Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư dự án chung cư cho người thu nhập thấp

Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư dự án chung cư cho người thu nhập thấp theo quy định mới tại Miền Trung

1. Tính cấp thiết của đề tài.

Trong những năm gần đây, nhà ở luôn là vấn đề xã hội quan trọng được Đảng, nhà nước đặt ra và quan tâm giải quyết. Sau khi Luật nhà ở được Quốc hội thông qua số 65/2014/QH13, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các chính sách đồng bộ hơn để đẩy mạnh phát triển và quản lý nhà ở xã hội trong đó nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trước thời điểm đó, Chính phủ đã có Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013…Theo đó UBND các tỉnh ở Miền Trung cũng đã đưa ra mục tiêu phát triển 2010-2020, góp phần thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, tăng trưởng kinh tế, hưởng ứng chủ trương đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo anh sinh xã hội tại các khu vực đô thi nói riêng và chương trình mục tiêu của Chính phủ nói chung.

Tuy vậy, do nhiều nguyên nhân, cho đến nay việc đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn các tỉnh Miền Trung vẫn chưa hấp dẫn, chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư. Hiện nay trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, Huế đã có nhiều dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được triển khai song kết quả còn khiêm tốn so với yêu cầu đặt ra và nhu cầu của xã hội.

Trong quá trình thực hiện đầu tư dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp còn tồn tại nhiều vấn đề như: quy hoạch quỹ đất dành cho phát triển nhà thu nhập thấp còn hạn chế, các kế hoạch phát triển nhà ở triển khai chậm, các chính sách ưu đãi chưa đến được với doanh nghiệp, chưa có cơ chế và phương thức để doanh nghiệp đưởng hưởng ưu đãi về thuế, bù lãi suất, việc xác định thế nào là nười thu nhập thấp, xét duyệt đối tượng được mua nhà thu nhập thấp còn lúng túng, chưa rõ ràng, chưa có chính sách hỗ trợ người mua, thủ tục đầu tư tuy đã rút ngắn, đơn giản hơn nhưng vẫn còn rườm rà, mang nặng tính bao cấp, cơ chế xin cho đối với dự án đầu tư phát triển nhà thu nhập thấp.

Bản thân đã trực tiếp tham gia điều hành một số dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thành phố Huế và Đà Nẵng, đây là hai địa phương tiêu biểu thuộc vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung, do vậy với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu, mong muốn hạn chế những bất cập trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, mong muốn giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp với chất lượng không thấp, để họ có thể an cư lạc nghiệp góp phần đảm bảo anh sinh xã hội, phát triển kinh tế.

Với mong muốn đó học viên lựa chọn đề tài: “Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư dự án chung cư cho người thu nhập thấp theo quy định mới tại Miền Trung” làm luận văn thạc sĩ chuyên ngành Xây dựng Dân dụng và Công nghiệp.

2. Đối tượng và mục đích nghiên cứu của đề tài.

– Đối tượng nghiên cứu: Nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn Miền Trung.

– Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu các nội dung về đầu tư xây dựng, phân tích các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình quản lý, thực hiện và sử dụng các dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Miền Trung nhằm đưa ra các giải pháp giúp cho các bên tham gia thực hiện dự án cũng như người sử dụng đều đạt được hiệu quả tốt nhất trong quá trình quản lý, thực hiện và sử dụng.

3. Phương pháp nghiên cứu.

Kết hợp nghiên cứu lý thuyết với nghiên cứu thực tế quá trình quản lý và thực hiện các dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn khu kinh tế trọng điểm Miền Trung.

4. Phạm vi nghiên cứu.

Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp với hình thức vốn ngân sách và vốn tự có của các doanh nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung gồm 5 tỉnh: Thừa Thiên Huế, thành phố Đà Nẵng (hạt nhân), Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định.

5. Những đóng góp của luận văn.

– Đề tài nêu được nhu cầu và hiện trạng công tác đầu tư, thực hiện các dự án xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn một số tỉnh Miền Trung, từ đó rút ra hướng giải quyết.

– Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại một số tỉnh trọng điểm Miền Trung nói riêng, qua đó có thể áp dụng cho các địa phương khác Miền Trung và cả nước nói chung.

6. Bố cục luận văn.

Luận văn bao gồm 3 phần: mở đầu, nội dung, kết luận và kiến nghị

Phần nội dung gồm 3 chương:

Chương I: Tổng quan về việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Miền Trung.

Chương II: Cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học trong công tác xây dựng các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Miền Trung.

Chương III: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Miền Trung.

CHƯƠNG I

TỔNG QUAN VỀ VIỆC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN

NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

TẠI MIỀN TRUNG

1.1. Khái niệm nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành. Các dự án nhà ở thu nhập thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp gồm cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp.

Nhà ở cho người thu nhập thấp là một loại sản phẩm hàng hóa không phải làm từ thiện mà là để bán. Loại nhà ở cho người thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác. Vì có diện tích nhỏ, thiết kế sử dụng vật liệu hoàn thiện mức trung bình, được Chính phủ có nhiều chính sách hỗ trợ về đất, thuế, vốn ưu đãi.

1.2. Giới thiệu chung các dự án xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại một số tỉnh Miền Trung.

1.2.1 Tổng quan về các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung

1.2.2. Vị trí địa lý, diện tích, dân số vùng kinh tế trọng điểm

1.2.3. Khí hậu

1.3. Tình trạng về nhà ở của người dân Miền Trung.

Bảng 1.1 – Tổng hợp tình trạng nhà ở một số tỉnh Miền Trung

1.4. Thực trạng đầu tư dự án nhà chung cư dành cho người có thu nhập thấp đã và đang thực hiện tại một số tỉnh Miền Trung.

Bảng 1.2 – Giá bán căn hộ một số dự án nhà ở thu nhập thấp

1.5. Dự đoán nhu cầu nhà ở thu nhập thấp ở Miền Trung

1.6. Tình hình thực hiện các dự án xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Miền Trung

1.6.1. Quá trình hình thành các dự án nhà ở thu nhập thấp tại Miền Trung

1.6.1.1. Quá trình chọn vị trí, địa điểm đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại Miền Trung

1.6.1.2. Quá trình phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp

1.6.1.3. Nguồn vốn đầu tư để huy động cho các dự án nhà ở thu nhập thấp

1.6.2. Thực hiện dự án nhà ở thu nhập thấp tại Miền Trung

1.6.2.1. Thiết kế xây dựng công trình nhà ở thu nhập thấp

1.6.2.2. Giấy phép xây dựng nhà ở thu nhập thấp

1.6.2.3. Lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng và thi công xây dựng

1.6.2.4. Nghiệm thu bàn giao công trình đưa vào sử dụng

1.6.3. Vận hành khai thác các dự án nhà ở thu nhập thấp

a) Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu, bàn giao đưa dự án vào khai thác sử dụng

b) Chủ đầu tư tổ chức lập quyết toán vốn đầu tư trình người quyết định đầu tư phê duyệt.

c) Chủ đầu tư xây dựng phương án và giá bán, và trình UBND phê duyệt giá bán sau khi đã thẩm định.

d) Nhà thầu thực hiện bảo hành công trình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.

e) Đơn vị quản lý, vận hành thực hiện bảo trì công trình.

1.7. Đánh giá tổng quát về thực trạng đầu tư xây dựng và khai thác các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Miền Trung

– Các địa phương ở Miền Trung, chỉ thành phố Đà Nẵng, là một trong những địa phương đi đầu trong cả nước về công tác đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp là một trong các nội dung được các cấp lãnh đạo thành phố quan tâm và chỉ đạo triển khai rốt ráo.

– Trong thời gian qua, các địa phương đã đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo ra nhiều quỹ đất sạch phục vụ cho công việc xây dựng nhà ở thu nhập thấp, tạo ra nhiều ưu đãi, kêu gọi thu hút các nhà đầu tư, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng vào lĩnh vực phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn.

Tuy nhiên vẫn còn rất nhiều tồn tại trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp như việc trong việc khuyến khích đầu tư thì vấn đề là làm thế nào để thu hút được sự quan tâm của các doanh nghiệp đối với các loại dự án này, vì lợi nhuận không cao (tối đa 10%) như nhà ở thương mại, việc thu hút đầu tư chưa cao, chưa có nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp.

– Việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và người nghèo là cả một bài toán nan giải, nhiều người muốn mua nhà nhưng còn nhiều trở ngại, bởi giá nhà còn cao, chưa có chính sách hỗ trợ người mua nhà, ngoài ra việc chứng minh bản thân mình là người có thu nhập thấp thì không dễ vì các tiêu chí đánh giá còn chưa rõ ràng nên rất dễ dẫn đến tiêu cực. Đã có những đề án về phương thức bán nhà trả góp cho người có thu nhập thấp tuy nhiên hành lang pháp lý chưa hoàn thiện, nhằm tạo thuận lợi cho cả người bán và người mua. Chẳng hạn trả góp như thế nào, trả góp trong bao lâu để nhà đầu tư yên tâm và người mua nhà cũng yên tâm.

– Các địa phương ở Miền Trung cũng chưa xây dựng cụ thể tiêu chí thế nào là người có thu nhập thấp, thế nào là người có khó khăn về nhà ở, việc xác định về nhân khẩu, hộ khẩu, mức thu nhập giao cho chính quyền địa phương sở tại xác nhận…dẫn tới chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp chưa phát huy được hiệu quả, còn xảy ra tình trạng người có nhu cầu thì không được mua, người mua được thì để đấy.

– Địa phương khó khăn trong việc huy động nguồn vốn trung và dài hạn dồi dào để cung cấp cho phân khúc thị trường nhà ở thu nhập thấp nói riêng và nhà ở xã hội nói chung. Để vượt qua được khó khăn này thì các địa phương phải tìm được những giải pháp sáng tạo mang tính đột phá và được sự đồng thuận cao của toàn xã hội cũng như sự ủng hộ của các tổ chức tài chính.

– Nếu không căn cứ vào nhu cầu thực tế, không xác định rõ bao nhiêu người có nhu cầu nhà ở, nhà ở loại nào, diện tích căn hộ bao nhiêu và người dân muốn sống ở khu vực nào thì khi xây xong nhà ở nhu cầu của người dân vẫn không được đáp ứng tốt, nơi thiếu, nơi thừa,diện tích nhà không đáp ứng được yêu cầu.

– Vai trò của nhà nước và sự tham gia của khu vực tư nhân cũng như làm thế nào để thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở cũng là vấn đề cần được quan tâm giải quyết.

– Khó khăn lớn nhất đối với các dự án xây dựng nhà ở chung cư dành cho người có thu nhập thấp là khá nhiều dự án thiếu vốn, khó khăn về vốn. Thực tế đến thời điểm hiện tại nhiều dự án nhà ở thu nhập thấp đã thực hiện gần xong phần thô mà chưa nhận được đồng vốn ưu đãi nào. Thủ tục rườm rà, thời gian thẩm định kéo dài với những quy định khắt khe về tài sản thế chấp, đảm bảo tín dụng…khiến các doanh nghiệp chưa được vay vốn ưu đãi. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận quỹ đất sạch để triển khai dự án.

– Để cụ thể hóa chương trình, mục tiêu phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp nhà nước cần phải cụ thể hóa hơn nữa các chính sách hỗ trợ, cơ chế giải phóng mặt bằng, hệ thống tài chính hỗ trợ, chính quyền địa phương căn cứ vào tình hình thực tế hỗ trợ quỹ đất sạch cho dự án, cung cấp hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đấu nối.

CHƯƠNG II

CƠ SỞ PHÁP LÝ, CƠ SỞ KHOA HỌC TRONG CÔNG TÁC XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI

CÓ THU NHẬP THẤP TẠI MIỀN TRUNG

2.1. Cơ sở pháp lý

2.1.1. Các văn bản pháp luật về quản lý hoạt động xây dựng và dự án đầu tư xây dựng

2.1.2. Các văn bản pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp

a) Phát triển nhà ở thu nhập thấp

– Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị là dự án nhà ở được đầu tư xây dựng do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua.

– Nhà ở thu nhập thấp phải được quản lý chặt chẽ, Chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp phải bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng, đủ các điều kiện theo quy định và không được tự ý chuyển nhượng dự án hoặc tự chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thu nhập thấp.

– Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc phát triển nhà ở thu nhập thấp:

+ Rà soát, điều chỉnh hoặc bổ sung quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương để tạo quỹ đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp;

+ Lập kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở thu nhập thấp hàng năm trong đó xác định cụ thể loại nhà ở, loại căn hộ dành để bán, để cho thuê, để cho thuê mua, quy định cụ thể về cơ chế khuyến khích, ưu đãi để kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn; quy chế quản lý việc sử dụng khai thác vận hành quỹ nhà ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn;

+ Quy định cụ thể và công bố công khai các tiêu chuẩn, các đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trên phạm vi địa bàn; tổ chức thẩm định giá bán, giá thuê, thuê mua; tổ chức quản lý và theo dõi việc bán, thuê, thuê mua nhằm hạn chế triệt để tình trạng trục lợi để kiếm lời;

b) Quỹ đất phát triển nhà ở thu nhập thấp

– Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp được bố trí trong quy hoạch các dự án nhà ở thương mại, đô thị mới hoặc bố trí riêng.

– Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu là 20% diện tích đất ở của dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp của từng dự án nhà ở thương mại hoặc khu đô thị mới phải được xác định trong quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt).

– Đối với các địa phương còn quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới thì giao quỹ đất này cho chủ đầu tư dự án đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Trường hợp chủ đầu tư dự án không thực hiện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho nhà đầu tư khác đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua.

c) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thu nhập thấp

– Chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp được xác định như sau:

+ Trường hợp nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên, dự án khu đô thị mới thì phải dành một phần quỹ đất trong phạm vi dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới đó để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp , đồng thời đảm nhận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp đó; nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới không đảm nhận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho nhà đầu tư khác đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua.

+ Trường hợp nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch (đã có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật), phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở và đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp thì nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp;

+ Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê, cho thuê mua thì nhà đầu tư đó là chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp.

d) Ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp

Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các cơ chế ưu đãi sau đây:

– Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án nhà ở thu nhập thấp đã được phê duyệt;

– Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%);

– Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động;

– Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có); được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương);

– Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị;

– Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước).

e) Đối tượng được mua, được thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

– Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, nhà nước, mặt trận tổ quốc và các tổ chức chính trị – xã hội, xã hội – nghề nghiệp.

– Viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang (kể cả trường hợp đã nghỉ chế độ theo quy định).

– Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã nghỉ chế độ theo quy định).

– Người lao động tự do, kinh doanh cá thể đảm bảo có thu nhập thấp để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định.

f) Điều kiện được mua, được thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

– Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, cụ thể là:

+ Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành, đã được bồi thường bằng tiền mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

+ Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai. Cụ thể là:

– Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m² sử dụng/người;

– Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m² sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ thể là:

+ Chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Chưa được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, chưa được mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội;

+ Chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa;

+ Chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp;

+ Chưa được Nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

– Đối với các trường hợp có nhu cầu mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án. Trường hợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở.

– Có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh.

2.2. Cơ sở khoa học

2.2.1. Phân biệt nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, nhà ở tái định cư

2.2.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội

2.2.1.2. Khái niệm nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

2.2.1.3. Khái niệm nhà ở tái định cư

2.2.1.4. Phân biệt nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở tái định cư

2.2.2. Hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp

2.2.2.1. Đầu tư phát triển

2.2.2.2. Đầu tư phát triển nhà ở

a) Khái niệm nhà ở

b) Hiệu quả đầu tư trong dự án nhà ở thu nhập thấp

c) Một số nguyên nhân ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư trong dự án nhà ở thu nhập thấp

2.2.3. Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

a) Nguyên tắc xác định giá cho thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp

b) Nguyên tắc xác định giá bán nhà ở cho người có thu nhập thấp

c) Nguyên tắc xác định giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp

d) Thẩm định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

2.2.4. Hình thức, mô hình quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp

2.3. Mô hình quản lý dự án nhà ở xã hội của các nước trong đó có bao gồm nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

2.3.1. Tại Pháp:

2.3.2. Tại Singapore:

2.3.3. Tại Hàn Quốc:

2.3.4.Tại Thái Lan:

2.3.5. Tại Nhật Bản:

2.3.6. Bài học từ các nước để nghiên cứu áp dụng tại Việt Nam

CHƯƠNG III

CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI MIỀN TRUNG

3.1. Những khó khăn, tồn tại và vấn đề cần giải quyết để có thể nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp trên địa bàn Miền Trung

3.1.1.Về nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Miền Trung

3.1.2.Về tình hình vận dụng cơ chế, chính sách cho việc phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp

3.1.3. Về quy hoạch, kiến trúc để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp

3.1.4. Về nguồn vốn đầu tư cho các dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp

3.1.5. Về nguồn vốn vay ưu đãi dành cho các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

3.1.6. Về giá bán căn hộ cho người có thu nhập thấp

3.1.7. Về việc áp dụng công nghệ xây dựng

3.1.8. Về việc xác định đối tượng được xét duyệt mua nhà ở thu nhập thấp

3.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp trên địa bàn Miền Trung

3.2.1. Nhóm giải pháp về chủ trương, đường lối chính sách để phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

3.2.1.1 Giải pháp về cơ chế, đường lối chính sách phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

3.2.1.2 Giải pháp phân công trách nhiệm của các Sở ban ngành trong việc nâng cao thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp

3.2.1.3 Giải pháp hoàn thiện quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp

3.2.2 Giải pháp nguồn vốn, nguồn lực để phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

3.2.3. Nhóm giải pháp về quy hoạch, kiến trúc

3.2.3.1 Giải pháp quy hoạch dự án, phân chia khu vực, tạo ra những quỹ đất sạch

3.2.3.2. Về kiến trúc qui hoạch

3.2.3.3. Về thiết kế công trình nhà ở thu nhập thấp

3.2.3.4. Về thiết kế căn hộ nhà ở thu nhập thấp

3.2.4. Nhóm giải pháp về thi công, quản lý chất lượng

3.2.4.1. Về lựa chọn kết cấu

3.2.4.2. Về lựa chọn vật liệu, công nghệ thi công

3.2.4.3. Áp dụng khoa học công nghệ

3.2.4.4. Giải pháp quản lý chất lượng nhà ở thu nhập thấp

3.2.5. Giải pháp về giá bán, phương thức phân phối căn hộ nhà ở thu nhập thấp

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

KẾT LUẬN

Trong những năm qua Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tạo điều kiện để các thành phần kinh tế, hộ gia đình, các nhân tạo lập nhà ở. Điều kiện về nhà ở của các tầng lớp nhân dân đã được cải thiện rõ rệt. Vấn đề giải quyết nhà ở nói chung và nhà ở phục vụ cho người có thu nhập thấp nói riêng là trách nhiệm của toàn xã hội, các cấp chính quyền, xã hội hóa nhà ở là tất yếu trong sự phát triển chung. Quần thể quy mô, chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp còn là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp.

Hơn nữa, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không chỉ là việc tạo nơi ăn, chốn ở mới cho hàng ngàn hộ dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội theo các quy hoạch quốc gia và địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, mà còn bao gồm cả việc thu xếp nhà ở để “an cư lạc nghiệp” cho hàng ngàn lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các khu, cụm công nghiệp, các nhà máy, công trường, cũng như bố trí nhà ở cho các cặp gia đình trẻ “tách hộ” khỏi nhà bố, mẹ để ra ở riêng, hoặc đáp ứng nhu cầu nhà ở khác cho những người có thu nhập thấp gắn với quá trình xê dịch địa điểm làm việc, nơi công tác, học tập, chữa bệnh và nghỉ dưỡng dài hạn, hoặc đơn thuần chỉ là để cải thiện điều kiện ăn ở, sinh hoạt, không gian sống vốn quá khó khăn của mình. Quá trình di chuyển các dòng dân cư và xác lập chỗ ở mới “bằng và tốt hơn chỗ ở cũ” cho các cư dân này đã, đang và sẽ còn tiếp tục mở rộng và tăng tốc trong xu thế phát triển chung năng động và dịch chuyển nhiều hơn của xã hội hiện đại, cũng như với quá trình tổng tái cơ cấu các khu vực và hoạt động kinh tế – xã hội vĩ mô và vi mô trong nền kinh tế chuyển đổi và đang phát triển như ở nước ta…

Theo nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững, và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng XHCN như Việt Nam.

Trong khuôn khổ có giới hạn của luận văn, tác giả chỉ tập chung nghiên cứu một số vấn đề có tính đặc thù của Miền Trung để vận dụng các quy định của pháp luật về quản lý đầu tư dự án để có thể kiến nghị những giải pháp khả thi nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Miền Trung.

Luận văn đã hoàn thành được một số nội dung sau chủ yếu sau:

Thứ nhất: Nghiên cứu, lược khảo, tổng hợp một số vấn đề về quản lý đầu tư xây dựng, gắn với tính chất của các dự án phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và đặc thù về điều kiện tự kiên, dân số, kinh tế, thực trạng và tình hình nhà ở của người dân Miền Trung, luận văn đề xuất một số các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Miền Trung nói riêng và cả nước nói chung.

Thứ hai: Tìm hiểu được một số đặc điểm, tính chất riêng biệt của loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Qua đó thấy được thực trạng đầu tư, các thiếu sót chưa hoàn chỉnh trong cơ chế chính sách đầu tư, hỗ trợ người mua, quản lý vận hành nhà ở thu nhập thấp.

Thứ ba: Nhóm các giải pháp đề xuất của luận văn có thể đề xuất các cơ quan có thẩm quyền địa phương tham khảo, nghiên cứu để từng bước hoàn thiện cơ chế, chính sách, chế tài, quy trình quản lý đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp phù hợp với mục đích phát triển nhà ở, nâng cao đời sống, đảm bảo anh sinh xã hội cho người dân địa phương.

KIẾN NGHỊ

Để nâng cao hiệu quả các dự án nhà ở thu nhập thấp trên cả nước nói chung và địa bàn các tỉnh Miền Trung nói riêng, luận văn kiến nghị, đề xuất một số nội dung như sau:

Thứ nhất: Hoàn thiện cơ chế chính sách để có thể xã hội hóa việc xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Phát triển quỹ và thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên cơ sở thúc đẩy xã hội hóa các hoạt động này với vai trò nhạc trưởng của Nhà nước, của UBND tỉnh.

Thứ hai: Tự do hóa các hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Mọi thành phần và loại hình doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện kỹ thuật, tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp, không giới hạn về quy mô, lãnh thổ. Đa dạng hóa các loại hình đầu tư (gián tiếp, trực tiếp), các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội (100% tư nhân, nhà nước, cổ phần, liên danh, hiệp hội, đoàn thể, quỹ…). Đặc biệt khuyến khích các tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyển nghiệp (kể cả nước ngoài), có năng lực tài chính và công nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này.

Thứ ba: Phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở thu nhập thấp: cho vay trả chậm trừ vào lương tháng, hỗ trợ doanh nghiệp, hỗ trợ người mua, giảm lãi suất người mua, rút ngắn thời gian giao dịch nhà ở thu nhập thấp, thực hiện các chính sách ưu đãi toàn diện nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Thứ tư: Địa phương cần xây dựng và giám sát thực hiện các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo các an toàn và cảnh quan đô thị, cần có những quy hoạch và tiêu chuẩn dành riêng cho các khu nhà ở cho người thu nhập thấp. Xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả các chung cư, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, gian dối trong mua bán nhà thu nhập thấp.

LIỆN HỆ:

SĐT+ZALO: 0935568275

E:\DỮ LIỆU COP CỦA CHỊ YẾN\LUAN VAN DUY TAN\LUAN VAN DUY TAN\HO VAN THU