Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế – xã hội, trong đó quản lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng nghiên cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai ở từng địa phương còn nhiều bất cập và hạn chế như: Quy hoạch sử dụng đất không đồng bộ, bộ máy quản lý về đất đai còn thiếu và năng lực điều hành còn yếu, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn chưa hiệu quả, chưa đảm bảo lợi ích của người dân, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, dẫn đến có nhiều đơn thư khiếu nại, tố cáo của người dân về vấn đề đất đai. Trong số các đơn thư khiếu nại, tố cáo của công dân có tới 70% là liên quan đến đất đai và chủ yếu là khiếu nại việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội.
Thanh Khê là một trong những quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, trong những năm qua, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và quá trình đô thị hóa diễn ra trên địa bàn Quận ngày càng nhanh, dẫn đến sự biến động lớn về đất đai, nhiều diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng cho khu công nghiệp, thương mại và đô thị. Do đó, vấn đề đất đai luôn là điểm nóng được các cấp chính quyền Quận quan tâm giải quyết. Quản lý nhà nước về đất đai tại địa bàn Quận đã có nhiều chuyển biến tích cực, song vẫn còn nhiều hạn chế, nhiều sai phạm trong xử lý vấn đề đất đai như: sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất lãng phí, tranh chấp đất đai và mua bán đất trao tay vẫn còn xảy ra …
Vì vậy, để sử dụng đất đai trên địa bàn Quận có hiệu quả, cần nghiên cứu tìm ra giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước cấp quận về đất đai là vô cùng cần thiết và cấp bách. Do đó, học viên lựa chọn vấn đề “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng” để nghiên cứu làm luận văn Thạc sĩ chuyên ngành quản lý công, hy vọng góp phần nghiên cứu tìm ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
3.1. Mục đích: Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về đất đai, chỉ ra những thành công, hạn chế về quản lý nhà nước và những nguyên nhân của hạn chế, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
– Nghiên cứu cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước về đất đai.
– Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê, để rút ra những kết quả đạt được, những vấn đề cần tiếp tục giải quyết trong thời gian tới.
– Đề xuất giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng đến 2020.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
– Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu quản lý nhà nước cấp quận về đất đai.
– Phạm vi: Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê giai đoạn từ năm 2005 – 2013.
5. Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Luận văn vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh cũng như các quan điểm của Đảng và Nhà nước để tiếp cận và giải quyết vấn đề. Đồng thời luận văn có kế thừa những quan điểm của các nhà khoa học đã nghiên cứu về những vần đề có liên quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Ngoài ra đề tài còn sử dụng các phương pháp như: phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh …
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
– Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về đất đai.
– Phân tích đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê từ 2005 – 2013.
– Đề xuất giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng đến 2020.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền cấp quận.
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên đại bàn quận Thanh Khê.
Chương 3: Giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê đến năm 2020.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤT ĐAI CỦA CHÍNH QUYỀN CẤP QUẬN
1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Mặt khác, về mặt thuật ngữ khoa học có thể hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (ao hồ, sông suối, đầm lầy…), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…)”.
Như vậy, “Đất đai” là một khoảng không gian có giới hạn. Theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang – trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
1.1.1.2. Khái niệm về quản lý nhà nước
– Quản lý:
Quản lý là sự tác động có tổ chức, có định hướng của chủ thể lên khách thể nhằm đạt được mục tiêu định trước.
Các yếu tố cấu thành quản lý bao gồm: Chủ thể quản lý, khách thể quản lý, mục tiêu quản lý, môi trường quản lý. [28]
– Quản lý nhà nước:
Quản lý nhà nước xuất hiện cùng với sự ra đời của nhà nước, do đó quản lý toàn xã hội. Nội hàm của quản lý nhà nước thay đổi phụ thuộc vào chế độ chính trị, lịch sử và đặc điểm văn hóa, trình độ phát triển kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia qua các giai đoạn lịch sử. Xét về mặt chức năng quản lý nhà nước bao gồm ba chức năng: thứ nhất, chức năng lập pháp do các cơ quan lập pháp thực hiện; thứ hai, chức năng hành pháp (hay chấp pháp và điều hành) do hệ thống hành chính nhà nước đảm nhiệm và thứ ba, chức năng tư pháp do các cơ quan tư pháp thực hiện.
So với quản lý của các tổ chức khác thì quản lý nhà nước có những đặc điểm khác biệt sau:
Thứ nhất, chủ thể quản lý nhà nước là các cơ quan, cá nhân trong bộ máy nhà nước được trao quyền, gồm: cơ quan lập pháp, cơ quan hành pháp, cơ quan tư pháp;
Thứ hai, đối tượng quản lý của nhà nước là tất cả các cá nhân, tổ chức sinh sống và hoạt động trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, công dân làm việc bên ngoài lãnh thổ quốc gia;
Thứ ba, quản lý nhà nước là quản lý toàn diện trên toàn bộ các lĩnh vực của đời sống xã hội: chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, ngoại giao;
Thứ tư, quản lý nhà nước mang tính quyền lực nhà nước, sử dụng công cụ pháp luật nhà nước, chính sách để quản lý xã hội;
Thứ năm, mục tiêu quản lý nhà nước là phục vụ nhân dân, duy trì sự ổn định và phát triển của toàn xã hội.
Quản lý nhà nước là một dạng quản lý xã hội đặc biệt, mang tính quyền lực nhà nước và sử dụng pháp luật nhà nước để điều chỉnh hành vi hoạt động của con người trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội, do các cơ quan trong bộ máy nhà nước thực hiện, nhằm thỏa mãn nhu cầu hợp pháp của con người, duy trì sự ổn định và phát triển của xã hội. [21]
1.1.1.3. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
QLNN về đất đai đó là toàn bộ hoạt động của các cơ quan quản lý chung về đất đai như Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan chuyên môn về đất đai như: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường (đây là các chủ thể quản lý) tác động lên các tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (đây là các đối tượng quản lý) trong các hoạt động điều tra, khảo sát đo đạc đánh giá đất, lập bản đồ địa chính, lập sổ địa chính, giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất … nhằm đạt được các mục tiêu, chức năng đề ra để quản lý có hiệu quả.
Khi tiến hành QLNN về đất đai phải dựa trên cơ sở của pháp luật. Chính vì vậy trong những năm vừa qua để quản lý được đất đai Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật đất đai, không ngừng hoàn chỉnh pháp luật về đất đai, gần đây nhất là Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013; đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Các cơ quan QLNN từ Trung ương đến địa phương theo thẩm quyền của mình quản lý đất đai bảo đảm cho các tổ chức hộ gia đình, cá nhân (gọi là người sử dụng đất) sử dụng đất đai thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của họ, hướng dẫn người sử dụng đất sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch, hiệu quả và tiết kiệm. Đề ra và tổ chức quản lý thực hiện các chế độ cụ thể về sử dụng các loại đất như đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị. Đảm bảo các tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Xác định và thực hiện các chế tài đối với các chủ thể quản lý sử dụng đất vi phạm pháp luật Việt Nam.
