Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay Pháp luật về thuê đất

Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay

MỞ ĐẦU

Sửdụngđấtđai làvấnđềtrọng tâm trong lịchsửphát triển khôngchỉtrên thế giới mà đối với cả Việt Nam. Hình thức sử dụng đất có ảnh hưởng sâu rộngtớiđờisống chính chính trị, kinhtế,xã hội.Mộttrong những hình thứcđược xem là phổ biến để Nhà nước phân bổ nguồn lực đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội đó là hoạt động cho thuê đất. Việc nhà nước cho thuê đất là hoạtđộngxuất pháttừquyềnsởhữunhưng quyếtđịnhcho thuêđấtlạilàquyết định hành chính. Chính vì vậy, mối quan hệ giữa nhà nước với người sửdụng đấtlà quan hệ bất đối xứng.Đặcbiệt là khi các cơ quan nhà nước lạm dụng quyền lực công để thực hiện quyền tài sản về đất. Mặt khác, trong quátrình thực thi pháp luậtvềcho thuêđấtgiữa nhànướcvàngườisửdụngđất cũng bộc lộ một số tồn tại gây trở ngại cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tiếp cận vấn đề sử dụng đất đai như: tồn tại các quy định không bìnhđẳng về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể thuê đất; việc thực thi các quy định về cho thuê đất vẫn gặp những rào cản về thủ tục hành chính, tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực của một số cán bộ làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, tình trạng sử dụng đất thuê không đúng mục đích, không hiệu quả…

Thời gian qua trong lĩnh vực đất đai, nhiều cán bộ, công chức vi phạm pháp luậtđã bịxửlý, lòng tin của ngườidân vào tính an toàn của hệ thống pháp về đất đai ngày càng giảm sút. Làm thế nào để nâng cao được tính hiệu quả của pháp luậtđấtđai trong cuộc sống, bảođảmchongườisửdụngđấtđược thực hiệnquyền và nghĩa vụ của mình một cách tốt nhất, bảođảmcho mục đích cho thuê đất của nhà nước và mục đích sử dụng đất của bên thuê đấtđạthiệu quả cao nhất. Đókhôngchỉlà sựquan tâm của mỗingườidân mà còn của những nhà quản lý về đất đai.

Hiện nay, LuậtĐấtđaisửađổi2013đãbắtđầucó hiệulựcvàdầnđi vào thực hiện trong cuộc sống. Tuy nhiên, quamộtthời gian ngắn thực hiện pháp luật về thuê đất vẫn bộc lộ một số thiếu sót, bất cập. Vì vậy, cần có những nghiên cứu từ chính sách, pháp luật cho đến tổ chức các biện pháp nhằm thực hiện tốt chính sách, pháp luật về đất đai, góp phần nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật đất đai, đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội bền vững.

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Thuê đất là một trong những phương thức tiếp cận đất đai phổ biến tại tất cả các quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, xét dưới góc độ chính trị – pháp lýthì thuê đất cũng có những điểm khác biệt giữa những nước có các hình thức sở hữu đất đai khác nhau. Ở những nước xác lậpchế độ sở hữu tư nhân về đấtđai, người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu đất đai; họ có quyền cho người khác thuê đấtvớitư cáchđấtđai là tàisảnthuộc sở hữucủamình. ỞViệt Nam, do tính chấtđặc thù của chế độsở hữutoàn dânvề đấtđai:Đấtđai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước đạidiệnchủsở hữu; song trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho tổchức, hộgia đình, cá nhân (gọi chung là ngườisửdụngđất) sửdụngổnđịnhlâu dài. Vì vậy, thuê đất¹được hình thành dựa trên chế độsở hữutoàn dân về đấtđai. Pháp luật về thuê đất ra đời nhằmtạocơ sở pháp lý điều chỉnh hoạtđộngthuê đấtđảmbảođấtđaiđượcsửdụng đúng mục đích, đúng quy hoạchsửdụngđất, tiết kiệm và đạthiệu quả kinhtế cao trongđiềukiệnđất

đai – nguồn tài nguyên thiên nhiên – có hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng. Thực tiễn thi hành pháp luật về thuê đất thời gian qua cho thấy việc trao quyềnđạidiện chủ sở hữu toàn dân về đất đai cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là UBNDcấptỉnh) vàỦyban nhân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là UBND

cấphuyện) thông qua giaođất, cho thuê đất… nhưng thiếu cơ chế pháp lýgiám sát, kiểm soát chặt chẽ hoạtđộngnàyđã phát sinh tình trạng cho thuê đấtbừabãi không tínhđếnhiệuquảkinh tế, phát sinh tham nhũng, tiêucực

¹Ở đây, thuê đất đượcsử dụng với nghĩa người sử dụng đất thuê đất của Nhà nước để sử dụng; còn cho thuêđất đượcsử dụng với nghĩa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện quyềnđịnh đoạt đối với đất đai thông qua một trong những phương thức là cho thuê đất cho người sử dụng đất sửdụng ổn định lâu dài. Vì vậy, Luậnán sử dụng thuật ngữ “thuê đất” xéttrên phương diệnngười sử dụng đất thuê đất của Nhà nướcđể sử dụng.

