Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (lần đầu) trên địa bàn Quận Cẩm Lệ
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Và một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
Cẩm Lệ là Quận nằm về phía Tây Nam của thành phố Đà Nẵng, có tổng diện tích tự nhiên là 3.585 ha, trong đó đất sản xuất nông nghiệp là 0,01 ha, đất phi nông nghiệp là 3.002 ha chiếm 83,74% tổng diện tích tự nhiên của toàn huyện. Mặc dù có tiềm năng đất đai, điều kiện khí hậu… thuận lợi cho phát triển kinh tế, nhưng đa số người dân ở đây còn gặp nhiều khó khăn.
Quận Cẩm Lệ là một quận nằm trong định hướng phát triển kinh tế mạnh của thành phố Đà Nẵng nên đã và đang có nhiều dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố, bên cạnh đó quận có khu công nghiệp đã thu hút lực lượng lao động và dân cư ở các vùng, huyện lân cận đến đây để sinh sống, làm việc và đầu tư khiến cho hoạt động giao dịch nhà đất trên địa bàn diễn ra khá sôi nổi. Việc xác lập chủ sử dụng đất tăng theo nhu cầu sử dụng đất, việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang là vấn đề nóng bỏng tại địa phương.
Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền Quận Cẩm Lệ chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác cấp Giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân thành phố Đà Nẵng nói chung cũng như Quận Cẩm Lệ nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên, sinh viên quyết định thực hiện đề tài khóa luận tốt nghiệp: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (lần đầu) trên địa bàn Quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng”..
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1 Mục tiêu chung
– Đánh giá được thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (lần đầu) trên địa bàn Quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng, trên cơ sở đó tìm ra những khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này trong tương lai trên địa bàn Quận.
2.2 Mục tiêu cụ thể
– Khái quát được đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội Quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng.
– Đánh giá được tình hình sử dụng đất trên địa bàn Quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng
– Đánh giá được thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất ở tại Quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng.
– Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầu tại Quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng.
PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sơ lý luận của các vấn đề nghiên cứu
2.1.1. Đất đai và quản lý, sử dụng đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Khác với “đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất, bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình, một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông – lâm – ngư nghiệp với dân cư và xây dựng dân dụng… Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gian lãnh thổ đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó.
Đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt (soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất. Theo chiều nằm ngang đất đai bao gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ trong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp cận kề.
Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặt không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý.
Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con người. Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai. Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”.
2.1.1.2. Quản lý đất đai
Quản lý đất đai là một khái niệm có thể liên quan đến những nỗ lực của chính phủ để quản lý tài nguyên đất. Các định nghĩa về quản lý đất đai và những nỗ lực quản lý đất đai được quốc tế chấp nhận bao gồm:
Quản lý đất đai bao gồm các quy trình để sử dụng tài nguyên đất có hiệu quả. Đây chủ yếu là trách nhiệm của chủ sở hữu đất. Chính phủ cũng có mục tiêu tăng cường quản lý đất đai hiệu quả như là một phần của mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững.
Quản lý hành chính về đất đai liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy quản lý đất đai hiệu quả, bền vững và bảo đảm quyền về tài sản.
Quản trị đất đai thể hiện trách nhiệm của Chính phủ trong quản lý đất đai thông qua việc tập trung vào các vấn đề chính sách và tầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả. Quản trị đất đai có thể được hiểu là cách chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai.
Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững. Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập. Đồng thời, đó là lí do tại sao ở hầu hết các nước, trách nhiệm đối với hệ thống thông tin thuộc về Chính phủ.
Ở Việt Nam, mục tiêu của quản lý đất đai là bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đảm bảo sự quản lý thống nhất của Nhà nước, đảm bảo cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao.
Như vậy, quản lý đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
2.1.1.3. Sử dụng đất đai
Sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp của Nhà nước (thể hiện đồng thời ba tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp chế) về tổ chức sử dụng đất đai phải hợp lý, đầy đủ và tiết kiệm nhất, thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi trường.
Sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng), ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế – xã hội và rất nhiều các hiện tượng gây ra các hiệu quả khó lường về tình hình bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là nền kinh tế theo hướng thị trường, một cơ chế vô cùng phức tạp.
Sử dụng đất đai hợp lý hơn trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai theo mô hình sử dụng đất đai tạo ra cái khung bắt các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai theo khung đó. Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn.
Sử dụng đất đai có ý nghĩa rất quan trọng cho các ngành, các lĩnh vực hoạt động trong xã hội. Nó định hướng sử dụng đất đai cho các ngành, chỉ rõ các địa điểm để phát triển các ngành, giúp cho các ngành yên tâm trong đầu tư phát triển.
2.1.2. Quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.2.1. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
Điều 688, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất [19].
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Hiến pháp 2013, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất [24].
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do Nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ sở vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
2.1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai. Đối với con người nhà ở là nơi không thể thiếu. Về mặt vật chất, nhà ở là phương tiện che mưa nắng bảo vệ con người trước những hiện tượng thiên nhiên như mưa, gió, giá rét, bão… Về mặt tinh thần ngôi nhà là nơi con người nghỉ ngơi, sinh hoạt lấy lại sức lực sau ngày làm việc vất vả.
Theo điều 181, Bộ Luật Dân sự 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế – đời sống) và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,…). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên [19].
Hiến pháp năm 2013 của nước ta khẳng định việc đảm bảo quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Pháp lệnh Nhà ở ngày 26/3/1991 (văn bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định: “Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác”.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
– Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, bao gồm:
+ Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước.
+ Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật.
+ Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền. Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
– Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
+ Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
+ Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
– Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoăc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác.
Nhà nước ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. GCN quyền sở hữu nhà ở là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước [15].
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể:
– Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định.
– Về nghĩa vụ:
+ Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
+ Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
+ Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
+ Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
Về phía Nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên Nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý Nhà nước về nhà ở thông qua một số biện pháp như:
– Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở.
– Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế Nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng.
– Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
– Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
– Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Hệ thống chính sách của Nhà nước đã giúp cho quá trình phát triển nhà ở nước ta hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu cầu ở ngày một gia tăng cũng như nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế. Tuy nhiên, một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị, đang phát triển một cách ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
2.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 thì GCNQSDĐ đã được đề cập và triển khai thực hiện. Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa hơn về GCNQSDĐ, cụ thể tại Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Đó là một đảm bảo pháp lý quan trọng để người sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn và công nghệ trên mảnh đất của mình” [24].
Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, theo Điều 2 của Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ” [24].
GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng thống nhất trong cả nước cho mọi loại đất. Theo quy định, GCNQSDĐlà một (01) tờ gồm bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm. Nội dung của GCNQSDĐ bao gồm các thông tin: Người sử dụng đất, thửa đất được quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất ở, ghi chú mục sơ đồ thửa đất, số vào sổ cấp GCN và những thay đổi sau khi cấp GCNQSDĐ. Thửa đất được quyền sử dụng có các thông tin: thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và nguồn gốc thửa đất [4].
Như vậy, GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp… GCNQSDĐ được cấp cho người có quyền sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước.
2.1.3.2. Mục đích việc cấp giấy chứng nhận
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta là cơ sở để Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả trong phạm vi quốc gia. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, theo đó họ được quyền nhưng phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung của xã hội trong quá trình khai thác sử dụng đất.
Đối với nhà ở, Nhà nước cần nằm rõ số lượng chất lượng quỹ nhà ở hiện có để có kết hoạch quản lý, định hướng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý cho tương lai, đảm bảo cho mọi người dân đều có thể có chỗ ở ổn định. Thông qua việc kê khai đăng kí cấp GCN, Nhà nước có thể nắm rõ thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà. Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu nhập chính xác toàn bộ thông tin về sử dụng đất và sở hữu nhà như: tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện tích đất, hiện trạng nhà như thế nào, trong quá trình sử dụng có biến động gì…trên cơ sở hồ sơ được thiết lập và quản lý này Nhà nước có thể tiến hành quản lý chặt chẽ để xác định quyền của người sử dụng đất và sở hữu nhà, giải quyết tranh chấp và xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất và sở hữu nhà phải thực hiện.
2.1.3.3. Ý nghĩa việc cấp giấy chứng nhận
GCNQSDĐ là điều kiện cho công dân được thực hiện quyền của mình. Được cấp GCNQSDĐ là quyền của người sử dụng đất GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện đầy đủ quyền năng sử dụng đất của mình. Theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là phải có GCNQSDĐ.
Như vậy, với mảnh đất chưa được cấp GCNQSDĐ thì được coi là “chưa an toàn” về mặt pháp lý vì nó sẽ không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường. Bên cạnh đó, khi phát sinh tranh chấp, GCNQSDĐ đóng vai trò quan trọng hơn bao giờ hết, nó là cơ sở để pháp luật bảo vệ người sử dụng đất với các quyền lợi chính đáng của mình. Trên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã có đầy đủ thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích thước, vị trí, quy mô…do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính. Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có, giúp Ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân. Vậy nên, việc thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ là hết sức cần thiết, phù hợp với yêu cầu về quản lý Nhà nước và tâm tư nguyện vọng của nhân dân.
2.1.3.4. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải tuân thủ năm nguyên tắc cơ bản sau [24]:
Thứ nhất: GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thứ hai: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện. Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm một trường hợp: những người cùng sử dụng đất có thể cử một người đại diện đứng tên trong GCNQSDĐ theo đó, họ yêu cầu cơ quan Nhà nước chỉ cấp một GCN duy nhất cho một người đại diện mà không nhất thiết phải cấp nhiều GCNQSDĐ.
Thứ ba: Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thứ tư: Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. Nguyên tắc này đã đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của cả người vợ và người chồng trong thời kỳ hôn nhân đối với tài sản chung hợp nhất. Đồng thời, quy định này cũng sẽ khắc phục được kẽ hở của pháp luật trước đây, do không quy định bắt buộc phải thể hiện đầy đủ cả họ tên của người chồng và người vợ trên GCNQSDĐ nên thực tế đã phát sinh những sự việc đáng tiếc. Đó là những tranh chấp khi đất đai, nhà cửa bị cầm cố, siết nợ do lỗi của một bên mà bên kia không hề liên quan.
Thứ năm: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người SDĐ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013. Với nguyên tắc này, một phần lớn GCN còn tồn đọng chưa được cấp do sự chênh lệch về diện tích trên giấy tờ trước kia và diện tích thực tế đang sử dụng đã được giải quyết thỏa đáng.
Các nguyên tắc trên được qui định trong Luật Đất đai năm 2013 trên cơ sở kế thừa và luật hóa các nguyên tắc được qui định trong Luật Đất đai năm 2003. Đồng thời, cũng quy định thêm một số nguyên tắc mới phù hợp với yêu cầu thực tiễn, góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượngcấp GCNQSDĐ.
2.1.4. Quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Cơ sở pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta cùng với quá trình thực hiện công cuộc đổi mới, Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 14/7/1993. Cùng với các văn bản quy phạm pháp luật khác và bằng việc ban hành Luật Đất đai, Nhà nước đã thực hiện chuyển đổi cơ chế quản lý, từ quản lý bằng biện pháp hành chính là chủ yếu sang biện pháp hành chính gắn với kinh tế trong việc sử dụng đất đai. Đây là bước chuyển quan trọng trong cơ chế tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường có sự quản lý Nhà nước trong lĩnh vực quản lý Nhà nước đối với đất đai ở nước ta. Hiện nay, cơ sở pháp lý về cấp GCNQSDĐ hiện nay gồm:
– Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định chi tiết việc thực hiện một số điều của Luật Đất đai.
– Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
– Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
– Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; có hiệu lực từ ngày 05/7/2014 quy định về cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; có hiệu lực từ ngày 05/7/2014 quy định về hồ sơ địa chính.
-Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về bản đồ địa chính.
– Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
– Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính; có hiệu lực từ ngày 17/02/2014 quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
2.1.4.2. Đối tượng, điều kiện và thẩm quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những đối tượng sau [24]:
– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thực hiện từ 01/07/2014.
– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người được nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi công nợ.
– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc theo quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thực hiện án của cơ quanthực hiện án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã đượcthực hiện.
– Người trúng đất giá quyền sử dụng đất.
– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
– Người được Nhà nước thanh lý, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có.
– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng hiện có.
– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất.
Việc pháp luật quy định rõ các đối tượng được cấp GCNQSDĐ góp phần hoàn thiện khung pháp lý, thuận tiện trong quá trình áp dụng trên thực tế, đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đang sử dụng đất.
b. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận
Các đối tượng sử dụng đất chỉ được cấp GCNQSDĐ khi và chỉ khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Các điều kiện cụ thể đối với từng trường hợp được quy định như sau [24]:
Thứ nhất: Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó: Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Những loại giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
– GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật.
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Cụ thể bao gồm những loại giấy tờ gì được hướng dẫn tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Việc quy định cụ thể, chi tiết những loại giấy tờ thuộc trường hợp này giúp việc áp dụng pháp luật được thống nhất trên toàn quốc, tránh tình trạng nơi công nhận giấy tờ này, nơi thì không.
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ kể trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thực hiện chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
F:\DỮ LIỆU MỚI CẦN ĐỔI TÊN VÀ ĐĂNG 2025\TÀI LIỆU 2024/ Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (lần đầu) trên địa bàn Quận Cẩm Lệ