Từ khái niệm QLNN, có thể đưa ra khái niệm QLNN về đất đai như sau: QLNN về đất đai là tổng thể các hoạt động có tổ chức của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức được Nhà nước trao quyền, các cá nhân có thẩm quyền sử dụng quyền lực của Nhà nước thông qua các phương pháp và công cụ thích hợp để tác động đến quá trình khai thác sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhằm phục vụ cho việc phát triển kinh tế – xã hội của đất nước qua các thời kỳ.
QLNN về đất đai nhằm đạt được các mục tiêu:
Một là, khai thác có hiệu quả tiềm năng đất trên cơ sở sử dụng hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường sinh thái, đảm bảo phát triển bền vững.
Quá trình CNH, HĐH đặt ra yêu cầu về QLNN về đất đai sao cho sử dụng đất đai, các tài nguyên thiên nhiên từ lòng đất có hiệu quả gắn với bảo vệ môi trường. Đây là vấn đề thách thức đối với các cơ quan QLNN về đất đai.
Mỗi hoạt động của con người đều làm biến đổi môi trường một cách mạnh mẽ. Vấn đề ô nhiễm đất, lạm dụng các chất hóa học, xác sinh vật, động vật, các chất thải công nghiệp … sẽ làm giảm năng suất chất lượng cây trồng, hủy diệt sự sống của một số sinh vật khác và đe dọa đến sức khỏe con người. Sự ô nhiễm không khí do sử dụng các phương tiện vận tải của các nhà máy công nghiệp cùng quá trình đô thị hóa làm cho môi trường sinh thái bị mất cân bằng. Nguồn nước sạch đang ngày càng khan hiếm, các tài nguyên thiên nhiên cũng đang trong quá trình cạn kiệt dần. Đặc biệt là tài nguyên đất bị khai thác tùy tiện. Sự mất cân bằng sinh thái làm biến đổi khí hậu và làm tăng các thiên tai gây hậu quả to lớn. Tất cả những thách thức về môi trường đó đòi hỏi chúng ta phải khai thác giữ gìn đất đai, phát huy tiềm năng của rừng, mặt khác phải chăm sóc bảo vệ rừng, bảo vệ nguồn nước, phủ xanh đất trống, đồi trọc, bảo vệ các di tích lịch sử, các công trình văn hóa … Vì vậy, phải có kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý, khoa học và trong quá trình sử dụng phải kết hợp với các vấn đề xã hội, bảo vệ môi trường.
Sử dụng hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường có vai trò đặc biệt quan trọng đối với quá trình xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển các khu công nghiệp, chuyển đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động, bảo đảm phát triển kinh tế nhanh và bền vững, góp phần tích cực vào việc phát triển kinh tế – xã hội.
Hai là, đảm bảo các quyền cho người sử dụng đất, tạo điều kiện tối đa cho việc thực hiện các quyền đó.
Luật Đất đai năm 2013 quy định về bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, được thể hiện ở Điều 26: Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất; Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và và tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật; Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Trong Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý. Bởi lẽ, đất đai của nước ta có được như ngày này chính là kết quả của quá trình chế ngự thiên nhiên và chống giặc ngoại xâm của dân tộc với hàng nghìn năm dựng và giữ nước, trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã đổ nhiều sức lực và xương máu để giữ gìn từng tấc đất. Chính vì vậy, đất đai phải thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người thay mặt nhân dân đứng lên quản lý toàn bộ đất đai, Nhà nước là chủ sở hữu đối với đất đai, có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt số phận pháp lý của đất đai. Sự kết hợp giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng chính là sự gắn bó thống nhất giữa hai quyền này. Từ đó trách nhiệm của chủ sở hữu cũng như hiệu quả sử dụng đất của các đối tượng sử dụng được nâng cao. Sự kết hợp giữa hai quyền này đảm bảo cho quyền sở hữu vẫn không hề thay đổi còn quyền sử dụng được thực hiện bằng hình thức Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình cũng như tổ chức kinh tế sử dụng lâu dài ổn định, ngoài ra Nhà nước còn cho thuê đất, có quyền thu hồi đất khi cần thiết. Việc sử dụng đất của các đối tượng được Nhà nước bảo đảm bằng pháp luật và từ đó mở rộng các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy Nhà nước quan tâm đến lợi ích của những người sử dụng đất và nhà nước công nhận quyền và nghĩa vụ của họ nhất là các hộ gia đình, cá nhân đã tạo ra động lực thúc đẩy quá trình sử dụng đất đai hợp lý hơn, thúc đẩy sản xuất nông nghiệp ngày càng phát triển.
Chỉ có Nhà nước, người đại diện hợp pháp của mọi tầng lớp nhân dân mới có quyền tối cao để quản lý đất đai và cũng chỉ có Nhà nước mới có khả năng biến mọi đường lối chủ trương của Đảng thành kế hoạch để có thể quản lý đất đai. Không có một tổ chức hay một tập đoàn nào có thể đứng ra quản lý đất đai.
Nhà nước phải nắm giữ quyền thống nhất quản lý những vấn đề cơ bản trong tay mà đại diện là các cơ quan như Chính phủ, các Bộ, đồng thời Nhà nước giao quyền cho các địa phương, các ngành tức là thực hiện phân cấp quản lý, Nhà nước giao quyền được sáng tạo và linh hoạt trong tổ chức quản lý điều hành để thực hiện luật và các văn bản pháp quy của Trung ương cho các cấp, các ngành.
Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được quy định là cấp dưới phải phục tùng cấp trên, địa phương phải phục tùng Trung ương, thực hiện chế độ một thủ trưởng ở tất cả các đơn vị, các cấp, đảm bảo mối quan hệ chặt chẽ và tối ưu giữa các hoạt động trong quá trình quản lý sử dụng đất. Nhà nước phải dùng quyền lực của mình để hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai, làm cho pháp luật đất đai được thực hiện nghiêm minh.
Quyền quản lý tập trung thống nhất được thực hiện ở việc Nhà nước thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch để điều chỉnh các hoạt động sử dụng đất và cũng dựa vào đó Nhà nước giao đất cho thuê đất cho các đối tượng sử dụng đất. Thông qua hệ thống văn bản pháp lý về quyền quản lý mà văn bản có tính chất pháp lý cao nhất là Luật đất đai để thực hiện quyền thống nhất quản lý. Để đảm bảo quyền này, Nhà nước phải sử dụng các công cụ quản lý và phương pháp quản lý thích hợp. Nếu sử dụng tốt các công cụ quản lý và phương pháp quản lý thì quyền quản lý tập trung thống nhất của nhà nước sẽ được duy trì và vai trò QLNN về đất đai sẽ được phát huy đầy đủ. Ngược lại, nếu công cụ quản lý sử dụng không tốt, không có sự kết hợp một cách hiệu quả giữa công cụ và phương pháp quản lý đặc biệt là trong cơ chế thị trường thì quyền quản lý tập trung thống nhất bị giảm đi, đất đai sử dụng không hiệu quả và vi phạm luật đất đai ngày càng tăng.
Ba là, đảm bảo diện tích đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội đặc biệt là đất công nghiệp, dịch vụ du lịch, phát triển đô thị và xây dựng kết cấu hạ tầng. Đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất là phải đảm bảo việc làm, đời sống cho bộ phận nhân dân bị mất đất sản xuất.
Quá trình đẩy mạnh CNH, HĐH đặt ra yêu cầu sử dụng đất đảm bảo tiết kiệm, ưu tiên cho phát triển nông nghiệp, thực hiện chiến lược an toàn lương thực, đảm bảo nguyên liệu cho công nghiệp, nâng cao hệ số sử dụng đất. Bố trí hợp lý cơ cấu đất nông nghiệp, chuyển dịch sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa gắn với thị trường và hiệu quả kinh tế cao, phù hợp với phân vùng sinh thái đáp ứng nhu cầu đất ở của nhân dân nông thôn và đô thị, nhu cầu đất cho phát triển cơ sở hạ tầng, công trình dịch vụ phúc lợi, an ninh, quốc phòng dành quỹ đất hợp lý cho phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, làng nghề, nhất là công nghiệp chế biến nông hải sản, thực hiện chương trình đô thị hoá, chương trình khai thác kinh tế ven biển, bảo vệ môi trường sinh thái gắn với an ninh, quốc phòng.
Đi đôi với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang khu công nghiệp và khu đô thị phải đảm bảo giải quyết tốt các vấn đề xã hội như: đảm bảo việc làm, đời sống cho bộ phận nhân dân bị mất đất sản xuất.
1.1.2.2. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
QLNN về đất đai gồm các nguyên tắc chủ yếu sau:
Nguyên tắc thống nhất về QLNN: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, chính quyền thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và QLNN về đất đai trên địa bàn được quy định bởi pháp luật. QLNN về đất đai của chính quyền nhằm thực hiện việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cơ quan, đơn vị kinh tế; hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể phát huy tối đa các quyền đối với đất đai. Có như vậy người sử dụng đất mới yên tâm, chủ động đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học và công nghệ vào các việc bảo vệ cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; khai hoang, phục hóa, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng, đồng thời, phát triển hạ tầng để làm tăng giá trị đất.
Nguyên tắc phân cấp gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn thành nhiệm vụ: Cơ quan địa chính ở Trung ương và địa phương (cấp tỉnh và cấp huyện) chịu trách nhiệm trước Chính phủ và cơ quan chính quyền cùng cấp (UBND tỉnh và UBND huyện, thành phố) trong QLNN về đất đai. Chính quyền cấp tỉnh thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cũng như thu hồi đất của của tổ chức và có trách nhiệm hỗ trợ, phối hợp, kiểm tra chặt chẽ trong việc thực hiện nhiệm vụ của cấp huyện; chính quyền cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, giám sát, hỗ trợ chính quyền cấp xã (phường, thị trấn) và thực hiện quyền giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý.
Nguyên tắc tập trung dân chủ: QLNN về đất đai của chính quyền phải tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bằng việc tạo điều kiện để người dân có thể tham gia giám sát hoạt động QLNN của chính quyền trực tiếp thông qua tổ chức HĐND và các tổ chức chính trị – xã hội cùng cấp.
Chuyển sang nền kinh tế thị trường, Đảng và Nhà nước đã đề ra và thực hiện khá thành công cơ chế kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai vẫn không thay đổi nhưng quyền sử dụng đất đã được trao cho mọi đối tượng sử dụng đất, gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong và ngoài nước theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn kinh doanh…) và hướng tới sự bình đẳng đối với mọi đối tượng thuộc các thành phần kinh tế.
Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng lãnh thổ: Chính quyền các cấp thống nhất QLNN về đất đai theo địa giới hành chính, điều này có nghĩa là có sự hài hòa giữa quản lý theo lãnh thổ và quản lý theo chuyên ngành và ngay cả các cơ quan Trung ương đóng tại địa bàn nào thì phải chịu sự quản lý của chính quyền nơi đó. Chính quyền cơ sở có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan Trung ương hoạt động; đồng thời, có quyền kiểm tra, giám sát các cơ quan này trong việc thực hiện pháp luật về đất đai, cũng như các quy định khác của Nhà nước, có quyền xử lý hoặc kiến nghị xử lý nếu vi phạm theo quy định của pháp luật.
Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử: QLNN của chính quyền phải tuân thủ việc kế thừa các quy định của luật pháp của Nhà nước trước đây, cũng như tính lịch sử trong quản lý đất đai qua các thời kỳ của cách mạng được khẳng định bởi việc “Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Điều này khẳng định lập trường trước sau như một của Nhà nước đối với đất đai, tuy nhiên những vấn đề về lịch sử và những yếu kém trong QLNN về đất đai trước đây cũng để lại không ít khó khăn, do đó QLNN về đất đai hiện nay cần được xem xét tháo gỡ một cách khoa học.
Nguyên tắc QLNN về đất đai phải đảm bảo nguyên tắc chủ đạo là: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng chi tiết của pháp luật [22], [27].
1.1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước đối về đất đai
Nội dung QLNN về đất đai được quy định rõ trong các văn bản luật. Ở đây, tác giả luận văn tiếp cận và phân tích những nội dung được quy định trong quá trình quản lý đất đai từ trước đến nay, đồng thời cập nhật những nội dung quản lý mới quy định trong Luật Đất đai 2013, gồm các nội dung sau:
Thứ nhất, Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó.
Văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất là những văn bản không chỉ cung cấp thông tin mà còn thể hiện ý chí, mệnh lệnh của các cơ quan quản lý đối với người sử dụng đất nhằm thực hiện các quy định luật lệ của Nhà nước. Công tác xây dựng văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất là một nội dung quan trọng không thể thiếu trong hoạt động QLNN về đất đai. Dựa trên việc ban hành văn bản này, Nhà nước buộc các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện các quy định về sử dụng theo một khuôn khổ do Nhà nước đặt ra. Văn bản pháp luật quản lý sử dụng đất biểu hiện quyền lực của các cơ quan QLNN về đất đai nhằm lập lại một trật tự pháp lý theo mục tiêu của các cơ quan quản lý. Văn bản pháp luật nói chung và văn bản pháp luật quản lý sử dụng đất nói riêng mang tính chất nhà nước. Nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân và vì dân. Vì vậy, văn bản pháp luật đất đai vừa thể hiện được ý chí của Nhà nước vừa thể hiện được nguyện vọng của đối tượng sử dụng đất đai.
Các thông tin quản lý có thể được truyền tải dưới dạng vô tuyến, fax … nhưng các thông tin dưới dạng văn bản vẫn giữ một vị trí quan trọng. Nó là phương tiện truyền đạt thông tin chính xác và bảo đảm các yêu cầu về mặt pháp lý chặt chẽ nhất. Ngoài ra, văn bản pháp luật về đất đai còn là cơ sở để giúp cho các cơ quan quản lý tiến hành kiểm tra, thanh tra giám sát hoạt động của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất.