v.v gây bức xúc, bấtbình trong nhân dân. Hơn nữa, qua thực tiễn thi hành pháp luậtvề thuê đấtcho thấy nội dung một số quy định của phápluật về vấnđề này chưa phù hợp với thực tiễn mà điều dễ nhận thấy nhất đó là sự bất bìnhđẳngtrong việc thuêđấtgiữa ngườisửdụngđấttrongnướcvớingườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhânnước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự ánđầu tư tại ViệtNam. Theo Điều 35 Luật Đất đai năm 2003, người sửdụngđấttrongnước được Nhà nước cho thuê đấttrả tiền thuê đấthàng năm; trong khi đó, ngườiViệt Namđịnhcưở nước ngoài, tổchức, cá nhân nước ngoàisửdụngđấtđể thực hiệndựánđầutưtạiViệt Namđược Nhà nước Việt Nam cho thuê đấttrả tiền thuêđấthàng năm và thuê đấttrả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Điều 111, Điều 114, Điều 119 và Điều 120 của đạo luật này quy định người thuê đất trả tiền thuê đất hàng nămchỉđược thực hiện các giao dịch về tài sản trên đất mà không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất; trong khi đó, người thuê đất trả tiền thuê đất một lầncho cả thời gian thuê được thực hiện các giao dịch về quyềnsử dụngđấtvà tài sản trên đất. Đây là một rào cản cho việc tiếp cận nguồn vốn thông qua thế chấp quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp trong nước. Sự bất bìnhđẳng nàyđã được xóa bỏ khi Luật Đấtđai năm 2013 ra đờivớiviệc bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2013 cũnggặpnhữngvướngmắcnhưsựthiếu rõ ràng trong Nghịđịnhsố46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chuyển từ hình thức được giaođấtsang hình thức cho thuê đất…Bêncạnh đó,việc thực thi các quyđịnhvề cho thuêđấtvẫngặpnhững ràocảnvề thủtục hành chính, tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực của một số cán bộ làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đấtđai, tình trạng sử dụng đất thuê không đúng mục đích, không hiệu quả;

…Chính vì vậy, mộtkhung pháp lý hoàn chỉnh, đồngbộvà tương thíchđểbảo đảmcho quyềnsử dụng đấtcủa người thuê đất được thực thi là điều cần thiết. Khung pháp lý này phải chú ý đến hiện trạng của hoạt động cho thuê đất và đưa ra một cơ chế hiệu quả cho hoạtđộng sử dụng đấtcho thuê.Trong đó, cũngcầnquy dịnh rõ quyền và nghĩa vụcủa các bên tham gia quanhệ này, quyđịnhvề thờihạn, mục đích, hiệu quả của việc sửdụngđấtđược thuê.Đểkhắc phục những bất cập, hạn chế nàyrấtcầnphải có sự nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, toàn diện thực trạng pháp luật về thuê đất nhằmđề xuấtcác giải pháp thực thi pháp luật về thuê đất.Với những lý do đó, luận án ” Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay”có mục đích chính là nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành vềquanhệ thuê đấtgiữa Nhà nước và ngườisửdụngđất, chỉra những khiếm khuyết, hạn chế và nhận diện nguyên nhân của những thiếu sót này; trên cơ sở đó đề xuất phương hướng, giải pháp thực thi pháp luật về cho thuê đất.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án 2.1. Mục đích nghiên cứu của luận án

Mục đích nghiên cứu của luận án là đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về thuê đất và nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp luật nàyở ViệtNam thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thuê đất.

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận án có các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

+ Nghiên cứu những vấn đề lý luận về thuê đất và pháp luậtvề thuê đấtđể từ đó xác định đúng bản chất, nội dung, yêucầuđiều chỉnh của pháp luật về thuê đấtgiữa Nhà nước và ngườisử dụng đất.

+ Nghiên cứu, lý giải vai trò của pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay. + Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễncủaviệc hoàn thiện pháp luậtvề

thuê đất.

+ Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về thuê đất nhằm chỉ ra những thành tựu, nhữnghạnchế, khiếm khuyết và nguyên nhân. Trên cơ sở đó, Luậnán đề cậpsự cầnthiết của việc hoàn thiện chế định pháp luật về thuê đất, định hướng và giải phápđảmbảo thực thi pháp luật về thuê đất ởViệt Nam hiện nay.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 3.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung cơ bản sau đây:

Luận án phân tích một cách có hệ thống quy phạm pháp luật về thuê đấtđược quyđịnhtrong LuậtĐấtđai năm 2013 và các vănbảnquy phạm pháp luật hiện hành, trên cơ sở kế thừa và phát triển những quan điểm về thuê đất trong các công trìnhđã nghiêncứuđể làm sángtỏnhữngvấnđề lý luậnvềthuê đất như (khái niệm, đặc điểm, vai trò của thuê đấtvà pháp luậtvề thuêđất), nghiên cứu để đưa ra những đòi hỏi, nhu cầu điều chỉnh của phápluật vềquan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong bối cảnh kinh tếthị trường và hội nhập.

Nghiêncứucác quan điểm, chủtrương, đườnglốicủa Đảngvề chính sách đất đai nói chung và chính sách cho thuê đất nói riêng.

3.2. Phạm vi nghiên cứu

Luận án “Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay”là đề tàicó nội hàm nghiên cứu rộng; tuy nhiên, trong khuôn khổ của một luận án tiến sĩ luật học; luận án giớihạnphạm vi nghiêncứulà các quyđịnhcủa Luậtđấtđai năm 2013 và các vănbảnhướng dẫn thi hành về thuê đất giữa Nhà nước với tư cáchđạidiệnchủsở hữutoàn dânvề đấtđaivớitổchức, cá nhân trong nước có nhu cầusử dụng đấttại Việt Nam.

4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết những nhiệmvụđặtra, đềtàiđược thực hiện dựa trên phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vậtlịch sửcủa Chủ nghĩa Mác – Lênin, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng Nhà nước và pháp quyền XHCN.

Bên cạnh đó, Luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

– Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giảiđược sửdụng khi đánh giá, bình luận các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về quan hệthuê đất giữa Nhà nước và ngườisử dụng đấtđể làm cơ sở cho những kết luận khoa học. Phương pháp nàyđược sửdụng trong suốt quá trình thực hiệnđềtài nghiên cứu.

– Phương pháp tổng hợp, được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đấtnhằm rút ra những kết luận tổng quan, những quan điểm, các đề xuất, kiến nghị.

– Phương pháp so sánh luật học,được sửdụng khi phân tích, đánh giá các quyđịnhcủa pháp luậtđấtđai của Việt Namđặttrongmốitương quan với quy định pháp luật đất đai của Trung Quốc nhằm làm sáng tỏ những điểm tươngđồngvà khác biệtvề thuê đấtgiữa pháp luậtđấtđai Việt Nam với Trung Quốc.

– Phương pháp phân tích logic quy phạm, được sửdụng khi đánh giáthực trạng pháp luật, xem xétvề tính thống nhất hoặc phát hiện mâu thuẫn trongnộidung quyđịnhpháp luậtvề thuê đấtgiữa Nhà nước và ngườisửdụng đất.

– Phương pháp trao đổi với chuyên gia, được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật về cho thuê đất và đưa ra các giải pháp hoàn thiện v.v.

5. Những điểmmới của luận án

Đâylà luận án luật học nghiên cứu một cách toàn diện và hệ thống vềpháp luật thuê đấtở Việt Nam theo LuậtĐấtđai năm 2013 và các văn bản hướng dẫnthi hành. Luận án đã có những đóng góp mới chủ yếu sau đây:

-Luận án đã góp phần phát triển, bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễnvề thuê đấttrong quanhệ thuê đấtgiữa Nhànước và ngườisủdụngđấtở Việt Nam hiện nay. Đặc biệt, luận án phân tích, làm rõ lý luận điều chỉnh pháp luật về thuê đấtgiữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm rõ nhu cầuđiềuchỉnh của pháp luậtvề thuê đất, từ đó lập luậncác yêucầuđặtra đối với pháp luật về thuê đất. Các yêucầuđólà: (1) Pháp luậtvề thuê đấtphảiđảmbảotính công khai, minh bạch trong trong quá trình thuê đất;(2) Pháp luật thuê đất phảiđảmbảođồngbộ, toàn diện, cụthể, chặt chẽ, khả thi trong các thủtục cho thuê đất;(3) Pháp luậtvề thuê đấtphảiđảmbảosựcông bằng giữa các chủthể trong quanhệ thuê đất(kể cả quanhệ thuê đấtgiữa Nhà nước vàngười sử dụng đất).(4) Pháp luật về thuê đấtphải đảmbảosự hài hòa với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới.

– Luận án đã phân tích, đánh giá pháp luật và thực tiễn pháp lý về thuê đấtcủa một số quốc gia như: Trung Quốc, Hồng Kông, Úc, chỉ ra những nét tương đồng trong điều chỉnh pháp luật về thuê đất. Qua đó, gợi mở cho Việt Nam những bài học kinh nghiệm về xây dựng và thiện pháp luật về thuê đất.

– Luận án đã phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất; khảo sát, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luậtvề thuê đấtqua nghiên cứu các hợpđồngthuê đấttạimộtsốtỉnh, thành trongcả nước. Từđó, nêu ra những kết quả, những hạn chế, thiếu sót của pháp luậtvề thuê đất. Đólà: Pháp luậtvềthuê đất hiện hành chưa đồng bộ, chặt chẽ,cụthể, còn thiếu và yếutạokẽ hởcho các chủ thể vi phạm hoặc lợi dụng quyền lực trong quan hệ thuê đất, chưađảmbảosựcông bằngvề mặtchủthể và tính công khai, minh bạch trong quanhệ hợpđồng.

