tiếng Việt, thì việc phân biệt các thuật ngữ “mua bán” „và “chuyển nhượng” hầu như không có giá trị.
(2)Đốivới một sốcông trình nghiêncứukhoa học trong nước, nhìn chung, các tác giả xem xét việc chuyển nhượng quyềnsửdụng đất với tư cách là hoạt động chuyển giao cùng lúc hai đối tượng: Đất và quyền sử dụng đất với phương thức có đền bù.
Có ba yếu tố tạo nênsựkhác biệt cơbảngiữa hoạt động chuyển nhượng quyềnsử dụng đất với các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất khác, bao gồm: i) sự chuy n giao cùng l cđấtvà quyềnsửdụngđất;ii) cóđềnbùđượcbi u hiện b ng giá chuy n nhượng; iii) t nh không hoàn l icủatàisảnchuy n giao,ngườichuy n nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sửdụng đất.Trong đó, yếu tố (i) là đặc điểm cơ bản của các tất cả các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói chung, yếu tố (ii) cóthể gặptrong hoạt động thuê hoặc chuyển nhượng, yếu tố (iii) có thể gặp trong giao dịch chuyển nhượng, tặng cho và chuyểnđổiquyềnsửdụngđất.Chỉriêng có hoạtđộng chuyển nhượng quyềnsửdụng đất mới thể hiệnđầyđủ ba đặc điểm trên, và đây cũng làđặctrưngcủaquanhệmua bán tài sản. Khi nghiêncứuvềhoạtđộngchuyển nhượng,điềutạonên sự khác biệt chính là (ii) và (iii), giá cả và tính không hoàn lại của tài sản.Điềunày cóýnghĩarấtlớntrên thực tiễn,bởikhi giao dịch chuyển nhượng quyềnsử dụng đấthoàn thành, người chuyển nhượng sẽ không còn bất kỳ mối liên hệ nàovới đất
và quyềnsửdụngđất.Mọiyêucầuxung quanh việc đòilạiquyềnsửdụngđấthoặc những quyền lợi liên quan sẽ không có cơsởđể xem xét. Đâylà điểmkhác biệt với giao dịch cho thuê, dù thời hạn thuê cóthểkéo dàiđến50 hoặc 70 năm, thì người cho thuêvẫnlà người có quyền đối với tài sản và họ có quyền yêucầungười thuê phải thực hiện các nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê theo quy định của pháp luật và hợp đồng. Còn đối với giao dịch chuyểnđổiquyềnsửdụngđất,mặc dù có chungđặcđiểm thứ(iii), nhưng không có nội dung (ii) và việc trao đổi dựa trêncơ sởcác mảnh đất và quyềnsử dụng đất có cùng tính chất và ngang giá. Việc chuyểnđổiquyềnsử dụngđấtbịhạnchếvà chỉđược thực hiệnkhi thỏa mãn các quy định của pháp luật.
* Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sửdụng đất ở
Về khái niệm HĐCNQSDĐ,Điều697 BLDS 2005 quy định “HĐCNQSDĐ là sựthỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuy n nhượng quyền sử dụng đất chuy n giao đất và quyềnsửdụngđấtcho bên nhận chuy n nhượng, còn bên nhận chuy n nhượngtrảtiền cho bên chuy n nhượng theo quy định của B luật này và pháp luật đất đai”.Định nghĩa này không nêuđượckhác biệt giữa giao dịch chuyển nhượngvớigiao dịch cho thuê quyềnsử dụng đất bởi chưa đề cậpđến“tính không hoàn lại của quyềnsử dụng đất”. BLDS 2015 không có quy định riêng về HĐCNQSDĐ mà chỉ có quy định hợp
đồngvềquyền sử dụng đất [3, Điều 500]. HĐCNQSDĐ ở về bản chất là một loại hợpđồngvềquyền sửdụng đấtvàchỉkhác biệt so vớiHĐCNQSDĐ nói chung ở đối tượng củahợpđồng.Có nghĩa,đốitượng củahợp đồngnày thu hẹp hơn so với HĐCNQSDĐ. Tuy nhiên, chínhsựkhác biệtvềđốitượngcủahợp đồngđãdẫn đến sự mở rộng hoặc thu hẹp về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐCNQSDĐ ở so với HĐCNQSDĐ.
Căncứkhái niệmvềđấtở,quyềnsửdụngđấtở,hợpđồng,trên cơsởbađặc trưng của hoạt động chuyển nhượng quyềnsửdụng đất, NCS đề xuất xây dựng khái niệm HĐCNQSDĐ ở trong khoa học pháp lý như sau:
“HĐCNQSDĐởlàsựthỏa thuận giữangườisửdụngđất(sauđâygọilà bên chuy n nhượng) vàchủth khác (sauđâygọilà bên nhận chuy n nhượng)vềviệc chuy n giao đất và quyền sử dụng đất trên thửa đất đã được pháp luật công nhận là đấtở trên cơ sở giá cả được các bên thống nhất, đất và quyền sử dụng đất được chuy n giao toàn b cho bên nhận chuy n nhượng và bên chuy n nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất”.
1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
HĐCNQSDĐở bảnchất là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy cóđầyđủ các đặcđiểmcủa hợp đồng này. Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện, hợp đồng mua bán tài sảnđặc trưng bởi việc giaomột tài sản để đổi lấymột số tiền, bởi việc giaomột số tiềnđể đổi lấy
mộttài sản.Đólàmộthợpđồngchuyển giao quyềnsởhữutàisảncóđềnbù. Trên nguyên tắc, đó là một hợp đồng ưng thuận, nghĩa là được giao kết vàothời điểmđạt được thoả thuậncủacác bênvềnộidungchủyếucủahợpđồng. Tuy nhiên,đốivớimộtvài hợp đồng mua bán có đối tượng là những tài sản có giá trị lớn và phải đăng ký quyền sở hữu(như quyềnsửdụng đất, nhà ở, ..), luật Việt Nam hiện hành có những quy định riêng về hình thức giao kết và, trong điều kiện của những trường hợp đó, mua bán được coi làmột hợp đồng trọng thức (contrat solennel) [49, tr.15].
Dựatrên lý luận vềhợp đồng mua bán tài sản, cácđặctrưng củahoạtđộng chuyển nhượng đã phân tích ở phần trên và quy định pháp luật hiện hành, HĐCNQSDĐ ở có những đặc điểm cơ bản sau:
(1) à hợp đ ng song vụ
Trong hợp đồng song vụ, mỗi bênđềucó nghĩa vụ đối với nhau. Theo tác giả VũVăn Mẫu, khế ước có tính cách song phương là khi các người lập ước cam kết tương hỗvới nhau. Trong khế ước song phương do tính cách tương hỗ của các nghĩa vụ, một người kết ước vừa là trái chủ vừa là người phụ trái. Ví dụ, trong khế ước mua bán, người mua vừa có nghĩa vụ trả tiền vừa có quyền đòi giao đồ vật đã mua. Người bán cũng vậy vừa có trái vụ phải giaođồ vừa có quyềnđòi lại tiền mua [64, tr.72]. Cơ sở để xác định tính chất đơn vụ hay song vụ chính là mối liênhệ giữaquyền và nghĩa vụ giữa các bên tại thờiđiểmhợp đồng dânsựcó hiệu lực [66, tr.101, 102].
Trong HĐCNQSDĐ ở, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng tương ứng với bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, vì có sự xuất hiện của Nhà nước vừa với vai trò của đạidiệnchủsởhữu,đồngthời là cơ quan quản lý hành chínhvềđấtđai, nên tính chất “song vụ” trong hợp đồng này có một số điểm khác biệt so với hợp đồng mua bán và hợpđồng khác về quyềnsửdụng đất, thể hiện trênmột sốphương diện sau:
Thứ nhất, trong HĐCNQSDĐ ở, bên cạnh việc thực hiện quyền và nghĩa vụ với bên kia, còn có quyền và nghĩa vụ của mỗi bên đối với Nhà nước (tuân thủ quy định pháp luật về quy hoạch, mục đích sử dụng đất, các điều kiện chuyển nhượng, thời hạn sử dụng,
việc khai thác, sử dụng, xây dựng các công trình trên đất, …).
Thứ hai, trong các giao dịch về quyền sử dụng đất luôn tồn tại bachủthể. ChủthểNhànướcmặc dù không xuất hiện tronghợpđồng nhưng lại có tầm quan trọng vàchi phốilớnđốivới thỏa thuận của các bên. Sự chi phốicủaNhànướcthểhiện rõ nét nhất thông qua các quy địnhcủapháp luật và quyết định hành chính của cơ quan Nhànướccó thẩm quyền (quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
quyết định cấp GCN QSDĐ, …).
Thứ ba, trong một số trường hợp, Nhà nước xuất hiện với tư cách là một bênchủthể trong hợp đồng chuyển quyềnsửdụng đất (hợp đồng thuê quyền sử dụng đất trênthị
trường sơ cấp). Tuy nhiên,đốivớiHĐCNQSDĐở,Nhànướckhông xuất hiệnvớitư cách là một bên trong hợp đồng. Các chủ thể của HĐCNQSDĐlà người sử dụng đất.
Thứ tư,sựthỏa thuận trong hợp đồng chuyển quyềnsử dụng đất là yếutố quan trọng để hình thành hợp đồng, nhưng sự thỏa thuận đó bị chi phối bởi ý chí của Nhà nước vớitư cách là đạidiệnchủ sởhữuđồng thời là cơ quan quản lývềđất đai. Do vậy, sự thỏa thuận của các chủ thể trong các giao dịch liên quanđếnquyền sử dụngđấtbịhạn chế hơn so với các giao dịch mua bán tài sản khác.
Thứnăm, các thỏa thuận trong HĐCNQSDĐở ít chịu sựchi phốicủaý chí Nhànướchơn so vớicác hợp đồngchuyển quyền sửdụngđấtkhác. Phạm vi quyền củangườisử dụng đất ở rộng nhất so với các loại quyền sử dụng đất khác. Có thể nói quyền củangườisửdụng đấtở rấtgần vớiquyền củachủ sởhữu,thểhiện ở các
quyền chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, cho thuê, thừa kế, … và khôngbịgiới hạn cứngvềthờihạn sử dụngđất.
Thứ sáu, đối với các giao dịch dânsựthông thường, pháp luật quy định “mọi thỏa thuận, cam kết không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”. Riêng trong lĩnh vực đấtđai, pháp luật nước ta qua các thời kỳ đều có những quy định chặt chẽ về việc quản lý, sử dụng, giao dịch liên quanđếnđất và/ hoặc quyền sử dụng đất. Ý chí của Nhà nước thông qua các quy định pháp luật là yêu cầu bắt buộc tuân thủ đối với các bên. Dovậy, đối với các giao dịchvề quyền sử dụng đất, sựthỏa thuận của các chủ thể chịu sự chi phối của phápluật ở phạmvi “phải tuân thủ các quy định pháp luật” chứ không chỉ là “không vi phạm điều cấm của luật” [3, khoản 2 Điều 3] như các giao dịch dân sự khác.
(2) HĐCNQSDĐ ở là hợp đ ng có đền bù
Khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng quyềnsửdụngđấttrảcho bên chuyển nhượng là khoảnđềnbùđốivớiquyềnsửdụngđất.Đốivớibên nhận chuyển nhượng quyềnsử dụng đất ở, khoảnđền bù mà bên này nhậnđược sẽ baogồm cả quyền sửdụngđất ở và mảnh đất gắnvới quyền sử dụng đất ở. Nói cách khác, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ nhận được hai tài sản cùng một lúc và việc khai thác, sử dụng giá trịquyền sử dụng đất sẽ thông qua hoạt động khai thác, sử dụng đất ở.
Xét tính đền bù về giá trị tài sản trong giao dịch về quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyềnsử dụngđất thường sẽ đạt được cả haimục tiêu về giá trị (trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác) và giá trị sử dụng (trong hoạt động khai thác, sử dụng đất): Một tài sản nói chung sẽ bao gồm giá trị và giá trị sử dụng. Đối với các giao dịch mua bán tài sản thông thường, bên bán thường hướng tới giátrị (tiền) và bên mua hướng tới giá trị sử dụng của tài sản. Đồng thời, giá trị và giá trịsử dụng thường sẽ giảmdầntheo thời gian và tần suất sử dụng. Đất và quyền sửdụng đất làtài sản đặc thù, conngườikhông thể tạo ra đất đai, cùngvớiviệc tăng dânsốnhư hiện
nay, quỹ đặt ngày càng thu hẹp trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, do vậy giá trịcủađấtthường có xuhướngtăng theo thời gian. Là tàisảngắnliềnvớiđấtvàđời sống, sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình, nên giá trị của quyền sử dụng đất luôn duy trì ởmức cân bằng với nhu cầu thị trường và hầu như không chịu rủi ro rớt giá. Do vậy, trong hợpđồngchuyển nhượng quyềnsửdụngđất,bên nhận chuyển nhượng thườngsẽđạtđược cả hai mục tiêu về giá trị và giá trị sử dụng.
(3) HĐCNQSDĐ ở là hợp đ ng nh m mục đ ch chuy n giao quyền sởhữu đối với tài sản từ bên chuy n nhượng sang bên nhận chuy n nhượng
Đâylà căncứ kế tục quyềntài sản và là yếu tố phân biệt hợp đồng mua bán tài sản vớihợpđồng cho mượn tài sản,hợpđồng cho thuê tài sản [66, tr.121]. Trên cơsởquyđịnh pháp luật hiện hành về căn cứ, hình thức xác lập và thời hạnsửdụng của quyềnsửdụng đất ở, chúng tôi nhận thấy duy nhất HĐCNQSDĐ ở mang đầy đủ bản chất của quan hệ “mua bán”. Người chuyển nhượng không còn bất kỳ mối quan hệ nào với tài sản đã chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyềnsử dụng đất ở được sử dụng đất ổnđịnh, lâu dài. Mặc dù vậy, việc chuyển giao quyền sởhữuđối với tài sản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất ở cómột sốđiểmđặc thù sau:
Thứ nhất, bởi pháp luật hiện hành không có quy định rõ ràng về “quyềnsở hữu” của “người sử dụng đất ở” đối với “quyềnsửdụng đất”, nên mặc dù mang dấu hiệu của hoạt động chuyển giao quyềnsởhữu, nhưng đặcđiểmnày không được minh thị như hợpđồng mua bán tài sản khác. Về bản chất pháp lý, chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng hướng tới các “quyền” đối với thửa đất chứ không phải đất. Người sử dụng đất ở mặc dùcó các quyền năng gầnnhư đầyđủ của chủ sởhữu, nhưng khoa học pháp lý nước ta vẫn phân định ranh giới rõ ràng giữa chủ sởhữuđấtvà người sửdụng đất. Chủ sởhữugiữ các quyền thu hồi, trưng dụng, ban hành quy hoạch,kếhoạch sử dụng đất, quản lý vàáp đặt các chếtài đối vớingườisử dụng đất khi không tuân thủ đúng quy định pháp luật vềquyền, nghĩa vụcủangườisử dụngđất, … Như vậy, quyền của ngườisử dụngđấtluôn bịgiới hạn và chi phốibởiquyền củachủsở hữu đấ,việc chuyển giao “quyền sở hữu”đối với quyền sử dụngđất ở cũng bịgiới hạn so với việc chuyển giao quyền sở hữu đốivớicác tài sản khác.
Thứhai, trong các giao dịch vềquyền sửdụng đất,duy nhất HĐCNQSDĐmangđầy đủ dấu hiệu củahoạt độngchuyển giao quyền sở hữu tài sản.Ngườinhận chuyển nhượng đượctoàn quyền sử dụng đất ở theo quy địnhcủapháp luật với thời hạn ổnđịnh,lâu dài, khôngbịràng buộcbởicác điều kiện, nghĩavụđượcquy định trongmộthợpđồngkhác.
Quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật đất đai hiện hành cósựmởrộng hơn sovớipháp luậtđấtđai thờikỳtrước,đólà quyền chuyển nhượng quyềnsửdụngđấtđốivớitrườnghợpđãtrảtiền thuêđấtmộtlầnchocảthời
gian thuê [12, điểm a, khoản 2 Điều 174] (chuyển nhượng quyền thuê). Khác với HĐCNQSDĐ (chỉ có sự chi phối của Nhà nước đối với thỏa thuận của các bên trong hợpđồng thông qua quy định pháp luật hoặc quyết định hành chính), trong hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê còn chịu sự chi phối của bên cho thuê (có thể là Nhà nước hoặc chủthể khác thông qua hợp đồng cho thuê quyềnsửdụng đất).
Đây là quy định có nhiều điểmtương đồngvớihoạtđộng chuyển nhượng quyền sửdụng đất.Tuy nhiên, các bên trong quan hệ“chuyển nhượng quyền thuê” vẫn bịràng buộcvềthờihạn sử dụngđất vàcác thỏa thuận, điều kiện trong hợpđồng cho thuê quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng này, người cho thuê không thay đổi, chỉcó sự thay đổi vềngườithuê. Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền thuêlà sự“chuyển giao”từ ngườithuê này sangngườithuê khácvớicác điềukhoản vàđiều kiện không được trái với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ban đầu. Đây là nhữngđặc điểm khác biệt cơ bản so với HĐCNQSDĐ ở.
Thứ ba, xét về biểu hiện của giao dịch,đất ở vàquyền sử dụngđất ở là hai đối tượng tài sản tách rờinhưng thực chấtđãhòa nhập vào làmmộttrên phương diện chiếm hữu,sửdụng, thậm chícảđịnh đoạt.Mụctiêu mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hướng tớithực chất là “đất ở”vớinhững tiêu chícụ thểvềranh giới, địa giới, tính năng sử dụng, …
(4) à hợp đ ng ưng thuận
Đối với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, hợp đồng được giao kết vào thờiđiểmđạt được thoả thuậngiữa các bên về nội dung chủ yếu của hợp đồng. Tuy nhiên, với HĐCNQSDĐ ở, như phân tích của tác giả NguyễnNgọc Điệnvề các giả thuyết về thờiđiểmgiaokếthợpđồng,nên hiện nayvẫnchưa có quanđiểmthống nhấtvềthờiđiểm
giao kết hợp đồng [49, tr.69 – tr.73]. Nếu căncứ yếutố thoả thuận của các bên, thời điểm giaokết hợp đồng cóthể được xác định kể từ thời điểm hợp đồng các bên đạt được thoả thuận và thể hiện sự thống nhất ý chí bằng việc ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, nếu căncứvào ý chí của Nhà nước với tư cách vừa là cơ quan quản lý, vừa là đại diện chủ sởhữuvềđất đai, thì thời điểm giaokết hợp đồng sẽ là thời điểmhợp đồng được đăng ký vàosổđịa chính theo quy định của pháp luật hiện hành.
(5) à hợp đ ng trọng thức
Đặc trưng này cho phép phân biệt hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật không quy định về hình thức, thủ tục hợp đồng. Vi phạm các điều kiện về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và thuộc trường hợp vô hiệu. Như vậy, đây là loại hợp đồng thuộc nhóm các điều kiện khắt khe nhất trong số các hợp đồng dânsự theo quyđịnhpháp luật hiện hành, bao gồm cácđiềukiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể, ý chí, nội dung, hình thức, thủ tục hợp đồng…
Đối với HĐCNQSDĐ ở, việc giaokết hợp đồng phải đồng thời đápứng hai điều kiện: (i) Sự thỏa thuận giữa các bên và (ii) Sự ghi nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua hoạtđộngđăng ký. TácgiảNguyễn NgọcĐiệnđưara haigiảthuyết “Giả thuyết thứ nhất: Hợp đồng được giao kết vào thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng.Ởthờiđiểmđó,hợpđồngđượcgiaokếtvà làm phát sinh ngay nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất; nghĩa vụ này phát sinh, được thực hiện và
chấm dứt cùng một lúc… Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm phát sinh nghĩavụchuyển quyềncủangườichuyển nhượngđốivớingườiđượcchuyển nhượng trước thời điểm hợp đồng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Nếu người chuyển nhượng không xin phép, thì người được chuyển nhượng không có quyềntự
mình xin phép mà chỉ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại … Giả thuyết thứ hai: Hợpđồng chuyển nhượng quyềnsử dụng đất được giaokết tại thời điểm lậpvăn bản, nhưng việc thực hiện nghĩavụchuyển quyềnsửdụngđấtphảiđượchoãnđếnkhi cósựcho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo cách phân tích này, thì văn bản chuyển nhượng không phải làmộttiềnkhếướcchuyển nhượng mà làmộthợpđồngthực sự. Hợp đồng được giao kết vào thời điểm các bên ký vào văn bản. Nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của người chuyển nhượng, được thực hiện vì lợi ích trực tiếp của người được chuyểnnhượng chứ không phải lợi ích trực tiếp của Nhà nước. Trong trường hợpngườichuyển nhượng không thực hiện việc xin phép (thực hiện nghĩavụchuyển quyềnsửdụng),ngườinhận chuyển nhượngđượcquyềntựmình xin phép và người chuyển nhượng phải hoàntrảchi phí liên quan. Cóvẻnhưgiảthuyết này phùhợphơn với tâm lý dân cư và tập quán giao dịch” [49, tr.71].
NCS đồng thuận với giả thuyết thứ hai, bởi yếu tố thỏa thuận là yêu cầu tiên quyếtđể hình thành hợp đồng. Nếu chú trọng đến thời điểm đăng ký hợp đồng, vô hình chung chúng ta đã phủ nhận giá trị của sự thỏa thuận. Điều này không phù hợp với lý luậnvềhợp đồng và khiến cho HĐCNQSDĐ ở nghiêng về đặc điểm của quan hệ quản lý hành chính Nhà nước nhiều hơn. Căn cứ lý luận về hợp đồng, thực tiễn giải quyết tranh chấp, NCS nhận thấy việc xác định giá trị hiệu lực của HĐCNQSDĐ ở cần có sự linh hoạt theo hai hướng: 1) Khi đápứng đủ các điềukiện do pháp luật quy định, HĐCNQSDĐ ở có giá trị hiệu lực giữa các bên và giá trị đối kháng với bên thứ ba; 2) Trường hợp đáp ứng đầyđủ các điều kiệncó hiệulực của hợp đồng (trừ điều kiệnđăng ký), HĐCNQSDĐ ở vẫn nên được xem xét là “hợp đồng thực sự” chứ không phải là một vănbản“tiền khế ước”, có giá trị hiệu lực giữa các bên trong hợp đồng (trừ giá trị đối kháng với bên thứ ba), mọi hành vi vi phạmhợpđồngsẽbịáp dụng các biện phápxửlý vi phạmhợpđồng.Nếu không được hiểu và vận dụng theo hướng trên, trong thực tế có thể xảy ra trường hợp lợi dụng quy định điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐở đểphủ nhận toàn bộ các thỏa thuận đã đạt được thông qua việc ký kết hợp đồng. Khi xảy ra tranh chấp, bên vi phạm có
thể viện lý do “chưa có hợp đồng” để trốn tránh nghĩa vụ phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại (nếu có), … quy định trong hợp đồng.
(6) Hợp đ ng chuy n nhượng quyền sử dụng đất ở không áp dụng quy định “đơn phương chấm dứt hợp đ ng”.
Đây làđiểm đặcthùcủaHĐCNQSDĐở nói riêng, các hợp đồngđượcpháp luật quy định có hiệu lực vào thờiđiểm đăngký nói chung. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồngđồng thời là thờiđiểmghi nhận quyền sửdụng đấtcủabên nhận chuyển nhượng, nếu sau thờiđiểm có hiệu lực mà mộtbêntự ýchấm dứthợpđồng, thì các bên phải hoàn trả lại tài sản đã nhận,đồng thời hủy bỏ việcđăng kýhợp đồng. Điều này đồng nghĩa với việc hợp đồng không còn hiệu lực hay nói cách khác là hợp đồng bị huỷ bỏ. Khác với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng, hợpđồngvẫn được công nhận trên phương diện pháp lý, các bên có nghĩavụhoàn tấttoànbộquyền, nghĩa vụđãthực hiện tínhđến thờiđiểm chấmdứthợp đồng,bên có lỗi trong việc đơn phương chấm dứt hợp đồng có trách nhiệm thực hiện các biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng (phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, …) theo quy định.
1.3. Sự kế thừa và phát triển các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở qua các thời kỳ lịch sử
Quan hệmua bán, chuyển nhượng đấtđai xuất hiện cùng vớiquá trình hình thành quan hệsở hữu tư nhân vềđấtđai. Thông qualượcsử các quy định pháp luật liên quan đến HĐCNQSDĐtạiPhụ lục2, chúng ta có thểnhận thấy quyđịnh vềHĐCNQSDĐ hiện nay có sựkếthừa và phát triển củapháp luật thờikỳtrước,thểhiện ở mộtsố nội dung cơ bản sau:
(1) Các quy định về giao dịch mua bán đất đai/ quyền sử dụng đất chịu sự chi phối của chính sách sở hữu, quản lý đất đai của Nhà nước trong từng thời kỳ và chỉ được thực hiện giao dịch khi đáp ứng các điều kiện nhất định. Ví dụ, việc mua bán đất đai vàothếkỷ XIV có chiều hướng phát triển mạnh do sự bảođảmvà khuyến khích của Nhà nước,
lấn át cả ruộng công. Để hạn chế sự tư hữu, nhà Lý đã ban hành chính sách hạnđiền đểthúcđẩyquanhệ chuyển dịchđấtđaitừngườicó nhiều ruộng sangngườicó ít ruộng. Sang thời Lê sơ, chính sách lộc điền và quânđiềnđược nhà Lê áp dụng một cách triệt để, ruộng đất lộc điền thuộc quyềnsởhữucủa nhà vua, người được cấp chỉ được quyềnsửdụng hoặc để lạithừa kế chứ không được mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, bởi việc mua bán ruộngđấttưvẫndiễn raphổbiến nên nhà Lê quyđịnhrõcảhình thức, cách thức, thủ tục mua bánđấtđai, trình tự xét xử các vụ kiện tụng, …
Việc quảnlý, chế độ sởhữuđất đai thể hiện sự hưng thịnh, phát triển hay tồn vong của một triều đại. Hoàn cảnh lịchsử,chính quyền, người sởhữu, người sửdụng đất trong các thời kỳ lịchsử cóthể khác nhau nhưng đềucó một điểmchung về vai trò quyết định
củaNhànướcđốivớichính sách quản lý,chếđộsởhữuvà các giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất/ quyền sử dụng đất.
(2) Việc quản lý hoạt động mua bán đất đai qua hệ thống địa bạ đồ sộ có quy môtoàn quốc của triều đình nhà Nguyễn là tiến bộ lớn trong chính sách quảnlý đất đai, được các nước trên thế giới đánh giá cao. Giai đoạn này, mọi hành vi mua bán, chuyển nhượngđất đai đềuđược Nhà nước quảnlý chặt chẽ bằng hệ thống địa bạ.
Chúng ta có thểnhận thấy sựkếthừa và phát triển các quy định vềhệthốngđịa bạthông qua quy trình vàsự quản lý vềhoạt động đăng ký đất đai trong pháp luật hiện hành. Cùngvớiviệcứngdụng công nghệ thông tin,hệthống đăng ký đấtđai hiện nay đã tiến bộ hơn rất nhiều so với chính sách địa bạ ra đời cách đây hàng trăm năm, nhưng giá trị vàmụcđích của các quy định này đều hướng tới hiệu quả quản lývà minh bạch hóa các giao dịch liên quan đến đất đai.
(3) Hình thức, thủ tục của các giao dịch chuyển quyềnsử dụng đất đềuphải được thể hiện bằng vănbảnvà có xác nhận/ điểm chỉ của các bên và có người làm chứng. Đến giai đoạn hiện nay, quy định về hình thức của giao dịch cơbảnvẫn không thay đổi, chỉ cósự điều chỉnh theo hướng chặt chẽ và phù hợp hơn.
(4) HĐCNQSDĐlầnđầutiên được quy định tại BLDS 1995, BLDS 2005 tiếp tục ghi nhậnchếđịnhnày và pháp luậtđấtđaihướngdẫncụthểvềhoạtđộngchuyển nhượng quyền sửdụng đất.Pháp luật kinh doanh bấtđộng sảnquy định cụ thể về hoạtđộng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản. BLDS 2015 không quy định riêng về HĐCNQSDĐ, như vậy các nguyên tắc xác lập giao dịch, việc giaokếtvà thực hiện HĐCNQSDĐ sẽkhông cònsựtách biệt nhiềuvớicáchợpđồngthông dụng khác. Tuy nhiên, các quyđịnhvề quyền và nghĩavụcủa bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng,đốitượngcủahợpđồnglạiđượcpháp luậtđấtđai, kinh doanh bất động sản hiện hành quy định cụ thể hơn.
Pháp luật không có quy định riêngvềHĐCNQSDĐở,nhưng cùngvớisựra đời của“đất ở”, các quy định vềHĐCNQSDĐ ở cũng vìthếđượchình thành trên cơ sở kết hợpvàhệthống các điều luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sửdụngđất ở.
(5) Căn cứ các quy định pháp luật từng thời kỳ, có thể nhận thấy sự ưu tiên của pháp luật vàvịtrí, vai trò của từng loại đất. Từ giai đoạn Luật cải cách ruộng đất năm 1953 trở lạitrước,sựđiều chỉnhcủapháp luậtchủyếu áp dụngđốivớiđấtnông nghiệp (ruộngđất, lộcđiền,…). Đất ở là một trong những loại đất được pháp luật ghi nhận muộn hơn so với các loại đất khác (từ Luật Đất đai 2003) nhưng đãthểhiện vịtrí pháp lý quan trọngbởinhu cầu sử dụng tăng. Trong giai đoạn hiện nay, chính sách quản lý Nhànướcđối với đất ở,nhà ở ngày càng chặt chẽ, quy định pháp luật vềđất
ở,nhà ở, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất ở (trong đó có HĐCNQSDĐở)đượccoi trọng,cụ thểvà hoàn thiện hơn.
(6) Sự ra đời và hoàn thiện các quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ ở là yêu cầu tất yếuđặt ra cả trên phương diện lý luận về tài sản và thực tiễn, cụ thể:
(i) Dựa trên yêu cầu l luận
Tài sản là vấn đềtrung tâm, cốt lõicủamọiquan hệ xãhộinói chung và quan hệpháp luật nói riêng. Qua thực tiễn tìm hiểu cho thấy trong khoahọcpháp lý hiện nay không có khái niệm thống nhấtvềtài sản, cũng như các tiêu chí chungđểxác định mộtloạiđốitượng nào đócó phải là tài sản hay không màtồntạinhiều quan điểm như: tài sản sản nghiệp, tài sản là lợi ích vật chất, tàisản là đối tượng củaquyền
sở hữu,tài sản là đối tượng của giao lưu dân sự, tài sản là những gìđịnh giá được… Mặc dù còn nhiều quan điểm khác nhau nhưng không thể phủ nhận rằng tính chất của “giá trị” thể hiện trong các quan điểm về tài sản là rất nổi bật. Từ Hiến pháp 1980, đấtđai ở Việt Nam được xác định thuộc sở hữu toàn dân mà Nhànướclà đại diện chủsởhữu. Như vậy,chỉcó mộtchủthểduy nhất có quyền sở hữu đốivớiđấtđai, việc chuyển quyền sở hữu đối với đất đai là không thểthực hiện được. Vớiquan điểm này, trong thờikỳ bao cấp, Nhànướcta không thừa nhận các giao dịch mua bán đấtđai. Các giao dịch muabán đất đượcxác lập trên thực tế trước năm 1993 thực chất đều là các giao dịch ngầm, khôngđượcpháp luật thờikỳ đócông nhận,đến nay pháp luật Việt Nam hiện hành mới ghi nhận các hợpđồngnày.
Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng hàngđầu,nhưng những quan điểm “cứng nhắc” củathời kỳbao cấp vềkhảnăng chuyển dịch quyền đốivớiđất khiến cho người dân không thực sự nhận thức đúng về giá trị củađất. Ngườidân vì quan hệ thân thích,
họhàng… có thể thoải mái cho mượn, cho tặng nhau đất đai – đây là những điều khóđượcthấy trong xãhộingày nay, và cũng chính là nguồn gốccủarất nhiều tranh chấpđòi đất hiện tại. Là đầu vào quan trọngcủasản xuất, cũng giống như nhân công, giống như các nguyên vật liệu nhưng giá trịcủađất lại rất mờ nhạt, bởi lẽ đất không được chuyển dịch, khôngcó điều kiện đểthểhiện giá trị.
Vớiquan hệ sở hữu đất đai hiện nay, việc chuyển dịch quyền sở hữu đất đai làkhông thểthực hiện đượcnhưng bản thân quyền sử dụng đất lạirất cần đượcchuyển dịch và tham gia vào các giao lưu dân sự đểtừ chủthểkhông có nhucầu sử dụng đến với chủ thểcó nhu cầu sử dụng, nhằm phát huy được những giá trị kinhtế củađất. Vìvậy, pháp luậtđãđặt ra mộtvấn đềlý luận mới,đó là:đấtđai chuyển dịch giữa các chủthểvớinhau không thông qua con đường chuyển dịch quyền sở hữu mà bằng conđường chuyển dịch của quyền sử dụng. Giao dịch mua bán trong pháp luật Việt Namđượchiểu là chuyển quyền sở hữu,bởivậy, giao dịch trên không đượcgọilà “mua
bán đất đai” mà đượcgọilà “chuyển dịch chuyển quyền sử dụng đất”. Hình thức pháp lý của giao dịch này đượcgọilà “HĐCNQSDĐ”.
(ii) Dựa trên l luận về tài sản.
Sau khi Việt Nam xác lập chếđộsở hữu toàn dân đốivớiđấtđai năm 1980, LĐĐ 1987 ra đời, quy định ràng buộc chặt chẽvấn đềchuyển quyền đối với đất đai. Vớinhững quy định tại Điều 5, Điều 16 LĐĐ 1987, có thể thấy rõ việc chuyển quyền sử dụngđất đaikhông cho thấy tính thị trường,đất đaikhông thể tự do chuyển dịch
theo cung – cầu mà phảiđượcsự cho phép của Nhànước. Ngườidân khôngthểmua bán đấtđai, chỉ đượcchuyển quyền vô cùng hạn chếtrong những trường hợp được quy định tại Điều 16 Luật đất đai 1987.
Mặc dù quyđịnhpháp luật như vậy nhưng nó lại khôngthểngăn cản đượcsựhình thànhcủamộtthịtrườngngầm vềđất đai. Ví dụ: khimộtgia đình chuyển đi nơi khác sinh sống, làm ăn, muốn bán lại đất đang ở chongườikhác thì theo quy định của luật sẽ không bán được, muốn muađất ở nơikhác cũng không thể mua được. Để tháo gỡnhững nút thắt này, người dân đã tìm cách kývớinhau những hợp đồng viết tay và
tự do chuyển dịch. Tình trạng này dẫn đến việc Nhànướckhông thể kiểm soát được ngườisử dụng đất thực sự, bên cạnh đó là vấn đềloạn giá, tranh chấp đất đai khó giải quyết. Chưa kểdướigóc độkinh tế, Nhànướccũng không thuđượcbấtkỳlợiích nào từ hoạt độngchuyển nhượng củangườidân.
Đốimặt với những vấn đề này, Luật đất đai 1993ra đời đãghi nhận các quyền chuyển quyền đối với quyền sử dụngđất. Ngườidân đượctự do ý chí xác lập các giao dịch,mộttrongsố đólà “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, hay cònđượcgọi bằng thuật ngữ xãhộilà “mua bán đất đai”. Đất đai là tư liệu sản xuất, là nơi ở, sinh sống củacon người; có người muốn “cung”, có người muốn “cầu”. Nếu hoạt động chuyển nhượng không được thực hiện, đất đai “đóng băng”, các giá trịcủanó khôngthểphát huy được, cònngườidân thìtìm đủmọicách lách luật chỉđểđáp ứng những nhu cầu sống bình thường củamình. Vì vậy,sựrađờicủaquyđịnhpháp luậtvềchuyển nhượng quyền sửdụngđấtnói chung và HĐCNQSDĐởnói riêng không chỉlà quyđịnh mở đườngcho sự phát triển của nền kinhtế thịtrường mà hơn hết đólà hệquảtừsự vận độngtất yếu củaxã hội.
Khi các quan hệ xãhộiphát triển đến mộtmức độnhất định,đòihỏi hệthống pháp luật cần phải ra đờiđểđiều chỉnh vàđảm bảo các quan hệđó vận hành trong hành lang pháp lý an toàn,ổnđịnhvà giảm thiểu tranh chấp.
Kết luận Chƣơng 1
Trong Chương 1, nghiên cứu sinhđãgiải quyết những vấn đề lý luận cơ bản vềHĐCNQSDĐ ở, cụ thể:
(1) Xây dựng khái niệm HĐCNQSDĐ ở trên cơ sở phân tích các khái niệm: Đấtở, quyền sử dụng đất ở, chuyển nhượng, hợp đồng. Đất ở được xemxét trên cơ sở ba nội dung cơ bản: i) Vai trò của đất ở trong giao dịch dân sự; ii) Mục đíchsử dụng của đất ở; iii) Nguồn gốc ra đời của thuật ngữ “đất ở” trong khoa học pháp lý. Quyềnsử dụng đấtđược phântích trên cơsởba quanđiểmtiếpcậnphổ biến hiện nay: i) Là một trong những nội dung của quyềnsởhữu; ii) Là vật quyền; iii) Là tài sản. Trên cơsởkết quả phân tích, luận án chỉ ra đất ở mặc dù không phải là đối tượng của giao dịch dânsự(do chính sách sở hữu và quản lý đất đai của Nhà nước ta) nhưng luôn có mặt trong giao dịch dânsựvới tư cách làđốitượngkhông táchrờicủa quyềnsửdụngđất.Quyềnsử dụngđấtlàđối tượng của giao dịch dânsự nhưng sẽ là đối tượng ảonếu không gắnvới đất. Đồng thời,để làm rõvai trò của quyềnsử dụng đất ở, luậnán phân biệt vị trí độc lập tương đối của quyềnsửdụngđấttrong giao dịch dânsự và sựgắnkết, không táchrờicủaquyềnsử dụngđấtvớiđấttrong hoạtđộngkhai thác,sử dụng quyềnsử dụngđất(bằng cách tácđộng trực tiếp vào đất). Dưới góc độ là tài sản, quyềnsửdụng đất có vị trí độc lập tươngđối (là đối tượng được định giá độc lậpvà được phép chuyển giao trong giao dịch dânsựvới tư cáchlà “quyềntài sản”). Dưới góc độ là một trong những nội dung của quyềnsởhữu(quyền khai thác, sử dụng đất), quyền sử dụng đất ở không táchrời với đất ở.
(2)ĐặcđiểmcủaHĐCNQSDĐởđượcphân tích căncứvào cácđặcđiểmcủa hợp đồng mua bán tài sản có đối tượng là quyền sử dụng đất (hợp đồng song vụ, có đền bù, nhằm mục đích chuyển giao quyền sởhữutài sản, ưng thuận). Ngoài ra, vì đối tượng củahợpđồnglà quyềnsửdụngđất,nên luận án có nêumộtsốđiểmkhác biệt giữa HĐCNQSDĐ ở với hợp đồng mua bán tài sản khác (hợp đồng trọng thức, không áp dụng quy định đơn phương chấm dứt đối với HĐCNQSDĐ ở), giữa HĐCNQSDĐở với một số loại hợp đồng về quyền sử dụng đất khác (hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê, tặng cho, chuyển đổi, …).
(3) Pháp luật về HĐCNQSDĐ ở qua các thời kỳ được phân tích trên cơsởnhận xét, đánh giá nhữngđiểmkếthừa, phát triểncủaquyđịnhvềHĐCNQSDĐở:Sựmởrộng, thu hẹp quyềnsởhữu, quyềnsửdụng và các giao dịch chuyển quyềnsử dụng đất chịu sựchi phối của chính sách, điều kiện lịch sử, kinh tế, xã hội trong từng thời kỳ; Hệ thống đăng ký đất đai đã được hình thành từ hàng trăm năm trước; Quy định pháp luật về HĐCNQSDĐlà sựra đời tất yếu dựa trên yêu cầu về lý luận về tài sản và thực tiễn, …
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ H P
ĐỒNGCHUYỂN NHƢ NG QUYỀN S DỤNG ĐẤT Ở
2.1. Nội dung quy định về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở trong pháp luật hiện hành
Tương tự như các hợp đồng chuyển quyềnsửdụng đất nói chung, HĐCNQSDĐở chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật.
Đất đai, quyền sở hữu vàquyền sử dụng đất được đềcập đến trong Hiến pháp,đạo luật có hiệu lực pháp lý cao nhất của Nhànướcta và tiếp tụcđượccụ thểhóa tại các văn bản pháp lý khác. BLDSvớitư cách là đạo luật gốc điều chỉnh các quan hệdân sự nói chung quyđịnhvềđịa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân, cácđiều kiện trởthành chủ thểcủagiao dịch dân sự,tài sản và quyền sở hữu, nghĩavụ,hợp đồng,… Pháp luật đất đai quy địnhcụ thểvềcác nội dung liên quan đến đất và quyền sử dụngđất, quyền và trách nhiệm của Nhànướcđối vớiđất đai, quy hoạch,kếhoạch sử dụng đất,đăng kýđấtđai, cấp GCN QSDĐ, căn cứxác lập quyền sửdụngđất,chếđộsửdụng, phân loạiđất,quyền và nghĩavụcủangườisửdụng đất,… Pháp luật kinh doanh bấtđộng sản quy định vềHĐCNQSDĐ trong hoạtđộngkinh doanhbấtđộng sản. Pháp luật nhà ở quyđịnhvềcác giao dịch mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụngđất ở,… Căn cứ quy định pháp luật vềmụcđích sử dụngđất ở vàviệc nghiêm cấm xây dựng“nhàở trên đất không phải là đất ở”[16, khoản 4 Điều 6], thìchỉcác hợp đồngcó đối tượng là “quyền sử dụng đất ở”chịu sự điều chỉnh của pháp luật nhàở trong trườnghợpcó nhà ở trên đất (tuy nhiên trên thực tế vẫn có trường hợp ngoại
lệ do sự thiếu thống nhất trong quy định pháp luật hiện hành).
Phạm vi điều chỉnhcủacác ngành luật nói trên đề cập đến nhiều nội dung. Để
tập trung cho việc nghiên cứu củađềtài, trong phần này, luận án chủyếu phân tích mộtsố phương diện cơ bản.
(1) Sự điều chỉnh của Hiến pháp đối với HĐCNQSDĐở
Hiến pháp nước ta không quy định các giao dịchvề quyền sử dụng đất, mà chỉ đềcập đến đất, quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất. Trong đó, “đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo phápluật” [7, khoản 1 Điều 54]. Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định “1. Quyền sở hữu đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. 2. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyềnsử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyểnquyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyềnsử dụng đất được pháp luật bảohộ”.
Quyđịnh vềđất đai, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất trong Hiến pháp buộc các quy địnhpháp luật chuyên ngành phải tuân thủ. Quyền sửdụngđấtvà quyền chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có quyền chuyển nhượng)củatổ chức, cá nhân là mộttrong những vấn đề Hiến định. Quy định về việcbảo hộquyền củangườisử dụngđấttrong Hiến pháp cho thấy tầmquan trọng vàsựquan tâmcủaNhànướcđốivới quyền,lợiích củangười sử dụngđất.
Trong nhóm các tàisảnthuộc đốitượngcủa các giao dịch dânsự,duy nhất “quyền sử dụng đất” được đề cậptrong Hiến pháp.
(2) Sự điều chỉnh của pháp luật dân sự đối với HĐCNQSDĐ ở
Pháp luật dân sự là ngành luật xương sống điềuchỉnh các vấn đềvềcá nhân, pháp nhân, quan hệnhân thân, tài sản, hợpđồng.Các nguyên tắc,điều kiện vềchủthể, xác lập giao dịch, quyền và nghĩa vụ,hợpđồng, … được áp dụng chung cho tất cảcác quan hệđượchình thành trên cơ sở bình đẳng, tự doý chí, độc lập vềtài sản vàtựchịu trách nhiệm, bao gồm cảHĐCNQSDĐ. Cụ thể, chủthểgiao kết hợp đồng phải cóđầy đủ năng lực hành vi(đốivớicá nhân), năng lực pháp luật (pháp nhân).Hợpđồngphải tuân thủ các quy định pháp luật dân sự về nguyên tắc, điều kiện có hiệu lực, thực hiện, chấm dứt, nghĩavụvà trách nhiệm pháp lý củacác bên khi vi phạmhợpđồng, phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại, …
Các nguyên tắc cơ bản quy định tại Điều 2 BLDS 2015 là yêu cầu bắt buộc và chi phốimọiquanhệdânsự.Các luật khác có liên quanđiềuchỉnh quanhệ dânsựtrong từng lĩnh vực cụ thể không được trái với nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Trường hợp luật khác có liên quan không quy định hoặc có quy định nhưng trái với khoản 2 Điều 4 BLDS 2015 thì quy định của BLDSđược ápdụng. Trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của BLDSvà điềuước quốc tế mà Việt Nam là thành viênvề cùng một vấn đềthì ápdụng điềuước quốc tế [3, Điều 4]. Trong trường hợp thỏa thuận phù hợp với pháp luật chuyên ngành nhưng trái với nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, các quy định pháp luật dânsựđược ápdụng. Trường hợp quy định pháp luật chuyên ngành không trái các nguyên tắc cơ bản nhưng có sự khác biệt với các quy định của pháp luật dân sự, theo
tinh thần chung về nguyên tắc áp dụng luật và quy định tại Điều 4 BLDS 2015, các thỏa thuận tronghợpđồngsẽphải tuânthủpháp luật chuyên ngành.Nếupháp luật chuyên ngành không quy định, quy định của pháp luật dân sự sẽ được áp dụng.
Đốivớicác quan hệdân sựđượcpháp luật chuyên ngành điều chỉnh như laođộng, bảo hiểm, kinh doanhbất độngsản, nhà ở, … , quy địnhvề hợp đồngđối với các quan hệ chuyên ngànhđều được quy địnhtại các ngành luật này. Riêng pháp luật đất đai không quy định về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, do vậy BLDS 2005 dành Chương XXVIII quy địnhvềHĐCNQSDĐtừĐiều 698 đến Điều 702. BLDS 2015 không có quy định riêngvềHĐCNQSDĐ mà chỉ có quy định về khái niệm, nội dung,
hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng vàhiệu lực của hợp đồngvề quyền sử dụngđất từ Điều 500 đến Điều 503.
(3) Sự điều chỉnh của pháp luật đất đai đối với HĐCNQSDĐ ở.
Nhànướcgiữ cho mình quyền địnhđoạt tốicao với tư cách là đại diện chủsở hữu đất đai và giới hạn quyền củangườisử dụng đất trên cơ sở phù hợp với các quy định củaHiến pháp nhằm đảm bảo hài hòa vai trò củachủsở hữu,nguyên tắc quản lýthống nhất với đất đai và quyền, lợi ích hợp pháp củangườisử dụng đất. Pháp luật đấtđai quy định cụ thểvềcác loại đất và việc sử dụng đất không đúng mục đích là một trong những căn cứthuộc trường hợp bịNhà nướcthuhồiquyền sửdụng đất[12,điểma, khoản 1 Điều64]. LuậtĐấtđai 2013 cũng dành riêngĐiều 79 quy định bồi thườngvềđất khi Nhànướcthu hồiđất ở.
Sự điềuchỉnh của phápluật đất đai đối với HĐCNQSDĐ ở được thể hiệntrong mốiquanhệquản lý hành chính Nhànướcvớingườisửdụngđấttrênmộtsốphương diện cơbảnsau: (i) Các thỏa thuận tronghợpđồngphải phùhợpvớiquy hoạch,kếhoạch, mục đích, thời hạn sử dụng của đất ở; (ii) Các chủ thể được quyền chuyển nhượng quyềnsử dụng đất ở, quyềnvà nghĩa vụ của các bên được quy định trong hợp đồng phải phù hợp với pháp luật đất đai; (iii) HĐCNQSDĐ ở phải đăng ký tại Văn phòng đăng kýđất đai; (iv) Nếu thuộc các trường hợp phải bị thu hồi, trưng dụng đất, người sửdụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chấp hành hoặc bị cưỡng chế thi hành và được nhậnbồi thường theo quy định của pháp luật; (v) GCN QSDĐ do cơ quan Nhà nướccó thẩm quyềncấplàmộttrong nhữngđiềukiệnbắtbuộcđểngườisửdụngđấtđược phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực nhưng bên nhận chuyển nhượng chưađược cấpGCN QSDĐ thì vẫnchưa đủđiềukiệnđể thực hiệnchuyển quyềnsửdụng đất cho người khác; (vi) Để HĐCNQSDĐđược giao kết, thực hiện và có hiệu lực, các bên phải thực hiệnđầyđủ các thủ tục hành chính và tuân thủ các điều kiện của pháp luật (thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đíchsửdụng đất, đăng ký đất đai, tài sảngắnliền với đất, cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhàởvà tài sản khác gắn liềnvớiđất, các quyền củangười sử dụng đất, …). Cùng với việc ký kết hợp đồng, các thủ tục và văn bản, giấytờ cóliên quanđếnquyềnsửdụng đất phải được thực hiệnvà đính kèm hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Quyền chuyển quyềnsửdụngđất,quyền và nghĩavụcủangườisửdụngđấtđã được quy định chi tiết trong pháp luật đất đai, trong đó người sử dụng đất có các quyền năng tương ứng với căn cứ xác lập, mục đích sử dụng hay thời hạnsử dụng đất.
(4) Sự điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất đ ng sản.
Trong trường hợpchủ thểgiao kết hợp đồng thuộc đối tượng quy định tại Điều 2 Luật Kinh doanh bất độngsản 2014 (tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độngsản tại
Việt Nam hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam), thì HĐCNQSDĐsẽđồngthời chịu sự điều chỉnh củapháp luật kinh doanh bất động sản. Điểm d khoản 1 Điều 17 quy định HĐCNQSDĐ là một trong các loại hợpđồngkinh doanhbất động sản.
HĐCNQSDĐ ở trong hoạt động kinh doanhbất độngsản sẽ đồng thời chịu sựđiều chỉnh của pháp luật về nhà ở nếu quyền sử dụngđất ở có gắn vớinhà ở hoặc các dựán xây dựng, kinh doanh nhà ở. Nói cách khác, phạm vi điều chỉnh của pháp luật nhàở đốivớicác giao dịch chuyển quyền sửdụngđấtchủyếu áp dụng vớicác hợp đồngcó đối tượnglà quyền sử dụngđất ở vànhàở.
Ngoài ra, pháp luật kinh doanh bấtđộng sảnquy địnhcụ thểvềnguyên tắc, quyền, nghĩa vụcủabên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, ban hành mẫu HĐCNQSDĐ trong kinh doanhbất độngsản. Các quy định trên đã tạo hành lang pháp lý chặt chẽ và có tínhbắtbuộc cao hơn đối với các HĐCNQSDĐ nói riêng, hợpđồng kinh doanhbấtđộng sản nói chung so vớicác HĐCNQSDĐ không thuộc phạm viđiều chỉnhcủaluật này.
(5) Sự điều chỉnh của pháp luật nhà ở.
Thực tế, đất ở sẽ không thểhiện đượcmụcđích sử dụng“đểở”củamình nếu không gắn với “nhà ở”và các công trình có liên quan đượcxây dựng đểphụcvụđời sống, sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Do vậy, mục đích sử dụng đất trong trường hợp mua bán nhàở gắn vớichuyển nhượng quyền sửdụng đấtphải là“đấtở”hoặc
“đấtkhu chung cư” (trừmộtsố trường hợpđặc biệt–đượcphân tích cụ thểtrong Chương 2, Chương 3 của luận án).
Hợp đồngmua bán nhà ở gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ phảiđồngthời tuân thủ các quy định pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở và các quy định pháp luật khác có liên quan. Trong trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, theo Điều 1 Luật Nhà ở 2014, các quy địnhcủaLuật kinh doanh bất động sản sẽ đượcưu tiên áp dụng so với pháp luật nhà ở.
Nhàở là tài sản gắn liền với đất ở,chủ thểđượccông nhận quyền sở hữu nhàở
sẽđượccấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủtụccấp Giấy chứng nhận chochủ sở hữu nhà ở đượcthực hiện theo quy định củapháp luật về đất đai [16, Điều 9].
(6) Quyđịnhvềhợpđ ng chuy n nhượng quyềnsửdụngđấtởtrong pháp luật hiện hành
Pháp luật về HĐCNQSDĐ ở được thể hiện trên những phương diện:
(i) Quy định pháp luật về nguồn gốc hình thành đối tượng hợp đồng (căn cứ, hình thức xác lập quyềnsử dụng đất ở), điềukiện để quyềnsử dụng đất ở trởthành đối tượng
củaHĐCNQSDĐở,các loạiđốitượngcủaHĐCNQSDĐ ở(Điều55,Điều143,Điều 144, Điều 145, Điều 136, Điều 137,Điều188, … Luật Đất đai 2013);
(ii) Cácđiềukiện có hiệulựccủahợpđồngquyđịnhtạipháp luật dânsựbao gồm: Năng lực chủ thể; ý chí của các bên tham gia giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch; hình thức giao dịch(Điều122 BLDS năm 2005, từ Điều 123 đến 133 BLDS 2015), các điều kiện về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 168,Điều188 Luật Đất đai 2013 (đối với các giao dịch xác lập từ 01/7/2014), Điều 106 Luậtđất đai 2003 (đối với các giao dịch xác lập từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014), khoản 2 Điều 9 Luật KDBDDS 2014;
(iii) Thờiđiểmcó hiệulựccủahợpđồng(quyđịnhtạiĐiều404 BLDS 2005;Điều401 BLDS 2015; Khoản 7 Điều 95, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013; Khoản 3Điều17 Luật KDBĐS 2014;Điều1,Điều122 Luật Nhàở. Thờiđiểm có hiệulựccủa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai 2003 chỉ được quy định trong nghị định và được ghi nhận chung chung là kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyềnsửdụngđất(khoản 3, khoản 4 Điều146 Nghịđịnh181/2004/NĐ-CP hướng dẫnthi hành một số điều của LĐĐ 2003).ĐếnLĐĐ 2013, khắc phục những vướng mắc liên quanđếnhiệu lực của hợp đồng, thời điểm có hiệu lực đã được quy định trong luật và được xác định cụthể hơn “kể từ thời điểm vàosổđịa chính”;
(iv) Quy định pháp luật về thực hiện, các biện pháp xử lý vi phạm HĐCNQSDĐở: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐCNQSDĐ ở được quy định trong pháp luật dânsự,pháp luậtđấtđai, pháp luật kinh doanhbấtđộngsản(Chương 11LĐĐ2013,Điều38đếnĐiều41 Luật KDBĐS 2014);Đặt cọcđểbảođảm cho việc giao kết, thực hiện HĐCNQSDĐ ở (Điều 328 BLDS 2015; Điều 358 BLDS 2005); Sửa đổi HĐCNQSDĐở (Điều421 BLDS 2015; Điều 423 BLDS 2005);
Trách nhiệm do vi phạm nghĩavụcủacác bên trong HĐCNQSDĐở(Điều 352, Điều 360, Điều 363, Điều 418 BLDS 2015; Từ Điều 302 đến Điều 308, Điều 422 BLDS 2005);
(v) Quyđịnhpháp luậtvềchấmdứthiệu lực củaHĐCNQSDĐở(Điều422
BLDS 2015; Điều 424 BLDS 2005, …).
2.2. Căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở
* Căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành. Căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở được hiểu như nguồn gốc, cơsở
hình thành đối tượng của HĐCNQSDĐ ở. Theo pháp luật đất đai hiện hành, việc xác lập quyền sử dụng đất ở cóthể xuất phát từ phía Nhà nước (thông qua quyết định giaođất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) hoặc các chủ thể có
quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trên cơ sở các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, Nhànước quy định các hình thức xác lập quyền sử dụng đất cụ thể.
(1) Xác lập quyền sửdụng đất ở do đƣợcNhà nƣớc giao đất có thu tiền sửdụng đất.
Giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giaođất đ trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụngđất [12, khoản 7 Điều 3].
Có hai hình thức giao đất: Giao đất không thu tiền sử dụngđất vàgiao đất cóthu tiền sửdụngđất.Đất ởkhông thuộc trường hợp đượcNhànướcgiao đấtkhông thu tiền sử dụng đất [12, Điều 54].
Theo quy định tại Điều 55 LĐĐ 2013 (Phụ lục 5 – mục 1), ba trong số bốn hình thức xác lập quyền sử dụng đất được Nhà nước giaođất cóthu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đất ở. Đâycũng là hình thức sử dụng đất mà quyền của người sử dụng đất gần với quyền của chủ sở hữu đất đai nhất, thể hiện ở quyền định đoạt gần như tuyệt đối với đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, … [12, Điều 174, Điều 179].
SovớiLĐĐ2003, các trườnghợpđược giaođấtcó thu tiềnsửdụngđấttrong LĐĐ 2013 có sự thu hẹp đáng kể. Ngoài đất ở, LĐĐ 2003 còn quy định các trường hợp giaođất cóthu tiền sử dụng đất đối với đất cómục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dựng công trình công cộngđể làm mụcđích kinh doanh,để sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối,ngườiViệt Nam địnhcư ởnướcngoàiđểthực hiện dự án đầu tư. Việc giải quyết xung đột liên quan đến hình thức giao đất và cho thuê đất giữa LĐĐ2003 và LĐĐ 2013 được quy định tại Điều 60 LĐĐ 2013.
Quy định về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trong LĐĐ 2013 thu hẹp cả về đối tượng và điều kiện chuyển đổi. Cụ thể, Điều 108 LĐĐ 2003 quy định người sửdụng đất cóquyền lựa chọn hình thức giaođất, thuê đất đối với các loại đất cómục đích sử dụng đất khác nhau (trừ đất ở), đồng thời cho phép các chủ thể có quyền lựa chọn một trong hai hình thức giaođất cóthu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cảthời gian thuê. Đối với các trường hợp cho thuê đất, LĐĐ 2013 quy định chủ thể sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cảthời gian thuê. Tuy nhiên, LĐĐ 2013 không quy định về quyền lựa chọn hình thức giaođất hay thuê đất của người sử dụng đất. Dovậy, có thể hiểu người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất hoặc thuê đất do pháp luật quy định.
Theo LĐĐ 2013, quyền sử dụng đất ở không thuộc trường hợp được Nhànước cho thuê. Tuy nhiên, pháp luậtđấtđai vẫn thừa nhận việc xây dựng nhà ở, các công trình xây dựng phụcvụđờisống cho cá nhân,hộgia đình trên đấtthuê, dẫn đến sự
thiếu thống nhất trong các quy định pháp luậtvềmụcđích sửdụng đấtvà các công trình xây dựng trên đất.
(2) Xác lập quyền sửdụng đất ở thông qua hình thức đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất.
D:\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT 1\HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH CỦA VIỆT NAM