Các văn bản pháp quy là các văn bản dưới luật quy bao gồm: Nghị định, Quy định, Chỉ thị, Thông tư … chứa đựng các quy tắc sử sự chung được áp dụng nhiều lần do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo một trình tự thủ tục nhất định nhằm cụ thể hóa luật, pháp lệnh. Văn bản pháp quy được ban hành nhằm đưa ra các quy phạm pháp luật thể hiện quyền lực của Nhà nước được áp dụng vào thực tiễn. Đó là phương tiện để QLNN, để thể chế hóa và thực hiện sự lãnh đạo của Đảng, quyền làm chủ của nhân dân; hướng dẫn thực hiện các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, giải thích các chủ trương, chính sách và đề ra các biện pháp thi hành chủ trương đó. Mặt khác, nó còn cung cấp các thông tin quy phạm pháp luật mà thiếu nó thì không thể quản lý được.
Thứ hai, Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.
Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính các cấp trong phạm vi cả nước. Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính các cấp. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế – kỹ thuật trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp.
UBND các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa và lập hồ sơ về địa giới hành chính trong phạm vi địa phương. UBND cấp xã có trách nhiệm quản lý mốc địa giới hành chính trên thực địa địa phương và báo cáo UBND cấp huyện trực tiếp khi mốc địa giới hành chính bị mất, xê dịch hoặc hư hỏng.
Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm tài liệu dạng giấy, dạng số thể hiện thông tin về việc thành lập, điều chỉnh đơn vị hành chính và các mốc địa giới, đường địa giới của đơn vị hành chính đó. Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do UBND cấp trên trực tiếp xác nhận, hồ sơ địa giới hành chính cấp tỉnh do Bộ Nội vụ xác nhận. Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại UBND cấp đó và UBND cấp trên, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Bản đồ hành chính của địa phương nào thì được lập trên cơ sở bản đồ địa giới hành chính của địa phương đó. Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo, hướng dẫn việc lập bản đồ hành chính các cấp trong phạm vi cả nước và tổ chức việc lập bản đồ hành chính toàn quốc, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính cấp huyện thuộc tỉnh.
Thứ ba, Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
Công tác tiến hành khảo sát, đo đạc, thống kê, kiểm kê đất đai là công việc đầu tiên của công tác QLNN về đất đai. Thông qua công tác này, Nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai trong lãnh thổ quốc gia, có thể đánh giá được khả năng đất đai ở từng vùng, từng địa phương để có mục đích sử dụng đất phù hợp, giúp Nhà nước có biện pháp và phương hướng sử dụng các loại đất có khoa học và hệ thống.
Xác lập bản đồ địa chính đóng vai trò rất quan trọng trong QLNN về đất đai. Bản đồ địa chính là bản đồ chi tiết phản ánh hiện trạng sử dụng đất, trên đó vừa thể hiện các yếu tố kỹ thuật về thửa đất như hình thể, vị trí (tọa độ) diện tích, kích thước các cạnh lại vừa thể hiện các yếu tố xã hội như chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đối với thửa đất, tình trạng quy hoạch… Đây có thể coi là nguồn tài liệu gốc quan trọng nhất để từ đó thực hiện các nhiệm vụ khác của công tác QLNN về đất đai như: Thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin đất đai …
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập năm năm một lần gắn với việc kiểm kê đất đai. Việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất để phục vụ cho việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lập mười năm một lần gắn với kỳ quy hoạch sử dụng đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất của cả nước.
UBND có trách nhiệm thực hiện việc kiểm kê đất đai ở địa phương nào thì tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương đó. UBND có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất của địa phương nào thì tổ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương đó; Lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo và quản lý trong phạm vi cả nước;
Đánh giá tài nguyên đất, phân hạng đất là đánh giá về mặt chất lượng đất thông qua việc phân tích tính chất lý hóa đất, đánh giá các điều kiện tự nhiên xã hội ảnh hưởng đến việc sử dụng đất (chủ yếu khả năng sử dụng trong nông nghiệp). Tài liệu phân hạng đất là căn cứ để đánh giá tiềm năng và khả năng thích nghi đất đai, là cơ sở khoa học trong định hướng sử dụng đất hợp lý.
Tiến hành đánh giá và phân hạng đất là một công việc rất phức tạp. Định giá đất đòi hỏi phải phân hạng đất. Đối với phân hạng đất, nhà nước phải căn cứ vào 5 yếu tố đó là: Điều kiện địa hình, khí hậu, chất đất, điều kiện tưới tiêu, vị trí của khu đất so với đường giao thông hoặc nơi tiêu thụ sản phẩm. Đối với đất đô thị, giá đất được xác định căn cứ vào từng loại đô thị, trong từng loại đô thị lại chia ra từ 3 đến 4 loại đường phố, trong từng loại đô thị lại chia ra từ 4 đến 5 loại vị trí đất khác nhau. Vị trí này được căn cứ vào điều kiện sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và giá đất của từng vùng trong đô thị. Việc định giá đất còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố không gian, thời gian, môi trường, tính pháp lý và yếu tố tâm lý xã hội, quan hệ cung cầu đất.
Thứ tư, Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Việc quy hoạch đất đai đặt ra yêu cầu phải có sự tính toán, phân bổ đất đai một cách cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục đích kinh tế – xã hội. Kế hoạch hóa đất đai là sự xác định các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, các biện pháp và thời hạn thực hiện theo quy hoạch đất đai.
Trong công tác QLNN về đất đai, quy hoạch, kế hoạch là một công cụ hết sức hữu hiệu, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Nó giúp cho việc sử dụng đất đai và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác một cách tiết kiệm, có hiệu quả, giữ gìn cảnh quan môi trường. Quy hoạch còn là công cụ để phân bổ nguồn lực (kể cả vốn, lao động và công nghệ) đồng đều ở các vùng miền trong cả nước.
Thông qua quy hoạch dài hạn về đất đai được công bố sẽ giúp các nhà đầu tư chủ động hơn trong việc hoạch định chiến lược sản xuất kinh doanh của mình.
Sử dụng công cụ quy hoạch, sẽ giúp Nhà nước điều tiết cung, cầu một số loại đất trên thị trường, đặc biệt là trên thị trường sơ cấp của thị trường bất động sản.
Các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là căn cứ và là điều kiện bắt buộc để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy hoạch là công cụ quản lý khoa học, bởi lẽ trong công tác lập quy hoạch phải đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo. Một quy hoạch tốt cần đảm bảo tính chiến lược và tính thực thi. Trong công tác thực thi cần tuân thủ theo các nội dung đã quy hoạch, hạn chế tối đa việc điều chỉnh bổ sung.