6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của luận án:

Luận án đã lập luận quan điểm, nêu định hướng hoàn thiện pháp luật vềthuê đất và đưa ra những giải pháp thuộc hai nhóm: (1) hoàn thiện pháp luật về thuê đất;(2) đảmbào thực thi pháp luậtvề thuê đất. Đốivớinhóm giải pháp hoàn thiện pháp luậtvề thuê đất, luận án kiến nghị hoàn thiện các quy

địnhvề đảmbảoquyền thông tin, quyềnsửsụng… của ngườisửdụngđất.Đốivớinhóm giải phápđảmbảothực hiện pháp luật thuê đất, luận án kiến nghị nâng cao chất lượng hoạt động của tổ chức bộ máy hành chính nhà nước liên quanđếnquản lýđấtđai, có cơ chế phốihợpgiữa các ngành, các cấp, tăng cường trách nhiệm, chú trọng công tác tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật.

Nhữngđề xuất, kiến nghịđược đúc kếttrong quá trình nghiêncứuvềquanhệ thuê đấtgiữa Nhà nước và ngườisửdụngđấtsẽ góp phần trực tiếp vào quá trình thực thi LuậtĐấtđai năm 2013. Hơn nữa, Luận án là tài liệu tham khảobổích khôngchỉcho các nhà hoạchđịnhchính sáchđấtđai, các nhà quản lýđấtđai mà còn là tài liệu tham khảo cho các cơ sở đàotạoluật học ở nước ta.

Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay

7. Cơ cấu của luận án

Luận án gồm có: Phần mở đầu; Bốn chương; Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến luận án

Chương 2: Lý luậnvề thuê đấtvà pháp luật về thuê đất ở Việt Nam Chương 3: Thực trạng pháp luậtvề thuê đấtvà thực tiễn thi hành pháp

luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay

Chương 4: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luậtvề thuê đất ởViệt Nam

Chương 1

TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN

ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN

1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu

1.2. Đánh giá kết quảcủacác công trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến đề tài luận án

1.3. Cơ sở lý thuyết của đề tài 1.3.1. Lý thuyết nghiên cứu

Lý thuyết nghiêncứulà quan điểm, họcthuyếtvề sựvậnđộngcủa quanhệ sở hữu đất đaitrong nền kinh tế thị trường; lý thuyết về sự phát triển của thị trường bất động sản và mối quan hệ biện chứng giữa pháp luật và quan hệ kinh tế, đặc biệt là về vai trò điều chỉnh, kiến tạo của pháp luậtđối vớicác quan hệ kinh tế mà quan hệ đất đai là một bộ phận quan trọng, cốt lõi.

1.3.2. Các giả thuyết nghiên cứu

Việc nghiên cứu pháp luật về cho thuê đất dưới góc độ lý luận và thực tiễn nhằm phân tích, luận giải cho một số giả thuyết nghiên cứu cơ bản sau đây:

Thứ nhất, việc tiếp cậncậnđất đai thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đấtcủa tổchức,hộgia đình, cá nhân (gọi chung là ngườisửdụngđất)đang đứng trước những khó khăn, bất cập do chế độ sở hữu toàn dânđối vớiđấtđai và nhữngbấtcậpnàybắtnguồntừnhững quyđịnhcủa pháp luậtvềcho thuê đất.

Thứ hai, Nhà nước cho thuê đấtcó nhữngđặc thù riêng mà pháp luật hiện hành cần đặc biệt chú ý nhằmđảm bảocho các chủ thể sử dụng đất có cơhộibình đẳng, công khai, minh bạch và dânchủtrong tiếpcậnđấtđai cho những mục đích sử dụng đất khác nhau và từ đó góp phần nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư; đồng thời, mang lại hiệu quả sử dụng đất.

Thứ ba, việc hoàn thiện các quyđịnhcủapháp luật hiện hànhvề cho thuê đất phảiđảmbảotuânthủcác quy luật của nềnkinhtế thịtrường nói chung và thịtrườngbấtđộngsảnnói riêngnếumuốn manglạihiệu quả vàđáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế.

1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu

Thứ nhất,nộihàm của khái niệm Nhà nước cho thuê đấtbao gồm những vấn đề gì? So với hình thức người sử dụng đất cho thuê lại đất thì Nhànước cho thuê đất có những đặc trưng gì? Những đặc trưng nàyđặtra yêu cầu gì khi xây dựng và thực thi pháp luật về cho thuê đất?

Thứ hai, các quy định của pháp luật về cho thuê đấtđược xâydựng dựa trên cơ sở lý luận nào? Chế độsở hữutoàn dânvề đấtđai chi phối nhưthếnào đến các quy định về cho thuê đất?.

Thứ ba, các quyđịnhcủa pháp luật hiện hànhvềcho thuê đấtảnh hưởngtích cực hay tiêu cực đốivớiquá trìnhvậnhành của nềnkinhtế thịtrường nói chung và thị trường bấtđộng sảnnói riêng?. Những nguyên nhân của các tác động tiêu cực?.

Thứ tư, những yêucầunào của kinh tế thị trường, của thị trường BĐS cầnđược đáp ứng khi xây dựng các quy định của pháp luật về cho thuê đất?

Thứ năm, định hướng nào và giải pháp nào cho việc hoàn thiện các quyđịnh của pháp luật về cho thuê đất trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự phát triển kinh tế thị trường, mở rộng hội nhập quốc tế của Việt Nam?.

1.4. Về hướng tiếp cận của đề tài và các phương pháp nghiên cứu

Thứ nhất, hướng tiếpcậncủa luận án là phân tích và đánh giá toàn diện các vấn đề từ thể chế, thiết chế đến những thực tiễn xây dựng và thực thi pháp luật về cho thuê đất.

Thứ hai, các phương pháp nghiên cứu cụ thể bao gồm:

– Cơ sở phương pháp luận nghiên cứu của đề tài luận án là lý luận của Chủ nghĩa Mác – Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nướcvà pháp quyền;đặc biệt là tư tưởng thượng tôn pháp luật của Bác Hồ.

Cùngvớicơ sở phương pháp luận nêu trên, chủnghĩa duyvậtbiện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, phép biện chứng duy vật xem xét, tìm hiểu nguồn gốc, bảnchấtsựvậtđặttrongsựvậnđộng, biếnđổicủa sựvật, hiện tượng và các quanđiểm của Đảng Cộng sảnViệt Namvề việcxây dựng, đổi mớichính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộcđổi mới; đồng thời, kế thừa, tiếp thu có chọn lọc lý thuyếtvề vậtquyền trong lĩnh vực đất đaicủa các nhà khoa học trong và ngoài nước làm căncứkhoa học cho việc nghiên cứu. Đây cũng là cơ sở lý luận có vai trò to lớn trong việc xác định phương hướng, phương thức thực hiện, cụ thể hóa nội dung tư tưởng nêu trên vào thực tiễn áp dụng pháp luật.

Đâychính là tư tưởng chủ đạo, xuyên suốt luận án, là chỗ dựa phương pháp luận mà luận án làm căncứxem xétsựvật, hiệntượngđang diễn ra. Trên cơ sở đó, luận án giải quyếtcác vấn đề cụ thể để tổng hợp, đánh giá kết

quả … làmtiêu chí đưa ra phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất.

Từ đó, chủ thuyết làm nền tảng và xuyên suốt quá trình nghiên cứu của luận án là trên cơ sởnguyên tắc đấtđai thuộc sởhữutoàn dân, nghiên cứu, tìm kiếm và thiếtkếchođược mộtchế độpháp lývề đấtđai dân chủ, công khai, minh bạch, có trách nhiệm giải trình cao nhằmmột mặtbảođảmquyền tiếpcậnđấtđaicủa ngườisửdụng đấtcông bằng, dân chủ, công khai, minh bạch, thuận tiện, an toàn và dung pháp luậtđápứngyêucầucủa cơ chế thịtrường; mặt khác, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để Nhà nước thực hiện quản trịđối vớiđất đai đạt hiệuquả cao, chống được tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai. Đồng thời, đề cao ý nghĩa, vai trò của pháp luật về cho thuê đấtởViệt Nam.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Pháp luậtvề thuê đấtlà lĩnh vực quan trọng có ảnh hưởng sâu rộng tới vấn đề chính trị – kinh tế – xã hội của đất nước và tới đời sống của người dân. Hiện nay, đa số các quốc gia trên thế giới đều chú trọng đến lĩnh vực cho thuêđấtvà coi đó là một trong những hình thức để Nhà nước phân bổ đất đai nhằm quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

Ở ViệtNam, hình thức cho thuê đấtđượcquy định trongLuật Đấtđai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành với tư cáchđấtđai là một loại tàisảnđặcbiệtcủaquốc gia, do Nhànước thống nhất quản lý và là chủsởhữu đại diện. Pháp luậtvề thuê đấtlà một trong những vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu không chỉ của giới luật học mà còn của các ngành và lĩnh vực khác ở nước ta như: địa chính, tài nguyên, môi trường, kinh tế.

Trong thời gian qua đã có một số công trình nghiên cứu, bài viết trong nước liên quan trực tiếp hoặc có liên quan đến đề tài nghiên cứu đã được công bố trên các tạp chí khoa học, báo cáo khoa học, đề tài nghiên cứu, luận án tiến sĩ, thạc sĩđược bảovệ, các cuốn sáchđược xuấtbảnhoặc đăng tài trên các trang thông tin điện tử. Nhóm các công trình nghiên cứu có liên quanđến đềtài bao gồm: các công trình nghiên cứu của ngành tài nguyên, môi trường, địa chính, kinh tế; các công trình nghiên cứu của luật học nghiên cứu pháp luật vềthuê đất. Các nghiên cứu quy định của pháp luật về thuê đất mang tính chuyên sâuở nướcta trong khoảng thời gian từ sau LuậtĐấtđai năm 1988 đến nay dườngnhư không nhiều. Trongmộtsốcông trình nghiên cứu của tậpthể và cá nhân trong nước, vấn đề quyền sử dụng đất trong đó có hình thức cho thuêđấtở Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới có được đề cập tới dưới dạng giới thiệu khái quát, hoặc nghiên cứu, điều tra, khảo sát như: Nghiên cứu vềthịtrường quyềnsửdụngđấttrongthịtrườngbấtđộngsảntạiViệt Nam,

nghiên cứu về thực trạng sử dụng đất, về chính sách giao đất, cho thuê đất…

Các công trình ít nhiềuđã bàn luận và đưa ra được những đánh giá, kiến nghị có giá trị. Tuy nhiên ở mức độ của bài viết, bài báo, luận văn thạc sĩ, đề tài cũngmớichỉ đề cậpmộtcách chung chung hoặc mộtphạm vinhỏcủa pháp luật về thuê đất mà chưa có công trình nào nghiên cứu một cách sâu sắc, toàn diện, có hệ thống về những vấn đề pháp lý của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụngđất.

Chương 2

LÝ LUẬN VỀ THUÊ ĐẤT

VÀ PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤTỞ VIỆTNAM

2.1. Một số vấn đề lý luận về thuê đất

2.1.1. Quan niệm về thuê đất, cho thuê đất

Thuê đất là một hoạtđộng phổ biếnhiện nay không chỉ trên thế giới màcòn diễn ra rất sôi động ở Việt Nam. Thuê đất là một hiện tượng tấtyếutrong nền kinh tế thị trường vì các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân mong muốn khai thác hiệu quả tối đa lợi ích từ việc sử dụng đất thuê. Mặt khác, thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp Nhà nước thực hiện chức năng phân bổ đấtđaihợplý, hiệu quả thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụngđất…

Tuy nhiên, đất đai không chỉ là tư liệusảnxuất đặc biệtmà còn là một loại tàisảncủa quốc gia. Vì vậy, những hoạt động, giao dịch liên quanđếnđấtđai, trongđócó thuê đấtcũng phải tuânthủtheo những quyđịnhmang tính đặc thù, không như thuê những loại tài sản thông thường khác. Để phân tích khái niệm và bản chất của thuê đất, trước hết cần tìm hiểu về khái niệm thuê và cho thuê, từ đó rút ra được thuê đất, cho thuê đất khác với thuê, cho thuê các tài sản thông thường khác.

TheoTừđiểnTiếng Việt, Nhà xuấtbảnTư pháp năm 2011 [79, tr732], thuê là mộthoạtđộnggiao dịch mang tính chất của mộthợpđồng, theođómột người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêucầu của một ngườikhác, với điều kiệnđược trả một số tiền. Hợp đồng thuê cóđối tượng là một vật đượcgọi là hợpđồng thuê tài sản. Hợpđồngthuê tàisảnđược lý giảibởitính chất các quyền của các bên trong hợp đồng thuê đối với tài sản thuê; người cho thuê vẫn là chủ sởhữutài sản, ngườithuê chỉcó quyềnsửdụng tài sản, vìvậyhợpđồngthuêphải có thời hạn.

Cho thuê là việc chủsở hữumộttàisảngiao chongườikhácsửdụng trong một thời gian xác định dựa trênmột hợpđồng thuê tài sản. Còn người sử dụng phải trả một khoản tiền nhất định cho chủ sở hữu. Hết thời hạn, chủsở hữu thu hồi hoặc bán phần còn lại giá trị của tài sản đó. Chủ tài sảnđược gọilà ngườicho thuê, ngườisửdụng tàisảngọilà ngườithuê, tiền phảitrảđược gọi là tiềnthuê

.Cũng như các lại tàisảnkhác, đất đai được coi như một loại hàng hóa – quyền sử dụng tài sản. Tuy nhiên, ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nướcđạidiệnchủsở hữu; pháp luậtchỉcho phépngườisửdụngđấtđược chuyển quyềnsửdụngđất(do tính chất, chức năng, vai trò của nó trong sự tồn tại và phát triển của mỗi quốc gia) nên quyền sử dụng đất đai cũng được coi là quyền sử dụng tài sản đặc biệt. Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và chỉ có hai phương thức để chuyển giaođấttừNhà nước sang chongườisửdụngđólàgiao đất và cho thuê đất. Nếu sử dụng đất vì mục đích sản xuất kinh doanh thìtương ứng với mỗi phương thức chuyển giao đất, người sử dụng sẽ phải thực hiệnmộtloại nghĩa vụtài chính nhất định. Theo quyđịnhcủa Hiến pháp 2013, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu. Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức… được Nhà nước giao đất, cho chủ sởhữu, Nhà nước có thể lấylạiquyền sử dụng đất của họ thông qua hoạtđộng thu hồi đất. Nhà nước là chủ sở hữu đất đai nhưng đồng thời cũng là chủ thể của quyền lực công. Nhà nước đã sửdụng quyền lực công nhưmộtcôngcụđể thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu.

Hiến pháp năm 2013 quyđịnh“Đấtđai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác vàcác tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđạidiện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 54 Hiến pháp 2013). Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu toàn dân về đấtđai thực hiện các quyền năngcủamộtchủsở hữu: quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác lợiích trên từng thửa đấtmà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch và kế hoạchsử dụng đấtbảođảmcho đất đai được sử dụng đúng mụcđích, hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm. Một trong những hình thức phân phối và phân phốilạiđấtđai của Nhà nước là cho thuê đất. Theo nghĩa này, cóthểhiểu việc Nhànước cho thuê đấtlà Nhànước trao quyền cho người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng thuê đất. Khái niệmthuê đất ở đây được hiểu là thuê quyềnsử dụng đất.

Khác với hầuhếtcác quốc gia khác trên thế giới, Việt Nam không thừa nhận đa dạng hóa các hìnhthức sở hữu đối với đấtmà quy định toànbộ đấtđai thuộc sở hữu toàn dân. Như vậy, các chủ thể dụng đât hiện đang trực tiếp khai thác đất thì có những quyền năng và tư cách pháp lý gì. Xuất phát từ việc chủ sở hữu và người khai thác tài sản là hai chủ thể khác nhau mà khái niệm quyền sử dụng đất được hình thành và tách bạch rõ với sở hữu đất.

Ở ViệtNam, cho đến nay, trong tất cả các văn bản pháp luật liên quanđếnđấtđai chưa cómộtkhái niệm nàovề thuê đấtmà chỉcó khái niệmvề thuê quyềnsử dụng đấtđược quy định trong LuậtĐấtđai năm1993 như sau:

“Hộgia đình, cá nhânđược Nhà nước giaođấtcó quyền cho thuê quyềnsửdụng đất” (Điều 3). Quyền nàychỉ được thực hiệntrong thời hạn giao đất vàsửdụng đúng mục đíchđấtđược giao. Tuy nhiên, việc cho thuê quyềnsửdụng đất theo quy định của LuậtĐất đainăm 1993 rất hạn chế, theo đó, người sử dụng đấtchỉ được thuê quyềnsử dụng đấtnông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủysảncủa hộ gia đình, cá nhân sử dụng do hoàn cảnh giađình neo đơn, khó khăn do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổnđịnh hoặc thiếu sức laođộngvớithờihạnkhôngđược vượtquá 3 năm. Trường hợp đặc biệt, thời hạn cho thuê đất có thể kéo dài hơn do Chính phủ quy định. Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấtđai năm 1998 được ban hành và mở rộng phạm vi, đối tượng thuê quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Thuê quyềnsửdụngđấttrong thờihạnthuê đấtcủa hộgia đình, cá nhân đượcNhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuêhoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thờihạn thuê đất đã được trả tiền còn ít nhất là 5 năm. Việc cho thuê lạichỉ được thực hiệnkhi đất đóđã được đầu tư theo dự án hoặc theo đơn xin thuê đất và người thuê lại phải sử dụng đấtđúng mục đích.

2. Thuê quyềnsử dụng đấtgắnliền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầngđược xây dựng trênđấtđócủa tổchức kinhtế được Nhà nước giaođấtcó thu tiền sử dụng đất.

3. Thuê lạiquyềnsửdụngđấttrong thờihạnthuê của tổchức kinhtế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Việc thuê lại chỉ được thực hiện khi đấtđó đã đượcđầu tư theo dự án và người thuê lại phảisử dụngđất đúng mục đích.

LuậtĐấtđai năm 2003 ra đờithay thế LuậtĐấtđai năm 1993 và Luật sửa đổi bổsung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đấtđai năm 2001 tiếp tục mở rộng phạm vi và quy định cụthể hơn về việc thuê quyền sử dụng đất, theo đó, người sử dụng đấtđược quyền: Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấuhạ tầng đã được xâydựng gắn liền với đất; Cho thuê lạiđấtđã được xâydựng xong kết cấuhạ tầng trong trường hợpđược phép đầutư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầngtạikhu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. LuậtĐấtđai năm 2013 ra đời quy định khái niệmvề thuê đất; cụthể: “Nhà nước cho thuêquyềnsửdụngđất(sauđâygọilà Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyếtđịnhtrao quyềnsửdụngđấtchođốitượngcó nhucầusửdụngđất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Như vậy,ởViệt Nam, đấtđai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên khái niệm thuê đất và cho thuê đất theo quy định của pháp luật Việt Namđược hiểu là thuê và cho thuê quyềnsửdụngđấtchứ

không phải là một loại thuê tài sản thông thường. Có nhiều quan điểm và cách tiếpcậnkhái niệm quyềnsửdụngđấtkhác nhauở Việt Nam. Theo Ts. LêXuân Bá – Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thì“Quyền sử dụngđất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông quaviệc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thờihạnthuê đất, nhận giaođấtnhững quyền và nghĩavụnhất định, trongđócósự phân biệt theo loạiđất, theođốitượng(người) sử dụngđất, theo hình thức thuê hoặc giaođất”[1, Tr 83]. Còn theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến của TrườngĐạihọc Luật Hà Nộithì“Quyềnsử dụngđất”làquyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước” [77, Tr92].

Từ góc độ lý luận, quyền sử dụng nói chung là một trong ba quyền năng thuộcnộidungcủaquyềnsởhữu. Quyềnsởhữubaogồmquyền chiếm hữu, quyềnsửdụng và quyềnđịnhđoạttàisảncủachủsởhữutheo quyđịnhcủa pháp luật. Xétvềbảnchất, quyềnsửdụng là quyền khai thác công dụng vàkhai thác những lợi ích vật chất của tài sản trong phạm vi pháp luật cho phép.

Như vậy, quyềnsửdụngđấtđược hiểu baogồmquyền khai thác các thuộc tính cóích của đấtlà quyềnsử dụng đấtở trạng thái tĩnh và quyền khai thác các lợi ích vật chất từ đất – là quyền sử dụng đất ở trạng thái động.

Ở trạng thái tĩnh, quyềnsử dụng đất có thể được hiểuđơn thuần là việc khai thác các thuộc tính lý, hóa, độ màu mỡ hay khai thác các lợi thế tự nhiên như vị trí, điều kiện thổ nhưỡng, khí hậu của đất. Đơn giản hơn, đó chỉ là việc con người thu về những giá trị kinh tế, văn hóa từ việc khai thác những thuộc tính trên của đất.

Ở trạng thái động, quyền sử dụng đất được hiểu rộng hơn rất nhiều. Trên thực tế, quyềnsửdụngđấttrong trườnghợpnàyđược thực hiện

thông qua các quyền năng phái sinh khác mà chủ sở hữu trao cho chủ sử dụngđấtnhư quyền thực hiện các giao dịchvề quyềnsửdụngđấtnhư chuyển nhượng, chuyểnđổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Ngaycả trong trườnghợp

ngườisửdụngđấtthực hiện các giao dịch mang tính song phương hay đơn phương, thểhiệnýchí của mìnhmộtcách tuyệtđốitrong việc lựa chọn và thực hiện giao dịch đi chăng nữa thìđóvẫnkhông phải là quyềnđịnhđoạt. Xét về bản chất, việcngườisử dụng đất được tựdo ý chí tuyệtđối như ví dụtrên hoàn toàn chỉ là việc họ đang hưởng các quyềncủa chủ sử dụng đất màthôi, hoàn toàn không phải quyền định đoạt. Pháp Luật đất đai Việt Nam qua các thời kỳ đã chứng minh điềuđó. Luật Đấtđai 1987 về cơ bản hạn chế việc thực hiện các giao dịchđất đai của người sử dụng đất, cụthể như nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượngđấtđai, phát canh thu tôdướimọihình thức (Điều 5). Luật Đất đai 1993 đã mở rộng hơn quyền của chủ sử dụng bằng việc thừa nhận chohọđược thực hiện các giao dịchgồmchuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bằng quyềnsử dụng đất. Luậtsửa đổi, bổsung một số điều của LuậtĐấtđai năm 1998 và năm 2001 bổ sung quy định về quyền bảo lãnh và góp vốn bằng quyềnsử dụng đất. Đến Luật Đấtđai hiện hành, người sử dụng lại được trao thêm quyền tặng cho. Hình dung một ngày nào đó, LuậtĐấtđailạiđược ban hànhmớivà thuhẹpphạm vi thực hiện hoặc xóa bỏhoàn toàn các loại giao dịch trên thì rõ ràngngườisửdụngđất không thể tự do ý chí như ví dụ trênnữa. Điềuđó chỉ ra rằng, việc thực hiện các quyền chuyển quyền hay thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đấtnói chung của người sử dụng chỉ là việc họ đang thực hiện các quyền mà chủ sở hữu quy định cho chủ sử dụng đất mà thôi. Và điều đó khẳng định thêm rằng quyềnsửdụngđấtởViệt Nam hoàn toàn khác vớiquyềnđịnhđoạt, dù nóđược thực hiện trực tiếpbởichủ thể không phải chủ sở hữu. Khi thực hiện các giao dịch, đặc biệt là những giao dịch cóđềnbù trongđiềukiệnthịtrường quyềnsử dụng đất hiệnnay thì không ít người sử dụng đã thu về được những

lợiíchvậtchất, kinhtế nhất định. Đócũng chính là cách hiểu rộng hơnvềkhái niệm quyền sử dụng đất.

LIÊN HỆ:

SĐT+ZALO: 0935568275

D:\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT 2\PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay