Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆUĐỀTÀI
——
1.1. Cơsởcủađềtài
Thực hiện chính sách mởcửa, hòa nhập vào nền kinh tếthịtrường, kinh tếnước ta trong những năm gầnđâyđãđạtđược nhiều thành tựu quan trọng, tham gia vào thịtrường thếgiới,đời sống xã hội không ngừngđược cải thiện, nâng cao.
Dưới tácđộng của quá trình công nghiệp hóa – hiệnđại hóa, cơcấu sửdụng các nguồn lực nhưvốn,đấtđai, laođộng…v.v có sựchuyển hướng mạnh mẽ, tập trung vào công nghiệp và dịch vụ.
Chính sách mởcửađượcĐảng và Nhà nước Việt Nam thực hiện từcuối năm 1986, trên cơsởđường lối chỉđạo củaĐảng tạiĐại hộiĐại biểu toàn quốc lần thứVI1. TạiĐại hội này, bên cạnh việc nhìn thẳng, nêu rõ sựthật vềnhững sai lầm, khuyếtđiểm trong chủtrương, chính sách,Đảngđã có sựđổi mới tưduy mang tính bước ngoặt, trước hết là tưduy kinh tế,đềrađường lốiđổi mới toàn diện, phát triển nền kinh tếhàng hóa nhiều thành phần và mởrộng hợp tác quốc tế,
cụthểnhư:“…coi nền kinh tếcó cơcấu nhiều thành phần là mộtđặc trưng của thời kỳquáđộ”,
“… Phương hướngđổi mới cơchếquản lý kinh tếđãđược khẳngđịnh là xóa bỏtập trung quan
liêu, bao cấp”, “…phải có chính sách mởrộng giao lưu hàng hóa, xóa bỏtình trạng ngăn sông,
cấm chợ, chia cắt thịtrường”, “…mởrộng và nâng cao hiệu quảkinh tếđối ngoại…”, “…phải
tham gia sựphân công laođộng quốc tế”, “…tranh thủmởmang quan hệkinh tếvới các nước công nghiệp phát triển, các tổchức quốc tếvà tưnhân nước ngoài trên nguyên tắc bìnhđẳng,
cùng có lợi”,“…khuyến khích nước ngoàiđầu tưvào nước ta dưới nhiều hình thức…,cần cóchính sách và biện pháp tạođiều kiện thuận lợi cho người nước ngoài và Việt kiều vào nước tađể
hợp tác kinh doanh”2…v.vđã mởra thời kỳđổi mới trong lịch sửnước ta.
Ngày 28/7/1995, Việt Nam chính thức trởthành thành viên thứbảy của Hiệp hội các
quốc giaĐông Nam Á (ASEAN).Đầu tháng 3/1996, Việt Nam tham gia Diễnđàn Hợp tác Á –Âu (ASEM) ngay từkhi Diễnđàn nàyđược thành lập. Ngày 14/11/1998, Việt Nam tham gia
Diễnđàn hợp tác kinh tếChâu Á – Thái Bình Dương (APEC). Và ngày 07/11/2006,Đại hộiđồng
WTOđã thông qua Nghịđịnh thưWT/ACC/VNM/48 vềviệc Việt Nam gia nhập WTO, với sựnhất trí của toàn thể149 thành viên WTO, hoàn tất quá trình 11 nămđàm phán xin gia nhập kểtừtháng 01/1995. Ngày 29/11/2006, Quốc hội Việt Namđã phê chuẩn Nghịđịnh thưgia nhập Hiệpđịnh thành lập Tổchức Thương mại thếgiới3.
Đời sống người dânđược cải thiện. Thu nhập bình quânđầu người tăng từdưới 200 USD/người năm 1990 lên 1024 USD/người năm 2008. Tỷlệhộnghèo theo chuẩn nghèo quốc gia từhơn 60% năm 1990đã giảm xuống còn 13,8% năm 20084.
Với vai tròđiều tiết các quan hệcó liên quanđấtđai, một loại tưliệu sản xuấtđặc biệt không thểthiếuđối với mọi lĩnh vực, ngành nghề, chính sách, pháp luậtđấtđai qua nhiều lần sửađổi, bổsungđã trởthành một trong nhữngđộng lực chủyếu tạođà cho những chuyển biến trên. Người sửdụngđấtđã gắn bó hơn vớiđấtđai. Quyền sửdụngđất và các bấtđộng sản gắn liền trênđấtđãthực sựtrởthành nguồn vốn lớn mà Nhà nước và người dân sửdụngđểđầu tư, phát triển kinh doanh, mởrộng quan hệhợp tác, thu hútđầu tưnước ngoài vào Việt Nam.
Tuy nhiên, do chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý một thịtrường còn mới mẻ, nên dưới tácđộng của kinh tếthịtrường, thịtrường bấtđộng sản nói chung và thịtrường quyền sửdụngđất nói riêngởnước ta phát triển chủyếu mang tính tựphát, nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, mang lại những tácđộng tiêu cựcđối với tình hình kinh tế- xã hội. Nhiều biếnđộng thường xuyên diễn ra mà Nhà nước chưađiều chỉnhđược.
Trong vòng thời gian chưađến mười lăm năm, thịtrường bấtđộng sản, mà chủyếu là thị
trường nhà –đấtđã trải qua nhữngđợt “nóng – lạnh” thất thường: cơn sốtđất từnăm 1993đến năm 1996, sựđóng băng thịtrường trong những năm từ1997đến 1999; cơn sốtđất vào cuối năm 2000đến năm 2004, sựđóng băng thịtrường từcuối năm 2004đến năm 2006; cuối năm 2006,
cơn sốtđất lại tiếp tục diễn ra, và từgiữa năm 2008, do khủng hoảng kinh tếthếgiới, thịtrường tạm thờiđóng băng.
Dù giao dịch bấtđộng sản luôn diễn ra trên phạm vi cảnước, nhưng phần lớn không qua conđường chính quy hợp pháp, hình thành nên một thịtrường ngầm vượt khỏi sựđiều tiết của Nhà nước.Điều này xuất phát từnhiều nguyên nhân như: phần lớn bấtđộng sản chưađủđiều kiện pháp lý tham gia giao dịch (không có giấy chứng nhận quyền sửdụngđất); năng lực tổchức quản lý của hệthống cơquan có thẩm quyền còn yếu kém, chưađápứngđược chức năng, nhiệm vụđược giao, thậm chí có sựchồng chéo trong thẩm quyền dẫnđếnđùnđẩy trách
nhiệm, buông lỏng quản lý; quy hoạch sửdụngđất – một công cụquản lý cũng làthông tin quan trọng nhất cho việc tạo lập bấtđộng sản và tácđộngđến sựphát
triển của thịtrường – thì thiếu tính khảthi, không có tầm nhìn xa, mang tính chắp vá, thiếuổnđịnh, lại khôngđược hoặc chậm công khai nên tạo cơhội cho tiêu cực, tham nhũng,đầu cơđấtđai xuất hiện khắp nơi. Hơn nữa, các chính sách tài chính vềgiáđất, vềnghĩa vụtài chính của người sửdụngđất cũng chưa có tác dụngđiều tiết, hỗtrợkịp thời và hữu hiệu cho sựphát triển của thịtrường, chưađápứngđược nhu cầu bấtđộng sản so với tốcđộtăng dân số, nhất là nhàởcho
người có thu nhập thấp…v.v.
Tất cảnhững thực trạngđóđã vẽnên một bức tranh loang lổvềthịtrường bấtđộng sản hiện nayởViệt Nam. Tuyđangởgiaiđoạn sơkhai, nhưngđãcónhiều bấtổn, gây xáo trộn trongđời sống nhân dân và tácđộng tiêu cựcđến sựphát triển của nền kinh tế. Chính vì vậy, làm thếnàođểquản lýđược thịtrường bấtđộng sản, phát huyđược nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của quốc gia,định hướng sựphát triển của nó ngay từbuổiđầu trởthành một vấnđềcấp thiết không thểkhông chú trọng.
Nhiều giải phápđãđượcĐảng và Nhà nước vạch ra trongđường lối, chính sách của mình với những tưtưởng chỉđạo cơbản như:
“…Xây dựng cơchế, quy trìnhđăng ký bấtđộng sản thống nhất, công khai, minh bạch, tạođiều kiệnđểlành mạnh hóa và bảođảm an toàn pháp lý cho các
giao dịch bấtđộng sản, quađó thúcđẩy kinh doanh,đầu tư…”5;
“…Tiếp tục hoàn thiện hệthống pháp luật, cơchế, chính sáchđểcác quyền vềđấtđai và bấtđộng sảnđược vậnđộng theo cơchếthịtrường, trởthành một
nguồn vốn trong sản xuất, kinh doanh… Hiệnđại hóa hệthống quản lý hồsơđịa chính, bấtđộng sản. Phát triểnđồng bộcác dịch vụtưvấn pháp luật, công chứng,
thẩmđịnh,đấu giá,đăng ký giao dịch …tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các
giao dịch trên thịtrườngđấtđai, bấtđộng sản…”6…v.v.
Theođó, một trong những công cụđượcđềcập chính làđăng kýđấtđai vàgiải pháp cần tiến hành là hiệnđại hóa hệthốngđăng ký và cung cấp thông tin vềđấtđai, bấtđộng sản.
Thực hiện tốt hoạtđộngđăng kýđấtđai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụngđất sẽđảm bảođiều kiện pháp lý chođấtđai, bấtđộng sảnđượcđưa vào giao dịch, trởthành hàng hóa chính thức, hợp pháp trên thịtrường. Xây dựng thành công hệthốngđăng kýđấtđai và hệthống cung cấp thông tin bấtđộng sản trên cơsởứng dụng hiện quảcông nghệthông tin có ý nghĩa quan trọng trong việc giảm bớt thủtục hành chính; công khai quyền sửdụngđất, quyền sởhữu tài sản gắn liền trênđất; giúp thịtrường bấtđộng sản trởnên minh bạch với những thông tin rõ ràng vềbấtđộng sản; góp phầnđảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, hạn chếcác tranh chấpđấtđai, bấtđộng sản; giúp nhà nước quản lý, kiểm soátđược thịtrường bấtđộng sản và chống thất thu thuế.
Cụthểhóa các chủtrương củaĐảng, nhà nước Việt Namđãcó nhiều hànhđộng cụthểtrong việc cải cách và hiệnđại hóa hệthốngđăng kýđấtđai, cũng nhưcải tiến công tácđăng ký, nổi bật nhất là việc thíđiểmứng dụng công nghệthông tin, sửdụng các phần mềm quản lý hoạtđộngđăng ký, cập nhật biếnđộng và cung cấp thông tinđấtđai tại một sốđịa phương. Quađó,đánh giá, rút kinh nghiệm chuẩn bịcho những cải cách sâu, rộng sau này.
Lẽtất nhiên, sựđiều chỉnh, bổsung các quyđịnh pháp luật nhằm tạo hành lanh pháp lý cho việc xây dựng và vận hành của hệthốngđăng kýđấtđai là vấnđềquan trọngđược lưu tâm. Nhiều quyđịnhđãđược ban hành liên quanđến sắp xếp lại tổchức, chức năng, nhiệm vụcủa bộmáyđăng kýđấtđai với sựthành lập Văn phòngĐăng ký quyền sửdụngđất; thống nhất một mẫu giấy chứng nhận cho cảquyền sửdụngđất, nhàởvà tài sản khác gắn liền trênđất; quyđịnh việc sốhóa các dữliệuđịa chínhđangđược lưu trữdưới dạng giấy tờtrong thủtụcđăng ký vàcập nhật biếnđộngđấtđai, nghiên cứu quyđịnh thống nhất việcđăng ký bấtđộng sản với dựthảo Luậtđăng ký bấtđộng sản…v.v.
Tuy nhiên, những thayđổi này vẫn chưa thật sựphát huy tác dụng. Một sốquyđịnhđược dựthảo hoặc ban hành vẫn còn mang hơi hướng bảo vệlợi ích cục bộcủa ngành, chứchưa thật sựvì lợi ích chung của nhà nước và nhân dân. Sựtồn tại của nhiều quyđịnh với trình tự, thủtục khác nhau trong hoạtđộngđăng kýđấtđai do chưa có quyđịnh chung thống nhất dẫnđến sựchồng chéo, mâu thuẫn vàcát cứvềthẩm quyền quản lý giữa các cơquan quản lý liên quan, kéo theođó làsựrời rạc, khôngđầyđủcủa hệthống thông tinđấtđai, bấtđộng sảnđược xây dựng. Hoạtđộngđăng kýđấtđai, bấtđộng sản với hồsơlưu trữđược quyđịnhởcảba cấp hành chính làm cho bộmáyđăng ký trởnên cồng kềnh, nhưng nhiều nội dungđăng ký cần thiết vẫn chưađượcđiều chỉnh (nhưđăng ký quyền sửdụng hạn
chếbấtđộng sản liền kề, quyềnđịa dịch…v.v). Chưa cóđủnhững thông tin cần thiết vềquy hoạch sửdụngđất, vềgiáđất và vềxác lập tính pháp lý chođấtđai, bấtđộng sản. Thiếu quyđịnh pháp luật vềquy trình cụthểcho việc xây dựng hệthống thông tinđấtđai; xửlý, cập nhật dữliệu, quản lý và cung cấp thông tin bất động sản theo hướng kỹthuật sốhóa…v.v.
Những vấnđềnày cho thấy nhiều hạn chếchưađược khắc phục vẫnđang tồn tại trong hệthốngđăng kýđấtđai của Việt Nam do quyđịnhđiều chỉnh nó vẫn cònđangđược xây dựng dởdang.
Trước thực tếđó,đểcó thểtiến hành cải cách, hiệnđại hóa hệthốngđăng kýđấtđai theo chủtrương củaĐảng, cần thiết phải có sựnghiên cứu,đánh giá vềthực trạng của hệthống, nhận thức những hạn chếnhằm tạo cơsởcho các giải phápđược ban hành và thực thi. Nhiều công trình nghiên cứuđãđược thực hiện. Tuy nhiên, phần lớn tập trung vào những giải pháp kỹthuật cho việc tin học hóa sựquản lý và vận hànhđối với hoạtđộngđăng kýđấtđai. Những nghiên cứu vềphương diện pháp lý thì hướng mục tiêu vào thịtrường bấtđộng sản, trongđó một phần nhỏcóđềcậpđến hoạtđộngđăng kýđấtđai. Nhữngđềtài, công trình nghiên cứu pháp lý với trọng tâm là hệthốngđăng ký thì chủyếu chú trọng vấnđềsởhữu bấtđộng sản nói chung, chưa quan tâmđến khía cạnhđặc thùđấtđai thuộc sởhữu toàn dânởViệt Namđểđặt trọng tâm quản lýđấtđai làm nền tảng cho việc quản lý các bấtđộng sản khác;đồng thời cũng chưa xácđịnh những yếu tốcần thiếtđểtừđócó thểđịnh hình xây dựng một hệthốngđăng kýđấtđai hoạtđộng hiệu quả, nhất làởkhía cạnh cung cấp thông tin.
Vì vậy,đánh giá tổng quan vềhệthốngđăng kýđấtđai của Việt Nam, nhận thức những vấnđềkhông thểthiếu khi xây dựng hệthốngđăng ký, tìm hiểu những bài học, kinh nghiệm hữu ích cho việc xây dựng hệthống là những gì tác giảtập trung nghiên cứu. Theođó,đềtài có tên là:“Hệthốngđăng kýđấtđai theo pháp luậtđấtđai Việt Nam và ThụyĐiển”.
1.2. Mụcđích nghiên cứu
Xuất phát từnhu cầu hiệnđại hóa hệthốngđăng kýđấtđai và hệthống thông tin bấtđộng sản giúp nhà nước quản lý và minh bạch hóa hoạtđộng của thịtrường bấtđộng sản,đềtài hướngđến hai mụcđích.
Thứnhất, xácđịnh một sốvấnđềcơbản của hệthốngđăng kýđấtđai: nêu bật những lợi ích mà một hệthốngđăng kýđấtđai hoạtđộng hiệu quảcó thểmang lại và những yêu cầuđượcđặt ra, cũng nhưnhững yếu tốđược xem là trụcột không thểthiếu trong hệthốngđăng kýđấtđai.Đây sẽlà vấnđềcần lưu tâmđối với các nhà lập pháp khi ban hành pháp luậtđiều chỉnh việc cải cách hệthốngđăng ký, nhằmđảm bảo tính hiệu quảcho hoạtđộng của hệthống muốn xây dựng.
Thứhai, làm rõ thực trạng hiện nay của hệthốngđăng kýđấtđai Việt Nam thông qua việc phân tích các quyđịnh pháp luậtđiều chỉnh hệthống và thực tếáp dụng các quyđịnh này trong hoạtđộngđăng kýđấtđai.Đây sẽlà cơsởđểtác giả, và có thểlà những nhà nghiên cứu khác,đưa ra những gợiýgóp phần vào việc xây dựng pháp luật tạo hành lang pháp lý hiệnđại hóa hệthốngđăng kýđấtđai.
Với mụcđích này,đềtài cốgắng xácđịnh: (i) cách hiểu vềhệthốngđăng kýđấtđai, sựcần thiết và lợi ích mà hệthốngđăng kýđấtđai mang lại; (ii) những yêu cầu, yếu tốvà mối quan hệgiữa các yếu tốkhi xây dựng hệthốngđăng kýđấtđai; (iii) một bức tranh toàn cảnh vềhệthốngđăng kýđấtđai theo quyđịnh pháp luật hiện hành, với những thành công mà Việt Namđãđạtđược và những hạn chếđang tồn tại cần khắc phục; (iv) tìm hiểu kinh nghiệm nước ngoài vàđối chiếu với thực trạng Việt Nam; (v) những bài học và những gợi ý góp phần cho sựthayđổi mà Việt Namđang hướng tớiđối với hệthốngđăng kýđấtđai.
1.3. Phạm vi nghiên cứu
Trongđềtài, hoạtđộngđăng kýđấtđaiđược hiểu bao gồm hai hoạtđộng chính: một mang tính kỹthuật làđịa chính, và hoạtđộng còn lại mang tính pháp lýlàđăng ký quyền. Cảhaiđều là hoạtđộng nghiệp vụchuyên mônđược tiến hành thông qua những thao tác thủcông, hoặc sửdụng các phần mềm xửlý với những quy trình cụthểvà những bản vẽ, hồsơ, giấy tờđược lập theo nhiều mẫu mã khác nhau. Tuy nhiên,đềtài không hướngđến những khía cạnh kỹthuật vận hành hệthốngđăng kýđấtđai. Khía cạnh này cũng không phải là lĩnh vực chuyên ngành mà tác giảcó thểphân tích.Đềtài hướngđến phân tích quyđịnh pháp luậtđiều chỉnh hệthốngđăng kýđấtđai, loại ra khỏi phạm vi nghiên cứu các quy trình, quy phạm hướng dẫn nhiệm vụcủa cơquan chuyên ngành, mà tập trung vào các quyđịnh còn rải rác vềtổchức bộmáyđăng kýđấtđai; vềtrình tự, thủtụcđăng ký vàquản lý thông tinđăng ký, cũng nhưcơsởpháp lý cho việc sốhóa các hồsơđịa chính.
Đềtài cũng xácđịnh, liên quan hệthốngđăng kýđấtđai, không thểkhôngđềcập vấnđềquản lý dữliệuđăng ký, cập nhật biếnđộng và cung cấp thông tinđấtđai, vìđây chính là một trong những mụcđích quan trọng khi xây dựng hệthốngđăng ký và là một trong những hoạtđộngđòi hỏi cần phải cóđối với hệthống. Vì vậy, việc phân tích các quyđịnh pháp luậtđiều chỉnh vấnđềxây dựng hệthống thông tinđấtđai cũngđượcđặt ra. Trong phạm vi này, ngoài những thông tinđịa chính thuđược từhoạtđộngđăng kýđấtđai và hoạtđộngđịa chính của cơquan quản lýđấtđaiđãđược nêu lên từphân tích tổchức và hoạtđộng của bộmáyđăng ký,đềtài hướngđến nghiên cứu quyđịnh liên quan hoạtđộng quy hoạch sửdụngđất, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụngđất và ban hành giáđất của nhà nước.Đây là những hoạtđộng mà kết quảcủa nó sẽlà nguồn dữliệu cực kỳcần thiếtđối với hệthống thông tinđấtđai, và là những yếu tốkhông thểthiếu khi xây dựng hệthốngđăng kýđấtđai.
Theođó, sựnghiên cứu của tác giảphần nhiều hướng tới bốn yếu tốhình học, pháp lý, sửdụng và giá trịcủađối tượngđăng ký trong hệthốngđăng kýđấtđaiđã xácđịnh trongđềtài trên phương diện pháp lý.
Hơn nữa, xuất pháp từthực trạngđiều kiện kỹthuật, trang thiết bịhiện tại trong hệthốngđăng kýđấtđai của Việt Nam chưa phù hợp và chưađápứngđược nhu cầu tin học hóa hoạtđộngđăng ký và sốhóa các dữliệu, hồsơ, theođó, pháp luật cũng chưa dựliệuđược nhiều vấnđềcầnđượcđiều chỉnh trong quá trình chuẩn bịvà thực hiện hiệnđại hóa hệthốngđăng kýđấtđai, vì vậy, một phần nội dung trongđềtàiđược tác giảđềcập là việc tìm hiểu kinh nghiệm xây dựng hệ thốngđăng kýđấtđaiđiện tử, nhằmđánh giá và rút ra bài học có thểvận dụng tại Việt Nam.
Đềtài giới hạn sựtập trung nghiên cứuđối với hệthốngđăng kýđấtđai của ThụyĐiển vìđây là quốc giađã thành công trong việcđưa hệthốngđăng kýcủa mình trởthành một trong những hệthốngđượcđánh giá là hiệnđại và hoạtđộng hiệu quảtrên thếgiới, nhất là vềphương diện kỹthuật. Việc ban hành, áp dụng và nội dung của các quyđịnh pháp luật tácđộngđến quá trình cải cách cũng nhưvận hành hiện tại của hệthốngđăng kýđấtđai ThụyĐiển là những kinh nghiệm mà Việt Nam có thểhọc hỏi. Bên cạnhđó, còn có một sựgần gũi giữa hai hệthốngđăng ký của hai quốc gia khác nhau này là chođến thờiđiểm hiện nay, một sốđịa phương của Việt Namđang thíđiểmứng dụng công nghệthông tin vànhững phần mềm quản lýđăng ký, cập nhật biếnđộng và cung cấp thông tinđấtđai dưới sựhỗtrợ, hướng dẫn của ThụyĐiển, trước khi nhân rộng những giải pháp kỹthuật này.
Nhưvậy, phạm vi nghiên cứu củađềtàiđược giới hạn trong quyđịnh pháp luật vềtổchức và hoạtđộng của bộmáyđăng kýđấtđai; các quyđịnh liên quan việc xây dựng hệthống thông tinđăng ký và các yếu tốcần thiết phải xây dựng trong hệthống. Việc nghiên cứu kinh nghiệm nước ngoài, tuy tập trung chủyếu vào hệthốngđăng kýđấtđai của ThụyĐiển, nhưng trong nhiều vấnđềcó nhiều quanđiểm và cầnđược làm rõ, kinh nghiệm của một sốquốc gia cũngđượcđềcập. Lẽtất nhiên, vẫn còn nhiều khía cạnh không kém phần quan trọng, nhưtranh chấpđấtđai, có liên quanđến hệthốngđăng kýđấtđai, cũng nhưngoài ThụyĐiển, vẫn còn có những hệthốngđăng kýđượcđánh giá hiệu quảtrên thếgiới cóthểnghiên cứu, nhưng do giới hạn thời gian, tác giảkhông thểvà cũng không tham vọng gom tất cảtrong mộtđềtài. Thay vàođó, tác giảcó thểtập trung làm rõ những vấnđềđã giới hạnđểđạtđược mụcđích nghiên cứuđãđặt ra.
1.4. Phương pháp nghiên cứu
Nhưđãđềcập, mụcđích củađềtài là xácđịnh một sốvấnđềcơbản trong hệthốngđăng kýđấtđai, làm rõ thực trạng vàđưa ra những gợiýcho việc xây dựng hệthốngđăng kýđấtđai và thông tinđiện tửcủa Việt Nam, vì vậy, phương pháp nghiên cứuđược sửdụng trongđềtài là sựkết hợp của các phương pháp pháp lý truyền thống, phương pháp so sánh và phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Tùy từng chương, mỗi một phương pháp sẽđược sửdụng kết hợp với các phương pháp khác hoặcđược sửdụng với vai trò chủđạo phù hợp nội dung nghiên cứu.
1.4.1. Phương pháp pháp lý truyền thống
Có sựkhác nhau trong cách hiểu vềtên gọi của phương pháp pháp lýtruyền thống giữa Việt Nam và các nước.Đây là phương pháp phổbiếnđược sửdụng trong việc nghiên cứu pháp luật của nhiều nước trên thếgiới, với tên gọi “legal dogmatics” khá xa lạiởViệt Nam khi phiên dịch ra tiếng Việt. Phương pháp này hướngđến việc phân tích, giải thích vàđánh giá các quyđịnh pháp luật hiện hành trong một hệthống nhấtđịnh nhằmđưa ra dựđoán hoặc gợiýcho hướng phát triển hoặc cải tiến các quyđịnhđược nghiên cứu. Vớiýnghĩa này, thực chất, phương pháp pháp lý truyền thống không phải là phương pháp mớiđối với các nhà nghiên cứu pháp luật Việt Nam. Nó là tên gọi chung, tổng hợp những
hoạtđộng phân tích,đánh giá, tổng hợp, hệthống hóa…v.vđược tiến hành trong quá trình nghiên cứu, thườngđược nêu thành từng phương pháp cụthểtrong cácđềtài khoa học của Việt Nam. Nghĩa là,đểnghiên cứuđềtài, tác giảsửdụng kết hợp các phương pháp cụthểnhưphương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp,
phương pháp liệt kê, phương phápđiều tra, phương pháp chứng minh…v.v.
Việc tác giảsửdụng phương pháp pháp lý truyền thống trongđềtài lànhằm mụcđích tổng hợp các quyđịnh pháp luật hiện hành còn rải rác trong một hệthống nhấtđịnh, mô tảvềhệthốngđăng kýđấtđai của Việt Nam, từcơcấu tổchức, bộmáyđến trình tự, thủtụcđăng kýđấtđai, xây dựng hệthống thông tinđất
18
đai và các hoạtđộng liên quan. Trên cơsởđó,đưa ra những phân tích,đánh giá xa hơn vềviệc áp dụng các quyđịnh này trong thực tếvà chứng minh những thiếu sót, hạn chếcủa pháp luật dẫnđến hệquảlà nhiều bất cậpđang tồn tại trong hệthốngđăng kýđấtđai của Việt Nam như: những mâu thuẫn khi có nhiều cơquan quản lý, nhiều hoạtđộngđăng ký với thủtục khác nhau; sựrời rạc của thông tinđấtđai và bấtđộng sản; những tranh cãi vềvấnđềquản lý; những bất bình của
người dânđối với hệthốngđăng kýđấtđai…v.v.
Phương pháp này còn giúp tác giảtìm hiểu cụthểvềhệthốngđăng kýđấtđai của ThụyĐiển, mô tảmột bức tranh toàn cảnh vềquá trình phát triển, vềsắp xếp tổchức bộmáy và những cải cách quan trọng mà ThụyĐiển thực hiệnđối với hệthốngđăng kýđấtđai. Nhữngđánh giá bướcđầuđãđược nêu lên giúp ích cho sựso sánh,đối chiếu của tác giảkhi liên hệtình hình Việt Nam.
Phương pháp pháp lý truyền thốngđược sửdụng chủyếu trong Chương 3 và Chương 4, khi tác giảnghiên cứu vềhệthốngđăng kýđấtđai của Việt Nam vàThụyĐiển,đã tạo cơsởcho những gợi ý mà tác giảtrình bàiởChương 5. Lẽtất nhiên, nó cũngđược sửdụng trong Chương 2 và Chương 5, khi tác giảtìm hiểuđịnh nghĩa hệthốngđăng kýđấtđai, các yếu tố, yêu cầu hay lợi ích của hệthống vàđưa ra gợi ý của mình.
1.4.2. Phương pháp so sánh
Với kinh nghiệm lập pháp còn non trẻtheođường lối xã hội chủnghĩa trong nền kinh tếthịtrường chưađầy bốn mươi năm trởlạiđây so với các nước cókinh nghiệm lập pháp hàng trăm năm, cũng nhưvới nền tảng công nghệthông tin còn lạc hậu và trang bịcòn thiếu thốn, vấnđềtin học hóa hệthốngđăng kýđấtđai vàđiều chỉnh hoạtđộng này của Việt Nam chủyếu là tựmày mò và tựđiều chỉnh. Vì thế, Việt Nam rất cần và luôn quan tâm học hỏi kinh nghiệm của các nước trên thếgiới, sàng lọc những cái hay, phù hợpđểvận dụng vào hoàn cảnh Việt Nam. Theođó việc nghiên cứu, so sánh giữa quyđịnh pháp luật Việt Nam với pháp luật một sốnướcđược chọn lọc là vấnđềcần thiết.
19
Hơn nữa, trong xu hướng toàn cầu hóa, Việt Namđã vàđang gia nhập vào nhiều sân chơi chung trên thếgiới nên các quyđịnh pháp luậtđược ban hành cũng phải theo khuynh hướng phù hợp với quyđịnh và thông lệquốc tếnhằm chuẩn bịsẵn sàng cho sựhội nhập của Việt Nam. Dođó, nếu chỉđánh giá pháp luật Việt Nam mà khôngđặt trong mối liên hệso sánh với những hệthống pháp lý khác, thìkhông thểnàođạtđược một kết quảnghiên cứu toàn diện,đápứng yêu cầuđiều chỉnh pháp luật. Xuất pháp từnhững lý do này mà phương pháp so sánhđược sửdụng trongđềtài.
Trong Chương 2, quan niệm nhưthếnào vềđăng kýđấtđai,đăng ký quyền hoặcđịa chínhđượcđềcập trên cơsởsựphân tích,đối chiếu nhữngđịnh nghĩa phổbiến nhất mà các quốc gia hoặc tổchức quốc tếsửdụng, cũng nhưso sánhđối tượngđăng kýđược xácđịnh trong các hệthốngđăng kýđấtđai,đểtừđóđưa ra một cách hiểu bao quát. Sựso sánh cònđược tiến hành khi phân tích những lợiích, nhữngđòi hỏiđặt rađối với hệthốngđăng kýđấtđai.Điều này giúp tác giảcó sựnhìn nhận,đánh giá những yêu cầu chung nhất mà các nước hướng tới cho hệthốngđăng kýđấtđai vàđịnh ra yêu cầu cho việc xây dựng hệthốngđăng kýđấtđai của Việt Nam.
ỞChương 4, phương pháp so sánhđược sửdụng thông qua sựđối chiếu giữa quyđịnh pháp luật với thực trạng áp dụng pháp luật của Việt Namđểlàm rõnhững mong muốn của pháp luật và kết quảthực tếcủa sựđiều chỉnh pháp luật. Bằng cách này, những thành công của hệthốngđăng kýđấtđai hiện tạiởViệt Nam và những hạn chếcần khắc phục của nóđượcđềtài thểhiện rõ.Đây sẽlà cơsởđểxácđịnh nhữngưuđiểm cần phát huy và những vấnđềcầnđiều chỉnh cho việc sốhóa dữliệuđăng ký và hiệnđại hóa hệthống thông tinđấtđai của Việt Nam.
Việc so sánhđược chú trọng phát huyởChương 5.Đềtài hướngđến sựđối chiếu giữa hệthốngđăng kýđấtđai của Việt Nam và ThụyĐiển, từnhữngđiều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hộiảnh hưởng việc xây dựng hệthốngđến tổchức
20
quản lý và hoạtđộng của bộmáyđăng ký; cũng nhưvấnđềxây dựng, quản lý vàcung cấp thông tinđấtđai. Kinh nghiệm của một sốnước khi tiến hành tin học hóa hệthốngđăng kýđấtđai cũngđượcđềcập. Quađó, nhiều bài học hữu ích cho Việt Nam trong việc ban hành pháp luậtđểđiều chỉnh quá trình cải cách hệthốngđăng kýđấtđaiđãđược nhận biết. Thông qua sựso sánh, tác giảđã phân tích,đưa ra những vấnđềmà Việt Nam cần dựliệu và một sốgợi ý nhấtđịnh góp phần vào việc khắc phục những tồn tại trong hệthốngđăng kýđấtđai của Việt Nam.
Phương pháp so sánh, có thểnói, mang lại nhiều thuận lợi cho tác giảtrong việc nghiên cứuđềtài và giúp tác giảcó sựđánh giá, nhận thức sâu hơn nhiều vấnđềmà tác giảquan tâm.
1.4.3. Phương pháp luận biện chứng duy vật và lịch sử
Đây là phương pháp phổbiếnđược sửdụng trong nghiên cứu khoa học, nhất là trong khoa học xã hội và liên quanđến lĩnh vực pháp lý,ởcác nước theo tưtưởng của chủnghĩa Marx, cụthểlà một nước xã hội chủnghĩa nhưViệt Nam. Thực chất, cũng giống nhưphương pháp pháp lý truyền thống, sựkhác nhauởđây chủyếu chỉlà vềtên gọi, còn bản chất và cách thức vận dụng phương pháp làkhông khác nhau giữa các nhà nghiên cứu khoa học, dùởđâu và theo quanđiểm chính trịnào.
Muốn nhận thức toàn diện,đúngđắn vềmột vấnđề, bất kỳnhà nghiên cứu nào cũng không thểnhìn nhận vấnđềphiến diện chỉởmột khía cạnh, chỉtrong một thờiđiểm và một quan hệnhấtđịnh. Không một sựvật, hiện tượng nào tồn tạiđộc lập trong xã hội và bất biến, mà nó luôn có mối liên hệvới những sựvật, hiện tượng khác và thường xuyên vậnđộng, phát triển không ngừng. Dođó,đánh giávềmột sựvật, hiện tượng phảiđặt nó trong mối quan hệvới sựvật, hiện tượng khác, gắn với nhữngđiều kiện lịch sửcụthể,đểtừđó có thểnắmđược bản chất,
21
sựvậnđộng và xu hướng phát triển của sựvật, hiện tượng7.Đây chính là quanđiểm nhận thức biện chứng duy vật và lịch sử.
Trong khoa học pháp lý, pháp luậtđược ban hành là xuất phát từnhu cầuđiều chỉnh các quan hệxã hội, có thểlà những quan hệxã hộiđã diễn ra, cũng cóthểlà sựdựliệu trước cho những quan hệxã hội sẽđược hình thành trên cơsởkhuynh hướng phát triển của các quan hệhiện tại. Các quan hệxã hội sẽthayđổi dưới sựtácđộng củađiều kiện kinh tế, chính trị. Vì vậy, nghiên cứu pháp luật phải gắn với nền tảng kinh tế, chính trịcho sựtồn tại và phát triển của nó, gắn với quátrình lịch sửvà nhu cầu xã hội cho sựhình thành quyđịnh pháp luật.
Theođó, khi tìm hiểu vềhệthốngđăng kýđấtđai, phải có cái nhìn biện chứng vềhệthống, và việc tác giảsửdụng phương pháp luận biện chứng duy vật và lịch sửlàđiều cần thiết.
ỞChương 2, dù có hai thuật ngữvềhoạtđộngđăng kýđấtđai là“địa chính” và “đăng ký quyền”, nhưng xét trong mối liên hệcủa các hoạtđộng này với nhu cầu xã hội (Nhà nước và nhân dân), và tìm hiểu quá trình phát triển của từng hoạtđộng, tác giảcó thểnhận thứcđây là hai hoạtđộng thống nhất cần có trong một hệthốngđăng kýđấtđai, nhằm cung cấp các thông tin vềvật lý (hình học) vàpháp lý củađối tượngđăng ký. Bên cạnhđó, với cái nhìn toàn diện, tác giảcũng nhận thấy,đểcó thểhoạtđộng hiệu quả, nhất là cho vấnđềcung cấp thông tin, ngoài hai yếu tố“địa chính” và “pháp lý”, trong hệthốngđăng ký và thông tinđấtđai cần thiết phải có cảyếu tố“mụcđích sửdụng” và “giá trị”.
Trong Chương 4, việc vận dụng phương pháp biện chứng duy vật và lịch sửgiúp tác giảphân tích rõ hơn vềquá trình phát triển của hệthốngđăng kýđấtđai tại Việt Nam trong từng giaiđoạn lịch sửnhấtđịnh gắn với nhữngđiều kiện, hoàn cảnh cụthểcủa Việt Nam, từđó lý giải nguyên nhân của những mặtđược và chưađược trong hệthốngđăng kýđấtđai, tạo cơsởđưa ra những gợi ý phù hợp. Việc
7 BộGiáo dục vàĐào tạo, “Giáo trình những nguyên lý cơbản của Chủnghĩa Mác – Lênin”, NXB Chính
trịquốc gia, Hà Nội 2009, trang 73–74.
22
tìm hiểuđiều kiện, hoàn cảnh và sựphát triển của hệthốngđăng kýđấtđai ThụyĐiển tại Chương 3 cũngđược thực hiện theo cách tương tự.
Với quanđiểm biện chứng, tác giảhiểu rõ những gợiýđềxuất trong Chương 5 phải dựa trênđiều kiện, hoàn cảnh của Việt Nam, không thểáp dụng ngay những thành công của nước khác khi mà trìnhđộphát triển giữa Việt Nam với các nước này là khôngđồngđều. Sựchọn lựa, sàng lọc kinh nghiệm cầnđượcđặt ra và cũng nhưcần linh hoạt, sáng tạo vận dụng phù hợp với Việt Nam. Không thểxây dựng ngay một hệthốngđăng ký và thông tinđấtđaiđiện tửcho Việt Nam trong một sớm một chiều.Đây là cảmột quá trình với sựtích lũy nhữngđiều kiện cần thiết cho phù hợp với những thayđổi trên nhiều lĩnh vực. Và pháp luật, với vai tròđiều chỉnh, tạo hành lang pháp lý cho sựvậnđộng của các quan hệxãhội, phải dựliệu những thayđổiđó, nhất là tập trungđiều chỉnh quá trình chuyểnđổi từhệthống hiện tại sang hệthốngđăng ký hiệnđại hơn.
1.5. Tài liệu sửdụng
1.6. Kết cấu củađềtài
Ngoài phần Mởđầu, Kết luận chung cho cảđềtài, các Phụlục và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung củađềtàiđược chia thành năm chương.
Chương 1, tác giảgiới thiệu tổng quát vềđềtài.
Chương 2 hướngđến việc phân tích một sốvấnđềcơbản của hệthốngđăng kýđấtđai, nhưsựcần thiết phải xây dựng hệthốngđăng kýđấtđai; những
quanđiểm vềđịnh nghĩa hệthốngđăng ký…v.v. Trong chương này, tác giảtập trung làm rõ các yếu tốquan trọng của một hệthốngđăng kýđấtđai,đểtừđó nêu bật những lợi ích mà hệthốngđăng kýđấtđai có thểmang lại. Vàđểđạtđược những lợi ích này, những yêu cầuđặt rađối với hệthốngđăng kýđấtđai cũngđượcđịnh hình.
Trong Chương 3, hệthốngđăng kýđấtđai của ThụyĐiểnđược giới thiệu. Một bức tranh tổng quát với những tiêu chí thông tinđược trình bày vềhệthốngđăng kýđấtđai của ThụyĐiển tương tựnhưnhững tiêu chí thông tin vềhệthống của Việt Nam. Sựsắp xếp này nhằm tạo ra sựrõ ràng cho việc so sánh,đánh giágiữa hai hệthống.
Chương 4 trình bày vềhệthốngđăng kýđấtđai của Việt Nam. Tác giảđãcó sựmô tảtổng quát vềhệthống, từlịch sửphát triểnđến tổchức bộmáy, hoạt
25
độngđăng ký và xây dựng thông tinđấtđai theo quyđịnh pháp luật. Sau khi có cái nhìn toàn diện vềhệthống, nội dung chủyếu còn lại của chương là những phân tích,đánh giá vềpháp luật và thực trạngđăng kýđấtđai của Việt Nam. Những tồn tại trong hệthốngđăng kýđấtđai và trong một sốhoạtđộng có liên quan mật thiếtđến hệthốngđược thểhiện rõ.
Trong chương cuối cùng củađềtài, Chương 5, sựđối chiếu giữa hệthốngđăng kýđấtđai của Việt Nam và ThụyĐiểnđược thực hiện. Từđó, tác giảrút ra những kinh nghiệm mà Việt Nam có thểphải lưuýkhi tiến hành tin học hóa hệthốngđăng kýđấtđai nhằm giảm bớt những rủi ro cho mình.Đồng thời, sựso sánh nay còn là cơsởđểtác giảnêu lên một sốgợi ý, góp phần cho việc cải cách hệthốngđăng kýđấtđai tại Việt Nam.
26
KHÁI QUÁT VỀHỆTHỐNGĐĂNG KÝĐẤTĐAI
2.1. Sựcần thiết của hệthốngđăng kýđấtđai
Đấtđai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàngđầu của môi trường sống, là sản vật mà tựnhiênđãưu ái trao tặng cho con người. Sựtồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền vớiđấtđai.
Trên phương diện kinh tế,ýnghĩa cực kỳquan trọng củađấtđaiđãđược Marx khái quát:“Đất là mẹ, sức laođộng là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”8.Điều này có nghĩa không thểcó của cải nếu không có laođộng vàđấtđai. Vì vậy, ngay từkhi biết tổchức quá trình laođộng sản xuất, con ngườiđã xemđấtđai là một tưliệu sản xuất không gì thay thếđược.Đấtđai và giá trịsửdụng của nó tồn tại mãi với con người nếuđược khai thác, cải tạo và bảo vệphù hợp. Cùng với sựphát triển của xã hội,đấtđai không chỉđược sửdụngđểtrồng trọt và chăn nuôi mà cònđược sửdụngđếphát triển các ngành nghềkhác nhưcông nghiệp vàdịch vụ. Hoạtđộng của con người càngđa dạng thì vai trò cơsởvật chất nền tảng củađấtđai càng mởrộng. Trên cơsởlaođộng của con người,đấtđai không cònđơn thuần là một tặng phẩm của tựnhiên màđã trởthành tài sản của mỗi cá nhân và mỗi quốc gia.
Đối với cá nhân, từđất con người có thểtạo ra thực phẩm phục vụnhu cầuăn; tạo ra không gian sống phục vụnhu cầuở; tạo ra hạtầng phục vụnhu cầuđi
lại, sinh hoạt, giải trí…v.v. là những nhu cầu thiết yếu cho sựtồn tại cơbản của mình. Từnhững lợi ích có thểđem lại cho con người,đấtđaiđược xem nhưmột tài sản có giá trịlớn của mỗi cá nhân. Người ta có thểđemđấtđai ra traođổi, mua bán nhưlà hàng hóađểthu vềnguồn vốn nhấtđịnh. Và dođó, việc bảo vệquyền sởhữu, hưởng lợi từđấtđai trởthành vấnđềquan trọngđược quan tâm.
8 Các Mác –Ăng-ghen Tuyển tập, tập 23, NXB SựThật, Hà Nội, 1979, trang 189.
27
Đối với một quốc gia, khi rađời và tồn tại, bao giờcũng gắn liền với một vùng lãnh thổxácđịnh. Theođó, tài sảnđầu tiên mà bất kỳquốc gia nào cũng cóđược chính làđấtđai và các tài nguyên trong lòngđất, cũng nhưcác tài sản gắn liền trênđất. Dù xã hội có phát triểnđếnđâu, khoa học kỹthuật có tiến bộthếnàođi chăng nữa, và dù con người có tạo rađược nhiều tài sản khác nhauđểlàm phong phú cho cuộc sống của mình thìđấtđai và những bấtđộng sản trên nó vẫn là những tài sản cơbản nhất, là nền tảng cho sựhình thành các tài sản khác.
Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế, một phần hai của cảiởcác nước phát triển làđấtđai và bấtđộng sản gắn liền trênđất; và tại các nướcđang phát triển, con sốnày chiếm tới gần ba phần tư9. Ít nhất 20% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của hầu hết các quốc gia cóđược là từđấtđai, bấtđộng sản và công trình xây dựng trênđất10.Điềuđó cho thấyđấtđai không chỉlà tài nguyên thiên nhiên, nếu biết quản lý và khai thác tốt, mỗi quốc gia sẽtựkhơi thông cho mình một nguồn nội lực dồi dào sẵn có phục vụcho mục tiêu phát triển kinh tếvàổnđịnh xãhội. Và thực tế, ngay khi rađời, các nhà nướcđãbiết tận dụng nguồn vốn này thông qua việc quyđịnh và thu các loại thuếtừđấtđai,đem lại một trong những nguồn thu lớn, cơbản cho ngân sách nhà nước.
Có thểkhẳngđịnh, trên phương diện kinh tế,đấtđai là một nguồn lực cho sựthịnh vượng và phát triển bền vững.
Trên phương diện chính trị– xã hội, trong mối quan hệgiữa các quốc gia,đấtđai là một trong những yếu tốquan trọng tạo thành lãnh thổvà chủquyền quốc gia. Lãnh thổquốc gia là một phần của tráiđất, bao gồm vùngđất, vùng nước, vùng trời phía trên và vùngđất phía dưới thuộc chủquyền hoàn toàn vàđầyđủcủa
9 ĐặngĐứcĐạm, “Đổi mới quản lýđấtđaiđểthúcđẩy sựphát triển của thịtrường bấtđộng sảnởViệt Nam”, trình bày trong Hội thảo “Phát triển và quản lý thịtrường bấtđộng sản”được tổchức vào tháng 9/2003. Sốliệu trênđược tác giảtrích từtác phẩm “Bí mật của Tưbản” của Hernande de Soto.
10 Ủy ban Kinh tếvềChâu Âu của Liên Hiệp Quốc, “Land Administration in the UNECE region–Development trends and main principles”, New York và Geneva, 2005, trang 18,
http://unece.org/env/documents/2005/wpla/ECE-HBP-140-e.pdf, hoặc
http://www.unece.org/hlm/documents/Publications/landadmin.devt.trends.e.pdf. Truy cập [20101020 08:36].
28
quốc gia. Lãnh thổquốc gia là cơsởvật chấtđểmột quốc gia tồn tại và phát triển, duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong một cộngđồng dân cưnhấtđịnh, là nền tảng của một trật tựpháp lý quốc tếnhấtđịnh. Bảo vệđấtđai chính là bảo vệlãnh thổquốc gia, bảo vệchủquyền quốc gia. Dù nó không gắn với giá trịkinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị- xã hội là rất lớn bởiđấtđai là thứmà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao thếhệmới có thểtạo lập, bảo vệvà giữgìn.
Trong phạm vi nội bộquốc gia,đấtđai và các chính sáchđấtđai luôn làmối quan tâm hàngđầu của nhà nước bởi nó cóảnh hưởng lớnđến tình hình chính trị- xã hội và sựphát triển kinh tế. Nếu chính sáchđấtđai phù hợp, không nhữngđảm bảođược sựbìnhổn vềan ninh, chính trịmà còn tạođiều kiện thúcđẩy kinh tếphát triển, và ngược lại. Với tầm quan trọng,ảnh hưởng rộng khắp của mình, vấnđềđấtđai luôn là một vấnđềphức tạp,đòi hỏi nhà nước trong từng thời kỳphải có sựcân nhắc, lựa chọn hướngđi từng bước cho phù hợp.
Tầm quan trọng củađấtđai còn thểhiện trongđời sống văn hóa, tinh thần của con người.Đấtđai cùng nhiều yếu tốkhác nhưkhí hậu,địa hình,điều kiện tự
nhiên…v.v. góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con người. Sựkhác nhau
vềtruyền thống văn hóa, phong tục tập quán…v.v. giữa các châu lục, giữa các quốc gia, thậm chí giữa từngđịa phương trong một quốc gia là bằng chứng rõ ràng nhất.
Tất cảcho thấy, trong mọi lĩnh vực củađời sống xã hội, từkinh tế, chính trịđến văn hóa, tinh thần, vai trò củađấtđai là không thểphủnhận và không thểthiếu. Theođó, việc khai thácđấtđai phải mang tính cộngđồng cao, không aiđược sửdụngđất theo ý thích riêng mình.Điều nàyđòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lýđấtđai và xây dựng một hệthống quản lýđấtđai có hiệu quảnhằmđảm bảo sựphát triển bền vững của nguồn tài nguyên quý giá này, cũng là nhằmđảm bảo cho sựphát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai. Quản lýđấtđai hiệu quảcòn thúcđẩy sựphát triển kinh tếbởi nó bảo vệquyền sởhữu và lợiích của người sửdụngđất, tạo sựyên tâm cho các nhàđầu tư; và ngay cảhoạt
29
động của bộmáy nhà nước cũngđượcđảm bảo bởi nó hỗtrợhữu hiệu cho việc thu ngân sách thông qua các loại thuế, phí, lệphí liên quanđếnđấtđai.
Quản lýđấtđai, theođịnh nghĩa củaỦy ban Kinh tếvềChâu Âu của Liên Hiệp Quốc, là một quá trình xácđịnh, lưu trữvà cung cấp thông tin vềchủsởhữu, giá trịđấtđai và việc sửdụngđất khi thực hiện các chính sách quản lýđấtđai11. Một cách cụthể,đối tượng quản lýđấtđai bao gồm ba yếu tốcơbản:
(i) Chủquyềnđất: ghi nhận và bảo vệcác quyền lợi của chủsởhữu/sửdụngđất; ranh giới thửađất; việc mua, bán, cho thuêđấtđai và quản lý, giải quyết tranh chấpđấtđai;
(i)Định giáđất: xácđịnh giá trịđấtđai và bấtđộng sản trênđất, việc thu thuếđất;
(i) Sửdụngđất: quản lý việc sửdụngđất thông qua quy hoạch sửdụngđất.Đây là những yếu tốđược xácđịnh và quản lý theo những cách khác nhau
trong quản lýđấtđai, nhưng cảbađều có mối liên hệvới nhau vì cùngđược xây dựng trên nền tảng thông tinđấtđai vững chắc.Đểquản lý tốtđấtđai,điều quan trọng là thông tin vềđấtđai phảiđược nắm rõ và có thểđược tiếp cận một cách dễdàng. Nó phụthuộc vào cách thức tổchức hệthống thông tinđấtđai. Thông tinđấtđai lại là kết quảthuđược từquá trìnhđăng kýđấtđai nên việc xây dựng một hệthốngđăng kýđấtđai hiệu quảđãvàđang trởthành vấnđềcần thiếtđược nhiều quốc gia quan tâm.
11 Ủy ban Kinh tếvềChâu Âu của Liên Hiệp Quốc, “Land Administration Guidelines–With Special Reference to Countries in Transition”, New York và Geneva, ECE/HBP/96, United Nations Publication, Sales No E.96. II.E.7, ISBN 92-1-116644-6, trang 15,
http://www.ica.coop/house/part-2-chapt4-ece-landadmin.pdf. Truy cập [20101020 08:53].
30
2.2. Khái niệm và các yếu tốquan trọng của hệthốngđăng kýđấtđai 2.2.1. Khái niệm
Hệthốngđăng kýđấtđai là một thành phần quan trọng trong hệthống quản lýđấtđai, chứađựng và cung cấp thông tin liên quanđếnđấtđai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin vềquyềnđối vớiđấtđai (quyền sởhữu, sửdụng, khai thác và hưởng lợi từđất), chủthểcó quyền và các thuộc tính củađấtđai. Các thông tin nàyđượcđăng ký và lưu trữtheo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mụcđích mà chúngđược khai thác, sửdụng. Theođó, hệthốngđăng kýđấtđai cũng có nhiều tên gọi khác nhau,được sửdụng phổbiến trong nhiều tài liệu trên thếgiới là hai thuật ngữ“đăng kýđấtđai” và “địa chính”.
Đăng kýđấtđai
Đăng kýđấtđai là một cách gọi của hệthốngđăng kýđấtđai và theođịnh nghĩa của UN-ECE12, nó là một quá trình xác lập và lưu trữmột cách chính thức các quyền lợiđối vớiđấtđai dưới hình thức hoặc làđăng ký văn tựgiao dịch hayđăng ký các loại văn kiện nàođócó liên quanđến việc chuyển giao quyền sởhữu/sửdụngđất, hoặc là dưới hình thứcđăng ký chủquyềnđất. Kết quảcủa quátrìnhđăng kýđược thểhiện trong một sổđăng ký (có thểlà hồsơgiấy tờhoặcđược kỹthuật sốhóa thành hồsơđiện tử) với những thông tin vềchủsởhữu/sửdụng và chủquyền, hoặc những thayđổi vềchủquyềnđối với nhữngđơn vịđấtđaiđược xácđịnh.
Bằng những thông tinđó, hệthốngđăng kýđấtđai có chức năng cung cấp sựan toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng vàđịnhđoạtđấtđai. Nóđảm bảo cho quyền sởhữu và những quyền lợi khác trên một diện tíchđất cũng nhưhỗtrợcho sựnăngđộng của thịtrườngđấtđai và thịtrường tín dụng. Với thông tin rõ ràng vềchủquyềnđất, các nhàđầu tưcó thểyên tâm về
12 Ủy ban Kinh tếvềChâu Âu của Liên Hiệp Quốc, “Guideline on Real Property Units and Identifiers”,
New York và Geneva, 2004, ECE/HBP/135, trang 2,
http://www.unece.org/hlm/documents/Publications/guidelines.real.property.e.pdf. Truy cập [20101020 09:31].
31
nguồn vốnđầu tưđãbỏra trong giao dịch hoặc nguồn vốn cho vay.Đồng thời, những rủi ro vềmâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũngđược giảm thiểu. Hơn nữa, thông tinđấtđaiđăng ký cònđem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từviệc cung cấp thông tin và thu thuếtừchuyển quyền bấtđộng sản. Vì vậy, mặc dùđăng kýđấtđai trực tiếp hướng tới bảo vệlợi ích của người sởhữuđấtđai, nhưng nó cũng là một trong những công cụcủa quản lý nhànước, hỗtrợcho sựphát triển kinh tế. Dođó, theo FIG13, mặc dù các nước trên thếgiới có những hình thứcđăng kýđấtđai khác nhau, nhưng hầu hếtđều có chung nỗlực phát triển hệthốngđăng kýđấtđai của mình nhằmđápứng những nhu cầuđa dạng vềthông tinđấtđai, vềgiao dịch và giảm thiểu chi phí.
Nếu cho rằng sựthịnh vượng và phát triển bền vững của một quốc gia làbắt nguồn từđấtđai và sựquản lý tốt bấtđộng sản này, thìđăng kýđấtđai là một thành phần hỗtrợđắc lực cho sựphát triểnđó. Báo cáo của UN-ECE vềlợi ích kinh tếvà xã hội của việc quản lýđấtđai hiệu quảđã khẳngđịnh:đối với những quốc gia muốn khơi thông sựthịnh vượng thìđòi hỏi tính hiệu quảcủađăng kýđấtđai bởi nó thúcđẩy một thịtrườngđấtđai năngđộng và việc sửdụngđất tích cực,đồng thờiđảm bảođược quyền sởhữu và sựphát triển của thịtrường vốn lànhững nguồn lực cho nền kinh tế14.
Dựa vàođối tượngđượcđăng ký, quản lý, có thểthấy tồn tại hai loạiđăng kýđấtđai tại các nước.Đó là “đăng ký văn tựgiao dịch”và “đăng ký chủquyền”.
Đăng ký văn tựgiao dịch là hình thứcđăng kýđấtđai màđối tượngđượcđăng ký chính là các văn tựgiao dịch vềđấtđai và bấtđộng sản trênđất và nội dung của các giao dịchđó. Việcđăng ký chủyếuđểchứng minh giao dịchđãđược thực hiện, hai bênđã tựnguyện tham gia với nhữngđiều khoảnđãđược thỏa thuận thống nhất chứkhông thểlà chứng cứpháp lýđểkhẳngđịnh chủquyềnđối vớiđấtđai có hợp pháp hay không. Do vậy,đểđảm bảo an toàn cho quyền lợi của
13 International Federation of Surveyors, “FIG Statement on the Cadastre”,
http://www.fig.net/commission7/reports/cadastre/statement_on_cadastre.html. Truy cập [20102010 09:41]. 14Ủy ban Kinh tếvềChâu Âu của Liên Hiệp Quốc, sáchđã dẫn chú thích 12.
32
mình, người mua phảiđiều tra ngược vềquá khứ, truy tìm nguồn gốc chủquyềnđối với diện tíchđất mà mình mua. Hình thức nàyđược sửdụng kểtừthếkỷ19ởhầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịuảnh hưởng của luật Pháp15.
Khác vớiđăng ký văn tựgiao dịch,đối tượngđăng ký trongđăng ký chủquyền là những thông tin vềchủsởhữu/sửdụngđất; các quyền, lợi ích và cảnhững hạn chếvềquyền của họđối vớiđất; những thông tin vềthửađất, nghĩa làmối quan hệpháp lý giữađấtđai với người có chủquyềnđất. Nói một cách khác, nếuđăng ký văn tựgiao dịch làđăng ký sựkiện pháp lý (các giao dịch) thìđăng ký chủquyền chính làđăng ký hệquảpháp lý của sựkiệnđó. Trongđăng ký chủquyền,đấtđaiđược chia thành nhữngđơn vịđấtđai (có thểlà thửađất)được xácđịnh rõ trên bảnđồđịa chính. Chủsởhữu/sửdụng và chủquyền của họ(quyền, lợiích, nghĩa vụ, những hạn chếvềquyền)đối với thửađấtđược ghi nhận trong sổđăng ký. Tên của chủsởhữu/sửdụngđấtđượcđăng ký thayđổi, còn quyền lợiđối vớiđất vẫn duy trì khi toàn bộthửađấtđược chuyển giao. Trường hợp chỉchuyển giao một phần thửađất thì cần có sựtách thửa,đăng ký và lập hồsơđịa chính với sựthayđổi quyền lợi trên thửađất mới. Tất cảcác thủtục này chỉđược xem làhợp pháp khi do cơquan nhà nước có thẩm quyền tiến hành. Do dó, thông tin chủquyền lưu trữđượcđảm bảo bởi nhà nước,được sửdụng chính thức mà không cần thiết có sựđiều tra nguồn gốc chủquyềnđấtđai.Đăng ký chủquyềnđược áp dụng có hiệu quảởÚc (hệthống Torrens), Anh,Đức và Scotland16.
Đăng ký chủquyềnđược giới thiệu lầnđầu tiên bởi Robert Torrens vào năm 1858. Torrens cho rằng một sổđăng kýđất khôngđơn thuần chỉcung cấp bằng chứng của quyền sởhữu mà cần thểhiện tình trạng thực tếcủa quyền này. Theođó, nhà nước sẽbảo hộtất cảcác quyền
15Ủy ban Kinh tếvềChâu Âu của Liên Hiệp Quốc, sáchđã dẫn chú thích 10, trang 32. 16Ủy ban Kinh tếvềChâu Âu của Liên Hiệp Quốc, sáchđã dẫn chú thích 10, trang 34.
33
đãđượcđăng ký và thểhiện trong sổđăng ký. Không lâu sauđó, Torrensđãđưa ra khái niệmđăng ký chủquyền (gọi là “title registration”) vàđược áp dụng thành côngởÚc17.
Việc áp dụngđăng ký văn tựgiao dịch hayđăng ký chủquyền với mứcđộthành công vàđược xã hội chấp nhậnởcác nước là khác nhau bởi mỗi loạiđăng kýđều có nhữngưu, nhượcđiểm riêng. So vớiđăng ký chủquyền thìđăng ký văn tựgiao dịch, theo những ngườiủng hộ,được tiến hành nhanh hơn với chi phí thấp hơn do không phải mất nhiều thời gian và chi phí cho việc thành lập vàđiều hành hoạtđộng của các văn phòngđăng ký nhưtrongđăng ký chủquyền18. Ngược lại, những ngườiủng hộđăng ký chủquyền lại cho rằng việcđăng ký văn tựgiao dịch khôngđảm bảo thông tin sởhữu một cách chính xác và rõ ràng nên sẽlàm tăng chi phíđểxác minh nguồn gốc chủquyền. Hơn nữa, do không có sựđảm bảo chắc chắn vềquyền sởhữu nên thông tin từđăng ký văn tựgiao dịch không khuyến khíchđầu tưvàođấtđai và hạn chếsựphát triển của thịtrường vốn tín dụng;đồng thời hỗtrợkém hiệu quảcho chính quyền trong việc giải quyết tranh chấpđấtđai, lập quy hoạch sửdụngđất và xácđịnh thu thuếđất.
Tuy nhiên, sựphân biệt hình thứcđăng ký nào tốt hơn chỉmang tính chất tươngđối. Trong sựphát triển ngày nay, nhiều nướcđã có sựđiều chỉnh, bổsung cho hệthốngđăng kýđấtđai nhằmđápứng nhu cầu thông tin hiệu quảvàđáng tin cậy cho giao dịch và sựphát triển của thịtrường bấtđộng sản. Ví dụnhưởMỹ,đăng ký văn tựgiao dịch có sựliên kết với một hệthống dịch vụbảo hiểm chủquyền do các công ty tưnhân cung cấp nhằmđảm bảo cho quyền sởhữu, một yếu tốmàđăng ký văn tựgiao dịch không thểhiện rõ ràng nên chứađựng nhiều rủi ro19. Hoặc Hà Lan,đãbổsung những yếu tốquan trọng củađăng ký chủquyền
(nhưbảnđồđịa chính,định ranh thửađất…v.v) vào hệthốngđăng ký văn tựgiao
17 Tim Hanstad, “Designing land registration systems for developing countries”, American University International Law Review, Quyển 13, Số3, 1998, trang 651, http://www.auilr.org/pdf/13/13-3-2.pdf. Truy cập [20101020 09:46].
18 Alec McEwen, “The Significance of Land Title Registration: A Global Perspective”, http://people.ucalgary.ca/~amcewen/SLltr.PDF. Truy cập [20101020 09:52].
19Ủy ban Kinh tếvềChâu Âu của Liên Hiệp Quốc, sáchđã dẫn chú thích 10, trang 32.
34
dịch của mình nhằm mang lại hiệu quảtương tựnhưđăng ký chủquyền20. Nhất làvới việc vi tính hóa và sựphát triển của hệthống thông tinđấtđai hiệnđại ngày nay, sựphân biệt giữa các hình thứcđăng kýđấtđai ngày càng trởnên mờnhạt.
Địa chính
Cũng xác lập và lưu trữthông tin vềđất, bên cạnhđăng kýđấtđai và sổđăng ký,ởnhiều nước, tồn tại một khái niệm khác vềhệthốngđăng kýđấtđai,đólà “địa chính”.
Theo diễnđạt của FIG21,địa chính là một dạng của hệthống thông tinđấtđai, chứađựng những hồsơvềcác lợi ích trênđất (nhưquyền, hạn chếvềquyền và trách nhiệm)được xây dựng trên cơsởđơn vịđấtđai (thường là thửađất). Nóbao gồm một sựmô tảhình học các thửađất trong mối liên kết với các thông tin khác mô tảbản chất của các lợi ích, của quyền sởhữu và sựkiểm soát các quyền này, cũng nhưmô tảgiá trịđấtđai và sựthayđổi, gia tăng của nó.
Theođó, có thểhiểuđịa chính trên hai phương diện. Thứnhất, nó là một dạng của hệthống thông tinđấtđai với những thông tinđa dạngđược cập nhật vàlưu trữ, nhưng không chỉgiới hạnởquyền sởhữu, giá trịvà việc sửdụngđấtđai mà có thểcảnhững dữliệu vềđặcđiểm hình học của thửađất (tọađộ, bảnđồ, vị
trí, kích thước…v.v.); về tài sản trên đất (nhà, hoặc các công trình xây
dựng…v.v.); cùng với các dữliệu môi trường, kinh tế, xã hội liên quanđến thửa
đất (dân cư, thuếđất và thuếbấtđộng sản…v.v.). Những thông tin này có thểliên quanđến từng thửađất và cũng có thểbao trùm nhiều thửađất, trong một phạm vi diện tích xácđịnh.
Mụcđích banđầu của việc thiết lập thông tinđịa chính là nhằm hỗtrợcho việc thu thuếđấtđược công bằng và công tác quản lý việc sửdụngđất của Nhànước.Ởkhía cạnh này, nóđược gọi là “địa chính tài chính” (fiscal cadastre). Theo nhu cầu phát triển và việc chuyển giao chủquyềnđất trong khu vực tưnhân, thông
20Ủy ban Kinh tếvềChâu Âu của Liên Hiệp Quốc, sáchđã dẫn chú thích 10, trang 33. 21 International Federation of Surveyors, sáchđã dẫn chú thích 13.
35
tin địa chính được sử dụng như một công cụ quan trọng bảo vệ quyền sởhữu/quyền sửdụng của người sởhữu/người sửdụngđất,đảm bảo sựổnđịnh của thịtrườngđấtđai, sựan tâm cho hoạtđộngđầu tưvà thịtrường vốn. Nóđược gọi là “địa chính pháp lý” (legal cadastre). Ngày nay, thông tinđịa chính cònđược sửdụng nhằmđảm bảo cho việc khai thác bền vững nguồn tài nguyênđấtđai, cũng nhưhỗtrợcho hoạtđộng quản lý của Nhà nước trên nhiều lĩnh vựcđa dạng như
bảo vệmôi trường, nguồn tài nguyên nông – lâm – thủy – hải sản, quy hoạchđấtđai và những mụcđích công cộng khác. Vì vậy,địa chính cũng có thểđượcđịnh nghĩa một cách ngắn gọn: là một bảng tóm tắt công khai các dữliệuđược sắp xếp liên quanđến tất cảcác quyền và hạn chếđối vớiđấtđai trong một quốc gia hoặcđịa phương xácđịnh,được xây dựng trên cơsởđođạc và xácđịnh ranh giớiđịa lýcủa chúng22. Nó có thểđược gọi làđịa chính không gian, một loạiđịa chínhđa mụcđích.
Thứhai,địa chính không chỉlà hệthống thông tin mà còn là một hệthống xácđịnh thửađất23. Cụthểhơn, nó là một quá trình với nhiều hoạtđộngđược tiến hành qua nhiều thủtục pháp lý nhấtđịnh khác nhau nhằm xácđịnh rõ vịtrí, kích
thước, ranh giới…v.v. của cácđơn vịđấtđai hay thửađất. Những thửađất nàyđược xácđịnh bởi những ranh giới chính thức hoặc không chính thứcđánh dấu phạm viđấtđai thuộc quyền sửdụng hoàn toàn của những cá nhân hay tập thể
người cụthể(hộgiađình, tổchức, cộngđồng dân cư…v.v). Mỗi thửa, sau khi
được phân giới, thông qua hoạtđộngđođạc, chụp khôngảnh…v.v.,được ký hiệu bởi một mã sốnhận biết thống nhất, có thểbao gồmđịa chỉ, tọađộcủa thửađất hoặc là những sốliệu thểhiện trên bảnđồđịa chính cho thấy vịtrí tươngứng của tất cảthửađất trong cùng khu vực. Thông qua việc truy nhập những mã sốthửađất thống nhất này, người có nhu cầu có thểtiếp cận thông tin vềđặcđiểm của
thửađất, vềgiá trịđấtđai, vềchủquyềnđất…v.v. Vì vậy,địa chính trởthành một
22 Jürg Kaufmann và Daniel Steudler, “Cadastre 2014 – A Vision for A Future Cadastral System”, cùng với Nhóm thảo luận thứnhất trong Hội thảo lần thứ7 của FIG, Nhà xuất bản FIG, tháng 7/1998, trang 15, http://www.fig.net/cadastre2014/translation/c2014-english.pdf. Truy cập [20101020 09:54].
23 International Federation of Surveyors, sáchđã dẫn chú thích 13.
36
thành phần quan trọng trong hệthống thông tinđấtđai. Do mứcđộphức tạp của các hoạtđộng nênđịa chính thườngđược thực hiện và quản lý bởi tổchức của chính quyền, có thểtrong phạm viđịa phương hoặc rộng khắp trên phạm vi cảnước.
Nhưvậy, dù tên gọi khác nhau, nhưng cảđăng kýđấtđai vàđịa chínhđều là những hoạtđộng xác lập, lưu trữvà cung cấp thông tin vềđấtđai. Trongđăng kýđấtđai, nếu thông tinđấtđaiđượcđăng ký, lưu trữchủyếu liên quan quyềnđối vớiđất, thểhiện khía cạnh pháp lý củađấtđai thì thông qua hoạtđộngđịa chính, thông tinđấtđaiđượcđăng ký, lưu trữchủyếu liên quanđếnđặcđiểm hình học,địa lý củađấtđai, việc sửdụngđất và giá trịcủa nó, thểhiện khía cạnh vật lý vàtài chính củađấtđai. Nếuđăng kýđấtđai là nhằm xác lập chủquyềnđất nên việcđăng ký là quyền chứkhông phải là nghĩa vụbắt buộc của người sởhữu/sửdụngđất (ngoại trừmột sốnước nhưAnh, việcđăng ký là bắt buộc) và nóđược áp dụngđối với từng thửađất thì ngược lại, hoạtđộngđịa chính nhằm cung cấp thông tin cho việc xácđịnh giá trịđấtđai, ranh giới các thửađấtđểphục vụcho mụcđích thuếvà các mụcđích khác nên là hoạtđộng bắt buộc do Nhà nước tiến hànhđối vớiđấtđai trên phạm vi toàn quốc.
Nói một cách khác, có thểxem thuật ngữđịa chính vàđăng kýđấtđai làtên gọi của một hệthốngđăng kýđấtđai thống nhấtđược thayđổi theo sựphát triển của xã hội và nhu cầu sửdụng thông tinđấtđai. Thực chất,địa chính là cách gọi của hoạtđộng xác lập, lưu trữthông tinđấtđai ngay từthửa banđầu khi mànhững thông tin nàyđượcđăng ký và sửdụng chủyếu bởi Nhà nước nhằm phục vụviệc thu thuếvà quản lýđấtđai. Khi xã hội phát triển, các giao dịchđấtđai gia tăng, nhu cầu nắm bắt thông tin bấtđộng sảnđưa vào giao dịch cũng nhưnhu cầu khẳngđịnh và bảo vệquyền sởhữu/sửdụngđấtđai trởnên cấp thiết thì việcđăng kýđấtđai, xác lập chủquyền cũngđược tiến hành. Nó lưu trữvàđăng ký thông tinđấtđai vềsựthayđổi chủquyềnđối với nhữngđơn vịđấtđaiđãđược xác lập trên nền tảng hoạtđộngđịa chính. Dođó,đăng kýđấtđai là hoạtđộng tiếp nối và
37
bổsung cho hoạtđộngđịa chính, bổsung và hoàn thiện những thông tinđãđượcđăng ký.
Quyđịnh vềhệthốngđăng kýđấtđaiởViệt Nam và cách tổchứcđăng ký thểhiện rõ sựtiếp nối này.Ởđây không có sựphân biệt hai tên gọi là “đăng kýđấtđai” và “địa chính” mà chỉcó hai giaiđoạnđăng kýđấtđaiđược quyđịnh là “đăng kýđấtđai banđầu” và “đăng ký biếnđộngđấtđai”.
Theo pháp luật Việt Nam,đăng ký quyền sửdụngđất gồmđăng ký quyền sửdụngđất lầnđầu vàđăng ký biếnđộng vềsửdụngđất.Đăng ký quyền sửdụngđất lầnđầuđược thực hiện khi người sửdụngđất cóđược quyền sửdụngđất từNhà nước hoặcđược Nhà nước công nhận quyền sửdụngđất.Đăng ký biếnđộngđược thực hiện khi người sửdụngđấtđãđược cấp giấy chứng nhận quyền sửdụngđất và có biếnđộng trong quá trình sửdụngđất nhưchuyển quyền sửdụng
đất, thayđổi mụcđích sửdụngđất, thayđổi hạn chếvềquyền…v.v24.
Ởmột sốnước nhưPhần Lan và ThụyĐiển, việc tạo lậpđơn vịbấtđộng sản mới, xây dựng bảnđồđịa chính;đăng ký bấtđộng sản,đăng ký quyền sởhữu và quyền lợi pháp luật khác; xácđịnh giá trịbấtđộng sản vàđịnh thuếđược kết hợp trong một hệthốngđịa chính hay hệthốngđăng kýđấtđai cơbản. Một sốnước khác nhưĐức và Tây Ban Nha lại có sựtách rời, hoạtđộngđịa chính chủyếu tiến hànhđểhỗtrợcho việc thu thuếnên thuộc vềngành tài chính; trong khi việcđăng ký chủquyền là một thủtục pháp lý nên thuộc trách nhiệm của ngành tưpháp25. Tuy nhiên, sựphân biệt này chỉmang tính chất tươngđối.
Trong thờiđại ngày nay, khi mà các thông tinđấtđaiđược sửdụng không chỉcho mụcđích thu thuếđất, bảo vệquyền sởhữuđấtđai mà cònđược sửdụng cho nhiều mụcđíchđa dạng khác nhau (nhưbảo vệmôi trường, quy hoạch sử
dụngđất…v.v.) thì nhu cầu thống nhất thông tinđấtđai cũngđượcđặt ra vàđược nhiều quốc gia quan tâm. Vì vậy,đểhiểu một cách trọn vẹn cả“đăng kýđấtđai” và “địa chính”, cầnđặt chúng trong mối liên hệvới nhau và nghiên cứu, phân tích nhưlà một hệthống thống nhất, mà tên gọi tác giảsửdụng cho hệthống này chính là hệthốngđăng kýđấtđai. Theođó, hệthốngđăng kýđấtđai bao gồm hai hoạt
24 Quyđịnh tạiĐiều 38 Nghịđịnh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủvềthi hành LuậtĐấtđai.
25Ủy ban Kinh tếvềChâu Âu của Liên Hiệp Quốc, sáchđã dẫn chú thích 10, trang 19.
38
động chủyếu làđăng kýđấtđai vàđịa chính. Dữliệu thuđược từhệthống này lànguồn hết sức quan trọng và chủyếu cho việc xây dựng hệthống thông tinđấtđai.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng có hay không sựliên kết giữa hai hoạtđộng này là tùy thuộc vào quyđịnh của từng quốc gia.Ởnhiều nước nhưÁo,Đức, Hà Lan, ThụyĐiển và Thụy Sỹ, hoạtđộngđịa chính rađời trước và tácđộngđến sựphát triển của hoạtđộngđăng kýđấtđai, tạo thành một hệthốngđầyđủvà hiệu quả. Một sốnước khác nhưNew Zealand và nhiều bang của Úc, hoạtđộngđăng kýđấtđaiđược tiến hành trước và sauđó phát triển thêm việcđođạcđịa chính, lập bảnđồđểbổsung vào sổđăng kýđấtđai. Trong khiđó,ởcác nước nhưHy Lạp, Ý, Na Uy và Tây Ban Nha, sựliên kết giữađăng kýđấtđai vàđịa chính là rất yếu hoặc hầu nhưkhông có26.
2.2.2. Các yếu tốquan trọng của hệthốngđăng kýđấtđai
D:\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT 2\HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM VÀ THỤY ĐIỂN
Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển
