Chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quyền chuyển nhượng QSDĐ là quyền cơ bản trong các quyền chuyển QSDĐ của NSDĐ; đồng thời cũng là quyền được thực hiện thường xuyên, liên tục và chiếmtỷlệlớn vào loại bậc nhất trong các giao dịch dân sựvềđất đai trên thịtrường trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước là đại diện chủ sởhữu. Theođó,NSDĐ không có quyềnsởhữu đấtđai mà chỉcó QSDĐ được Nhànước trao hoặc do nhận chuyển QSDĐ trên thị trường.
Trên thựctế,đâylà phương thức dịch chuyển linh hoạtvềQSDĐ trênthị
trường, tuân thủ đầy đủ các quy luật của thị trường như cung – cầu, cạnh tranh, giá cả, tôn trọng quyền tự do ý chí, thỏa thuận của các chủ thể giao dịch mà ít có sự can thiệp và tham gia sâu của Nhà nước trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch. Từ tính chất linh hoạt này, chuyển nhượng QSDĐ cũng là hình thức góp phần thúc đẩy tích tụvà tập trung đất đai vào tay những người có nhu cầu và khả năng sử dụng đất, biết làm giàu trênđất,làm chođấtđaitừmộtthứtài nguyên thuần túyđượcthiên nhiên ban
tặng trở thành tài sản có giá, là hàng hóa có giá trị lưu thông trên thị trường. Qua đó, giải phóng và khai thác hàngvạnhectađấtbịhoang hóa, khôngđượcsửdụng do không có khả năng, không biết cách khai thác. Đây cũng là một trong những yếu tố góp phần giải quyết được thực trạng quy hoạch treo, dự án treo xảy ra trong thực tế.
Nhận thấy được tầm quan trọng của đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nướcnói chung và tính chất linh hoạt nhưng cũng rất phức tạp của quanhệchuyển nhượng QSDĐ trên thực tế nói riêng, pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan qua các thời kỳ được xây dựng, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện theo hướng ngày càng hợp lý hơn, toàn diện và đầy đủ hơn. Đặc biệt, với hàng loạt các văn bản được ban hành trong thời gian gần đây như: Luật đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật dân sự năm 2015, Luật doanh nghiệp năm 2015, Luật nhà ở 2014,Luật đầu tư2014… đã tạo ra hành lang pháp lý tươngđối đầy đủ cho các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Sự thay đổi đáng ghi nhận có thể được nhận thấy rõ nét ở các nội dung cơ bản như: pháp luật mở rộng hơn chủ thể có quyền được tham gia chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trên cơsởđiều chỉnh hợp lý về điều kiện, tư cách chủ thể khi tiếp cận đất đai; về cơ sở pháp lýđểđảmbảocho QSDĐđược vậnhành trongthịtrườngđượcan toàn, thuận lợi, phòng ngừađượccácrủiro; các quy trình,thủtụchành chính và cácthểchếtrung gian hỗ trợ giao dịch được quy định khá đầy đủ, chi tiết, rõ ràng và dễ tiếp cận; các định chế tài chính được điều chỉnh nhằm hướng tới việc điều tiết thu nhập hợp lý hơn từchuyển nhượng QSDĐ…. Sựthayđổitrên đã tạonhững tiền đềcơ bản thúc đẩy cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐđượcthiếtlậpvàvậnhành trong môi trường pháp lý an toàn hơn, đầyđủhơn, theo đó, các giao dịch “ngầm”vốnchiếm ưu thế trong thời gian trước đây đã được nhường chỗ cho các giao dịch hợp pháp, minh bạch và công khai hóa. Nhờ đó, thị trường chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và thị trường bất động sản nói chung dần được ổn định hơn, tình trạng”sốt đất”và diễn biến “nóng lạnh” thất thường của thị trường bất động sản cũng được đẩy lùi.
Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan cũng không thể phủ nhận được rằng, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ vẫn còn nhiều diễn biến phức tạp diễn ra trong thời gian qua; các giao dịch bất động sản nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng được “biến tướng” với nhiều sai phạm tinh vi hơn, khó phát hiện hơn như: giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luậtđượcthực hiện trên cơsở cósựthỏa thuận, “thông đồng ý kiến” của cả các bên trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐnhằm đối phó với pháp luật, trốn lậu thuế với giá trị lớn, trục lợi bất chính từ các hợpđồng chuyển nhượng các dự án đầu tư mà trong đó giá trị chủ yếu là QSDĐ. Nhiều hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ diễn ra ngầm hoặc “ẩn nấp” dưới hình thức như:hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư, giao dịch dânsự cóđiềukiện… gây hỗn loạn thị trường, trốn lậu thuế, tạo ra những cơn sốt đất đai giả tạo, cục bộ để trục lợi… Đây cũng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng gia tăng về số lượng và phứctạpvềtính chất…vv.Dướigócđộpháp luật,mặcdù hàng loạt các văn bản pháp luậtđược ban hành vàđiềuchỉnhởnhiều khía cạnh khác nhauvềgiao dịch chuyển nhượng QSDĐ, song xét trong mối quanhệ tổngthể của sự thống nhất pháp luật nhằmđiềuchỉnh các giao dịchvềQSDĐ nói chung và giao dịchvềchuyển nhượng QSDĐ nói riêng cho thấy, pháp luật hiện hành vẫn còn nhiều quy định chưa thống nhất, thậm chí còn mâu thuẫn và loại trừ lẫn nhau, nhiều quyđịnhxétvềmục đích, ý nghĩa là sự cần thiết, song lại xa rời với thực tiễn thực thi và khó hiện thực hóađược trên thực tế; nhiều quy định tỏ ra lỏng lẻo và thiếu cơ chế bảo đảm để thực thi cóhiệu quả trên thực tế và chúng là hệ lụy cho những động thái “lách luật”, vi phạm khi kýkếtvà thực hiệnhợpđồng.Khôngchỉdừng lại ởđó,đặttrongđiềukiệncủanền kinh tế thị trường và xu thế kinh tế hội nhập cũng cho thấy, vẫn còn nhiều rào cản cho việc tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư đối với nhà đầu tưnướcngoài,sựvậnhành giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thựctếcòn nhiều vướng mắc về quy trình, thủ tục và còn nhiều rào cản bởi các quy định về cơ chế “xin – cho”. Vì vậy, hiệu quả điều chỉnh của pháp luật trên thực tế chưa cao, quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thực tếchưa đạt được mục đích đề ra, QSDĐ chưa thực sự là hàng hóa lưu thông rộng mở trên thị trường, đất đai chưa thực sự trở thành tư bản dịch chuyển linh hoạt trong một nền kinh tế thị trường đầy năng động. Điều đáng nói hơn là, giữa vô vàn những quyđịnhđiều chỉnh giao dịch chuyển nhượng thì đáng lý ra giao dịch đó phảiđượcvậnđộng trong một trạng thái an toàn cho các chủ thể tham gia giao dịch, song trái lại, trên thực tế, chuyển nhượng QSDĐ vẫn chứa đựng vô cùng nhiều rủi ro, bất trắc.
Thực tế nêu trên cho thấy, sự cần thiết khách quan ở cả hiện tại và tương lai vẫn đang và sẽ rất cần phải có các công trình tiếp tục được nghiên cứu vừa mang tính tổng thể, toàn diện, vừa mang tính chuyên sâu ở cả khía cạnh lý luận, pháp luật thực định, cũng như thực tiễn thực thivềgiao dịch chuyển nhượng QSDĐ,sựnghiêncứucần phải đặt trong mối quan hệ gắn bó mật thiết và phù hợp với nền kinh tế thị trường, với hội nhập kinh tế quốc tế. Đó là lý do tác giả lựa chọn đề tài: “Chuyển nhượng QSDĐtheo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu và thực hiện luận án tiến sĩ của mình.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án 2.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của Luận án là nhằm làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễncủapháp luậtvềchuyển nhượng QSDĐ,sựđiềuchỉnhcủapháp luật trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Trên cơ sở đó, tìm ra các căn nguyên cơ bản, hợp lý vàchính xác có tác động và ảnh hưởng đến các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thịtrường để đưa ra những định hướng, giải pháp tổng thể, toàn diện và thiết thực nhằm hướng tới đảm bảo sự vận hành của các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thuận lợi, an toàn, minh bạch và công khai hóa trên nền tảng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tôn trọng tối đa các quy luật của thị trường và phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được các mục đích nêu trên, Luận án tập trung giải quyết các nhiệm vụ chủ yếu sau:
Thứnhất: Nghiên cứu những vấn đềlý luận vềQSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ như khái niệm, đặc điểm, vai trò của chuyển nhượng QSDĐ. Làm rõđược tính tất yếu khách quan của pháp luật điềuchỉnh các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và tínhđặc thù của pháp luật Việt Nam điều chỉnh giao dịch QSDĐ thông qua việc nghiên cứu pháp luật của một số quốc gia trên thế giới điều chỉnh vấn đềnày và các yếu tố chi phối tới pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐởViệt Nam thông qua các nhóm quy phạmđiều chỉnh chủyếu như: nguyên tắc,điều kiện, chủ thể, đối tượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Sựnhận định, đánh giá vềthực trạng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ được nhận diện sâu sắc qua sự ghi nhận bởi những kết quảđạt được trên thựctếcủa các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua.Đồng thời, những hạnchế, vướng mắcvà những vấn đềphức tạp phát sinh trong thực tế chuyển nhượng QSDĐ được minh chứng rõ nét thông qua sự lồng ghép giữa nghiên cứu vấn đềpháp luật thực định với các vụviệc, các tranh chấp, những sai phạm phát sinh hay các vướng mắc trong thực tiễn thi hành. Qua đó, chỉ rõ những căn nguyên của những thực trạng đó.
Thứba: Trên cơ sởnghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ, kinh nghiệm của một số nước trên thế giới,đề xuất,kiến nghị định hướng, giải pháp để xây dựng và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứucủa đềtài luận án là pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam hiện nay. Luận án tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hànhvềchuyển nhượng QSDĐ như: Nguyên tắc,chủthể, đối tượng, giá cả, hình thức và hiệu lực và các các yếu tố chi phối pháp luật chuyển nhượng QSDĐ.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
– Phạm vi về nội dung nghiên cứu: QSDĐ là một tài sản đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. QSDĐchịu sự điều chỉnh rộng rãi của nhiều lĩnh vực pháp luật chuyên ngành. Trong luận án này, tác giả tập trung nghiên cứu chuyên sâu hệ thống pháp luật đất đai hiện hành điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Các pháp luật khác liên quan như: pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, đầu tư, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về công chứng, pháp luật tài chính liên quan đến đất đai… sẽ được nghiên cứu ở phạm vi hẹp bởi các chế định cụ thể có liên quan trực tiếp đến nội dung thuộc đề tài luận án.
– Phạm vi vềkhông gian: Luận án nghiên cứu vềchuyển nhượng QSDĐởtrên phạm vi lãnh thổ Việt Nam.
– Phạm vi về thời gian: Tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Pháp luật đất đai ở các thời kỳ trước đây (kể từ Luật Đất đai 1987) cũng được tác giả tiếp cận, nghiên cứu với mục đích so sánh, đối chiếu để nhận thấy rõ nét hơn quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là một quátrình phát triển hợp quy luật, từ thấp đến cao, từ chưa phù hợp đến phù hợp hơn.
4. Phương pháp nghiên cứu của luận án
Để thực hiện đề tài này, tác giả sẽ dựa trên các phương pháp và cơ sở như:
Phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật; Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; phương pháp tưduy từ trừu tượng đến cụ thể; Cơ sở xã hội học pháp luật; phương pháp phân tích,
tổng hợp, so sánh đối chiếu các quy định của pháp luật đất đai; Khảo sát, thống kêthực tế áp dụng pháp luật, cụ thể như sau:
– Phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác- Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là những phương pháp luận khoa học được vận dụng nghiên cứu trong toàn bộ các chương của Luận án để làm sáng tỏ những vấn đềcần nghiên cứu pháp luật về QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ tại Việt Nam.
– Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này cũngđược sửdụng trong tất cảcác chương của luận án, cụthểđược sửdụng đểtrình bày các hiện tượng, các quan điểm pháp lý về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ; khái quát để phân tích rút ra những thuộc tính,đặc trưng bảnchất, các quyđịnhcủa pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ (chương 1, 2, 3). Từ đó, rút ra những đánh giá, kết luận, kiến nghịvềđịnh hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quảthực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ (chương 4).
– Phương pháp so sánh luật: Phương pháp này được sử dụng để so sánh các khái niệm, quy định pháp luật về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ với các khái niệm, quy định về mua bán tài sản khác; từ đó làm rõ thêm các khái niệm, kết luận mang tính khoa học về pháp luật chuyển nhượng QSDĐ. Phương pháp này chủ yếu được dùng ở chương 2 và chương 3 của Luận án.
– Phương pháp tổng hợp, thống kê thực tế: Phương pháp này chủyếu được áp dụng trong chương 3 và chương 4 của Luận án để nhằm đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế qua các số liệu tổng kết, các vụviệc, các tranh chấp phát sinh tại Tòa hoặc những giao dịch chuyển nhượng vướng mắc, ngưng trệtrên thực tế. Trên cơ sởđó, tìm ra đâu là nguyên nhân của những thực tế đó để có định hướng và giải pháp khắc phục.
– Phương pháp phân tích- dự báo, phương pháp tư duy từ trìu tượng đến cụthể: Phương pháp này nhằm đánh giávà dựbáo xu hướng của quy luật thị trường bất động sản, dự báo sự phát triển của nền kinh tế xã hội theo hướng phát triển bền vững; từđó đềxuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐcho phù hợp với thực tếhiện tại và tương lai. Phương pháp nàychủyếu được sửdụng trong chương 4 của Luận án.
– Phương pháphệthống hóa:Đượcsửdụng xuyên suốt toànbộtrong các chương của Luận án, nhằm trình bày các vấn đề, nội dung nghiên cứu theo một trình tự, bố cục hợp lý, chặt chẽ, logicvà gắn kết được nhữngvấn đề cần nghiên cứu.
5. Đóng góp mới về khoa học của luận án
Luận án là công trình tập trung nghiên cứu chuyên sâuvềchuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam. Do vậy, so với các công trình nghiên cứu đã được công bố; Luận án có những điểm mới đóng góp vào khoa học pháp lý như sau:
Thứ nhất: Luận án phân tích và làm rõ khái niệm về QSDĐ, từ đó xác định đặc điểm của QSDĐđể xác định sự khác nhau giữa tài sản là “QSDĐ” với các loại tài sản khác. Làm rõ khái niệm về chuyển nhượng QSDĐ và xác định bản chất của chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ hai: Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã chi phối tính đặc thù liên quanđến nhiều vấn đềtrong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ; Luận án đã phân tích, luận giải tính đặc thù này tác động và ảnh hưởng đến chuyển nhượng QSDĐ. Đồng thời, Luận án cũng phân tích và làm rõ vai trò điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ; quađó nêu ra các yêucầuđiều chỉnh của pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với điều kiện và tình hình thực tế ở nước ta hiện nay.
Thứba: Không dừng lại ởcác công trình nghiên cứu riênglẻvềchuyển nhượng QSDĐ ở các công trình nghiên cứu khoa học trước đó; Luận án là một công trình nghiên cứu pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ một cách tổng thể, toàn diện vàởmột phạm vi rộng lớn, bao gồm cảpháp luậtđất đai và pháp luật khác có liên quan; nghiên cứu ở tất cả các chủ thể chuyển nhượng QSDĐđối với tất cả các loại đất mà không nghiên cứu ở phạm vi riêng lẻ là tổ chức hay cá nhân, đối tượng trong nước hay nước ngoài, không chỉ riêng lẻ một loại đất mà là tất cả các loại đất là đối tượng trong giao dịch chuyển nhượng. Từ đó, phân tích và đánh giá tổng hợp các quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng QSDĐ, để rút ra những gợi mở cho việc định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐtrong thời kỳ hội nhập và toàn cầu hóa.
Thứtư: Luận án đãchỉrõ những nguyên nhân căn bản của những hạn chế, vướng mắc, những rào cản đã và đang hiện hữu trong đời sống thực tế khi cácchủthể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ gặp phải bằng những vụ việc, những tranh chấp và các minh chứng điển hình,sống độngvà chân thực, phản ánh khách quan khía cạnh thực tiễn của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ năm: Luận án đã chỉ ra những định hướng, yêu cầu và đề xuất các giải pháp cụthểnhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệuquảthực thi pháp luậtvềchuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được vận hành thuận lợi, ít tốn kém, giảm thiểu rủi ro, minh bạch, khách quan, chính quy và công khai hóa.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận án Về mặt lý luận
Luận án sẽbổsung và góp phần hoàn thiện lý luận vềQSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ; Luận án đóng góp về phương diện lý luận cho việc nghiên cứu pháp luật, xây dựng, hoàn thiện và thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam. Luận án là cơsở để cáctác giả nghiên cứu, giảng dạy và làm tài liệu tham khảo cho các cơ sở đào tạo.
Về mặt thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận án là cơ sở cho các cơ quan có liên quan trong việc ban hành, sửa đổi và thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ; ngoài ra còn là tài liệu có thể vận dụng trong hoạt động xét xử của ngành Tòa án đối với các vụán tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án được kết cấu thành 4 chương:
Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến đề tài. Chương 2. Những vấnđềlý luận vềchuyển nhượng quyền sửdụng đấtvà
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật vềchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay.
Chương 4. Định hướng, yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
6
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.1.1. Tình hình nghiên cứu ở nước ngoài
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ở Việt Nam
1.1.3. Đánh giá tổng quan các công trình nghiên cứu 1.1.3.1. Những kết quả, thành công đạt được
– Các công trình nghiên cứu lý luận vềQSDĐ,chuyển nhượng QSDĐ vàpháp luật về chuyển nhượng QSDĐ
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu nêu trên đã đạt được những thành công nhất định vềmặtlý luậnvềQSDĐ và pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ, nhưđã xây dựng, làm rõ được khái niệmvềQSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ; xây dựng được khái niệm của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
Về QSDĐ: Hầu hết các tác giả đều xác định QSDĐ là “quyền khai thác, thu hoa lợi, lợi ích từđất”và đều cho rằng QSDĐ là một tài sản đượcpháp luật quyđịnh và đảm bảo thực hiện đối với chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác vàsử dụng đất. Đồng thời, các tác giả cũng đã thành công trong việc làm rõ QSDĐ là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Vềchuyển nhượng QSDĐ: các tác giảtrong các công trình nói trên đã có nhiều cách tiếp cận về chuyển nhượng QSDĐ và trong mỗi cách tiếp cận đó, các tác giả đã luận giải vềchuyển nhượng QSDĐ theo các gócđộkhác nhau, nhưng nhìn chung đều nhìn nhận “Chuyển nhượng QSDĐ” là giao dịch dân sự hoặc kinh doanh thương mại và vai trò to lớn của quan hệchuyển nhượng QSDĐ trong việc phát
22
triển kinh tế xã hội. Đồng thời, các tác giả cũng đã chỉ ra được một số đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ như: đối tượng của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất đai mà là QSDĐ (quyền sử dụng vật); Người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sửdụng của mình nhưđối với các loại tài sản khác; chuyển nhượng QSDĐ là sự dịch chuyển quyền và nghĩa vụ hoặc trao quyền cho chủ thể khác theo đúng quy định của pháp luật.
Pháp luậtvềchuyển nhượng QSDĐ: Vớicác công trình nghiên cứu khác nhau và nhìn nhận trên các lát cắt, phương diện khác nhau đối với pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ, nhưng phần lớn các tác giảđều thống nhất cho rằng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ, trong đó quy định, xác nhận và bảo vệquyền và nghĩa vụcủa các bên trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Đồng thời, các tác giả đã phân tích và làm rõ được một số đặc điểm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ như: Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐcó yếu tố lịch sử, đó là sựkế thừa và hoàn thiện các quy phạm điều chỉnh về chuyển nhượng QSDĐ; Pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ chịu sựđiều chỉnh củanhiều ngành luật (Luật dân sự,
Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản…).
– Các công trình nghiên cứu vềthực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ
Về thực trạng pháp luật: Thành công của các tác giả là đã phân tích, làm rõđược mộtsốquyđịnhcủa pháp luậtvềnguyêntắcchuyển nhượng QSDĐ (việc chuyển nhượng QSDĐ phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của các bên, phải phù hợp với quyđịnh của pháp luật, phải sửdụng đấtđúng mục đích, thời hạn quy định);điều kiện đối với chủ thể (điều kiện chung, điều kiện riêng), điều kiện đối với đối tượng QSDĐđược chuyển nhượng; quyền và nghĩavụcủa các bên trong quanhệchuyển nhượng; hình thức, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng.
Vềthực tiễn thi hành pháp luậtvềchuyển nhượng QSDĐ: Trong các công trình khoa học, các tác giả đều phân tích ở những mức độ và khía cạnh nhất địnhchỉđược những hạn chế, vướng mắc, bất cập và những yếu tố mới phát sinh trong quátrình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ; cụ thể:
+ Sự quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ còn chồng chéo, đôi khi mâu thuẫn và chưa rõ ràng. Điều này dẫn đến một số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực hiện không đúng quy định của pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ.
+ Quy định của pháp luật về điều kiện QSDĐ được chuyển nhượng chưa phù hợp với thực tế, gây khó khăn cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng.
+ Pháp luật còn thiếu một cơ chế bảo vệ cho người thứ ba ngay tình trong việc chuyển nhượng QSDĐ (nhiềungườinhận chuyển nhượng QSDĐchủyếu dựavào giấytờđượccơ quan có thẩm quyền xác nhận, nhưng sau khi giao dịch
23
được thực hiện thì xảy ra tranh chấp và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này bị vô hiệu do giấytờvềQSDĐbịcấpsaiđối tượng,cấpkhông đúng trìnhtự,thủtục
nên bị hủy…vv).
+ Pháp luật chưa có sự điều chỉnh để đảm bảo quyền và nghĩa vụ được bình đẳng giữa doanh nghiệp kinh doanh BĐS với khách hàng, làm cho khách hàng
(người nhận chuyển nhượng QSDĐ, BĐS) bị thiệt hại.
– Các công trình nghiên cứu về giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu đã kiến nghịđượcmộtsốcác giải pháp vềhoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quảthực thi pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ, cụ thể như sau:
Các giải pháp về hoàn thiện pháp luật:
+ Cần có quy định thực hiện cải cách về thủ tục hành chính mà cụ thể là đơn giản hóa thủtục đăng ký chuyển QSDĐ; Hoàn thiện pháp luật vềđăng ký và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Cần có những quyđịnh đểmởrộng đốitượng được tham gia quan hệchuyển nhượng QSDĐ; mở rộng đối tượng QSDĐ được chuyển nhượng và mở rộng quyền của người sử dụng đất.
+ Bổsung các quyđịnh hướngdẫn hoàn thiện hồsơ địachính, tài liệu địa chính; cầncó các quyđịnh đểhình thành và phát triểnhệthống thông tin, các tổchức tư vấn, dịch vụ về chuyển nhượng QSDĐ.
+ Cần có những quy định cụ thể, rõ ràng về giá đất; hoàn thiện phápluật vềnghĩa vụ tài chính trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.
+ Cần sửa đổi, bổ sung các quy định trong các văn bản pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng QSDĐ để tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo và trùng lắp.
Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ:
+ Hoàn thành sớm việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
+ Cần cải cách thủ tục hành chính một cách triệt để trong việc tiếp nhận hồsơ, đăng ký và chuyển QSDĐ.
+ Cần ứng dụng công nghệ thông tin đểhoàn chỉnh hệthống bản đồđịa chính chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai.
+ Xây dựng và củng cố hệ thống cơ quan quản lý đất đai.
+ Nâng cao trình độ, đạo đức, tác phong nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện công tác giải quyết thủtục hành chính vềcác giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.
+ Đẩymạnh công tác tuyên truyền, phổbiến pháp luật đểnâng cao ý thức pháp luật của người dân.
Như vậy, các công trình nghiên cứu nêu trên đã khá thành công trong việc xây dựng, phân tích và bổsung những vấn đềlý luận vềQSDĐ, chuyển nhượng
24
QSDĐ và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Đồng thời, các công trình này cũngđã phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, trên cơ sở làm rõ những hạn chế, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ; từ đó kiến nghị một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam. Những thành công vàkết quả đạt được này sẽ là tưliệu tham khảo hữu ích và một số vấn đề sẽ được tác giả kế thừa để tiếp tục nghiên cứu và làm rõ hơn trong luận án Tiến sỹ của mình.
1.1.3.2. Những vấn đề mà Luận án sẽ kế thừa và phát triển
Từ quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và đánh giá một cách tổng thể, khách quan các công trình nghiên cứu ở nước ngoài và ở trong nước nêu trên, tác giả nhận thức được một số luận điểm quan trọng mà các nhà khoa học đi trước đã nghiên cứu, tiếp cận ở những khía cạnh khác nhau và trên cơ sở đó tác giả tiếp tục kế thừa, phát triển và đặt vấn đề nghiên cứu trong sự vận động và phát triển không ngừng của nền kinh
tếthịtrường và xuthếhội nhập quốc tế.Các luận điểmcăn bản mà tác giảnhận thức được là:
– Dù ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước hay sở hữu toàn dân vềđất đai thì QSDĐ cũng là quyền phái sinh từquyền sởhữu. Vì vậy, quyền này sẽ phụ thuộc vào chủ sở hữu;
– Đất đai hay QSDĐởmỗi quốc gia chúng không chỉ là tài sản củamỗi cá nhân, pháp nhân riêng lẻ, không chỉsửdụng cho những chức năng đơn nhất, hữu hình mà vượt xa hơn ý nghĩa đó, đất đai, QSDĐ là tài sản quý và quan trọng của mỗi quốc gia, là hiện thân của chủ quyền quốc gia, dân tộc, là nguồn nội lực để phát triển đất nước. Vì vậy, mọi giao dịch liên quan đến tài sản này, trong đó có giao dịch chuyển nhượng, mua bán đều phải tuân thủ ý chí quyền lực Nhà nước; nghĩa là đều phải đặt dưới sự kiểm soát của quyền lực Nhà nước. Chẳng hạn: sự chuyển dịch phải tuân thủquy hoạch, kếhoạch sửdụng đất, không làm phá vỡkhông gian sửdụng đất; phải thực hiện các thủ tục giao dịch, đăng ký để xác lập giao dịch và xác lập chủ quyền cho chủ thể mới; thực hiện các nghĩa vụ thuế;
– Tài sản là đất đai hay QSDĐ là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi cá nhân, doanh nghiệp nên đòi hỏi chúng phải được xác lập một cách rõ ràng, minh bạch vềquyền tài sản, quyền được chuyển dịch mộtcách thuận lợi, an toàn và hiệu quả. Theo đó, pháp luật ởmỗi quốc gia phải hướng tới việc hiện đại hóa khoa học kỹthuật nhằm xác lập hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai và hệ thống hồ sơ địa chính thật rõ ràng, minh bạch, dễtiếp cận; hạn chếsựcan thiệp sâu, kiểm soát vàchi phối của quyền lực nhà nước đối với các giao dịch; rút ngắn thời gian, chi phígiao dịch nhằm đảm bảo quyền và lợi ích tối đa cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, cánhân; tôn trọng sự tự do ý chí, thỏa thuận của các chủ thể tham gia giao dịch, đẩy lùi những rào cản phiền hà, khó khăn cho tổ chức, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ làsự cần thiết khách quan cần phải được coi là vấn đề trọng tâm.
25
– Mua bán đất đai ở các nước công nhận quyền sở hữu tư nhân hay chuyển nhượng QSDĐ ở các nước công nhận sở hữu nhà nước hay sở hữu toàn dân mà Nhànước là đại diện chủsởhữu đều mang lại những lợi ích lớn cho các bên tham gia giao dịch nếu giao dịch đó thành công, an toàn và hiệu quả. Song, lợi nhuận luôn đi kèmvớirủiro; mâu thuẫn, tranh chấp, bấtđồng cũng là điều thường xảyra trong thực tế. Vì vậy,cầnphải phát huy vai trò của các thểchếhỗtrợtrung gian, cungứng có hiệu quả các dịch vụ hỗ trợ để định hướng cho các giao dịch đi theoquỹ đạo chung, tuân thủ các quy trình, thủ tục đặt ra, hạn chế các giao dịch tự phát. Qua đó, nhằm phát triển thịtrường đấtđai,thịtrường QSDĐ phát triển chính quy, lành mạnh và công khai hóa.
Từ những luận điểm chung, cơ bản mà tácgiả nhận thức được ở trên đối với các giao dịch vềmua bán, chuyển nhượng đất đai, QSDĐởViệt Nam và một sốnước trên thế giới, tác giả cho rằng, sự cần thiết khách quan là cần phải đặt những luận điểm nghiên cứu đó trong điều kiện, hoàn cảnh hiện tại và xu hướng phát triển trong tương lai ở Việt Nam để có hướng nghiên cứu đúng đắn, khách quan và phùhợp. Theo đó, tính đặc thù của quyền sở hữu, QSDĐ đai ở Việt Nam trong điều kiện nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập kinhtế quốc tế cần phải được quan tâm, chú trọng.
1.1.4. Những vấn đề Luận án tiếp tục nghiên cứu 1.1.4.1. Dự kiến nghiên cứu của tác giả
Với đề tài“Chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”, tác giả mong muốn tiếp tục nghiên cứu các vấn đề sau:
– Trên cơ sở những vấn đề lý luận về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ đã được các công trình nghiên cứu trước đó phân tích và nêu ra; tác giả sẽ kế thừa để luận giải, phân tích để làm rõ thêm các khái niệm,đặc điểmvề: QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ. Đồng thời, tác giả sẽ chỉ ra một số đặc điểm mới về những vấn đề này mà các công trình nghiên cứu trướcđó chưa đềcập; ngoài ra, tác giảsẽphân tích, làm rõ bản chất của chuyển nhượng QSDĐ.
– Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ trong mối quan hệ tổng thể, toàn diện và đan xen chặt chẽ giữa Luật đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bất độngsản năm 2014, Bộluật Dân sựnăm 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan, qua đó tìm ra những hạn chế, bất cập, mâu thuẫn trong quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ. Đồng thời, phân tích và làm rõ các yếu tố chi phối, ảnh hưởng đến pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
– Trên cơ sởnhững tồn tại, hạn chếcủa pháp luật và thực thi pháp luậtvềchuyển nhượng QSDĐ, Luận án sẽ căn cứ vào các yêucầu của thực tiễn để đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, nâng cao
26
hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, nhằm phù hợp với thực tiễn và đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam trong công cuộc hội nhập kinh tế quốc tế.
1.1.4.2. Những điểm mới của Luận án ở khía cạnh lý luận và thực tiễn Về mặt lý luận:
– Xuyên suốt các công trình nghiên cứu ở trong nước tác giả nhận thấy rằng, các nhà khoa học đều có chung nhận định: QSDĐ là quyền phụ thuộc, quyền phái sinhtừquyềnsởhữuđấtđai mà Nhànướclàđạidiệnchủsởhữu. Tácgiảhoàn toànđồngývàkếthừa quanđiểm khoahọcnày. Tuy nhiên,đặtvấnđềchuyển nhượng QSDĐ trongnềnkinhtếthịtrường đầynăngđộng,đặtchúng trong mối liên hệ biện chứng với lý thuyết vật quyền thì tác giả cho rằng, QSDĐ nói chung và QSDĐ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cần phải được tiếp cận theohướngmở,trong quanhệtư duyởphạm vi rộng hơn. Theo đó, QSDĐ của ngườisửdụngđấtcó tínhđộclậptươngđối,đượctách ra khỏi quyềnsởhữuvàtrởthành tàisảnđộclập, quyền tàisảntưcủamỗichủthểsửdụngđất.VàđểQSDĐ nàyđượcvậnđộngmộtcáchdễdàng, thuận lợi, an toàn, minh bạch vàhiệu quả thì chúng phải rõ ràng về nguồn gốc, minh bạch về chủ thể và các rào cản về giao dịch cần phải được ngăn ngừa.
– Luận án làm rõ cơ sởlý luận và thực tiễn của điều chỉnh pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ, các yếu tốtác động, ảnh hưởngvà chi phốiđến pháp luật chuyển nhượng QSDĐ. Theo đó, tác giả nhận thấy rằng, sự tác động, chi phối của chế độ sở hữu toàn dân mà Nhànước làđại diện chủ sở hữu đối với quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là không thể tránh khỏi; tuy nhiên, với nền kinh tế thị trường năngđộng và xu thếhội nhập hiện nay cho thấy, pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng QSDĐ cần phải được nghiên cứu ởphạm vi rộng lớn và linh hoạt hơn. Cụthể, lýthuyết vật quyền, lý thuyết về nền kinh tế thị trường và các quy luật của thị trường cần phải được đặt ra và nghiên cứu đối với luận án này.
Về mặt thực tiễn:
– Nghiên cứu pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ phải được đặt trong tổng thểhệthống pháp luật có mối liên hệtrực tiếp, đan xen, tác động và chi phối tới chúng như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế… Làm rõ được mức độ chi phối, điều chỉnh của mỗingành luật cụthểtới từng vấn đềliên quan trực tiếpđến chuyển nhượng QSDĐ như: chủthể, đối tượng, điều kiện, phạm vi của chuyển nhượng; quyền vànghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng, các định chế tài chính có liên quan đến chuyển nhượng; quy trình, thủ tục thực hiện giao dịch.
– Lồng ghép trong mỗi vấn đề cụ thể liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ là những số liệu, dẫn liệu, các vụ việc chuyển nhượng trong thực tế được minh chứng với mong muốn nhận diện và tìm ra những yêu cầu và đòi hỏi từ góc độ quản lý nhà
27
nước đối với thịtrường QSDĐ, từnguyện vọng và mong muốn chính đáng của doanh nghiệp và người dân và hơn hết là vì mục tiêu phát triển chung của toàn bộxã hội. Cùng với đó, luận án nhấn mạnh và nghiên cứu chuyên sâu một số nội dung liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ mà các công trình khoa học trước đóít đề cập,đó là: vấn đề chuyển nhượng đối với một số loại đất và một số chủ thể giao dịch đặc thù, vấn đềtài chính và các sai phạm tiềm ẩn gây bất ổn trong thịtrường của các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; các tranh chấp vềchuyển nhượng QSDĐ mang tính điển hình, phức tạp xảy ra trong thực tế và quan điểm giải quyết.
– Luận án cũng đặc biệt quan tâm, chú trọng tới việc làm rõ những vấn đềpháp lý và thựctếcủamộtsốhợpđồngthường đi kèmvớihợpđồngchuyển nhượng QSDĐ hoặc được sử dụng như những ràng buộc pháp lý của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng như: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn. Đặc biệt, luận án sẽ tập trung lột tả bản chất của các dạng hợp đồng này và những những “cảnh báo”, những”hệlụy” khisửdụnghợpđồngnàyđểthực hiện các hoạtđộngchuyển nhượng QSDĐ trên thựctếvớimong muốn phòng ngừa cácrủiro cho cácchủthểtham gia kýkếtvà thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và vìmộtthịtrườngbấtđộngsảnminh bạch, chính quy và phát triển lành mạnh, ổn định.
– Với hướng triển khai nghiên cứu trên, luận án nhằm nhận diện rõ nét và sâu sắc hơn những kết quả đã đạt được của hệ thống pháp luật và những khoảng trống, những vấn đề để ngỏ đang rất cần được tiếp tục bổ sung và hoàn chỉnh về pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian tới. Trên cơ sở đó, những đề xuất, kiến nghịtrong luận án được tập trung là những giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật vànâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với thời kỳ Hội nhập kinh tế quốc tế.
1.2. Cơ sở lý thuyết nghiên cứu 1.2.1. Cơ sở lý thuyết
Một số lý thuyết được sử dụng trong luận án như sau:
– Học thuyết Mác- Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật.
– Các quan điểm của Đảng, Nhà nước về chiến lược phát triển kinh tế xã hội; xây dựng và hoàn thiện hệthống pháp luật Việt Nam; xây dựng và phát triểnthịtrường bất động sản.
Các lý thuyết nêu trên được tác giả sử dụng trong quá trình nghiên cứu và luận giải các vấn đềlý luận chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ. Các quan điểm của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường, về xây dựng thịtrườngbấtđộngsản, về hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam… giúp cho tác giảtrong việc luận giải đặc trưng của QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Từ các tiền đề lýthuyết đó, tác giả đã nhận diện được rõ nét các yếu tố chi phối, ảnh hưởng
28
tới pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Đây cũng là cơ sở lý luận tiền đề giúp tác giảđưa ra được những giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
– Lý thuyết về thông tin.
– Lý thuyết về tính công khai, minh bạch. – Lý thuyết về vật quyền.
– Lý thuyết về hợp đồng
Các lý thuyết nêu trên có giá trị quan trọng, làm tiền đề cho tác giả trong việc đánh giá thực trạng pháp luậtvềchuyển nhượng QSDĐ. Theođó,lý thuyết vật quyền, lý thuyếtvềhợpđồngsẽđược nghiên cứuvàvậndụngđểphân tích, nhận địnhvà đánh giá những quyđịnhràng buộcvềđiềukiện, nguyên tắc, hiệulựccủa hợp đồng, quy trình, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trong pháp luật hiện nay cần phải tiếp tục được hoàn thiện trên cơ sở trao quyền chủ động hơn nữa cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, tôn trọng quyền tự do ý chí, tự do hợp đồng, xóa bỏ những rào cản pháp lý cũng như những phiền hà, sách nhiễu trong thực tiễn triển khai. Mặt khác, lý thuyết về thông tin, về minh bạch, công khai cũng là mộttrong những tiền đềđểtácgiảluận án đánh giá vềthực trạng thực thi giao dịchvềchuyển nhượng QSDĐ trên thựctế.Theođó,việc triển khai chậm và chưa triệt để vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hồ sơ địa chínhvề đất đai chưa rõ ràng, minh bạch… hiện nayđãvà đang là rào cản cho việc chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế; cản trở các giao dịch chính quy và châm ngòi cho các giao dịch tự phát phát triển… Điều đó luôn tiềm ẩn nguy cơ của tranh chấp, khiếu kiện, quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch chuyển nhượngkhông được đảm bảo.
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
Để giải quyết có hiệu quả những vấn đề thuộc phạm vi, đối tượng của đề tài nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu được xây dựng và đặt ra như sau:
(i) Những vấn đề lý luận về sở hữu, quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ như thế nào? QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐởViệt Nam có đặc thù gì khác so với quyền sửdụng, chuyển nhượng quyền sửdụng những loại tài sản khác?
(ii) Điều chỉnh bằng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là gì? Tại sao phải điều chỉnh quan hệ pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ? Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng QSDĐ như thế nào?
(iii) Những yếu tố nào ảnh hưởng và chi phối pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ? (iv) Quy định pháp luật về chuyển QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ nhưthế
nào? Những hạn chế, bất cập của pháp luậtvềchuyển nhượng QSDĐ? Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập này?
(v) Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ nhưthếnào? Những tranh chấp phát sinh liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ trên thực tiễn? Nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp này?
29
(vi) Thực trạng áp dụng pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ nhưthếnào? Những bất cập, khó khăn trong việc áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ?
(vii) Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ ở Tòa án như thế nào?
(viii) Địnhhướng, yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luậtvềchuyển nhượng QSDĐ?
(ix) Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ? 1.2.3. Giả thuyết nghiên cứu
– Những vấn đề lý luận về sở hữu,quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu đất đai và chuyển nhượng QSDĐđã được nghiên cứu, bước đầu được hệthống hóa trong các chuyên ngành nghiên cứu nhưBộluật Dân sự, Luật Đất đai. Tuy nhiên, QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ chưa được nghiên cứu chuyên sâu về lý luận, cần phải làm sáng tỏ và sâu sắc hơn về khái niệm, đặc điểm; làm rõ giới hạn của QSDĐ, phân biệt QSDĐ và quyền sở hữu đất khác nhau như thế nào; làm rõ đặc trưng của QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ khác sovớiquyền sửdụng, chuyển nhượng quyền sử dụng những loại tài sản khác.
– Việc điều chỉnh bằng pháp luậtvềchuyển nhượng QSDĐ là sựquyđịnh của Nhà nước đối với quan hệ về chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, còn nhiều nội dung chưa được pháp luật điều chỉnh hoặc có điều chỉnh nhưng chưa phù hợp với tình hình thực tiễn, còn nhiều bất cập. Việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là cần thiết nhằm đảm bảo việc phát triển, ổn định đời sống kinh tế- xã hội và đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả cao.
– “QSDĐ” là chế định đặc thù, mang tính riêng biệt của Việt Nam, QSDĐlà quyền phái sinhtừquyềnsởhữuđấtđai. QSDĐbịchi phốibởichủtrương chính sách của Đảng, yếutốsởhữutoàn dânvềđất đai, loạiđất vàhình thứcsửdụngđất,yêucầucủasựphát triển kinh tế- xã hội, có tínhđếnsựphát triển bền
vững…Đâylà nhữngyếutốriêng biệt mang tínhđặcthù chi phối pháp luậtvềchuyển nhượng QSDĐ.
– Những quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ hiện nay, những hạn chế, bất cập củapháp luậtvềchuyển nhượng QSDĐ, những vấn đềliên quan đến chuyển nhượng QSDĐ còn chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập; các nguyên nhân chủ quan, nguyên nhân khách quan dẫn đến những hạn chế, bất cập này.
– Hoạtđộngchuyển nhượng QSDĐđãvà đang diễn ra hàng ngàyvớisựtham gia của nhiều loại chủ thể (pháp nhân, cá nhân, người quốc tịch nước
ngoài…) vớiviệc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhiều loạiđấtkhác
nhau(đấtthổcư, đất nông nghiệp,đấtlâm nghiệp,đấtdựán….), nhưng việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ravớinhiều hình thức khác nhau (Hợpđồngchuyển
nhượng,hợpđồng ủy quyền,hợpđồnggóp vốn,hợpđồngmiệng vv…), nhiều giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không tuânthủquyđịnhpháp luật, hoặcđất chuyển nhượng chưađủđiềukiện chuyển nhượngdẫnđếnviệc“láchluật”trong
30
chuyển nhượng QSDĐ. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ hiện nay; ngoài ra còn có các nguyên nhân khách quan, nguyên nhân chủ quan và quy luật thị trường bất động sản lúc nóng lúc lạnh dẫn đến các tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ.
– Việc áp dụng pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ trên thực tếgặp khókhăn, vướngmắc; có quá nhiều văn bản pháp luật quyđịnhvềchuyển nhượng QSDĐ nên còn có sự chồng chéo, bất cập, thậm chí là mâu thuẫn;Đồngthời, một số quy định của pháp luật còn gây khó khăn và không phù hợp với thực tiễn của thịtrường chuyển nhượng QSDĐ. Ngoài ra, còn một sốvấn đềliên quan đến chuyển nhượng QSDĐ chưa được pháp luật đề cập, điều chỉnh nên cũng gây khó khăn, cản trở và chưa biết thực hiện như thế nào trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ.
– Việc giải quyết tranh chấp vềchuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án các cấp, những mặt đạt được và những khó khăn,bấtcập trong việc giải quyết tranh chấp QSDĐ tại Tòa án; các nguyên nhân dẫn đến các khó khăn, bất cập này.
– Định hướng, yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam phù hợp với nền kinh tế thị trường, đảm bảo tính dân chủ, công bằng, minh bạch, có sự thống nhất giữa Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và những luật khác có liên quan (Luật nhà ở, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất
động sản…), đảm bảo tính phát triển kinh tế – xã hội bền vững và phù hợp quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.
– Các giải pháp để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
1. Trên cơ sở phân tích, đánh giá các công trình đãđược cáctác giả nghiên cứu có liên quan đến đề tài, giúp cho việc xây dựng luận án có cơ sở kế thừa, phát huy và bổ sung nhữngvấn đề mới.Qua đó, hệ thống hóa, xây dựng khung lý luận toàn diện trên cơ sở tiếp tục hoàn thiện và làm sâu sắc thêm những vấn đề lý luận vềchuyển nhượng QSDĐ và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
2. Mặc dù có khá nhiều các công trình, bài viết nghiên cứu vềchuyển nhượng QSDĐ và đã có những đóng góp nhất định. Tuy nhiên, các công trình khoa học nói trên vẫn chưa khai thác triệtđểcác khía cạnh khi nghiên cứu vềchuyển nhượng QSDĐ. Vì vậy, việc nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện vềchuyển nhượng QSDĐ có một ý nghĩa nhất định nhằm đóng góp cho việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
3. Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu của Luận án, tác giả dựa trên cơ sởlý luận về chuyển nhượng QSDĐ, quy định của pháp luật và thực thi pháp luật vềchuyển nhượng QSDĐ để triển khai nghiên cứu; đồng thời, vận dụng và kết hợp các phương pháp nghiên cứu một cách phù hợp với từng chương, từng mục của luận ánđể đạt được kết quả nghiên cứu một cách tốt nhất
31
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1. Quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sởhữu một tài sản người ta thường biết đến ba quyền năng đó là: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Tài sản là đất đai cũng vậy, QSDĐ nếu xem xét trong mối quan hệ với quyền sở hữu thì chúng là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu đó là: quyền chiếm hữu đất đai, QSDĐ đai và quyền định đoạt đất đai. Ở các nước duy trìchế độ sở hữu tưnhân về đất đai thì QSDĐ là một trong ba quyền năng của quyềnsởhữu và không tách rời quyềnsởhữu. Người có QSDĐcũng đồng thời là người có quyền sở hữu đối với chính mảnh đất đó. Khi khai thác QSDĐ họ cũng có quyền định đoạt đối với QSDĐ của mình theo ý chí và nguyện vọng củamình như:tựquyền khai thác, sửdụng hoặc chuyển giao quyềnđócho người khác thông qua các quan hệ trao đổi mua bán, cho thuê, tặng cho, góp vốn.
Tuy nhiên, nghiên cứu QSDĐ trong bối cảnh ởViệt Nam, đất đai thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì QSDĐ có nội hàm hoàn toàn khác biệt. Theo đó, QSDĐ là quyền phụ thuộc, quyền phát sinh từ Nhà nước với tưcách là chủ sở hữu đại diện, có mối quan hệ chặt chẽ và không tách rời với quyền sởhữu đất đai. Điều đóđược biểu hiện rõ nét thông qua các quyền chi phối của Nhànước đối với toàn bộ đất đai với tưcách là chủ sở hữu đại diện như: Nhà nước xácđịnh mục đíchsử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định giá đất và các khoản thu tài chínhtừđất đai, quyếtđịnhviệc giaođất,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất… Như vậy, với quyền của chủ sở hữu đại diện Nhà nước về đất đai thì QSDĐ của mỗi chủ thể chỉ có thể được xác lập trên cơ sởsựcho phép của Nhà nước. Sựcho phép đó đượcthểhiện thông qua các phương thức chủ yếu như: giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận QSDĐ hợp pháp từngười khác hoặc đượcNhà nước công nhận QSDĐ [84, Điều53] [85, Điều 4, 5]. Trên cơ sở đó, người sử dụng đất chỉ được quyền khai thác, sử dụng theo đúng mục đích mà không được tự ý làm thay đổi mục đích sử dụng đất, phá vỡ quy hoạchsửdụng đất mà Nhà nước đã xác định [85, Điều 170, Khoản 1]. Khi đề cập đến QSDĐtrong mối quanhệvớiquyền sởhữuđất đai, tác giảNguyễn ThịCam nhậnđịnh:
“QSDĐ ở “Việt Nam mang tính đặc thù quy định bản chất của QSDĐ. Theođó, chếđịnh QSDĐ chỉ được thiết lập trong mối quan hệ chặt chẽ với chế định sở hữu toàn dân đối với đất đai” [12, tr.26]. Cùng có quan điểmtương tựnêu trên, tác giảLêXuân Bá cũng nhận định rằng: “QSDĐ là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu
32
đất. Thông qua việc được độc lập giaođất,cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định”[3, tr.36].
Từ sự xác lập QSDĐ đó của Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đại diện đối với các chủ thể sử dụng đất, Nhà nước bằng quyền lực của mình yêu cầu người sửdụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với từng loại đất cụ thể. Trong từ điển giải thích Luật học thểhiện rõ: “Nhà nước thực hiện QSDĐ một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sửdụng phải có nghĩa vụđóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuếsửdụng đất,tiền sử dụngđất”[103, tr.59]. Ở khía cạnh này, đất đai (QSDĐ) của chủthểsửdụng đất là quyền phụthuộc vào quyền sởhữu đất đai của Nhà nước. Với mỗi diện tích đất cụ thể đã được Nhà nước xác định sẵn, người sử dụng đất chỉ được tiến hành khai thác, sử dụng các hoa lợi, lợi tức trên đất theo mục đích và ý đồ của Nhà nước. Giá trị kinh tế của QSDĐ trong trường hợp này được xác định trên cơ sởcác khoản thuế mà người sửdụng đất nộp cho Nhà nước và các giá trịthu vềcủa các chủ thể sử dụng đất trong quá trình đầu tư, khai thác sau thuế.
Như vậy, có thể khẳng định rằng, QSDĐ ở các nước duy trì chế độ sở hữu tưnhân về đất đai hay chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nhà ở Việt Nam thì đều có nội hàm phản ánh là một trong ba quyền của chủ sở hữu đối với đất.Mọi QSDĐđược xáclập bởi bất kỳ hình thức và nguồn gốc nào cũng phải trên cơ sở Nhà nước, thông qua hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận. Người có QSDĐ chỉ được khai thác, sử dụng trên cơ sở được Nhànước cho phép. Như vậy, xét trongmốiquanhệvới quyềnsởhữu thì QSDĐ của những người sử dụng đất là quyền phụ thuộc, quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai củaNhànước.Điểm mấuchốt nàysẽlà căn nguyêngốccho việc nghiên cứu các giao dịch về chuyển QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng luôn có sựràng buộc, chi phối và kiểm soát chặt chẽcủa Nhà nước với tư cách chủsởhữu đại diện.
Nếu xét về cơ sở pháp lý để hình thành nên QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất cho thấy, QSDĐ chỉ có thể được xác lập bằng các quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan, cán bộcó thẩm quyền mà không ai tựý “xưng danh” mình có quyền sửdụng đốivớimộtdiện tích đấtnhấtđịnh.Nghiên cứu các quyđịnh của pháp luật đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ, đặc biệt kể từ khi Hiến pháp 1980 đến nay khi ghi nhận quyền sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sởhữu, cũng như pháp luật đất đai qua các thời kỳ, từ Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai hiện hành 2013 cho thấy, QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất được xác lập thông qua các hình thức pháp lý cơ bản như: Nhànước giao QSDĐ, Nhà nước cho thuê QSDĐ, Nhà nước công nhận QSDĐ và Nhà
33
nước cho phép chuyển QSDĐ [85, Điều 3, Khoản 7, 8, 9, 10]. Trên cơ sởsựcho phép này, QSDĐ của những người sử dụng đất được hình thành. Đây là cơ sở pháp lý tiền đề để người sử dụng đất được quyền khai thác, sử dụng đất hoặc “định đoạt” số phận pháp lý về QSDĐ của mình như: tự quyền đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn, khoa học kỹ thuật và khả năng của mình để khai thác các giá trị, các lợi ích của đất trên cơ sởcác mục đích đã được Nhà nước xác định;hoặc người sửdụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho người khác đểthu lợi. Tuy nhiên, cần phải xác định rằng, quyền khai thác hay định đoạt QSDĐ của người sử dụng đất phải trên cơsở mục đíchsử dụng đất đã được Nhànước xác định, hay sự chuyển giao cho người khác cũng phải trên cơ sở được Nhà nước cho phép. Có thể khẳng định rằng, vai tròcủa Nhà nước là thông qua công cụpháp luật xác lập những điều kiện tiền đềđểQSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được thực hiện trên thực tế. Bằng các quy định cụthể, pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể hoặc yêu cầu người khác thực hiện những hành vi nhất định đểthỏa mãn lợi ích của mình. Ởkhía cạnh này, tác giảNguyễn ThịNga nhậnđịnh:”QSDĐ là nhữngkhảnăng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởngnhững quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất. Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện trên thực tế” [62, tr.21].
Như vậy, dưới góc độ pháp lý, QSDĐ được hiểu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định cho người sửdụng đất được thực hiện các quyền cụthểtrong quá trình khai thác và sửdụngđất. QSDĐđược đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh của Nhà nước. Nghiên cứu vấn đềnày có ý nghĩa quan trọng khi xem xét điều kiện, tư cách chủ thể và các điều kiện pháp lý khácđối với QSDĐ khi tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Theo đó, chỉnhững chủ thể sử dụng đất hợp pháp và chỉ những QSDĐ được pháp luật công nhận có đủ điều kiện tham gia giao dịch chuyển nhượng trên thị trường thì giao dịch đómới hợp pháp, mới được xác lập và được bảo vệbởi hành lang pháp lý và cơ chếbảo đảm thực thi bởi quyền lực Nhà nước.
Ở một phương diện tiếp cận khác, QSDĐ là một quyền tài sản có giá trị của người sử dụng đất, là một loại hàng hóa được phép lưu thông trên thị trường và chịu sự tác động và chi phối bởi các quy luật của thị trường. Tiếp cận ở phương diện này thì QSDĐ được tách ra một cách độc lập khỏi quyền sở hữu, không phụ thuộc vào quyền sở hữu và trở thành “tài sản tư” của những người sử dụng đất. Theo đó, với QSDĐđã được Nhà nướcxác lập,ngườisửdụng đất đượcchủđộng và linh hoạt quyết định số phận pháp lý đối với tài sản là QSDĐ của mình sao cho có hiệu quảnhất. Khi nghiên cứu về lý thuyết vật quyền và đặt trong mối liên hệ về QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay cho thấy, pháp luật đất đai hiện hành xây dựng quy chế pháp lý về QSDĐ là dựa trên cơ sở của lý thuyết vật quyền. Theo
34
nghĩa khách quan thì vật quyền chính là pháp luật về vật và về các quyền của chủ sởhữu và không phải là chủ sở hữu đối với vật. Vật quyềnđượcchia làm hai loại làquyền sởhữu và các loại vật quyền khác. Quyền sở hữu là quyền đối với vật của mình, các vật quyền khác là quyềnđốivớivật củangườikhác (hay còn gọi là vật quyền hạn chế). Với QSDĐ của người sửdụng đất được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước trao cho theo pháp luật Việt Nam hiện nay có thể được hiểu là vật quyền hạn chế. Theo đó, người sửdụng đất có các quyền cụ thể đối với vật (QSDĐ) không thuộc quyền sở hữu của mình mà thuộc sở hữu của Nhà nước. Tuy nhiên, với các quyền mà pháp luật hiện nay quy định và cho phép người sửdụng đất được hưởng,được thực hiệnthì họ các quyền gần tương đồng với quyền của chủ sở hữu. Cụ thể, bằng QSDĐ được Nhà nước trao cho, người sử dụng đất có thể tự đầu tư công sức, vốn, khoa học công nghệ để khai thác, sử dụng. Song người sử dụng đất cũng có thểđịnh đoạt QSDĐ thông qua việc chuyển giao cho người khác để thu về một khoản lợi ích vật chất nhất định. Tùy thuộc vào sự chuyển giao lâu dài, vĩnh viễn hay tạm thời mà lợi ích vật chất thu về được xácđịnh- đó chính là các giao dịch về chuyển QSDĐ như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Có thể khẳng định rằng, thông qua các giao dịch dân sự về QSDĐ nêu trên, giátrịđích thực và khả năng sinh lời của mỗi mảnh đất cụ thể được xác định trên thực tếvà QSDĐ thực sự trở thành quyền tài sản của mỗi người có QSDĐ. Người sử dụngđất được chủđộng, linh hoạt quyết định công năng và hiệu quảsửdụng đất của mình. Cũng thông qua phương thức chuyển dịch QSDĐ, giá trịvà giá trịsinh lời của QSDĐ được xác định, đất đai (QSDĐ) từ một tài nguyên thuần túy, được Nhànước xác định cho một mục đích đơn nhất, riêng lẻ khi trao cho người sử dụng đất đã được “đánh thức”, được “khơi dậy” tiềm năng và giá trịvô hình làm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người sử dụng đất.
Có thể khẳng định rằng, việc quy định cho phép người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch QSDĐ, trong đó có giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thịtrường làmộttrong những phương cách linh hoạtcủaNhànước trong cách thức quản lý, khai thác và sử dụng đất. Theo đó, vẫn trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu đại diện của Nhà nước, QSDĐ của những người sử dụng đất được trở thành quyền tài sản, là hàng hóa lưu thông trên thị trường, người sử dụng đất có quyền định đoạt đối với QSDĐ của mình. Thông qua các giao dịch về QSDĐ, quyền đối với vật – QSDĐđược khai thác tối đa. Quan điểm của ông Akiyama Yasuhiro khi nhận định về vấn đềnày cho rằng: Trên nguyên tắc đất đai được xem là sởhữu nhà nước, nhưng trong một phạm vi nhất định, người có QSDĐ lại có quyền chiếm hữu, sử dụng vàđịnh đoạt ấy,riêng vềQSDĐ, nếu xem xét nội dung của nó, chúng ta thấy rằng, quyền này có bản chất rất gần với quyền sở hữu [111, tr.268]. Tuy nhiên, cũng cần khẳng định rằng, việc cho phép người sửdụng đất được quyền chuyển QSDĐ nói
35
chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng trên thịtrường không đồng nghĩa với việc đồngnhất giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhànước là đại diện chủsở hữu với QSDĐ hoặc làm thay đổi bản chất của quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam. Ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ là cách thức vận dụng và ứng biến linh hoạt của QSDĐ từ một chức năngđơnnhất, hữu hình, được sử dụng theoý đồ địnhsẵn của Nhà nước và với giá trị được định khung bởi giá của Nhà nước, trở thành tài sản với nhiều công năng và mục đích sử dụng, với giá trị được nhân rộng và xác định trên cơ sở các quy luật vốn có của thị trường. Sự ghi nhận quyền này nhằm hướng
tớimục đích nâng cao hiệu quả sử dụngđất,làm cho đất đaitrở thành tài sản vận động linh hoạt trong nền kinh tế thị trường và mang lại giá trị cao nhất, hữu ích nhất và phùhợpnhất đối với mỗichủthểsửdụng đất. Theo cách tiếp cận này, tác giảHernado de Soto nhận định: Thông qua việc sử dụng một cách tinh vi các thể chế tài sản sởhữu, chúng ta biết cách đem lại cho những tài sản mà ta tích lũyđược một đời sống song hành [46, tr.67].
Từ những vấn đề lý luận đã được phân tích trên, có thể rút ra khái niệm của QSDĐ như sau:
QSDĐ là các quyền năng cụ thể mà người sử dụng đất được phép thực hiện đối với đất đai thuộc quyền sử dụng của mình, bao gồm quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,lợi tức từ đất đai,quyền chuyển QSDĐ thông qua các giao dịch hợp pháp. Các QSDĐcủangười sửdụng đất được pháp luật công nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
Nghiên cứu QSDĐ ngoài việc tìm ra bản chất chung của QSDĐ mà bất kỳquốc gia nào, dù duy trì ởhình thức sởhữu nào đối vớiđất đai thì nộihàm của chúng cũng biểu hiện giống nhau,đó là: QSDĐ là một trong ba quyền của chủ sởhữu, là quyền phái sinh từquyền sởhữuđấtđai. Đặc trưng này có ý nghĩa quan trọng trong việc luận giải vì sao ở Việt Nam không có giao dịch mua bán đất đai màchỉcó giao dịch vềchuyển nhượng QSDĐ; điều đó cũng là tiền đềcho việc nhận diện rõ hơn và sâu sắc hơn các yếu tố tác động và chi phối tới pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam. Cùng với đó, nghiên cứu QSDĐ dưới khía cạnh pháp lý và quyền tài sản có ý nghĩa quan trọng, tạo cơ sở lý luận tiền đề trong việc nghiên cứu và luận giải tính đặc thù của QSDĐ trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân vềđất đai mà Nhà nước là đại diện chủsởhữu. Theo đó, QSDĐ củanhững NSDĐđược Nhà nước xác lập có tính độc lập tương đối, được tác ra khỏi quyền sởhữu của Nhà nước và có các quyền quan trọng đối với QSDĐ của mình (vật quyền hạn chế). Trên cơ sở nhận thức nàysẽ cơsở để nhận định, đánh giákhách quanvềsựcần thiết khách quan và mức độ chi phối, kiểm soát của Nhà nước với vai trò chủ sởhữu đại diện đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Mặt khác, dù đặc biệt song QSDĐ của nhữngchủ thể sử dụngđất hợp pháp đã trở thành tài sản quan trọng và
36
có giá trịđốivớihọ,nótrởthành nguồnvốnlớntrong hoạtđộngkinh doanh và làhàng hóa mà các chủ thể trong nước và nước ngoài có nhu cầu trao đổi, chuyển dịch thường xuyên trênthịtrường. Vì vậy, sựgiới hạn quyền kiểm soát và chi phối của Nhà nước và tăng cường tính tự chủ, linh hoạt cho mỗi chủ thể sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch QSDĐ trên thị trường, tôn trọng các quy luật của thị trường là yêu cầu cần thiết khách quan. Đây là nhận thức quan trọng để tác giả phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
2.1.2. Chuyển nhượngquyền sử dụng đất
D:\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT 2\CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