Các quy hoạch, kế hoạch là công cụ quan trọng của quản lý, tuy nhiên không được lạm dụng quy hoạch, kế hoạch hóa nếu không sẽ rơi vào tình trạng hành chính hóa các quan hệ về đất đai, điều này trái với sự vận động của nền kinh tế thị trường.
Pháp luật đất đai quy định đầy đủ về nguyên tắc, hệ thống, kỳ quy hoạch, căn cứ, nội dung, trách nhiệm lập, lấy ý kiến và thẩm định, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ngoài ra còn quy định việc điều chỉnh quy hoạch, tư vấn lập, công khai, thực hiện quy hoạch, báo cáo kết quả thực hiện và giải quyết các vấn đề phát sinh.
Cùng với quy hoạch sử dụng đất, còn có các quy hoạch khác hỗ trợ cho công tác QLNN về đất đai như quy hoạch tổng thể kinh tế – xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch vùng, quy hoạch xây dựng đô thị và khu dân cư nông thôn.
Các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng theo đơn vị hành chính lãnh thổ, đơn vị sản xuất và theo các chuyên ngành. Các tổ chức nhà nước, các cấp chính quyền được Nhà nước phân công có trách nhiệm xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tổ chức thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Quy hoạch sử dụng đất gồm có: Quy hoạch tổng thể sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất quốc phòng an ninh. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên là căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất của cấp đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
Thứ năm, Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Hình thức giao đất và cho thuê đất là các hình thức Nhà nước giao quyền sử dụng cho người sử dụng đất. Chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất là việc Nhà nước thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, Nhà nước cho phép chủ sử dụng đất chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác hoặc thu hồi của chủ sử dụng này để giao cho chủ sử dụng khác hay sử dụng vào mục đích công cộng. Việc giao quyền sử dụng đất được đi kèm với một số công cụ quản lý khác, đó là hạn mức đất và thời hạn sử dụng đối với từng loại đất và từng nhóm chủ thể sử dụng đất.
Hiện nay, Nhà nước ta đang áp dụng hình thức giao đất có thu tiền và không thu tiền, giao đất có thời hạn và giao lâu dài. Trong giao đất có thu tiền lại có thể thông qua hình thức thu theo giá Nhà nước quy định hoặc thông qua đấu giá đất (giá sàn không được thấp hơn giá Nhà nước quy định). Đối với hình thức thuê đất thì có thể trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền đất thuê một lần cho cả thời gian thuê.
Hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng cho các đối tượng sau: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp theo hạn mức quy định; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất từ rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm vào mục đích kinh doanh, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; Tổ chức sử dụng đất xây dựng công trình để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp.
Hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng cho các đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Người Việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với hạ tầng.
Nhà nước cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất kinh doanh theo dự án đã được phê duyệt trừ các doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản làm muối hoặc các tổ chức và cá nhân người nước ngoài.
Trường hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối thì thẩm quyền giao quy định UBND cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế sử dụng đất, UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho thuê đất cho hộ gia đình cá nhân.
Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật Đất đai 2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
+ Kiểm soát chặt chẽ đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình đất lúa. Theo quy định của pháp luật về đất đai trước đây thì tất cả các dự án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, tuy nhiên theo Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa thì chỉ cần được HĐND cấp tỉnh thông qua.
+ Đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải có các điều kiện như có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân.
+ Đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thuộc thẩm quyền cấp huyện thì phải có thêm văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện quyết định theo thẩm quyền.
Về hạn mức giao đất do Chính phủ quy định đối với từng vùng và từng loại đất. Việc thu hồi đất của Nhà nước được quy định cụ thể trong một số trường hợp nhất định như: Thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Trong một số trường hợp đặc biệt, khẩn cấp Nhà nước có thể áp dụng hình thức trưng dụng đất.
Thứ sáu, Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
Người sử dụng đất hợp pháp theo luật định, đáp ứng đủ các điều kiện được bồi thường theo quy định, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được đền bù theo quy định của còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ về ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ di chuyển chỗ ở, tái định cư và các hỗ trợ khác theo quy định của pháp luật.
Thứ bảy, Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của Luật; người nhận QSDĐ; người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Công tác này do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định; thực hiện chuyển đổi dần hồ sơ địa chính dạng giấy sang dạng số.
Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đăng ký đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Sau khi phát sinh QSDĐ (được giao đất, thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất …), hoặc có những thay đổi trong sử dụng đất thì người sử dụng phải đăng ký với cơ quan nhà nước để được công nhận QSDĐ hợp pháp và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Đồng thời, người sử dụng đất cũng đăng ký QSHNƠ và tài sản khác gắn liền trên đất. Được cấp giấy chứng nhận là quyền đầu tiên của người sử dụng đất, là cơ sở để thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất, là căn cứ để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận QSDĐ cũng là điều kiện để giao dịch trên thị trường.
Đăng ký đất phải được thực hiện thường xuyên liên tục để có thể phản ánh kịp thời cập nhật những biến động đất đai. Đăng ký đất thường được tiến hành ở cấp xã, do xã là đơn vị cơ sở, là đầu mối tiếp xúc với người dân ngay tại địa phương mình quản lý. Mặt khác, cấp xã cũng là nơi truyền tải trực tiếp những quy định của Nhà nước về sử dụng đất đến người dân và cấp xã cũng là đơn vị nắm rõ nhất được tình hình đất đai cũng như biến động đất đai dựa trên hệ thống hồ sơ địa chính do xã quản lý. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền trên đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất, là cơ sở để bảo vệ các quyền của người sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp cũng như xác định nghĩa vụ tài chính mà họ phải tuân thủ theo pháp luật.
Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương phát hành. UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho tổ chức và đối tượng được Chính phủ quyết định giao đất. UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình cá nhân.
Thứ tám, Thống kê, kiểm kê đất đai.
Quá trình đổi mới đã làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đây chính là nguyên nhân làm cho đất đai bị biến động cả về diện tích cũng như đối tượng sử dụng đất. Vì vậy phải tổ chức công tác thống kê, kiểm kê đất đai để có thể nắm rõ được những biến động đó. Thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo định kỳ và kiểm kê đất đai theo chuyên đề. Thống kê theo định kỳ được thực hiện mỗi năm một lần theo đơn vị hành chính cấp xã, trừ năm thực hiện kiểm kê đất đai. Việc kiểm kê đất đai được tiến hành năm năm một lần. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập gắn liền với việc kiểm kê đất đai.
Việc kiểm kê đất đai theo chuyên đề để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước thực hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Thông qua thống kê, kiểm kê đất đai đã xác lập được bộ số liệu đất đai đầy đủ của cả nước, đáp ứng yêu cầu thông tin đất đai phục vụ cho quản lý đất đai, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh của các cấp và các ngành; đánh giá đầy đủ, đúng thực trạng tình hình quản lý, sử dụng đất đai và đề xuất nhiều biện pháp, nhằm chấn chỉnh, tăng cường quản lý đất đai, kiểm tra, thanh tra xử lý tình trạng vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức, cá nhân.
Thứ chín, Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
Là hệ thống được thiết kế tổng thể và xây dựng thành một hệ thống thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu; đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia, quốc tế được công nhận tại Việt Nam. Hệ thống này bao gồm các thành phần cơ bản: Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai; hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng; cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Cơ sở dữ liệu đất đai là tài sản của Nhà nước phải được đảm bảo an ninh, an toàn chặt chẽ; nghiêm cấm mọi hành vi truy cập trái phép, phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng thông tin, dữ liệu đất đai qua cổng thông tin đất đai của Nhà nước phải nộp phí và phải thực hiện đúng quy định của pháp luật.
Các cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm thực hiện các dịch vụ công để cung cấp các dịch vụ thuận lợi, đơn giản, an toàn cho tổ chức và cá nhân trên môi trường mạng.
Thứ mười, Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
Là chức năng rất quan trọng của Nhà nước vừa để thực hiện quyền lợi về mặt kinh tế của chủ sở hữu; đồng thời, thực hiện chức năng kinh tế của Nhà nước, nó bao gồm các nội dung quản lý giá đất, quy định mức thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế đất các loại, quy định mức tiền bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, các khoản ngân sách đầu tư vào đất và quản lý ngân sách khi đấu giá quyền sử dụng đất. Quản lý tài chính về đất đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm, đồng thời tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi để người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất, được bảo vệ quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất.
Xác định giá đất làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng định kỳ 05 năm một lần và trình HĐND cùng cấp thông qua, công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Chính sách về giá đất thời gian qua đã liên tục được điều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã góp phần tạo chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai, từng bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế – xã hội và là cơ sở để từng bước giải quyết tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất.
Thứ mười một, Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm quản lý chặt chẽ, uốn nắn kịp thời các sai sót, vi phạm trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đồng thời, để các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện đúng, pháp luật đất đai còn quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai các cấp là phải quản lý, giám sát người sử dụng xem trong quá trình sử dụng họ thực hiện các quyền và nghĩa vụ này như thế nào; quy định việc xử lý các trường hợp người sử dụng và người quản lý vi phạm pháp luật đất đai.
Để quản lý, giám sát tốt việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể hóa bằng việc quy định trách nhiệm của Chủ tịch UBND các cấp và trách nhiệm của cán bộ quản lý đất đai. Có như vậy mới kiểm tra, phát hiện kịp thời các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật; ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.
Thứ mười hai, Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
Quốc hội, HĐND các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận thực hiện quyền giám sát về quản lý và sử dụng đất đai theo luật định. Công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Việc giám sát và phản ánh phải đảm bảo khách quan, trung thực, đúng pháp luật; không được lợi dụng quyền giám sát để khiếu nại, tố cáo không đúng quy định pháp luật, làm mất trật tự xã hội; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác các thông tin do mình phản ánh.
Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi nhận được ý kiến của công dân và tổ chức đại diện phải kiểm tra, xử lý, trả lời bằng văn bản theo thẩm quyền hoặc chuyển đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp không thuộc thẩm quyền và thông báo kết quả cho tổ chức, cá nhân có phản ảnh.
Để đảm bảo việc chấp hành pháp luật đất đai, quy định về chuyên môn, kỹ thuật, quản lý thuộc lĩnh vực đất đai của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan quản lý đất đai các cấp thực hiện thanh tra chuyên ngành đất đai. Việc thanh tra nhằm phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo quy định.
Thứ mười ba, Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
Bên cạnh việc xây dựng một hệ thống pháp luật và văn bản pháp lý hoàn chỉnh trong lĩnh vực đất đai thì việc phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc đưa đạo Luật này vào đời sống xã hội, góp phần nâng cao ý thức pháp luật, văn hóa pháp lý của mọi thành viên trong xã hội, nhất là đối với lĩnh vực đất đai khi nó gắn liền với hầu hết các tổ chức, cá nhân. Các hành vi phù hợp với pháp luật chỉ được hình thành trên cơ sở nhận thức đúng, có niềm tin và có tình cảm đúng đắn đối với pháp luật.
Đa dạng hóa các hình thức phổ biến, giáo dục pháp luật. Tăng cường hơn nữa quyền tham gia đóng góp ý kiến của nhân dân vào quá trình xây dựng pháp luật. Việc tham gia đóng góp ý kiến của nhân dân vào dự án luật có tác dụng tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật rất lớn và có hiệu quả. Thông qua lấy ý kiến vào quá trình xây dựng, ban hành và thực thi pháp luật có tác dụng tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho người dân nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, bồi dưỡng tình cảm, ý thức về trách nhiệm pháp lý và khả năng tiến hành các hành vi pháp lý đúng đắn, chính xác. Đồng thời, qua hoạt động này, sẽ giúp cho nhân dân nâng cao ý thức pháp luật. Đồng thời, cung cấp đầy đủ, có hệ thống thông tin pháp luật trong từng lĩnh vực để phục vụ cho công tác phổ biến, giáo dục pháp luật. Kết hợp phổ biến, giáo dục pháp luật với hướng dẫn áp dụng pháp luật, trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật và hòa giải ở cơ sở.
Thứ mười bốn, Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất không thể không xảy ra các tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau. Việc này xảy ra khi các đối tượng sử dụng đất bị xâm phạm đến lợi ích của mình. Chính vì vậy, Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc giải quyết những vấn đề này. Nhà nước khuyến khích việc hòa giải các tranh chấp đất đai trong nhân dân, đảm bảo trật tự công bằng xã hội đôi bên cùng có lợi. Công tác giải quyết các tranh chấp được quy định theo chức năng thẩm quyền của cơ quan quản lý từ UBND xã, huyện đến UBND tỉnh.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Giải quyết các tranh chấp về đất đai phải đặc biệt chú trọng khâu hòa giải. Tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở”. Khi phát sinh khiếu kiện phải tổ chức công tác hòa giải các mâu thuẫn phát sinh trong nội bộ nhân dân ngay từ cơ sở, tổ chức tốt các buổi đối thoại trực tiếp với người khiếu nại, người bị khiếu nại và những người có liên quan. Công tác hòa giải ở cơ sở phải được chú trọng và làm tốt ngay tại nơi phát sinh tranh chấp giúp giữ vững được tình đoàn kết trong nội bộ nhân dân, giảm đáng kể số lượng đơn thư tranh chấp, khiếu nại vượt cấp. Hòa giải cần đi đôi với giải thích pháp luật và dựa trên cơ sở đạo đức xã hội, tình làng nghĩa xóm để khuyên giải các bên nhìn ra cái sai, cái đúng giữ vững được sự đoàn kết ở nông thôn; đồng thời làm cho nhân dân hiểu biết và chấp hành các quy định của pháp luật.
Giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai theo quy định của Luật khiếu nại, tố cáo; Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành và các quy định có liên quan. Theo quy định tại khoản 1 Điều 2, Luật khiếu nại, tố cáo thì khiếu nại được hiểu là việc của công dân, cơ quan, tổ chức hoặc của cán bộ, công chức theo thủ tục do Luật này quy định đề nghị cơ quan tổ chức có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Khiếu nại trong lĩnh vực đất đai được hiểu là việc của người sử dụng đất (cơ quan, tổ chức, cá nhân) có quyền khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính của người có thẩm quyền về quản lý đất đai.
Hiện tại, tình trạng khiếu nại về đất đai xảy ra nhiều, các vụ việc khiếu nại thường kéo dài và vượt cấp. Các dạng khiếu nại về đất đai chủ yếu là khiếu nại Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định cấp, thu hồi QSDĐ …
Thứ mười lăm, Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Các lĩnh vực hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai gồm: Tư vấn về giá đất; tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dịch vụ về đo đạc và bản đồ địa chính; dịch vụ về thông tin đất đai (thông tin về thửa đất, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tình trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất). Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan duy nhất được cung cấp thông tin có giá trị pháp lý về thửa đất và người sử dụng đất.
Pháp luật đất đai còn quy định sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động sau: Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất; tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu.
Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai là việc quản lý của các cơ quan, nhà nước về các hoạt động thuộc các lĩnh vực trên. Người làm công tác quản lý nhà nước về đất đai phải nắm chắc loại cơ quan nào được tham gia vào hoạt động dịch vụ công về đất đai; nhiệm vụ, quyền hạn, chức năng của các cơ quan, tổ chức tham gia vào dịch vụ công về đất đai; những hoạt động nào trong lĩnh vực đất đai được tham gia dịch vụ công … Công khai, minh bạch các thủ tục hành chính về đất đai, quy trình thực hiện, các loại phí, lệ phí… tạo điều kiện thuận lợi, đúng pháp luật cho tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động này.
1.1.3.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước về đất đai
Hiện nay, hoạt động của thị trường luôn có hai mặt tích cực và tiêu cực, do đó cần có sự quản lý, can thiệp, điều chỉnh của Nhà nước bằng các công cụ và chính sách thích hợp nhằm phát huy tính tích cực và hạn chế những tiêu cực của thị trường.
Do vậy, việc phát triển thị trường bất động sản là một thành phần nhạy cảm nhất trong QLNN về đất đai. Ngay cả đối với những nước được coi là có nền kinh tế thị trường tự do phát triển, thì vai trò QLNN đối với phân bổ và sử dụng đất cũng rất lớn. Vì vậy, QLNN về đất đai là nhằm đảm bảo 3 mục đích cơ bản sau:
* Đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả
Đất đai cần được sử dụng một cách khoa học, tiết kiệm, nhằm mang lại nguồn lợi ích cao nhất cả về mặt vật chất và tinh thần cho mọi người, vì đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, không tái tạo được. Sự can thiệp của chính quyền nhằm phát huy những tích cực và hạn chế tiêu cực. Trong thực tế, xảy ra nhiều trường hợp mâu thuẫn về lợi ích thường được gọi là hiệu ứng ngoại lai, mà tự bản thân thị trường không giải quyết được. Ví dụ, như việc một nhà máy chế biến thủy sản gây ô nhiễm nằm trong khu dân cư, sẽ gây tác động xấu cho cộng đồng dân cư ở đó. Ngược lại, những dự án xây dựng các khu công viên cây xanh mang lại lợi ích xã hội, nhưng lại không hấp dẫn với các nhà đầu tư nên cần phải được chính quyền hỗ trợ hoặc có chính sách ưu đãi. Hoặc việc đầu tư xây dựng công trình trên đất của tư nhân, nhưng không tuân thủ quy hoạch về chiều cao, mật độ xây dựng, đem lại lợi ích cho cá nhân về diện tích nhưng lại ảnh hưởng tới cảnh quan chung của khu vực. Chính quyền có biện pháp can thiệp buộc họ phải chấp hành quy định về quy hoạch nhằm bảo vệ lợi ích cộng đồng. Hiệu quả QLNN về đất đai của chính quyền còn nhằm giảm thiểu chi phí của các yếu tố đầu vào và gia tăng kết quả đạt được. Điều này đòi hỏi phải chú ý đến chất lượng công việc hàng ngày, đảm bảo các mục tiêu QLNN về đất đai được thực hiện một cách linh hoạt, sáng tạo và phân định rõ ràng về trách nhiệm cho từng tổ chức, cá nhân.
* Đảm bảo tính công bằng trong quản lý và sử dụng đất
Chính sách đất đai của Nhà nước nhằm tạo điều kiện cho mọi tầng lớp dân cư được tiếp cận với việc sử dụng đất được dễ dàng và điều hòa lợi ích để đảm bảo sự công bằng. Đảm bảo tính công bằng trong quản lý và sử dụng đất đai được thể hiện ở chỗ: chính quyền các cấp đảm bảo các quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép, mọi người đều có cơ hội và bình đẳng trước pháp luật về đất đai. Chính quyền các cấp thay mặt cho Nhà nước quản lý đất đai và giao đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân; khuyến khích họ khai thác và sử dụng đất theo hướng có hiệu quả cũng như xử lý nếu sai phạm. Khi cần thu hồi đất cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, chính quyền các cấp thay mặt Nhà nước thực hiện những chính sách đền bù thỏa đáng. Quyền lợi của người bị thu hồi đất được bảo đảm bù đắp những thiệt hại bị mất đi vì lợi ích chung, giúp cho người sử dụng đất yên tâm. Ngoài ra, Nhà nước cũng nên có chính sách ưu đãi về đất đai đối với người nghèo, nhóm người dễ bị tổn thương như: dân tộc thiểu số, phụ nữ, trẻ em, người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
* Đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Tăng thu cho ngân sách Nhà nước là một trong những nhiệm vụ quan trong của QLNN về đất đai, vì vậy chính sách của Nhà nước phải đảm bảo phát huy tạo nguồn vốn từ đất đai thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các thuế đất và điều tiết hợp lý các khoản thu – chi ngân sách. Phần giá trị tăng thêm của đất có được do quy hoạch, do Nhà nước đầu tư làm tăng giá trị đất cần phải có cơ chế điều tiết hợp lý thu nộp vào ngân sách. Chính quyền cơ sở có trách nhiệm thực hiện các khoản thu từ đất cho ngân sách Nhà nước.
1.1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới quản lý nhà nước về đất đai
Một là, phân cấp quản lý.
Ngày 30 tháng 6 năm 2004, Chính phủ đã ra Nghị quyết của số 08/2004/NQ-CP về tiếp tục đẩy mạnh phân cấp quản lý nhà nước giữa Chính phủ và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Nghị quyết này đã xác định rõ yêu cầu khách quan của việc phân cấp quản lý như sau: Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp quản lý nhà nước giữa Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, giữa chính quyền địa phương các cấp nhằm phát huy tính năng động, sáng tạo, quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm của chính quyền địa phương trên cơ sở phân định rõ, cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm của mỗi cấp trong bộ máy chính quyền nhà nước, bảo đảm sự quản lý tập trung, thống nhất và thông suốt của Chính phủ, tăng cường kỷ luật, kỷ cương hành chính để nâng cao hiệu lực, hiệu quả QLNN phục vụ tốt hơn nhu cầu và lợi ích của nhân dân, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội ở từng địa phương trong điều kiện chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Việc phân cấp quản lý là để xác định rõ thẩm quyền quản lý và mối quan hệ về mặt trách nhiệm, cơ chế rằng buộc chặt chẽ giữa các cấp quản lý với nhau, từ cấp Trung ương đến cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Phân cấp quản lý vừa giúp giảm nhẹ công việc của Nhà nước trung ương vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý thông qua việc trao quyền cho địa phương.
Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất không được phép uỷ quyền. Cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với đối tượng đó, trừ trường hợp đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam thì do UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ có thể uỷ quyền cho cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp theo quy định của Chính phủ.
Hai là, tổ chức bộ máy và cán bộ QLNN về đất đai ở cấp quận.
Đội ngũ cán bộ QLNN về đất đai đóng vai trò quan trọng, quyết định sự thành công của hệ thống quản lý và hiệu quả QLNN về đất đai. Tổ chức bộ máy khoa học, phân công, phân nhiệm rõ ràng sẽ làm tăng hiệu quả hoạt động. Đội ngũ cán bộ được đào tạo, có trình độ đáp ứng được yêu cầu công việc là điều kiện để hoạt động QLNN về đất đai được thực hiện tốt, đạt được các mục tiêu QLNN về đất đai đã đề ra.
Nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường, định hướng XHCN đặt ra yêu cầu đối với QLNN về đất đai, nó đòi hỏi người cán bộ QLNN về đất đai phải có tâm, có đức, có kiến thức tổng hợp và liên ngành kinh tế, tài nguyên, môi trường, quy hoạch, kiến trúc … ngoài ra, người cán bộ QLNN về đất đai còn phải có năng lực quản lý đất đai hiệu quả, phù hợp mới đáp ứng được công tác QLNN về đất đai trong phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay.
Ba là, chính sách của Nhà nước trung ương và tỉnh nói chung và về lĩnh vực đất đai nói riêng.
Chính sách và pháp luật của Nhà nước trung ương và chính sách do cấp tỉnh ban hành đóng vai trò quan trọng đối với QLNN về đất đai vì đó là cơ sở để địa phương thực hiện và triển khai các nội dung QLNN về đất đai ở các lĩnh vực. Chính sách và pháp luật của Nhà nước trung ương nói chung và về lĩnh vực đất đai nói riêng có ảnh hưởng rất lớn đến QLNN về đất đai ở địa phương, cụ thể là: nếu hệ thống chính sách đúng đắn, phù hợp, pháp luật đầy đủ, đồng bộ sẽ tạo điều kiện cho QLNN về đất đai ở địa phương thực hiện dễ dàng. Ngược lại, nếu hệ thống chính sách, pháp luật thiếu đồng bộ, không nhất quán, liên tục thay đổi hoặc mâu thuẫn, chồng chéo sẽ làm cho hoạt động QLNN về đất đai ở địa phương rất khó thực hiện. Cơ quan QLNN về đất đai cấp tỉnh vừa có nhiệm vụ cụ thể hoá các chính sách của Nhà nước Trung ương đối với các vấn đề về quản lý đất đai vừa có thẩm quyền ban hành các chính sách áp dụng riêng ở phạm vi địa phương, do đó, nếu cơ quan QLNN về đất đai ở cấp tỉnh mà cụ thể hóa các chính sách của Nhà nước Trung ương đối với các vấn đề về quản lý đất đai theo thẩm quyền của mình mà không sát, không phù hợp sẽ ảnh hưởng rất lớn tới công tác QLNN về đất đai trên địa bàn.
1.1.3.3. Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai
QLNN về đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Điều này thể hiện ở chỗ:
– Thực hiện các chủ trương, đường lối của Đảng và pháp luật của Nhà nước về lĩnh vực đất đai.
Việt Nam đi lên chủ nghĩa xã hội với điểm xuất phát thấp – là một nước nông nghiệp, do đó, đất đai có vai trò vô cùng quan trọng, đặc biệt là trong cơ chế đổi mới hiện nay đất đai đang thực sự trở thành tiềm lực chính trong phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng của địa phương. Vì vậy, việc quản lý sử dụng đất phải hiệu quả, tiết kiệm đang trở thành một vấn đề cấp bách.
QLNN về đất đai cũng chính là để thực hiện tốt các chủ trương, đường lối của Đảng và pháp luật của Nhà nước về lĩnh vực đất đai. Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai, thực hiện đúng luật đất đai, bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích của toàn dân, khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất.
Trong Hiến Pháp 2013, Điều 4 đã quy định rõ: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Đảm bảo cho đất đai được sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế – xã hội của đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Đất đai là tài sản quý giá, là tài nguyên quan trọng để phát triển kinh tế, là nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế, xã hội trong thời kỳ CNH, HĐH đất nước. Vì vậy, với vai trò là cơ quan trực tiếp quản lý đất đai trong phạm vi được phân cấp trên địa bàn quận điều chỉnh các quan hệ đất đai, đảm bảo cho các quan hệ này vận động phù hợp với quy luật, với điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương. Thông qua hoạt động QLNN về đất đai đã tạo điều kiện giúp cho người dân biết cách khai thác, bảo tồn và sử dụng nguồn tài nguyên này tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế – xã hội của đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Góp phần vào sự ổn định và công bằng xã hội. QLNN về đất đai vừa là điều kiện khách quan vừa là nhân tố bảo đảm thắng lợi sự nghiệp CNH, HĐH đất nước.
Chỉ có thông qua hoạt động QLNN về đất đai theo quy định của pháp luật mới tạo điều kiện đảm bảo thực hiện công bằng cho người dân và giữ ổn định chính trị – xã hội của đất nước. QLNN về đất đai còn tạo điều kiện để thực hiện giao lưu quốc tế, kêu gọi đầu tư nước ngoài, phát huy nội lực cho quá trình CNH, HĐH đất nước để theo kịp sự phát triển kinh tế thế giới. Luật Đất đai năm 1993 thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước, là cơ sở pháp lý đưa công tác QLNN về đất đai vào nề nếp, sử dụng, khai thác đất đai ngày càng có hiệu quả và tiết kiệm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và thực hiện công bằng, giữ ổn định chính trị, xã hội và điều này tiếp tục được khẳng định và hoàn thiện trong Luật Đất đai năm 2013.
F:\DỮ LIỆU MỚI CẦN ĐỔI TÊN VÀ ĐĂNG 2025\ĐÃ HOÀN THÀNH 2024\BÀI ĐẠI HỌC\KHO SỐ 2\XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC QLNN XÃ QUANG TRUNG HUYỆN KIẾN XƯƠNG TỈNH THÁI BÌNH\THAM KHẢO/Luận văn in/ Nguyễn Ngự Tuyên
Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng
