Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở ViệtNam, trước năm 1986chỉcó hai thành phần kinhtế đượccông nhận chính thức, đó là kinh tế nhà nước và kinh tế tập thể. Đến Đại hội Đảng lần thứ VI (1986), khi bắtđầu bước vào xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước chính thức xác nhận các thành phần kinh tế (bao gồm kinh tế xã hội chủ nghĩa gồm khu vực quốc doanh và khuvực tậpthểcùng vớibộ phậnkinh tế gia đìnhgắnliền với thành phần đó và các thành phần kinh tế khác gồm: kinh tế tiểu sản xuất hàng hóa, kinh tế tư bản tư nhân, kinh tế tư bản nhà nước, kinh tế tự nhiên,tựcấp, tựtúc trong mộtbộ phận đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên và các vùng núi cao khác). Trêncơ sởnhững thành phần kinh tế đó, Đại hội Đảng lần thứ VII (1991) và
lần thứVIII (1996) đã phân định thành 5 thành phần, bao gồm: kinh tế quốc doanh/ kinh tế nhà nước, kinh tế tập thể/ hợp tác xã, kinh tế tư bản nhà nước, kinh tế cá thể, tiểu chủ và kinh tế tư bản tư nhân. Đại hội Đảng IX (2001) đã bổ sung thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Văn kiện của Đại hội IX đã khẳng định rõ: “Thực hiện nhất quán chính sách phát triển nền kinh tế nhiều thành phần. Các thành phần kinh tếkinh doanh theo pháp luật đều làbộphậncấuthành quan trọngcủanền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo cùng với kinh tế tập thể ngày càng trở thành nền tảng vững chắc của nền kinh tế quốc dân”1.
Như vậy, kể từnăm 1986 tới nay Đảng,Nhà nước luôn nhất quán và xácđịnh conđườngphát triển kinh tế thị trường theo định hướng xãhộichủ nghĩa vớiđa thành phần kinh tế tham gia.Nhờ đó, nềnkinh tế Việt Nam đã có những chuyển biến đáng kể từmột nền kinh tế “đóng cửa” sang nền kinh tế “mởcửa”; từmột nền
kinh tế“trìtrệ”sang nền kinhtế “năngđộng”hơn… song, với nền kinhtế thịtrường thì luôn tiềm ẩn những rủi ro mang tính hệ thống; những tác động khôngchỉxuất hiện ở trong nước mà còn từ những cuộc khủng hoảng mang tính khu vực và toàn cầu. Vì vậy, các chủ thể tham gia nền kinh tế để tránh được sựđổ vỡ trong tương lai thì cần thiết phải có khả năng kiểm soát những rủi ro, khả năng kiểm soát và luôn tìm cách tăng trưởng được số vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh của mình. Và trên hết,đểphát triểnnềnkinhtế thịtrườngđịnhhướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nướccầnkhông ngừng xây dựng và hoàn thiệnthểchếkinhtế,chínhtrịvà hệ thống pháp luật điều chỉnh các hoạt động kinh doanh thương mại nhằm kiến tạo một
1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, HàNội, tr. 87.
môi trường bình đẳng trong kinh doanh, một khả năng thích ứng với biến cố trong kinh doanh của các thành phần tham gia nền kinh tế.
Một trong những vấn đề quan tâm của thế giới trong hoạt động kinh doanhở cấp độ vĩ mô đó là hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp. Vấn đề này cũng đãvà đang là nội dung quan tâm nghiên cứu của nhiều nhà hoạch định chính sách, nhiều nhà nghiên cứu lý luận, nhiều doanh nghiệp tham gia nền kinhtếở Việt Nam. Một trong những nội dung liên quan tới hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp là hoạt động chuyểnnhượng dựán. Nếu xét ở phạm vi tổng thể, chuyển nhượng dựán không chỉ là giải pháp hữu hiệu để giải quyết bài toán vốn, giải quyết bài toán tồn tạimà còn là một cơ hội kinh doanh của các chủthểthực hiện các dự ánđầutư
(DAĐT). Đặc biệt đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản (KDBĐS), mỗidựánđược triển khai, được phê duyệt khôngchỉảnh hưởng trực tiếp tớihạ tầng cơ sởmàcòn làsựhiện thực hóa quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia thìhoạt độngchuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS còn là lời giải đểbài toándựán được triển khai tới cùng, để không phá vỡ các quy hoạch phát triển kinh
tế- xã hộivà hạn chế đượcnhững tác động xấu từdựán bất động sản(DABĐS)bị “phá sản”.
Hiện nay, hoạtđộngchuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộngKDBĐS được điều chỉnh tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, trong đó có Luật KDBĐS 2014, Luật Đầu tư 2020, Luật Đấtđai 2013, Luật Doanh nghiệp 2020… và các văn bản hướng dẫnthi hành. Tuy nhiên, nhiều quy địnhcủa pháp luậtvềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS còn thiếu, chưa cụ thể, rõ ràng; các quy định giữa các vănbảnpháp luật còn cósựmâu thuẫn, chồng chéo, đối lập với nhau. Điều này đang là rào cảncho các chủ thể thực thi hoạt độngchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trong thực tế. Thực tiễn hiện nay, tình trạng “biến tướng”, sai phạm khi hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện DAĐT, hợp đồng chuyển nhượng cổ phần, cổ phiếuđể thực hiện các hoạtđộng chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐSphổbiến; hay tình trạng “đầu cơ”, “kích cầu ảo”, “bán non dự án”để trục lợi; tham
nhũng, chống lợi ích cục bộ, “lợi ích nhóm”… đang là vấn đề nóng được đặt ra.
Vì vậy, đểhoạt động chuyển nhượng dự án được kiểm soát về mặt quản lý nhà nước, kiểm soát sựổn định của thị trườngcũng như hướng tới một nền kinh tếthị trường bền vững thì việc nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng dự án và đặc biệt pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là việc làm cần thiết có ý nghĩa cao cả về mặt lý luận và thực tiễn. Xuất phát từlý do đó tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượngdự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản”làm hướng nghiên cứu cho bậc học tiến sĩ của mình.
2. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của đề tài 2.1. Mục đích nghiên cứu
Thứ nhất, xây dựng nền tảng lý luậnvề chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS và pháp lụa ật về chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS trong thị trường bất động sản (TTBĐS).
Thứhai, chỉra những hạn chế, bất cập trong quy định của phálụauật hiện hành, cùng với những khó khăn trong thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS và nguyên nhân của những hạn chế, bất cập đó.
Thứba, đềxuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quảthi hành pháp luật vềchuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS theo hướng đảmbảo sựđồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật cũng như phù hợp với các quylụa ật của TTBĐS và bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện đượcmục đích nghiên cứu, các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể của đề tài là:
Thứnhất, hệthống hóa những vấn đề lý luận về DAĐT trong hoạt động KDBĐS, chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS và pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trên cơ sở luận bàn, làm sáng tỏ các khái niệm, đặc điểm cũng nhưmụcđíchýnghĩavề chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS đồng thời phân tích làm rõ cơ sở xây dựng và nội dung cơ cấu pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS.
Nghiên cứu lý thuyết nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu để nhận diện rõhơn vềtính tất yếu của chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐ vàsựcần thiết cũng như những sửa đổi, bổ sung các quy định của pháplụaật vềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐ trong tương lai.
Thứhai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật vềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS. Qua đó, chỉ ra những kết quả đạt được và đặc biệt những hạn chế, bất cập, khoảng trống của pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐ, những hệ lụy phát sinh từthực trạng của hoạt động này trên cơ sở nhận diện rõ nguyên nhân của thực trạng đó.
Thứba, luận án đưa ra định hướng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đốitượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:
-Hệ thống quan điểm,đường lối, chính sách của Đảngvề xây dựng hoàn thiện pháp luật đất đai, KDBĐS nói chung và pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS nói riêng.
– Nghiên cứu các quy định của pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trong tổng thể pháp luật liên ngành, bao gồm cả pháp luật điều chỉnh chung về kinh doanh, về đất đai như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, chođến cácquyđịnhđiềuchỉnh trực tiếp việc chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐSđược cụthể hóa trong Luật KDBĐS, Luật đầu tư… và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trên cơ sở để có đánh giá toàndiện vềnhữngđiểmtiến bộ, ưu điểm cũng nhưng những hạn chế, mâu thuẫn còn tồn tại của pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS hiện hành.
– Nghiêncứuchính sách, pháp luậtvềchuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộngKDBĐScủamộtsốquốc gia trênthếgiới như Trung Quốc,ẤnĐộvàSingapore. Tác giả lựa chọn nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộngKDBĐScủaTrung Quốc,ẤnĐộvà Sigaporebởiđâylà những quốc gia hoặc có nhiềuđiểmtươngđồngvới Việt Namvềhoạtđộngquản lýcủaNhà nước(Trung Quốc, Singapore), hoặc pháp luậtcủanướcđócó tính thờisựcao
(như Ấn Độ: mới ra văn bản luật mới nhất mới điều chỉnh vấn đề này). Qua đó, cónhững bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật vànâng cao hiệuquảthực thi pháp luật chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS ở Việt Nam.
– Các thông tin, số liệu, vụ việc thực tiễn về áp dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộngKDBĐS.
– Các công trình khoa học có liên quan tới chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS ở Việt Nam trong thời gian qua.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Với tên đềtài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản”, nghiên cứu sinh (NCS) giớihạnphạm vi nghiên cứu ởmột số vấn đề cụ thể sau đây:
-Về nội dung: chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là hoạt độngkinh doanh trên TTBĐS của kinh tếthịtrường, có quan hệ mật thiết với nhiều
lĩnh vực cụ thể như: chính trị, kinh tế, xã hội và pháp luật. Trong đó, pháp luật là phương tiện quan trọng nhất đảm bảo cho các giao dịch về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐSđược thực hiệnvà phát huy vai trò đối với công tác quản lý nhà nướcvề đấtđai nói chung và các DAĐT KDBĐS nói riêng. Tuy nhiên, luậnán chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ các quy định của pháp luật điều chỉnh trực tiếp tới hoạt độngchuyển nhượng DAĐT trong hoạt độngKDBĐS, bao gồm các nội dung về nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, trình tự thủ tục, hình thức pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng nhưxửlý vi phạm chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS của các chủ thể thuộc các thành phần kinhtế cótham gia hoạt động KDBĐS mà không mở rộng nghiên cứu đối với các dự án nói chung cũng như không hướng tới các chủ thể không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật KDBĐS.
Nghiêncứusinh cũng nhận thứcđược rằng, đểhoàn thiện pháp luậtvề chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS cần phải giải quyết nhiều vấn đề thuộc nhiều lĩnh vựckhác nhau nhưcảicáchbộmáy hành chính, nâng cao năng lực quản lý cho cán bộ, công chức nhà nước, cải cách thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS v.v… Đó là những vấn đề phức tạp cần phải được tiếp tục nghiên cứu ở các công trình khoa học pháp lý tiếp theo sau này. Bên cạnh đó, luận án không nghiên cứu hoặc không đi sâu nghiên cứu những yếu tố của vấn đề thẩm định dự án mang tính chất kỹ thuật.
-Về không gian: Luận án nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS dưới góc độ lý luận và thực tiễn tại Việt Nam và đồng thời cũng nghiên cứu lĩnh vực pháp luật về nội dung này ở một số quốc gia trên thế giới
(Trung Quốc, Singapore và Ấn Độ).
– Về thời gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS từ năm 2006 (năm ban hành Luật KDBĐS năm 2006) cho tới nay. Qua đó, đánh giá được một cách khách quan nhất về thực tiễn triển khai pháp luật chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS và đây sẽ là “lăng kính”phản ánh rõ nét nhất tính hiệu quả của pháp luật trước sựthay đổi, phát triển của nền kinh tế của Việt Nam trong thời gian qua.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, luận án đã dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chính sách và pháp luật đất đai, pháp luật KDBĐS, các quan điểm, các học thuyết kinh tế, TTBĐS – xem đólà cơ sở phương pháp luận giải quyết những vấn đề thuộc nội dung của luận án.
Bên cạnh đó, luận án còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
– Chương 1, NCSchủyếu sửdụng phương pháp tổng hợp đểhệthống hóa những vấn đề mà các công trình nghiên cứu đã thực hiện; phương pháp phân tích, phương pháp so sánh được sử dụng để phát hiện những vấn đề của luận án mà các công trình nghiên cứu đã công bố còn bỏ ngỏ, chưa giải quyết hoặc đãgiải quyết nhưng chưa triệt để.
– Chương 2, NCSsửdụng phương pháp so sánh, phương pháp lịch sử, phương pháp hệ thống,… khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS, cụ thể:
i) Phương pháp phân tích được sử dụng khi nghiên cứu khái niệm, đặc điểm của DAĐT; khái niệm, đặc điểm, nội dung và cơ chế điều chỉnh pháp luật vềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS.
ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp lịch sửđược sửdụng khi nghiên cứu lịch sửhình thành và phát triển pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS.
iii) Phương pháp so sánh, phương pháphệ thống được sửdụng khi nghiên cứu pháp luật và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS.
– Chương 3, NCSsửdụng phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích,
phương pháp đánh giá, phương pháp đối chiếu, sơ đồ hóa… khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS, cụ thể:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá được sử dụng khi phân tích, bình luận nội dung các quy định về chuyển nhượng DAĐT tronghoạt độngKDBĐS.
ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp đối chiếu, sơ đồ hóa được sử dụng khi đánh giá, bình luận thực tế thi hành các quy định chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS.
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp diễn giảiđược sửdụng khi tìm hiểu nguyên nhân của những tồn tại, hạn chếtrong quá trình thực tế thi hành các quy định về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS.
– Chương 4, NCSsửdụng các phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn
giải, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp… khi nghiên cứu định hướng và đề xuấtgiải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS.
5. Những đóng góp mới của luận án
Ở cấp độluận ántiến sĩ luật học đềtài “Phápluật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản” là công trình nghiên cứu đầu tiên. Với sựnghiên cứu nghiêm túc, luận án được hoàn thành sẽ có những đóng góp mới chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, luận án hệ thống hóa và góp phần phát triển, bổ sung lý luận vềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS và lý luận pháp luậtvềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS dựa trên cơ sở các học thuyết về kinh tế, về TTBĐS kết hợp với quan điểmduy vậtbiện chứng và duy vật lịch sửcủa chủnghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chính sách và pháp luật đất đai, pháp luật KDBĐS.
Thứ hai, luận án nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS theo Luật KDBĐS nhưng có sự liên hệ với pháp luật đầu tư, pháp đất đai. Những đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS được kết hợp với đánh giá thực tiễn thực thi thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế. Qua đó, luận án chỉ ra được những rào cản, điểm nghẽn chưa được tháo gỡ khi chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS hiện nay.
Thứba, luận án phân tích và chỉ ra nhữnggợi mởcho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật vềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS thông qua việc phân tích, tìm hiểu pháp luật và thực tiễn pháp lý của Trung Quốc, Ấn Độ và Singapore về vấn đề chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS.
Thứ tư, luận án làm rõ những yêu cầu hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS đảm bảo sự thống nhất giữa các quy định của pháp luật tronghệthống pháp luật cũng như có cơchếthông thoáng,đảmbảotính công bằng, bình đẳng về quyền lợi cho các bên và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tếthị trường, hội nhập quốc tế mà Đảng và Nhà nước đã đề ra. Các giải pháp cụ thể hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệuquảthực thivềchuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộngKDBĐSđượcluận ánđềxuất tổngthểtrên cơsởkếtquảđánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS kết hợp với những quan điểm khoa học pháp lý hiện đại trong giai đoạn hiện nay.
6. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận án gồm 4 chương:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng dựán đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạtđộng kinh doanh bấtđộng sản và pháp luậtvề chuyển nhượng dựán đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 3: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dựán đầu tưtrong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 4: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quảthực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT
VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài của luận án 1.1.1. Các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và chính
sách quản lý, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
1.1.2. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bấtđộng sản và pháp luật về kinh doanh bất động sản
1.1.3. Các công trình nghiêncứu vềpháp luật chuyển nhượngdự án đầu tư và pháp luật vềchuyển nhượng dự án đầu tư đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản
1.2. Đánh giá kết quảnghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án
1.2.1. Đánh giá kết quảnghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
1.2.1.1. Đánh giá chung
Qua việc nghiên cứu các công trình liên quan đến đề tài luận án, NCS cóthể đưa ra một số nhận xét đánh giá mang tính khái quát chung như sau:
Thứ nhất, về số lượng công trình nghiên cứu nói chung.
Mặc dùđã cókhông ít công trình nghiên cứu về KDBĐSở cảgóc độ kinh tế và pháp luật nhưng chuyển nhượng DAĐT trong hoạt độngKDBĐS là mảng ítđược quan tâm dù thực tiễn chuyển nhượng khá nhiều. Số lượng công trình rất ít, đa số theo Luật KDBĐS 2006; bằng chứng là từkhi Luật KDBĐS 2006 ban hành, những bài viết phân tích trực tiếp về chuyển nhượng DABĐS thì chỉ 03 bài báo trên các tạp chí chuyên ngành, còn các công trình khác chủ yếu là có liên quan hoặc chuyển nhượngdựán chỉ làmộtnộidungnhỏ; đếnnay khi Luật KDBĐS 2014 cóhiệu lực thì số lượng các bài bài báo đề cập trực tiếp phân tích một số nội dung bất cập của pháp luật về chuyển nhượng DABĐS đã nhiều hơn trước đó.
Thứ hai, về số lượng công trình nghiên cứu pháp luật quốc tế.
Trong số những công trình nghiên cứu của các tác giả Việt Nam, mặc dù có nhưng rất hạn chế về số lượng các công trình nghiêncứu vềpháp luật KDBĐS của nước ngoài và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc xây dựng chính sách phát triển TTBĐS. Còn hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS, NCS cũng đã tiếp cận được phápluậtcủamột sốquốc gia (Trung Quốc, Tây Ban Nha, Singapre). Mặc dù hệ thống pháp luật cósựkhác nhau, nhưng những quy định của pháp luật các quốc gia trên gợi mở rất nhiều nội dung trong quá tình nghiên cứu, đưa ra những giải pháp phù hợp với Việt Nam.
Thứ ba, về số lượng hội thảo, tọa đàm khoa học.
Tại Việt Nam, các hội thảo khoa học về pháp luật KDBĐS nói chung cũng như về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS nói riêng vô cùng hạn chế; các nhà khoa học, những ngườitham gia xây dựng pháp luật và các chủ thể tham gia thị trường không có kênh kết nối để nắmbắt lẫn nhau. Ở góc độ quốc tế, tọa đàm, hội thảo học thuật về pháp luật giữa Việt Nam và các quốc gia khác về pháp luật KDBĐS cũng rất ít; chỉcó một thông tin được cung cấp trong luận án tiến sĩcủa tác giả Vũ Anh về “Pháp luật kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” đó là tháng 11/2010,Hộithảo quốc tế “Phát triển nhàởvà thị trường bất động sản – Kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” được tổ chức thực hiện tại Hà Nội.
Thứ tư, về xu hướng của các nghiên cứu.
Từnhững công trình nghiên cứu đã có, NCS nhận thấycác vấn đềchung về TTBĐS như khái niệm, đặc điểm, vai trò quản lý của Nhà nước thểhiện ở những chính sách cụ thể trong TTBĐS là những nội dung trọng tâm mà các công trình nghiên cứu hướng tới giải quyết về mặt lý luận. Việc vận dụng cácvấn đề lý luận vào thực tiễn hoặc vận dụng thực tiễn để làm rõ thêm vấn đề lý luận còn khá khiêm
tốn.Đềtài mà NCS lựa chọn cósốlượngcông trình đã nghiêncứu trước đókhông
nhiều nhưng cũng đề cập đến chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐScụthể như dự án nhà ở thương mại, BĐS du lịch.
Như vậy, những công trình liên quan nhưđã đề cập khá đadạng và thể hiện nhiều góc nhìn, nhiều góc độ đánh giá; dù trực tiếp nghiên cứu bình luận về pháp luật chuyển nhượng DABĐS hay không thì những công trình này cũng có giá trị tham khảo vô cùng quan trọng trong quá trình nghiên cứu của NCS.
1.2.1.2. Những kết quả nghiên cứu đạt được
Với hệ thống các công trình nghiên cứu mà NCSđã đề cập ở trên, có thể thấy, chiếm sốlượnglớn là những công trình nghiên cứu về lĩnh vựcTTBĐS, KDBĐS nói chung, hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộngKDBĐS là lĩnh vực cụ thể mới được quan tâm những năm gần đây,chỉcómộtsố bài báo đăng trên tạp chí chuyên ngành có đề cập trực tiếp và chưa có sách cũng như luận án tiến sĩ nghiên cứuvề hoạtđộngnày. Không chỉít vềsốlượngmà những công trình nghiên cứu đã có còn viết trên cơ sở quy định cũ của Luật KDBĐS 2006. Từkhi Luật KDBĐS 2014 ra đời đến nay số lượng các công trình nghiên cứu trực tiếp nội dung này cũng không nhiều. Bêncạnh đó, đa số sựquan tâm mới chỉ dừng lại ở các cuộc Hội thảo riêng lẻ, các Hội nghị về xúc tiến thương mại do Sở Kế hoạch và Đầu tư tổ chức định kỳ hàng năm nhằm lắng nghe, chia sẻ và tìm cách tháo gỡ cho các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh, trong đócó KDBĐS dưới hình thức chuyển nhượng các DAĐT. Mặc dù vậy, với những công trình nghiên cứu đã có, NCS cũng thấy được nhiều nội dung liên quan có giá trị tham khảo, cụ thể như sau:
Thứ nhất, các công trình nghiên cứu đã sửdụng một sốphương pháp trong quá trình nghiên cứu như:
– Phương pháp thu thập, xử lý thông tin: Thông tin khoa học trong các công trình nghiên cứu được các tác giả thu thập, xửlý và chắt lọc từnhiều nguồn khác nhau, từcông trình nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài nước, từphỏng vấn chuyên gia…đểtổng kết thực tiễn của hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộngKDBĐS.
– Phương pháp tổng hợp, phân tích: để tổng hợp, phân tích, đánh giá pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật, trên cơ sở đó đưa ra các nhận xét, khuyến nghịtrong công trình nghiên cứu.
Các phương pháp nghiên cứu này là kinh nghiệm có giá trị đối với NCS khi thực hiện đề tài luận án.
Thứhai, về khái niệm chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS.
Để xây dựng khái niệm về “chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản” đòi hỏi cần tiếp cận nhiều khái niệm đơn lẻ như: “dự án đầu tư”, “dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản”, “chuyển nhượng”, “chuyển nhượng dự án đầu tư”. Đaphần các thuật ngữ này đãđượcphân tích làm rõ trong các công trình nghiên cứu, do đó có giá trị tham khảo cao đối với NCS.
Điều quan trọng đầu tiên cần xác định đó là DAĐT trong KDBĐS là một trong các loại DAĐT, quy định về“chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản”của Luật KDBĐSđược xây dựng dựa trên cơ sở LuậtĐầu tư cho phép việc chuyển nhượng dựán. Chính vì vậy, việc nghiên cứu pháp luật không thể tách rời pháp luật KDBĐS và pháp luật đầu tư. Bên cạnh đó, với tính chất củamộttrong các loạidựán, mang những đặc thù riêng nên ngoài những quyđịnh cơ bản của pháp luật đầu tư thì pháp luật đất đai, pháp luật KDBĐS sẽ đặt ra thêm những quy định ràng buộc khác về điều kiện chuyển nhượng, về chủ thể đầu tư… đối với hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS để phù hợp với nhữngđặc thù này, đảm bảo an toàn pháp lý cho TTBĐS.
Những nghiên cứu đã có về vấn đề này được viết trên cơ sở Luật KDBĐS 2006 và theo hai khuynh hướng:
Một là, Luật KDBĐS 2006 chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dựán, không được chuyển nhượng một phần dự án. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án làchuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩavụ vàlợi ích hợp pháp củachủ đầu tưcũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nướccóthẩm quyền cho phép.
Hai là, Luật KDBĐS 2006 chỉ quy định về chuyển nhượng toàn bộ dự án, còn việc chuyển nhượng một phầndựán cácchủ đầutưsẽthực hiện trên cơsởhợpđồng hợp tác kinh doanh và trở thànhđồngchủ đầutưcủadựán. Pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới hiện cũng đang ghi nhận phương thức này.
Hiện nay, Luật KDBĐS 2014 hiện hành đã chính thức ghi nhận cả hai loại hình chuyển nhượng này. Chính vì vậy, cách thức tiếp cận khái niệm này cần có sựthay đổi. Sự thay đổi này chủ yếu liên quan đến hoạt động chuyển nhượng một phần dựán, vì vậy, các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng toàn bộ dự án là nội dung màNCS có thể kế thừa.
Thứ ba,về thực trạng pháp luật điều chỉnh, thực tiễn hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS và hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng DAĐT tronghoạt độngKDBĐS
Về thực trạng pháp luật, các công trình nghiên cứu đã tiếp cận hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS với các mức độkhác nhau. Thực trạng pháp luật được khai thác theo từng quốc gia và hầu như không có sự giao lưu quốc tế. Ở Việt Nam, các nghiên cứu đã có được thực hiện trên những quy định của Luật KDBĐS 2006, ít có sựkết nốivới phápluật đầu tưvà pháp luật đất đai. Bên cạnh đó, do quyđịnhvề vấnđề này của Luật KDBĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành không nhiều nên các công trình nghiên cứu chưa cho thấy sự phân chia về nội dung nghiên cứu một cách chi tiết và cụ thể như điều kiện, thẩm quyền, trình tựthủ tục… Cóthểnói thực trạng pháp luật phản ánh trong các công trình nghiên cứu đã có là khá sơ sài. Giá trị tham khảo đối với NCS đa phần thể hiện dưới góc độnghiên cứu lịch sử quá trình hoàn thiện của pháp luật.
Về thực tiễn hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS:
nội dung này được phản ánh tốt hơn trong các công trình nghiên cứu, đặc biệt là trong một số bài báo đã khai thác được những bất cập rất có giá trị. Đây là những nội dung mà NCSsẽkế thừa trong nội dung triển khai của luận án. Tuy nhiên, cóhaiđiểmhạnchế đối với NCS khi tiếpcậnnhững vấn đề thực tiễn đã được cáctác giả nêu ra: Một là, một số bất cập đã “không còn là bất cập” do viết theo luật cũ,đến Luật KDBĐS 2014 đã được bổ sung sửađổi; Hai là, những bất cập được các tác giả nêu ra hiện đãgiảm tính thời sựdo khoảng cách về thời gian (công trình nghiên cứu trực tiếp và gần nhất là một bài báo viết tháng 02/2021 nhưng đánh giátrên cơ sở Luật Đầu tư 2014 đã hết hiệu lực).
Về hướng hoàn thiện pháp luật: do hướng hoàn thiện được đề xuất trên cơ sở nghiên cứu đánh giá thực tiễn của từng tác giả trong mỗi công trình, chính vì vậy, NCS cũng gặp những hạn chế nhưđãđềcập ở trên. Nhiều giảipháp đã được ghi nhận trong Luật KDBĐS 2014. Thêm vào đó, thực tiễn TTBĐS vào thời điểm nghiên cứu của NCS đã có những vận động chuyển biến khác nênsự kế thừa từcác nghiên cứu cũ cũng có giới hạn. Tuy vậy, những kiến nghị mang tính định hướng hay nâng cao hiệu quả thực thi vẫn có giá trị tham khảo với NCS.
1.2.1.3. Những vấn đề chưa được nghiên cứu thấu đáo, đầy đủ hoặc còn bỏ ngỏKhách quan có thể khẳng định rằng, chưa có một một công trình nghiên cứu
nào thể hiện một cách toàn diện, tập trung và mang tính chuyên sâu về chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS với nền tảng cơ sở lý luận là các học thuyết, các giả thuyết, đặt trong mối quan hệtác động, chi phối bởicác điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, lịch sửvà hội nhập quốc tếtrong thực tế thời gian qua. Cho đến nay, vẫn cònmột số vấn đề còn bỏ ngỏ, chưa được nghiên cứu một cách thấu đáo, cụ thể:
Dướikhía cạnh lý luận: phạm vi, giớihạncủahoạtđộng KDBĐS là những hoạt độngnào;đầutư KDBĐS có thực chất là mộtloại hìnhđầutưđặc biệt, cóđiều kiện,đòihỏikhung pháp lý riêngđểđiều chỉnh không; chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS vớibảnchất,đặcđiểm nào cho phép phânđịnhvới việc chuyển nhượngcổ phần, cổphiếu mà giá trị củacổphần,cổ phiếuđólà giátrị củaBĐS trong DAĐT và khác với các hình thức chuyển nhượng dự án khác; ranh giới giữa chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS với hình thức gópvốnbằng QSDĐđểthực hiện DAĐT mà hình thành pháp nhân mới; sự khác biệt giữa chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS với mua bán, sáp nhập doanh nghiệpđầu tư BĐS; cơsởlí luận và thực tiễn của điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS cũng như quá trình hình thành và phát triển của pháp luậtvềchuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS chịu sự tác động bởi các yếu tố nào? Tiêu chí cho việc đánh giá một hệthống pháp luậtđiềuchỉnh hoạtđộngchuyển nhượngdựán trongđầutư kinh doanh có hiệu quả trong đời sống kinh tế – xã hội?
Dưới khía cạnh pháp luật và thực tiễn thực thi: Nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộngKDBĐS phảiđược đặt trong tổng thể hệ thống pháp luật có mối liên hệtrực tiếp, đan xen, tác động và chi phối tới chúng như: Luật KDBĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, BLDS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế… Làm rõ được mức độ chi phối, điều chỉnh của mỗi ngành luật cụ thể tới từng vấn đề liên quan trực tiếp đến chuyển nhượng DAĐT trong hoạt độngKDBĐS như:chủthể,đốitượng,điều kiện, phạm vi của chuyển nhượng; quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng, các định chế tài chính có liên quan đến chuyển nhượng DAĐT; quy trình, thủ tục và trách nhiệm của hệ thống cơ quan công quyền trong việc thẩm định,cho phép, thanh tra, giám sát quá trình chuyển nhượng và xử lý khi có hành vi sai phạm.
Lồng ghép trong mỗi vấn đề cụ thể liên quan đến chuyển nhượng DAĐT là những số liệu, dẫn liệu, các vụ việc chuyển nhượng DAĐT trong thực tế được minh chứng với mong muốn nhận diện và tìm ra những yêu cầu và đòi hỏi từ gócđộ quản lý nhà nước đối với TTBĐS, từ nguyện vọng và mong muốn chính đáng của nhà đầu tư và hơn hết là vì mục tiêu phát triển chung của toàn xã hội. Trên cơ sởđó,nhận diện rõ nét và sâusắchơn nhữngkếtquảđãđạtđượccủahệthống pháp luật và những khoảng trống, những vấn đề để ngỏcầnđược tiếp tục bổ sung và hoàn chỉnh.
Ngoài ra, thực trạng quy địnhpháp luật vềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS từ Luật KDBĐS 2006hầunhư không được đi sâu phân tích. Khi Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực cho đến nay, mặc dù đã có công trình nghiên cứu về
thực trạng pháp luật chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS nhưngđểphân tích, đánh giámộtcách tổng quát, toàn diện những quy định của pháp luật hiện hành vớicấpđộ luận án tiến sĩ thì chưa có công trình nghiên cứu nào. Hơn nữa, nhiều giải pháp, đề xuất được đưa ra trong những công trình nghiên cứu đã cóđều mang tínhđịnh hướng chung. Điều này có thể xuất phát từviệc phạm vi các nghiên cứu chỉgiới hạn trong các bài viết trong Hội thảo, tạpchí chuyên ngành, chưa tạo được sự kết nối giữa lý luận pháp luật và thực tiễn thị trường.
1.2.2. Định hướng nghiên cứu của luận án
Luận án sẽ tiếp tục nghiên cứu để giải quyết những vấn đề mà các công trình nghiên cứu đã có còn bỏ ngỏ, chưa nghiên cứu thấu đáo nhưđã đề cập ở trên. Đối với những vấn đềcòn tranh luận, luận án sẽđưa ra phương án giải quyết phùhợp trong giai đoạn hiện nay.Cụ thể:
Thứ nhất, xây dựng hệ thống lý luận về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS và pháp luật điều chỉnh vềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS. Từ các quan niệm, học thuật nhằm làm rõ tư cách chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng DAĐT; phạm vi, ranh giới giữa chuyển nhượng toàn bộ dự án vàchuyển nhượngmộtphần DAĐT trong KDBĐS. Chủ đích của nội dung này lànhằm phân định một cách cụ thể, rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng. Đặc biệt, đối với chuyển nhượng một phần dự án, với tính chất, đặc điểm là không chấm dứt chủ đầu tưdựán và xác lập cho chủ đầu tư mới mà sau chuyển nhượng tồn tại song song hai chủ đầu tư cùng tiến hành trên tổng thể một dựán. Vậy,vấnđềđặtra là, ranh giới quyền và nghĩa vụcủachủđầutư tổng thểdựán và của chủ đầu tưdựán thành phần được xác định trên cơ sở nào? Xét trong tổng thể của toàn bộ dựán có những vấn đề đặt ra buộc tất cả các chủ thể đầu tư phải cùng thực hiện trách nhiệm và nghĩa vụ chung mà không thể phân chia như: sự tuân thủ quy hoạch, kế hoạch chung của toàn bộ dựán với quy hoạch tổng thể, vấn đề môi trường và an sinh xã hội trong vùng của dựán… Vậy, vấn đềxác lập cơ chế phối hợp thế nào giữa chủ đầu tư sơ cấp và nhà đầu tưthứcấp trong việc thực hiện trách nhiệm và nghĩa vụ chung bên cạnh quyền và nghĩa vụ riêng đã được xác lập cho mỗi chủ thể.
Thứhai, luận án phân tích thực trạng pháp luật vềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS hiện hành trong tổng thểpháp luật mang tính chất liên ngành, đánh giá khách quan diễn biến của giao dịch chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trên TTBĐS thực tế thời gian qua nhằm nhận diện rõ sự khuyết thiếu và những khoảng trống của pháp luật đã và đang là điểm nghẽn, là những rào cản lớn đối với các chủ thể. Chỉ rõ những tác động và ảnh hưởng trái chiều của hệthống pháp luật hiện hành nếu không được xây dựng và hoàn thiện sẽ là trở lực lớn
kìm hãm sự phát triển của TTBĐS và là nguyên nhân của phát sinh những tiêu cực, gây “méomó”thịtrường, ảnh hưởngxấutới môi trườngđầu tư kinh doanh, làm giảm hiệuquảquản lý nhànướcđối với TTBĐS du lịch nói chung và hoạt động KDBĐS nói riêng.
Thứ ba, với những vấn đề thực tế phát sinh theo chiều hướng trái chiều, tiêu cực, biểu hiện là các sai phạm của các chủ thể khi chuyển nhượng các DAĐT, kéo theo nhữnghệlụy củachúngđốivới nền kinh tế, xã hội, luận án tập trung làm rõ tính tất yếu khách quan của việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộngKDBĐS trong tổng thể pháp luật chuyên ngành và pháp luật khác có liên quan trên cơsởbám sát những quan điểm, chủtrương và chiến lược phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế mà Đảng và Nhà nước đã đề ra;đặc biệt chú trọng tới những quyết sách cụthểvà những xu hướng thay đổi mang tính trọng tâm và căn bản về cải cách nền kinh tế, về phát triển thị trường với những bước đi thận trọng nhưng sáng tạo và linh hoạt.
Thứtư, luận án đềxuất giải pháp hoàn thiện pháp luật vềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS theo xu hướng mở, khoa học hướng tới một hệthống pháp luật đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất, minh bạch phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của đất nước, với thể chế kinh tế thị trường và thích ứng tốt với xu thế hội nhập.
1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án
1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án Lý thuyết thị trường bất động sản:
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá – tiền tệ. Do đó, TTBĐS có quan hệ liên thông với thị trường tài chính tiền tệ, có quan hệ nhân quả vớithịtrường xây dựng và làthị trường đầu ra của thị trường xây dựng và là cầu của thị trường lao động2. Lý thuyết về TTBĐS bao gồm các nội dung về cung, cầu và mối quan hệ cung cầu trong TTBĐS; giá cảtrong TTBĐS. Trong đó: CầuBĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng và có khả năng thanh toán vớimột mức giá nhất định để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường. Còn cung BĐS là toàn bộ hàng hoá BĐS đượcđưa ra TTBĐStạimộtthờiđiểmnhấtđịnh,bao gồm: cung BĐS để sửdụng (sẵn sàng đưa vào để sử dụng khi có mức giá và các điều kiện khác được thoả mãn); và cung BĐS tiềm năng (sẽ hình thành trong tương lai) và BĐS đó phải cóđủđiều
2. Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2017), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Kinh tế quốc dân, HàNội, tr. 1.
kiện nhất định và phụ thuộc vào loại TTBĐS3. Cung, cầu BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, khi cung cầu cân bằng thì tại đó chúng ta có giá cả thị trường; giá cảđó sẽtựđiều tiết lượng cung vàcầuđạttớiđiểm cân bằng lý tưởng; khi cung nhỏ hơn cầu thì giá cả hàng hoá sẽ tăng lên và ngược lại. Đây là khung lý thuyết quan trọng để Nhà nướccó những chính sách quản lý TTBĐS nói chung và hoạtđộng chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS nói riêng một cách hiệu quảbởi TTBĐS khi vận hành theo cơ chế thị trường mà khôngcó sựquản lý của Nhà nước thì “bàn tay vô hình” của thịtrườngsẽdẫnđến nhữngkhiếm khuyết nhất định, như:
hiện tượng “thổi giá”, “cầu ảo” dẫn đến “giá ảo”…
Lý thuyết về nền kinh tế thị trường:
Theo C. Mác, kinh tế thị trường là một giai đoạn phát triển tất yếu của lịch sửmà bất cứnền kinh tế nào cũng phải trải qua để đạt tới nấc thang cao hơn trên con đường phát triển. Trong nền kinh tế thị trường, các chủ thể kinh tế có sựđộc lập, tựchủ, cạnh tranh tự do với nhauvà giá cả được quyết địnhkhách quan bởi thị trường thông qua quy luật cung cầu củathịtrường. Đểnềnkinh tế thị trường hoạt động hiệu quả,cầnđảm bảo sựvận hành đồng bộ, đầy đủcác thịtrường đầu vào như thị trường đất đai, thị trường sức lao động, thị trường tài chính (thị trường tiền
tệ, thị trường vốn, thị trường chứng khoán), thị trường hàng hoá và dịch vụ tiêu dùng, thị trường khoa học – công nghệ trên cơ sởđược sựbảo đảm của pháp luật, như luật cạnh tranh, luật về các quyền sở hữu, luật chống độc quyền, luật chống bán phá giá… Đây là khung lý thuyết quan trọng, có giá trị để NCS nghiên cứu những vấn đề lý luận chungvề chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trên TTBĐS và đặt ra yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐScầnxem xét, đánh giá phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường.
Lý thuyết về mối quan hệ giữa pháp luật và kinh tế:
Theo học thuyết mang tính khái quát cao của C.Mác, pháp luật là một trong các yếu tố của kiến trúc thượng tầng, sinh ra trên cơ sở của hạ tầng và bị quy định bởi cơ sở hạ tầng4. Trong mối liên hệ giữa pháp luật và kinh tế thì các tiền đề kinh tếkhông chỉlà nguyên nhân trực tiếp quyếtđịnh sựra đời của pháp luật mà còn quyết định toàn bộ nội dung, tính chất và cơ chế để điều chỉnh pháp luật; còn pháp luật góp phần tạo ra hoàn cảnh và điều kiện thuận lợi chosựphát triển kinh tế ởnhững góc độ khác nhau. Vận dụng lý thuyếtvề mốiquan hệ giữa pháp luật và kinh
3. Nguyễn Minh Oanh (2016), Bình luận Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Nxb Lao động, Hà Nội, tr. 17.
4. Nguyễn Văn Giàu, Nguyễn Văn Phúc, Nguyễn Đình Cung (2016), Thể chế pháp luật kinh tế một số quốc gia trên thế giới,Ủyban kinh tế của Quốc hội, tr. 24.
tế đòi hỏi vệc đánh giá pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS không chỉ xem xét, đánh giá tính hợp pháp của quyđịnhpháp luật mà cònđánh giá tính hiệu quả thực tiễn thực thi các quy định pháp luật đó.
Lý thuyết về pháp luật kinh tế:
Trước đây, pháp luật kinhtếquan niệm là một ngànhluật độclậpvới pháp luật dân sựvà các ngành luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Hiện nay quan niệm đó về pháp luật kinh tế cũngđã cósựthayđổi.Cụthể: pháp luật kinhtếcó thể bao gồm: pháp luật doanh nghiệp, pháp luật hợp đồng trong kinh doanh, pháp luật giải quyết tranh chấp trong kinh doanh, pháp luậtvềphá sản doanh nghiệp5; những vấn đề liên quan đến quản lý kinh tế công cộng (như quản lý thị trường, quản lý chất lượng, quản lý quy hoạch phát triển, chính sách hỗ trợ, chính sách giám sát, chính sách chống phá giá…), pháp luật về các lĩnh vực kinh tế (thị trường bất động sản, thịtrường chứng khoán…); pháp luật vềcác hợp đồng chuyên biệt (mua bán hàng hóa, gia công, trung gian, tiêu thụ, vận tải và hậu cần, thuê mua, quảng cáo…); pháp luậtvềcạnh tranh và kiểm soát độc quyền; pháp luậtvềbảovệngườitiêu dùng; pháp luật về kinh tế quốc tế, pháp luật trọng tài và những lĩnh vực pháp luật khác. Trên cơ sở khung lý thuyết về pháp luật kinh tế, luận án nghiên cứu lý luận pháp luật cũng nhưđềxuất giải pháp hoàn thiện pháp luật vềchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật Việt Nam và phù hợp với nền kinh tế thị trường trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế.
1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
Luận án được triển khai với hàng loạt câu hỏi nghiên cứuvà giảthuyết nghiên cứu sau đây.
Thứnhất, về khía cạnh lý luận
* Câu hỏi nghiên cứu 1: Quan niệm như thế nào về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS? Đặc điểmcủa chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là gì?
– Giả thuyết nghiên cứu: Chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS được pháp luật KDBĐS thừa nhận là một trong những quyền của chủ đầu tư vàcũng là một trong những hình thức KDBĐS.Vềbảnchất chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là việc chuyển giao toàn bộ quyền, nghĩa vụ và các lợi ích hợp pháp của DAĐT trong hoạt độngKDBĐS từchủ đầu tư cũ sang chủ đầu tưmới. Tuy nhiên, một DAĐTđượcchuyển nhượng không chỉ đơn thuần là một loại
5. Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 24
tài sản mà là tập hợp củanhiều tài sản, trong đó có QSDĐ, công trình xây dựng khác. Đặc biệt, khi chủ đầutư chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộngKDBĐS trước hết sẽ chuyển giao quyền thực hiện dựán; do đó pháp luật đầu tư cũng nhưpháp luật KDBĐS không sửdụng thuật ngữ“mua bán”DAĐT mà thay vào đó là “chuyển nhượng”DAĐT. Tuy nhiên, khái niệm chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐ thì chưa đưa ra trong các văn bản pháp luật đó?
Bên cạnh đó, khi tìm hiểu quy định về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS theo pháp luật một số quốc gia trên thế giới, NCS nhận thấy có nhiều quan điểmkhác nhau về việc chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS, trong đó: cóquốc gia cho rằng đâyđược hiểu là chuyển nhượng toànbộdựán nhưng cũng có quốc gia khẳng định theo quan điểm chỉ chuyển nhượng một phần dự án; hay cũng có quốc gia xác định chuyển nhượng vốn góp là một hình thức chuyển nhượng dựán. Vậy với pháp luật đầu tư cũng như pháp luật KDBĐS ở nước ta đã cho phép chủđầu tư chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐSsẽ đượchiểu theo quanđiểm như thế nào?
* Câu hỏi nghiên cứu 2: Việc cho phép các chủ đầutư thực hiện chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn nào? Vai trò, ý nghĩa của hoạt động này?
– Giả thuyết nghiên cứu: Trong thực tiễn thực hiện các DAĐT trong hoạtđộngKDBĐS, tình trạng dựán “treo” khá là phố biến với các nguyên nhân như: chủđầu tư không có nhu cầu tiếp tục thực hiện được dự án hoặc gặp khó khăn, thiếu vốn, không đủ điều kiện thực hiện DAĐT… Nếu tình trạng này kéo dài vừa thiệt hại về tài sản cho chủ đầu tư và cũng làm mất đi rất nhiều cơ hội đầu tư của các chủ đầu tư khác; điều đó dẫn đến nhiều hệ quả xấu đến TTBĐS, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của nền kinh tế. Do đó, để giải quyết tình trạng trên cũng như đảm bảo cho TTBĐSđược vận động liên tục thì chủ đầu tưđược quyền chuyển nhượng DAĐT là một trong những biện pháp tối ưu và phổ biến hiện nay.
Ở một khía cạnh khác, nếu tiếp cận “Thuyết vật quyền” để giải quyết những vấn đềthuộcvềlý luận củaluận án thì cho phép chuyển nhượng DAĐT còn thể hiện quyền tự quyết, tự chủ và linh hoạt tronghoạt động đầutư của mình. Theo đó, họ có quyền quyết định chuyển nhượng dự án sẽ mang lại cho họ lợi nhuận cao hơn, thời gian ngắn hơn, chi phí cho quản lý và khai thác đối vớidựán ít tốn kém hơn so với họ tiếp tục đầu tưdựán, đặc biệt đối vớicác doanh nghiệp mà nguồn vốn chủyếu đi vay thì đây là một phương thức đầu tư kinh doanh an toàn và hiệu quả.
* Câu hỏi nghiên cứu3: Pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS cần giải quyết những vấn đề gì?
– Giả thuyết nghiên cứu: Chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS không chỉ chịusựđiềuchỉnh của pháp luật KDBĐS mà đồng thời còn chịu sựđiều chỉnh của một số ngành luật khác như pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng… bởi đối tượng chuyển nhượng có tính chất phức tạp, không phải là một loại tài sản mà là tập hợp của nhiều tài sản, trong đó có QSDĐ, công trình xây dựng. Hệ thống các quy định về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐSsẽ
tập trung giải quyết những vấn đềvề chủ thể,nguyên tắc chuyển nhượng, điều kiện DAĐT được phép chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, thẩm quyền, trình tựthủtục thực hiện chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS và xử lývi phạm phát sinh.
* Câu hỏi nghiên cứu 4: Các quốc gia trên thế giới đã tiếp cận và xây dựng các quyđịnhpháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS nhưthếnào và Việt Nam có thể học hỏi gì từ đó?
– Giả thuyết nghiên cứu: Các quốc gia trên thế giới cũngđãcósựtiếp cận về mặt pháp luật đối với vấn đề pháp lý về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS. NCS lựa chọn một số quốc gia có sự tương đồng về bối cảnh kinh tế – xã hội với Việt Nam để nghiên cứu. Xác định rằng quy định pháp luật của nước ngoài không phải luôn luôn tốt mà cũng có thể có những bất cập nhất định; hơn nữa, cóquy định áp dụng ở quốc gia khác là tốt nhưng đưa vào Việt Nam lại không phù hợp. Vì vậy, việc nghiên cứu pháp luật nước ngoài giúp cho NCS có thể học hỏi vàgợi mở cho Vịệt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế.
Thứhai, về khía cạnh pháp luật thực định
* Câuhỏinghiên cứu 1: Pháp luật hiện hành quy định nhưthếnào về các vấn đề pháp lý xoay quanh hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS?
– Giả thuyết nghiên cứu: Các quy định pháp luật được ghi nhận và thể hiện trong những văn bản pháp luật nào?Chỉthểhiện trong Luật KDBĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành hay có thêm quy định ràng buộc nào trong các văn bản luật khác hay không?
* Câu hỏi nghiên cứu 2: Đánh giá, bình luận về những quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS?
– Giả thuyết nghiên cứu: Các quy định pháp luật Việt Nam được xây dựng theo hướng mở rộng, tạo điều kiện tối đa cho hoạtđộng chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS. Hiện nay, hoạt động pháp luật chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS ngoài chịu sựđiềuchỉnh trực tiếp bởiLuật KDBĐS thì
còn được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật chuyên ngành khác: như BLDS, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai… nên vấn đề đặt ra là trong hệ thống các văn bản pháp luật trên đã ghi nhận đầy đủ và bao quát hết tất cả các vấn đề hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS hay chưa? Có vấn đề nào chưa được điều chỉnh hay có quy định nhưng quy định không thực sự hợp lý không? Và các quy định của pháp luật đã điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trong các văn bản pháp luật trên có tồn tạisựmâu thuẫn, chồng chéo không? Việc áp dụng các quy định pháp luật có thể đạt hiệu quả không, nếu không thì nguyên nhân do đâu?
Thứba, về khía cạnh thực tiễn thực hiện pháp luật
* Câu hỏi nghiên cứu 1: Đánh giá tổng quan về giao dịch chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trên thị trường hiện nay?
– Giả thuyết nghiên cứu: Trong KDBĐS, chuyển nhượng DAĐT là một xu thế tất yếu. Thực tế chứng minh chủ đầu tư chuyển nhượng dựán đôi khi không phải là việc tháo chạy khỏi dựán do gặp sựkhó khăn về vốn, không đủ điềukiện thực hiện dựán mà còn là một hình thức kinh doanh thu lợi nhuận. Như vậy, tại Việt Nam hiện nay, nhu cầucủa các nhàđầu tư trên TTBĐS đối với việc chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS như thế nào? Số lượng giao dịch được các chủ đầu tưthực hiện thành công có nhiều không? Giao dịch này thường được thực hiện bởi nhà đầu tưdựán trong hay ngoài nước, ở phân khúc nào, ở khu vực địa lýnào và trong bối cảnh thị trường như thế nào? Hoạt động này có gây ra những ảnh hưởng xấu đến TTBĐS hay không?
* Câu hỏi nghiên cứu 2: Thực tiễn chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS đang cho thấy những vướng mắc gì?
– Giả thuyết nghiên cứu: Trong quá trình chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS, những vấn đề bất cập nảy sinh là không thể tránh khỏi. Những bất cập này xuất pháttừquy định pháp luật hay xuất phát từ thực tiễn thực thi mặc dùquy định luật phù hợp. Nếu quy định luật chưa phù hợp thì sự chưa phù hợp này làdo mâu thuẫn giữa các quy định hay do nhà làm luật chưa nhìn nhận đúng về thịtrường. Nếu bất cập xuất phát từ thực tiễn thì đến từ hoạt động nào, hoạt động đó do chủ thể nào thực hiện? Lồng ghép các vụ việc cụ thể để chứng minh cho nhận định của mình.
Thứtư,về khía cạnh định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
* Câu hỏi nghiên cứu 1: Với những bất cập, hạn chế của pháp luật hiện nay trong quy định về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS thì cần cóphương hướng, biện pháp gì để khắc phục?
– Giả thuyết nghiên cứu: Với điều kiện pháp luật tại Việt Nam hiện nay, chưa có biện pháp giải quyếtmộtcách đầy đủ và hợp lý nhất đểkhắc phục những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành.
* Câu hỏi nghiên cứu 2: Những giải pháp để hoàn thiện quyđịnhpháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS?
-Giảthuyết nghiên cứu: Trên cơsởyêu cầu củaviệc xây dựng và hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt TTBĐS cũng như thông qua việc đánh giá, bình luận thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS, đề tài đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật.
* Câu hỏi nghiên cứu 3: Với những quy định pháp luật đã phù hợp nhưng trên thực tế thực thi lại không có hiệu quả thì xuất phát từlý do nào? Cần có giải pháp gì để nâng cao hiệu quả của việc thực thi pháp luật?
– Giả thuyết nghiên cứu: Đây là vấn đề liên quan đến ý thức của các chủ thể thực thi pháp luật. Chính vì làvấn đềmang tính chủ quan mà Nhà nước khó kiểm soát được chính vìvậyphải nâng cao nhận thức pháp lý và trách nhiệm của chủ thểthực thi. Chủ thể thực thi không chỉ là các chủ đầu tư DABĐS mà còn có thể lànhững cá nhân đại diện cho cơ quan công quyền. Với mỗi chủ thể này cần có những giải pháp riêng để mở ra hàng lang pháp lý thông thoáng, an toàn cho thị trường.
Kết luận chương 1
1. Pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là đề tài nhận được sựquan tâm nghiên cứu của nhiều tác giả trong và ngoài nước ở những cấp độ khác nhau. Các công trình đã phân tích, xây dựng được một số khái niệm trong lĩnh vựcchuyển nhượng DAĐT: Khái niệm chuyển nhượng DAĐT, khái niệm DAĐT, khái niệm BĐS, khái niệm TTBĐS, các yếu tố chi phối, tạo lập vàphát triển TTBĐS…
2. Các công trình nghiên cứu cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng DAĐT theo hướng bảo đảm quyển sở hữu, quyền tài sản, quyền tự do kinh doanh, quyền,
lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư và các bên có liên quan cũng như các vấn đề lý luận chung về BĐS, TTBĐS ở Việt Nam.
3. Các công trình nghiên cứu cũng đề cập tới những vấn đề thực tiễn của hoạtđộngchuyển nhượng DAĐT, thực tiễn vận hành TTBĐS và những bất cập của pháp luật trong quá trình thực thi. Đồng thời các công trìnhđã đề xuất mộtsố kiến nghị trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về BĐS nói chung, pháp luật vềchuyển nhượng dự án BĐS nói riêng.
4. Trên cơsởnghiên cứu, đánh giá các công trình khoa học liên quan đến đề tài luận án, cũng như tiếp thu, kế thừa những tư tưởng khoa học, những kết quảnghiên cứu của các công trình trước đó, luận án có nhiệm vụ tiếp tục nghiên cứu, lýgiải một cách sâu sắc hơn, toàn diện hơn cảvề lý luận và thực tiễn pháp luật vềchuyển nhượng DAĐT ở các chương tiếp theo; những vấn đề mà các tác giả chưa nghiên cứu, tiếp cận hoặc nghiên cứu, tiếp cận chưa đầy đủ.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Lý luận về dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản
2.1.1. Khái niệm,đặcđiểm của dựánđầutư trong hoạt động kinh doanh bất động sản
* Khái niệm của dự án đầu tư
Đầu tưlà hoạt động bỏ vốn hiện tại để thu được lợi nhuận trong tương lai. Tuy nhiên, đểđầutưđạt được mục tiêu đềra, góp phần thúc đẩy tăng trưởng, phát triển kinh tế, đồng thời mang lại lợi ích cho nhà đầu tư thì khâu quan trọng đầu tiên là phảilậpDAĐT trên cơsởkhoahọcvà phù hợp với thực tiễn6. Trongđó,các DAĐT phát triển có vai trò quan trọng đốivới sựphát triển của một quốc gia, là một lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế7.
Dự án đầu tư có thể được xem xét dưới nhiều góc độ:
– Về mặt hình thức: DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và cóhệ thống các hoạtđộngvà chi phí theomộtkếhoạch nhằm đạtđược những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai8. Nhưvậy, DAĐT khi xem xét dưới góc độ hình thức là sự biểu hiện của các ý tưởng, kế hoạch và chi phí cho quá trình thực hiện DAĐT của nhà đầu tư.
-Vềmặtnộidung: DAĐT là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết,được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địađiểm xác địnhđể tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sởvật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai9.
– Dưới gócđộ quản lý:DAĐT là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian dài.
6. Nguyễn Kim Anh – Nguyễn Đức Trung (Đồng chủ biên) (2012), Thẩm định dự án đầu tư: Quy trình thực hiện và tình huống thực hành, (Sách chuyên khảo), Nxb Dân trí, Hà Nội, 13-14.
7. Nguyễn Bạch Nguyệt (2012), Giáo trình lập dự án đầu tư, Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, tr. 11.
8. Từ Quang Phương, Phạm Văn Hùng (đồng chủ biên) (2013), Giáo trình Kinh tếđầu tư, Trường Đại học Kinh tếquốc dân, Nxb Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội, tr. 466.
9. Trình Quốc Thắng (2007), Quản lý dự án đầu tư xây dựng, Nxb Xây dựng, Hà Nội, tr. 24.
Thông qua việc xây dựng và thực hiện DAĐT, nhà đầu tư sẽ phân công, bố trí được nguồn vốn, vật tư và lực lượng lao động để đạt được mục đích đề ra.
– Dưới góc độ kế hoạch hóa: DAĐT là một công vụ thực hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế, xã hội, là tiền đề để ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn10
Như vậy, mặc dù DAĐT được nhìn nhận dưới các góc độ khác nhau nhưng đều cho thấy DAĐT làhoạt độngcủa nhà đầu tưsửdụng vốn để hiện thực hoá các mục tiêulợinhuận nhất địnhtrong tương lai theo một kếhoạch, lịch trìnhcụ thể trong một thời gian dài với hình thức xác định.
– Dưới góc độ pháp luật: Khái niệm DAĐT bắt đầu được ghi nhận và đưa ra tại Nghị định số 52/1999/NĐ-CP về quy chếquản lýđầu tư và xây dựng cơ bản, theo đó: “Dựán đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan tới việc bỏ vốn để tạo vốn, mởrộng hoặc cải tạo những cơsở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian nhất định”.Sau khi Luật Đầu tư 2005 được ban hành và đến LuậtĐầutư 2014 (khoản 2Điều 3) và Luật Đầu tư 2020 hiện hành
(khoản 4Điều 3), định nghĩa vềDAĐTđã được ghi nhận và thống nhất như sau: “Dự án đầu tư là tậphợp đề xuấtbỏ vốn trung hạn hoặc dàihạnđểtiến hành các hoạt động đầutư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. DAĐT có đối tượng là mọi ngành nghề kinh doanh, trong đó có BĐS (trừ những ngành nghề bị cấm kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Đầutư 2020). Với cách thức định nghĩa trên, DAĐT được tiếp cận theo nghĩa hẹp đưa ra các tiêu chíđể xác định một DAĐT, bao gồm: thời gian thực hiện dự án;hoạt động của dựán và không gian thực hiện (địa bàn thực hiện) dự án. Tuy nhiên, với cách tiếp cận này DAĐT mới chỉ dừng lại trong “ý tưởng”của nhà đầu tư và DAĐT chỉ mang tính đề xuất, dự kiến trên bản kế hoạch do nhà đầu tư đề ra.
Trên cơ sở việc nhìn nhận, xem xét và đánh giá dưới các góc độ khác nhau, theo quan điểm của NCS khi đưa ra khái niệm DAĐT phải được hiểu theo nghĩa rộng, như sau: DAĐT là tập hợp các hoạt động đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư theo mộtkếhoạch cụ thể trongmộtkhoảng thời gian xác định và trên mộtđịabàn cụ thể nhằm đạt được những mục tiêu lợi nhuận trong tương lai.
* Khái niệm kinh doanh bất động sản
Dưới sựảnhhưởng của pháp luật La Mã, hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản thành hai loại: động sản và BĐS. Theo TừđiểnBĐS11 của Jae
10. Nguyễn Bạch Nguyệt (2012), Giáo trình lập dự án đầu tư, Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, tr. 13.
K.Shim thì BĐSđượchiểu làbấtcứcái gì gắn vĩnh viễn với đất như các công trình xây dựng, tường, rào, cây, cũng như quyền sở hữuvà sửdụng chúng; đượcphân biệt với các tài sản làđộng sản(nguyên văn: Real estate: Also called real property. Anything permanently affixed to the land, such as buildings, walls, fences, and shrubs, as well as the rights to own and use them. It is distinguished from moveaable personal property). Trong pháp luật của Pháp, Liên bang Nga, Nhật Bản, Cộng hoà Liên bang Đức, Thái Lan đều xác định: Một tài sản được coi là BĐS khi tài sản đó phải là đất đai hoặc gắn liền với đất đai (Điều 517, 518 BLDS Cộng hòa Pháp, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều94, 96 Luật Dân sựCộng hòa Liên bang Đức, Điều 100 Luật DânsựThái Lan…12. Còn theo quy địnhcủapháp luật dân sựcủa Việt Nam, cụ thể tại khoản 1 Điều 107 BLDS Việt Nam năm 2015 quy định: “Bất động sản bao gồm:
Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đấtđai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Tuy còn có sựkhác nhau trong khái niệm cụ thể vềBĐS, nhưng có mộtđiểm tương đối thống nhất trong khái niệm BĐS đó là những tài sản gắn liền với đấtđai và không di dời được.So với những tài sản khác, BĐS mang những đặc điểm riêng như: tính bất động, tính khan hiếm, tính dị biệt (về vị thế, về chất đất), tính lâu bền. Các BĐS cóđờisống kinh tế lâu dài vàchịu sựảnh hưởng lẫnnhau, giá trị của BĐS cũng được xác định trên cơ sở giá trị của nhiều thành phần cấu tạo nên. Với tính chấtcủamộtloại hàng hóa BĐS mang nặng yếutốtậpquán, thị hiếu, tâm lý xã hội và chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật trong quá trình Nhà nước tiến hành hoạt động quản lý13
Bất động sản là đối tượng trong hoạt động kinh doanh trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận của các nhà đầu tư. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS 2014, KDBĐS được hiểu như sau: “Kinh doanh bất độngsảnlà việc đầu tư vốnđể thực hiện hoạt độngxây dựng, mua, nhận chuyển nhượngđể bán,chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bấtđộngsản; thực hiện dịchvụmôi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịchbất động sản;dịchvụ tưvấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Như vậy, hoạt động KDBĐS có thể được hiểu bao gồm hai nhóm hoạt động: (i), Các nhà đầu tưbỏ vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS (nhà, công trình xây dựng và QSDĐ); (ii) Kinh
11. Jae K.Shim, Joel G. Siegel, Stephen W. Hartman (2006), Dictionary of Real Estate, Publishing company John Wiley & Sons, Inc, tr.231.
12. Lê Quốc Hội (2015),Đầu tưtrực tiếp nước ngoài vào bất động sản và bất ổn kinh tế vĩ mô ở Việt Nam, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội, tr. 24-25.
13. Lê Quốc Hội (2015), tldd, tr. 28.
doanh dịch vụ BĐS với tư cách là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và TTBĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS. Khi thực hiện các hoạt động này, Luật KDBĐS 2014 đặt ra các điều kiệnđốivới các chủ thể KDBĐS và hàng hóa BĐS được đưa vào kinh doanh bởi hoạt độngKDBĐS khi triển khai phải được thực hiện trên quy mô lớn, yêu cầu về vốn lớn.
* Khái niệm, đặc điểmcủa dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bấtđộng sản
Đầu tư BĐS là mộtlĩnh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung, có tính đặc thù và là hoạt động đầu tư có điều kiện theo quy định của Nhà nước; là việc nhà đầu tưbỏ vốn để tạodựng tài sản là BĐS, mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội. Đây là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tưđượcmởrộngcảvề phạmvi, quy mô và hình thức. Mộtnềnkinh
tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá, nhưng với hàng hoá khác, hàng hoá BĐS cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sửdụng, làm nền tảng cho các hoạt động khác, tạo ra lợinhuận cho nhà đầu tư vànhững người hỗ trợ cho hoạt động KDBĐS. Vai trò của đầu tư BĐS được thể hiện ở hai khía cạnh: ở phương diện vi mô nó thoả mãn nhu cầu của nguờisửdụng, còn ở phương diện vĩ mô, các DAĐT BĐS phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế – xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia. Vì vậy các DAĐT BĐS một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội. DAĐT trong KDBĐS cóđốitượng kinh doanh là những BĐSđượcphép đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Dựa theo khái niệm quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS 2014 và khoản 8Điều 3 LuậtĐầu tư 2020, có thể đưa ra định nghĩa về DAĐT trong hoạtđộngKDBĐS như sau: DAĐT trong hoạt độngKDBĐS là tập hợpcác đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo các BĐS như nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất cóhạ tầng nhằm mục đích kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trong một thời hạn đầu tư nhất định.
Một DAĐT trong hoạt động KDBĐS luôn phải tập trung vào các nội dung quan trọng như: Phương tiện đầu tư (vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công nghệ, dịch vụ); Thời gian đầu tư (tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án. Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư. Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án) và lợi ích mang lại từđầu tưgồm
lợi íchvềtài chính (thể hiện thông qua thu nhập vàlợinhuận) vàlợiích về kinh tế – xã hội (thể hiện qua đóng góp vào sự phát triển kinh tế – xã hội của vùng, khu vực quốc gia).
Dự án đầu tư trong hoạt động KDBĐS có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, DAĐT trong hoạt động KDBĐS được thực hiện gắn liền với QSDĐ.Để triển khai DAĐT trong hoạt động KDBĐS, nhà đầu tư phải tiếp cận
được QSDĐvà nhà đầu tư có thể tiếp cận thông qua các hình thức nhưđược Nhànước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển QSDĐtừngười sửdụng đất. Do đó, khi thực hiệndựán này, nhà đầu tư không chỉ xem xét các điều kiện trong pháp luật đầu tư, pháp luật KDBĐS mà còn phải đápứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai.
Thứhai, DAĐT trong hoạt động KDBĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn.
Do đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, tính thanh khoản thấp, chi phí quản lý và chi phí mua bán giao dịch cao, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao. BĐS do hai yếu tố chủ yếu cấu thành là đấtđai và công trình xây dựng. Giá trị củađấtđai đã lớn, lại cộng thêm chi phí đầu tưxây dựng cao làm cho giá trị của BĐS càng lớn hơn. Đây là nguyên nhân là do đầu tư vào KDBĐS cần có lượng vốn lớn và để đảm bảo an toàn trong giao dịch. Nhưvậy, BĐS là một lĩnh vực đầu tưđòihỏiphải có nguồnvốntrung, dài hạnlớn vàmột kế hoạch tài chính ổn định.Để đảmbảo nguồn vốn triển khai dự án, các doanh nghiệp ngoài vốntựcó, phần nhiều là phải huy độngtừcác nguồn khác nhau nhưvốn vay ngân hàng, vốn huyđộngtừcác tổ chức, cá nhân theo hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết…
Thứba, thời gian thực hiện DAĐT trong hoạt động KDBĐS dài nhưng thời gian bắt đầu và kết thúc rõ ràng.
Thời gian từkhi bắt đầu dựán đến kết thúc của một dựán đầutư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tưđócó nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thểxảy ra.
Thứtư, tài sản hình thành sau đầu tư là BĐS có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài.
Bất động sản là một loại tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầutư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạovốn mới. Đểđạt được điềunày,đầu tưKDBĐS lại cần có vốn lớnvà vốn đầu tưdài hạn. Chính vì
thế mà quá trình khai thác các DAĐT BĐS thường kéo dài nhiều năm, đồng thời dođặc điểm này nên hoạtđộng KDBĐS luôn cần đến sựtham gia của ngân hàng vàcác tổ chức tín dụng. Cũng vì thế mà trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: Từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình…
Thứnăm, DAĐT trong hoạt động KDBĐS phải phù hợp với quy hoạch vàkế hoạch sử dụng đấtvà mang tính khu vực.
Như đã phân tích, DAĐT trong hoạt động KDBĐS được thực hiện gắn với QSDĐ. Do đó, DAĐT trong hoạt động KDBĐS được thực hiện phải phù hợp với quy hoạch, kếhoạch sửdụng đất, cụthểkhi nhà đầu tưđược Nhà nước giao đất, cho thuêđất hay chuyển mụcđích sửdụngđất đềuphải phù hợp với kếhoạchsửdụng đất hàng năm của cấp huyện. Điều đó, đảm bảo tính khả thi của quy hoạch sửdụng đất cũng như đảm bảo việc sử dụng đất được hiệu quả.
Hơn nữa, mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của BĐS, mỗi một vị trí củaBĐS khác nhau, sẽ mang lại thu nhập cho chủ sởhữu và nhà kinh doanh khác nhau. Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, từnăm 2000-2013,
tổng số dựán ở Thành phố Hồ Chí Minh là 333, Hà Nội là 242, Đà Nẵng là 217, Hải Phòng là 124, còn 369 dự án rải rác ở các địa phương khác14. Ngoài phân bổ vềsố lượng thì hoạtđộngkinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác do môi trường xung quanh BĐS đem lại. Chẳng hạn, tại tỉnh Bình Dương – “thủ phủ” công nghiệp cả nước và kết hợp với vị trí liền kề Thành phố Hồ Chí Minh, thông qua nhiều tuyến đườnghuyết mạch nối thẳng đến trung tâm đầutàu kinh tếcủa cả nướcđã dẫn đến xu hướng đầutư BĐS khu công nghiệp cũng như nhà ở thương mại, nhà liền thổ tăng cao. Trong khi, Quảng Ninh, Phú Quốc, Bình Thuận,Đà Nẵng, Nha
Trang… đang là các địa phương có sự phát triển nhanh chóng các DABĐS du lịch với các sản phẩm phong phú như condotel (căn hộ du lịch), villa, biệt thựnghỉ dưỡng, shophouse… Do vậy các hoạtđộngđầu tưBĐS phảinắmvững đặcđiểmtựnhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.
Thứsáu, DAĐT trong hoạt động KDBĐSphụthuộc xu hướng, thị hiếu của bộ phận dân cư.
Dựán đầutư tronghoạt độngKDBĐS chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế – xã hội đan xen, theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lýđầu tưcủa Nhà nước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân.
14. Lê Quốc Hội (2015),Đầu tưtrực tiếp nước ngoài vào bất động sản và bất ổn kinh tế vĩ mô ở Việt Nam, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội, tr. 78
Thứbảy, DAĐT trong hoạt động KDBĐS quá trình khai thác, vận hành phức tạp.
Dựán đầu tư trong hoạt độngKDBĐS là hình thức đầu tư xây dựng đặc biệt, khác với các loại đầu tưthông thường nên khai thác vận hành dựán cũng cónhững đặcđiểmriêng như: phải lưu ýđếntính dịbiệtcủamỗidựán đểlàm tăng khả năng sinh lời, lưu ý đến sự phản ứng chậm của cung so với cầu do cần thời gian
tạo lập và làm các thủ tục cần thiết. Hơn nữa, BĐS thường có giátrịlớn, bao gồm nhiều chủng loại với các công năng, khả năng khai thác khác nhau nên việc quản lýkhá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao. Việc quản lý rất đa dạng, gồm các khâu như: Quản lý về mặt môi trường thu gom rác thải, cung cấpđiện, nước cho các khu hộ và các khu dịch vụ, công cộng; tổ chức trông giữ xe và các dịch vụ công cộng khác cho khu chung cư với doanh thu chỉmang tính chất phục vụ; quản lý về mặt hành chính, an toàn vệ sinh đảm bảo cho khu nhà hoạtđộng trong môi trường sống lành mạnhvềan ninh, sinh hoạt thẩm mĩ; quản lý táiđầu tưmáy móc thiết bị khu chung cư thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, quản lý duy tu bảo dưỡng công trình chung cư thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; thu tiền điện, nước, vệ sinh, gửi xe, điện thoại, truyền hình và các dịch vụ công cộng khác từcác hộ để đảm bảoviệc vận hành bình thường của tòa nhà và chi trả các chi phí cho việc duy tu, bảo trì công trình.
Thứtám, việc chào bán sản phẩm của DAĐT trong hoạt động KDBĐS chịu những hạn chế nhất định.
Do hàng hoá BĐS không được bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác nên người mua và người bán BĐS thường không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Đó cũng là lý do mà pháp luật KDBĐS đặc biệt quan tâm trong việc xây dựng các quy định về tính công khai, minh bạch.
2.1.2. Phân loại dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản
D:\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT\TÀI LIỆU NGÀNH LUẬT 1\PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản
